城市综合体内部培训.pptx
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心， 以三星酒店/较小体量的写字楼/ 以大卖场为主力店的的商业
七，华润和万达综合体开发的模式
华润万象城：首座深圳万象城， 目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑 州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/ 泰州/上海等落户
商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店 特点：A,汇集众多顶级品牌
B,业态组合丰富 C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线 发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式
第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑
八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发
1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位）
十，城市综合体的风险---广州西城都荟 十一，雨润城市综合体的方案
一，城市综合体的二个定义
定义A：HOPSCA。其中: H：HOTEL（酒店）；
O：OFFICE（办公）； P：PARK（公园）； S：SHOPPING（购物）； C：CULUTRE（文化）； A：APARTMENT（公寓）
将商业/酒店/办公/居住 /文娱/休憩 集合为一体的多功能复型，相
D，高科技集成设施
E，功能的复合性
F，高可达性
G，整体的统一性
H，土地使用的均衡性
J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性
K，巨大的社会效应和升值潜力
L，投资巨大，建设周期长。
三，城市综合体的本质 /意义/产生条件
本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达 成组 群内建筑 ,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到 建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集
互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。
定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城 市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分 之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城 市综合体。
简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐 馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全
城市综合体介绍 （一）
2013/08/30Leabharlann Baidu
目录
一，城市综合体的定义 二，城市综合体的特征 三，城市综合体的本质/意义/产生的条件 四，城市综合体的演变 五，综合体的五个价值 六，城市综合体的分类 七，华润和万达城市综合体的模式 八，开发综合体面临的困难 九，综合体实例
○上海龙之梦 ○上海大宁国际 ○上海陆家嘴IFC ○常州新北万达广场 ○上海五角场万达广场 ○深圳华润万象城等
四，城市综合体的演变
A，国外的综合体： 1，罗马卡拉卡拉浴场 2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯 3，日本东京六本木（历经17年建成）
B，国内的综合体： 1, 解放前，北京的东安市场
2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海—
新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；
北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州— 华润万象城；无锡---华润万象城等
3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体” 4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮 C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL” 是商业竞 争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备 高附加值的效应， Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展 商投资商业地产的主流模式，
五，现代城市综合体的五个价值
1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报 2，酒店/自持商业的长期租金回报 3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增 4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现
乘数的变现 5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还
带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高， 商业附加值
业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合）
选址：城市核心商圈
回款：单店/小商铺的销售
纯商业产品
第三代：2006年 规模 40-80万平米
建筑形式 盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓）
业态：超市+家电+影院+百货+美食
回款：住宅/小型商业/写字楼的销售
选址：城市副中心/城市新区/新区CBD 城市综合体
的提升，是通过以下要素而实现： A， 好的项目策划/商业策划 B，优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计 C，好的运营管理 D，时间成本沉淀
六，城市综合体的种类
城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类
A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体 生活综合体—住宅比例大于30% 单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集
合了三种功能的超高层建筑，
泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈
B,按地段分：都市中心型综合体 副中心（区域和新城）型综合体
C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以
五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈 品牌为主的高端商业中心为代表
中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中
“住宅+ 商业+增值服务”三位一体模式
万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式
第一代：2001年 规模：5.0万平米， 建筑形式 单体盒子
业态： 超市+家电+影院（购物功能组合）
选址：城市核心商圈
回款：单店/小商铺的销售
纯商业产品
第二代：2002—2004年 规模：15.0万平米，
建筑形式 盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼）
， 获取更大的商业性升值
意义: A, 提升城市价值和形象 B , 动区域经济增长，创造社会就业岗位 C , 成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府 行变为企业行为，
产生条件 ：A,城市经济GDP高增长/产业集聚 B, 人口的高密度及流动性 C, 城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约 化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）
二，城市综合体的特征
1，城市综合体的典型特征
A，超大空间尺度。
B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自
树干和树枝
成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型”
体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场 ）
C，现代城市景观设计
七，华润和万达综合体开发的模式
华润万象城：首座深圳万象城， 目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑 州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/ 泰州/上海等落户
商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店 特点：A,汇集众多顶级品牌
B,业态组合丰富 C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线 发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式
第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑
八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发
1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位）
十，城市综合体的风险---广州西城都荟 十一，雨润城市综合体的方案
一，城市综合体的二个定义
定义A：HOPSCA。其中: H：HOTEL（酒店）；
O：OFFICE（办公）； P：PARK（公园）； S：SHOPPING（购物）； C：CULUTRE（文化）； A：APARTMENT（公寓）
将商业/酒店/办公/居住 /文娱/休憩 集合为一体的多功能复型，相
D，高科技集成设施
E，功能的复合性
F，高可达性
G，整体的统一性
H，土地使用的均衡性
J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性
K，巨大的社会效应和升值潜力
L，投资巨大，建设周期长。
三，城市综合体的本质 /意义/产生条件
本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达 成组 群内建筑 ,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到 建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集
互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。
定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城 市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分 之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城 市综合体。
简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐 馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全
城市综合体介绍 （一）
2013/08/30Leabharlann Baidu
目录
一，城市综合体的定义 二，城市综合体的特征 三，城市综合体的本质/意义/产生的条件 四，城市综合体的演变 五，综合体的五个价值 六，城市综合体的分类 七，华润和万达城市综合体的模式 八，开发综合体面临的困难 九，综合体实例
○上海龙之梦 ○上海大宁国际 ○上海陆家嘴IFC ○常州新北万达广场 ○上海五角场万达广场 ○深圳华润万象城等
四，城市综合体的演变
A，国外的综合体： 1，罗马卡拉卡拉浴场 2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯 3，日本东京六本木（历经17年建成）
B，国内的综合体： 1, 解放前，北京的东安市场
2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海—
新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；
北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州— 华润万象城；无锡---华润万象城等
3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体” 4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮 C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL” 是商业竞 争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备 高附加值的效应， Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展 商投资商业地产的主流模式，
五，现代城市综合体的五个价值
1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报 2，酒店/自持商业的长期租金回报 3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增 4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现
乘数的变现 5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还
带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高， 商业附加值
业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合）
选址：城市核心商圈
回款：单店/小商铺的销售
纯商业产品
第三代：2006年 规模 40-80万平米
建筑形式 盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓）
业态：超市+家电+影院+百货+美食
回款：住宅/小型商业/写字楼的销售
选址：城市副中心/城市新区/新区CBD 城市综合体
的提升，是通过以下要素而实现： A， 好的项目策划/商业策划 B，优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计 C，好的运营管理 D，时间成本沉淀
六，城市综合体的种类
城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类
A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体 生活综合体—住宅比例大于30% 单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集
合了三种功能的超高层建筑，
泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈
B,按地段分：都市中心型综合体 副中心（区域和新城）型综合体
C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以
五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈 品牌为主的高端商业中心为代表
中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中
“住宅+ 商业+增值服务”三位一体模式
万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式
第一代：2001年 规模：5.0万平米， 建筑形式 单体盒子
业态： 超市+家电+影院（购物功能组合）
选址：城市核心商圈
回款：单店/小商铺的销售
纯商业产品
第二代：2002—2004年 规模：15.0万平米，
建筑形式 盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼）
， 获取更大的商业性升值
意义: A, 提升城市价值和形象 B , 动区域经济增长，创造社会就业岗位 C , 成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府 行变为企业行为，
产生条件 ：A,城市经济GDP高增长/产业集聚 B, 人口的高密度及流动性 C, 城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约 化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）
二，城市综合体的特征
1，城市综合体的典型特征
A，超大空间尺度。
B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自
树干和树枝
成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型”
体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场 ）
C，现代城市景观设计