烟台元亨园海滨综合居住区文本

黄
滨海大道
海
世 贸 路
港 城 东 大 街
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1.2 规划目标与内容 规划目标：
城市设计层面：营造烟台城市副中心的新型滨海社区形象 城市发展层面：本案、发展商和政府三者共赢 生态环保层面：创造生态环境与人居环境和谐共处的景象 项目发展层面：满足项目的可操作性，适应市场需求
规划内容：
本案将从规划设计层面进行以下工作内容的探讨 对整体区域和项目地块进行规划定位分析 本案地块的重新规划设计 本案建筑空间形态的概念设计
环渤海经济圈－辽东半岛，山东半岛，京，津，冀等城市群是继珠三角，长三角后中国经济 的第三个区域经济支柱。该区域具有发展经济的腹地基础和海上通道，地缘优势明显。
基于《山东半岛城市群总体规划》的构想，烟台将是以现代制造业为主导的综合性区域中 心，环渤海咽喉地带的海陆交通枢纽，也是中韩经贸交通的前沿门户。规划明确提出：“在规 划期内（2004-2020年）以青岛、济南为区域发展的双中心，并积极培养烟台的副中心城市地 位。”
元亨园海滨综合住区规划概念设计
图纸目录
第一部分： 规划设计研究
1.1 项目概况
1.2
规划目标与内容
1.3
研究方法
1.4
城市发展及区域分析
1.4.1 区域位置
1.4.2 区域城市群发展
1.4.3 烟台城市总体发展
1.4.4 分区发展
1.4.5 城市的发展及变化对项目定位的影响
1.5
滨海城市发展案例分析
增强规划弹性，适应超常规发展的需要
芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、初家、牟平、八角八大组团
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1.4.4 分区发展
居住用地集中在南部 行政办公，商住混合以及教育用地大部分沿海滨展开
项目发展用地是城市新中心在滨海沿线仅有的居住发展用地，土地价值很高，应当谨慎考 虑开发强度，避免土地资源浪费
摩纳哥：法国南部风景优美的休闲度假胜地，滨海区的道路及建筑发展依山势而建，其空间
及天际线具有自然丰富的变化。
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悉尼：作为市民，旅游者的交通活动中心，环形码头地区的规划设计及交通组织是一个非常
有趣的例子。该地区东连悉尼歌剧院，西邻岩石区，南为CBD，北面通过悉尼港大桥与北悉尼 的CBD相连。环形码头又是悉尼的中心轮渡码头，游客从这里可以乘轮渡游览悉尼港的全貌， 同时轮渡也作为市民的普通交通工具，因此这是一个一年四季都很繁忙的地区。地面层基本 上让给行人，高架铁路东西向穿过，其上为地市快速路，交通组织井然有序，方便高效，一 向被认为是交通组织最成功的案例之一。但同时也存在一些争议，如视线的遮挡等。
人口——2001年人口普查资料总人口约15600人.规划人口约为25000人。
区域位置——位于大屿山东北部，土地总面积约为810公顷。北面、西面和南面主要以拟议北 大屿郊野公园（扩建部分）为界，东至大白湾。分为四部分：大白湾和二白湾的愉景湾发展 区；稔树湾和长沙栏的乡郊民居；大水坑的寺院，以及天然山坡和海岸。
本案将依据以下要素进行规划设计分析 项目所在的区位和城市发展的要求 本身拥有的顶级自然资源及社会资源
1.4.1 区域位置
烟台市地处山东半岛东部，濒临渤海和黄海，与日本和朝鲜半岛隔海相望，全市海岸线长达 909公里。城市总人口为647万，其中市区人口达175万。
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1.4.2 区域城市群发展
建筑布局——该区丘陵起伏，山间 深谷为林木所盖，大部分建设区是 低密度住宅楼。山谷地块主要作为 中等密度住宅发展,有一些高楼大 厦。
人口——居2001年人口普查，当时该区的人口约17300人，规划人口约19300人。
土地利用——商业0.62公顷;住宅94.42公顷；政府机构6.72公顷;休憩用地17.53公顷。其 他指定用途10.24公顷;绿化地带267.34公顷。海岸保护区8.95公顷;特殊科学价值地6.26公 顷;郊野公园2.54公顷。
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1.3 研究方法
本次项目采用以下研究方法：
1.4 城市发展及区域分析
本案的现状是在上世纪90年代初开始开发并逐步形成的，它当时的定位是一个单纯的低密度 渡假别墅区。随着烟台城市的快速发展，现在该区域的城市功能与形象已经产生了日新月异 的变化，原来的项目定位已不再适应目前的城市发展要求，因此需要重新对项目进行定位。
本案的项目定位应具备以下特征： 1)适当提高容积率，与城市副中心的整体发展规模和密度保持一致和协调，并提高土地
利用效率。 2)提供多样化的居住产品和配套设施，真正满足将来的城市副中心各种年龄、种族、
收入的居民的要求，建立和谐社区。 3)作为城市副中心的有机组成部分之一，共同营造优美、生动的滨海城市形象。
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1.4.3 烟台城市总体发展
城市总体规划目标
构筑山、城、海、岛相融的布局，保护生态，提高城市环境质量 加快芝罘、福山、开发区的融合和牟平区及蓬莱市相关区域的市区一体化协调发展进程，
促进中心城市发展
城市空间结构发展
以芝罘滨海地带为中心，以烟威、烟青、烟福一级干线公路为轴线，拓展东西两翼，贯通 南北山海，形成滨海组团式大城市的空间结构。
范围：
项目用地北至滨海大道，南至世贸路，东至港城东大街，西临世贸中心。
规划总面积：
规划总面积: 1180亩（78.6万平方米），其中已建成区域约333亩， 未开发建设用地约847亩 （包括黑松林及绿地约328亩）。
周边概况：
北侧滨海大道，路外侧为黄海，有千余米长独立海滩，1500亩海域的30年使用权 南侧世贸路，路外侧为烟大三期学校用地 东侧港城东大街，路外侧为正大三期发展用地 西侧为世贸中心与滨海1500亩黑松林 体育公园、市政府处于项目用地的西面 滨州医学院处于用地的西南面
土地利用要求的变化—中国人口众多，城市用地普遍紧张，在中心区土地极为稀缺的情况 下，应该提高土地的利用效率，容纳更多的人口，它也符合国家宏观土地利用政策。
城市形象要求的变化—旧有郊区低密度、低发展强度的城市形象将不适应新中心区的功能 要求。影响城市形象各个要素如发展强度、规划格局、建筑风格和天际线的变化等，需要重 新考虑。
1.4.5 城市的发展及变化对项目定位的影响
由以上的分析可以看出本案所在的区域已经由原来的城市郊区转变为烟台新的城市副中心， 它集政府机关、教育、会展、居住、休闲、观光于一体，它对本案将带来以下的一些变化：
规划指标的变化—项目的所处的区位由原来的城市郊区变为城市副中心，行政中心的改变 使原有的针对城市郊区的规划指标，如建筑高度、建筑密度、容积率等发生改变，本案原有 的建筑高度、密度和容积率已不能适应新的发展环境。
1.5.2 典型滨海城市比较 温哥华：200年的发展，从渔村发展成为太平洋西岸的国际大都市，同时也是世界上最美丽
的滨海城市之一。
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多伦多：多伦多的城区分布在安大略湖的沿岸，由于城市的不断发展，城区范围逐步从安大
略湖的西北面扩大到湖的西面。多伦多的湖滨地区由于高楼林立而成为世界上最具有都市风 格的滨水地区。2002年，多伦多将中央滨水地区作为开发重点。
项目可借鉴要素
协调环境——保护自然资源包括山林、天然海岸线，开发与四周自然环境协调发展的密度合 理的居住区。
建筑容量——从海到山体依次为：低层洋房、高层建筑，通过建筑高度的错落布局最大限度 的利用海景。容积率由2层以下的0.6至20层以上的3.0不等分布。
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1.6.2 香港-浅水湾 城市发展需要的成果，城市经营理念的典范
1.6.1 案例分析:香港-愉景湾
协调自然环境资源，合理容量开发居住
规划意向
保护自然环境，其中包括背后的原始林地和山坡、以及各大小海湾和沙滩所在的天然海岸 线。并提供机会进行与四周自然环境协调的低密度发展。保留没有汽车行走的发展特色，容 许发展多元化的康乐和消闲设施，商业设施、主要的社区设施和休憩用地集中设于交通较便 利的地点。
建筑布局——愉景区采用高度分级方式，陆岬和沿岸低地为层数较少的建筑，较远离海岸的内 陆则为高楼大厦。此外个别地区内的建筑高度亦各有不同，令景观更多样化，并提供更多房屋 选择。
容积率对比
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休憩用地——愉景区主要是提供户外空间作各种动态或静态康乐用途，以配合当地居民和游客 需要。现有沙滩范围是香港热门泳滩。其中函盖二白南一块面积广阔的土地指定发展一个中央 公园(包括海滨长廊)。
2.3
典型案例分析结构
第三部分： 地块场地分析 3.1 基地分析 3.1.1 用地现状分析 3.1.2 用地现状照片 3.2 SWOT分析 3.3 基地分析结论
第四部分： 规划概念设计多方案比较
4.1 规划理念
4.2
方案一
4.3
方案二
4.4
多方案比较
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1.1 项目概况 位置：
项目地块位于山东省烟台市莱山区滨海路，在政府发展的沿海城市带上，并处于未来烟台市 发展的中心地带。距离烟台市政府2公里，距离老城区市中心14公里（15分钟车程），距离机 场15公里。
1.5.3 滨海城市案例可借鉴要素：
开发模式：多功能混合开发，营造海滨的活力 空间态势：高低错落，层次丰富流畅自然的海滨城市形象 土地价值：在平衡社会与商业发展的需求后务求土地价值最大化
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1.6 滨海新城案例分析
本案位于烟台传统市中心的外围，以及未来城市副中心的核心区域。因此我们对于同类型较 为成功和具有特色的滨海新城案例进行分析和探讨。
1.5.1 滨水开发背景
1.5.2 典型滨海城市比较
1.5.3 滨海城市案例可借鉴要素
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1.6
滨海新城案例分析
1.6.1 案例分析:香港-愉景湾
1.6.2 案例分析:香港-浅水湾
1.6.3 案例分析结论
1.6.4 结论及项目定位
第二部分： 滨海综合社区典型案例分析
2.1 深圳-万科东海岸
2.2
华侨城波托菲诺
土地利用——住宅100.79公顷（容积率0.8）;政府机构社区10.24公顷;休憩用地11.29公顷； 郊野公园62.53公顷；海岸保护区13.17公顷；自然保育区240.97公顷；绿化地带166.97公 顷；其它指定用途用地187.7公顷。
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交通系统——区内的主要交通工具，是穿梭巴士和高尔夫球车。区外通过公路、轻铁、水路与 市中心相连，车程约40分钟；渡轮至中环需40分钟左右。
案例介绍
区域位置——位于香港岛南部，占地约440公顷,北面以聂高信山南面引水道、深水湾道及大潭 水塘道为界,东面大致与大潭郊野公园至到舂坎角道界线重叠,南面含盖熨波洲，多个海湾如深 水湾、浅水湾、南湾及舂坎湾, 则形成天然界线,西面以黄竹坑道及香港仔隧道南面进路为界 线。由于北接香港仔郊野公园,东及大潭郊野公园，所以风景份外优美。
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1.5 滨海城市发展案例分析 1.5.1 滨水开发背景
水体是自古以来就是城市发展的重要因素，许多著名城市最初就凭借江河湖海之滨的优势 逐渐发展成为国际的都会。 滨水地区（包括滨河、滨湖、滨江及滨海）是一种非常有限的资源，它有助于体现每一个 地区独特的历史与个性。在过去的40年中，一度衰败的城市滨水地区的重建和开发活动使 其发生了深刻的变化，滨水地区，尤其是海滨作为城市中的极具活力的经济社会载体和独 具吸引力的环境载体正成为全世界城市发展的热点。 这种现象已经在全球的城市中呈现一种加速的趋势。例如，美国有75个大城市，其中69个 在滨水的地理位置上，这69个城市在过去的几十年中都有对滨水地区的重建和开发活动。 我们可以从国际上许多大都市的发展过程及其对海滨地区的发展上汲取经验及教训。
案例特点
愉景湾发展区属于自给自足的近郊住宅区，主要提供低密度私人房屋，并有零售、商业和社 区设施，以及康乐用途作为配套。
愉景湾的无车住宅区特色，是由原来作为度假胜地的发展概念演变而成。
由沿岸至内陆，建筑由低层到高层的布局即可在视觉上点缀背后的山岭，又可保留辽阔的海 景。自然景观与人造景观（例如沙滩、海滨长廊、公园和高尔夫球场）互相映衬，有助建筑发 展融入四周的自然环境。
目标客户的变化—区位条件的改变，目标客户由原来针对高端客户群，以休闲度假为目 的的别墅住宅区，相应的改变为以容纳副中心人口为主，吸引高、中（甚至中低端）的客户 群，集生活和休闲功能于一体的综合性居住社区。
结论：
本案将成为烟台新的城市副中心的一个有机组成部分。
本案需要一个全新项目定位及形象以适应烟台副中心的未来发展要求和城市形象要求。