福乐门国际广场公寓策划推广方案

福乐门国际广场

公寓营销策划方案

一、市场背景

在住宅房不断调控的今天，房地产已经进入两分天下的局面，除了20%的保障房市场，在限购时代我们该如何把握市场？

目前福乐门国际广场已经进入压轴强推的关键时刻，商业、住宅、公寓并推的格局，3月26日在合肥调控政策即将尘埃即将落定前夕，各大楼盘纷纷抢夺市场，在住宅限购造成市场面萎缩，银根进一步紧缩的市场基本面环境下，却造就了商业地产“因政得福”，万达广场等商业楼盘在调价的同时却形成抢购潮，提升价值投资规避通胀风险，是资金的首要去向，也是老百姓寻找投资产品的重要标准。

为此，福乐门公寓正是要规避住宅的弱项，提升价值投资引爆市场，掀起热潮，奠定项目价值的优势地位。

二、策略定位

鉴于项目公寓属性为70年产权住宅，如何提升价值，将公寓打造成为一种具有发展前景及投资价值的投资产品，同时借助地段、乐购、影院的综合配套发挥居住与商业收益双重属性。

核心定位：投资型酒店公寓

1、支撑营造：

（1）引入专业酒店物管服务

（2）酒店式入户大堂及礼仪迎宾

（3）酒店式服务台及酒店房源委托代理，酒店内线电话

（4）酒店式电梯厅

（5）3部电梯，一部作为独立酒店服务电梯避免后期运营的干扰性。

2、如何引领市场?什么才是年轻人的投资方向?

（1）70年产权的酒店式公寓

（2）自由委托，专业酒店管理,悉心打理代理出租，只要一个账号每月收益滚滚而来

（3）居繁华之上，畅享乐购、5星级国际影院、休闲生活、城市主题公园、蜀山灵动水库与鲜氧！

（4）可即时享受酒店式菜单服务

（5）随需应变，住宅/公寓随需切换，酒店服务公司自由选择。

（6）单天128元/天/标准间，扣除管理成本及出租率以平均60元/间天计算，每月1800元稳定收益，4成首付年收益11%，6成首付年收益可达到13%，超出商铺8%年收益以上。

（7）享受住宅的贷款利率，赚取的确实商业回报！25年贷款期4.158%年利率，商贷6.534%，每年少支付，2.376%，节省4222元贷款利息。住宅的贷款，商业的回报！

（8）情感属性的价值提升，西城女孩的福乐嫁妆！婚前公主房，结婚做嫁妆，婚后财富小金矿！

西城男孩的福乐阶梯！第一步成家，第二步立业，第三步财富！

（9）一次置业投资测算

（10）二次置业投资测算

首付4成，销售上二次置业开发商可采取借2成交房前一年期偿还。

注：城市增长率基本为共性诱因，作为实在回报，暂不测算！

3、项目定位

投资价值概念：

比商铺还赚钱的福乐公寓！

产品价值概念：

随需应变！

70年产权的精妆公寓/观湖美宅/酒店公寓，随需应变，自由切换！

配套价值概念：

倡导青年投资新方向！

乐购+影院+公园+蜀山+轻轨+长江西路

三、推广节奏

4/1-30 5/1-31 6/5日

推广→ 认筹→ 开盘

四、销售形式

鉴于目前的限购市场，主要销售对象为一次及二次置业群体。为此销售策略以投资为主攻方向，借助酒店管理公司的后期运营，资金整合为商业投资卖点，引爆市场！，如果商业管理公司交房后预支半年或一年租金，这个将会成为销售卖点成为赚首付。

一次置业送装修！

实际300元/平方米标准约12000元，

宣传500元/平方米标准约15000元，

买到，住到，赚到！

二次置业赚首付！

赚一年租金21600（1800/月*12、年收益）+15000（500元/平方米精装修）

五、酒店式公寓运作模式

第一种：挂牌自营，可引进品牌酒店管理公司，利用品牌推广及提供顾问服务，自行成立管理公司服务运营。成本可控制并且可最大程度的满足销售。

第二种：直接委托，通过招商洽谈，签订委托招租协议，单独拿出酒店层（根据约定）200套以上作为酒店投资产品保底返租模式，市场面有所受限，加大成本，削弱一定的销售优势。

建议：现金流为上策，采取第一种，先满足销售，后期运营可根据实际情况调整，由商业管理公司联系酒店品牌洽谈。

六、精装修运作模式

精装成本控制在300元/平方米，包括整体橱柜、卫浴、及基础硬装。对外宣传在500元/平方米,4月10日前需要完成装修方案的设计及施工招标，5月3日前需要具备样板房参观条件。

七、系列主题

1、投资篇

(1)8.2万，抢购比商铺还赚钱的福乐公寓

（2）财富：先购令！先人一步，抢占先机！

（3）倡导青年投资新方向！

2、地段篇

当西城男孩。。。遇到。。。西城女孩

引爆长江西路“费洛蒙”第一吸引力

西城女孩的福乐嫁妆！婚前公主房，结婚做嫁妆，婚后小金矿！

西城男孩的福乐阶梯！第一步成家，第二步立业，第三步育儿！

3、产品篇

福乐门锦江国际公寓（暂定锦江）锦江集团隆重进驻，打造长江西路比商铺还赚钱的财富公寓

4、开盘篇福乐门国际公寓盛大开盘

八、报纸媒体计划

九、活动推广计划

活动一：

主题：福乐门国际公寓-----暨酒店式公寓投资鉴赏会

时间：5月28日

方式：借助国际知名酒店管理公司盛大签约奠定投资群体购买信心，同时通过，产品解析，酒店公寓的细节剖析阐释未来即时消费模式的酒店公寓自由运作模式，投资人可自由切换生活的方式，将住宅公寓的功能具有可变性及升级性使之随需应变价值提升。

地点：天鹅湖大酒店

费用预算：5万

活动二

福乐门国际公寓（暂定锦江）盛大开盘

时间：6月5日（周日）

地点：现场销售中心

要求：销售中心具备接待条件，公寓样板房完成装修具备参观条件。

开盘预算：5万

十、网站推广计划

媒体选择：合房网

合作形式：线上硬广线下互动。

预算：5万

十一、辅助媒体

车友会：

借助车友会的客户资源掀起一场（今报/音乐886调频台均具媒体优势）

潮男潮女的完美接触！

时间：5月4日

活动内容：借助青年节有车一族的群体特征基本符合公寓购买群为此组织一场中小级车的车主与福乐门公寓的完美接触！