土地转让涉税分析

土地转让涉税分析

一、直接转让土地使用权方式

以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。即：1、要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;2、要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。

符合上述转让条件涉税分析

二、以投资入股方式转让房地产

1．营业税及附加：

根据财税[2002]191号文《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。

2．土地增值税：

根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。

3．房产税：

对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计征房产税。

4．印花税：

根据《印花税暂行条例》第2条规定，按应税凭证上“产权转移书据”缴纳印花税，税率为0.5‰

5．企业所得税：

对此项业务应分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进得所得税处理，并应在投资交易发生的当期确认应纳税所得。

三、转让股权方式

在此方式下，收购方出具货币资金，购买另外一家拥有某目标房地产项目的企业股权，以达到间接拥有对房地产项目的实际控制权。

1、营业税及附加：

按财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》，对股权转让不征收营业税；

2、土地增值税：

根据国税函〔2000〕687号文，对于以转让股权名义转让房地产行为（100%转让股权下）且转让的股权表现形式主要为土地使用权、地上建筑物及附着物的，需缴纳土地增值税；3、印花税：

根据《印花税暂行条例》第2条规定，按应税凭证上“产权转移书据”缴纳印花税，税率为0.5‰；

4、企业所得税：

对股权增值部分按25%税率计征企业所得税

四、合作开发方式

是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房，涉及税费分析如下：

（1）土地增值税：

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。若开发双方取得的房屋自用，暂免征收土地增值税。若对外销售，就要按规定计算缴纳土地增值税。

（2）营业税及附加

对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税，应当按照实施细则第十五条的规定分别核定营业额。

（3）企业所得税

应按分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。