上海新天地、杭州西湖天地、深圳欢乐海岸商业业态分析
旅游房地产业态分析——以上海新天地为例
“新天地”基于上海传统石库门里弄文化特色，通过统一 管理和专业化管理模式，把握住了企业的发展方向，增强了企 业的综合竞争力。注重与战略伙伴的合作，特别是政府的支 持，使其获得了永续经营能力。同时，“新天地”通过层层深 入的市场定位明确了自己的目标客户群，凭借自我超越的企业 文化、长线运营战略和多元化的盈利模式，为公司赢得了稳健 的回报。
从旅游客体即户外运动旅游资源的角度看，在宏观方面， 国家和地方有关旅游部门要完善在户外运动旅游资源开发方面 的法律法规，制定一些有利于户外运动旅游项目开发的政策和 优惠条件，营造一个有利的政策背景环境。在微观方面，在进 行户外旅游项目设计和开发时，要从旅游地实际旅游资源和旅 游者的需求出发，避免盲目跟风，开发出的项目要对旅游者形 成吸引力，最终对户外运动旅游的发展要带来一定的经济、社 会和环境多重效益，只有这样才能更好的促进户外运动旅游的 稳定、健康和可持续发展。
2、长线运营战略 长线运营战略是支撑上海新天地持续发展的核心战略。上 海新天地前期阶段为吸引高品质商家，不惜降低租金引进大量 的优秀商户，聚集了令全国瞩目的商业人气；第二阶段针对文 化政治团体、雅皮一族、中产阶层开展了300余项有针对性的大 小活动。经过第一阶段的培养，大量优秀商户争先支付高额租 金进入上海新天地。长线运营战略为公司赢得了稳健的回报， 使公司得到可持续发展。 （三）盈利模式 根据上海新天地主要利润来源的不同，其盈利模式主要分为 自持物业租金盈利、旅游溢价盈利模式和品牌延伸盈利模式。 1、旅游溢价盈利模式 以“新天地”的品牌效应带动周边房地产地价的提升，这 是瑞安地产最主要的利润来源。2002年翠湖天地一期面世，就 以每平米2.5万元的价格一销而空，到2008年翠湖天地二期、三 期相继面世，价格飙至每平米6万，到现在的每平米10万元，给 前期的业主带来了极大的投资收益。其旁边的企业天地写字楼
上海新天地业态详解 精品
上海新天地业态一览数据来源：现场调查及相关网站综上，业态配比约为：概况上海新天地占地约三万㎡，建筑面积达六万㎡，以上海近代建筑的标志—石库门的建筑旧区为基础，注入了诸多时尚商业元素，改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能为自主的时尚、休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，成为中国房地产区域改造的经典案例，上海新天地的总体变迁为：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年石库门旧城区，改造成一片新天地!新天地石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，来到这里仿佛时光倒流，置身于二十世纪二十年代。
但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆，咖啡酒吧等。
如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是有文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。
●定位上海新天地在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化：✧第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。
类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
✧进展到一定时期，又形成了第二阶段定位。
投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
✧最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。
就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球。
●经营模式上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离。
在新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到20XX年12月，开展了大约300余个大小活动。
上海新天地商业业态分析
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以上，品牌选择以高端中式 品牌为主、配以高品质日料或西餐。
推荐比例：高端品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
22
业态品类
目标品牌商家
数量
占比
高端品牌餐饮
C.J.W、好地方精烧扒轩（西餐）、南音会馆·海逸酒家 、明阁、俏江南、湖庭餐厅
6
11.8%
ห้องสมุดไป่ตู้
中端特色 餐饮
凯旋、fountain、凯博西餐厅、上海锦江拉丁餐厅、比萨马上诺、华万意意大利餐厅（意餐）、赤坂亭（韩式）、大茴香（越南）、红糖 异国风情 爵士餐厅（欧陆）、翡翠酒家（新加坡）、小山日本料理、庄源（西班牙）、七叶和茶、乐园石头烧餐厅酒廊（西餐）、宝莱纳新天地餐 17
厅（巴伐利亚美食）、新町日式料理店、天泰餐厅（泰餐）
中式食府
锅德港式海鲜肥牛火锅（港式）、米高餐厅（港式）、真的好海鲜餐厅（台北）、上海新吉士酒楼（上海）、上海滩（上海）、上海小南 国新天地餐厅、T8、丰和日丽（浙江）、透明思考新天地餐厅（上海）、梧桐居（香港中式食府）、夜上海、采蝶轩、鼎泰丰
13/5
8
15.7%
7
13.7%
11
小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
33.3% 58.79%
上海新天地商业街购物中心调研分析报告
上海新天地商业街调研分析报告开发商香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发地址上海市中心卢湾区的太平桥地区体量南里、北里6万平规划分为南里、北里，及企业天地，南里为购物休闲娱乐中心，北里为多家高档消费场所及国际餐厅目标客群以国际性商务人群、旅游人群为主，包括中产阶级、时尚白领、金领、企业高管、驻沪外籍人士等。
开业时间2001年投资额14亿项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目概况上海新天地：上海名信片城市文化立体"标本" 商业地产标杆上海新天地是具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点，它的前身是上海近代建筑的标志——石库门居住区。
通过改造成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目区位商务核心区市级商业中心高端商务居住区上海新天地座落在上海城市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻1号线黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
距离淮海中路及轨道交通1号线黄陂南路站仅120米，多达30余条公交线路，距离上海南站6公里，距离上海火车站2.8公里，距离浦东飞机场22公里。
新天地2.8公里6公里22公里大时代广场巴黎春天新世界大厦太平洋百货美美百货上海新天地东方商厦香港广场力宝广场世纪巴士大厦浦东国际机场上海火车站上海南站希尔顿酒店锦沧文华大酒店上海四季酒店JW 万豪酒店88新天地沈家花园大酒店项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色整体规划项目分为南里与北里，北里2.5万方，主要为石库门传统建筑改造而成，业态以特色餐饮、酒吧为主导，辅助以时尚零售；南里3.5万方，由新老建筑相结合，业态集时尚零售、休闲娱乐、时尚餐饮、会所及高端服务公寓于一体。
太仓路顺昌路太平桥人工湖南里北里兴业路北里酒吧及娱乐美食艺术文化及其它自忠路南里企业天地时尚业态规划业态比例为：品牌特征：时尚中高档定位、以国际品牌为主导，占85%。
上海新天地景色赏析与商业模式探讨
上海新天地景色赏析与商业模式探讨上海新天地是上海市黄浦区的一个著名景点，也是上海最具特色的商业区之一。
它位于南京东路和马当路的交汇处，占地面积约25,000平方米。
新天地在1997年建成开放，凭借其独特的魅力和先进的商业模式，迅速成为上海市民和游客们的热门打卡地之一。
首先，新天地的景色是迷人的。
在新天地，你可以看到欧式建筑和中国传统建筑的完美融合。
一排排仿古建筑和独特的装饰使整个区域仿佛回到了上海的过去。
在新天地的马当路上，有许多具有特色的餐馆和咖啡店，让人们可以边品尝美食边享受美丽的景色。
此外，新天地还有一个精心设计的公共庭院，供游客休憩和拍照。
无论是白天还是夜晚，新天地都会给人们带来不同的视觉享受。
其次，新天地融合了传统文化和商业模式，成为了一个独特的消费场所。
新天地的商业模式以打造“生活方式中心”为核心，提供全方位的购物、餐饮、休闲娱乐等服务。
在新天地，你可以找到一些国际知名品牌的商店，如GUCCI、Prada等，也可以找到一些本土品牌的创意与设计店铺。
此外，新天地还拥有许多高端餐厅和咖啡馆，满足了不同消费群体的需求。
除了商业设施，新天地还定期举办一些文化活动，吸引更多的游客和市民。
例如，新天地经常举办音乐会、艺术展览和时尚秀等活动，为广大观众带来了艺术和文化的享受。
这些活动不仅丰富了人们的业余生活，也提升了整个区域的知名度和影响力。
然而，新天地的商业模式也面临着挑战。
随着上海城市的发展，越来越多的商业区涌现出来，竞争日益激烈。
与此同时，高租金和人流量不稳定等问题也给商业模式带来了压力。
为了保持竞争力，新天地需要不断创新和更新，提供更多独特的体验和服务。
总的来说，上海新天地是一个独特的景点，融合了欧式建筑和中国传统文化。
它以其独特的魅力和先进的商业模式吸引了大量游客和市民。
然而，新天地也面临着竞争和挑战，需要不断创新和改进，保持其独特性和吸引力。
我希望新天地能够继续发展壮大，成为上海市最具特色和影响力的商业区之一。
(推荐)上海新天地业态分布及经营模式分析报告PPT资料
• 上海新天地别具特色的建 因此，宽巷子、窄巷子这个地方的改造是否成功，能不能做活，做到有血有肉，最终建筑不是问题，经营运作才是关键。
但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式。
筑风格获得广泛的赞赏， 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大〞会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
剪裁石库门里弄。
在南里和北里置的。分水家岭-具兴业摆路-设是中，共“原一汁大〞原会址味的地所在再地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
新生天活地 节分奏为，南情现里感2和世0北界世里度两身纪个定部做初分，上，成南为海里国以际一现画家代廊建。人筑为的主生，石活库门旧建筑为辅。 "88新天地酒形店式态服务，公让寓 游客在怀旧寻根的情
天广场上丰富多彩的文化表演 走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够；
置信实业董事长杨毫：上海“新天地〞最成功的地方不是建筑上的，而是商业上的，它把海派文化、石库文化、酒吧文化以及音乐文
化发挥到了极让致游。 客有许多的参与。石库门
博物馆通过对一幢楼的重新布 美国旧城改造专家本杰明·伍德设计事务所和东方文化背景的新加坡日建设计事务所以及同济大学设计院的共同配合，分别以不同视角
剪裁石库门里弄。
2019」以及美国Urban 开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达 7千万元～8千万元。
美国旧城改造专家本杰明·伍德设计事务所和东方文化背景的新加坡日建设计事务所以及同济大学设计院的共同配合，分别以不同视角
• 新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建 筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。 南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、文娱、休闲中心， 于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻 了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻 人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的 一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和 具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了 现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式 来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中 共“一大〞会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化 与艺术的城市风景线。
上海新天地业态详解【精选】
上海新天地业态一览数据来源：现场调查及相关网站综上，业态配比约为：概况上海新天地占地约三万㎡，建筑面积达六万㎡，以上海近代建筑的标志—石库门的建筑旧区为基础，注入了诸多时尚商业元素，改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能为自主的时尚、休闲、文化、娱乐中心。
上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，成为中国房地产区域改造的经典案例，上海新天地的总体变迁为：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年石库门旧城区，改造成一片新天地!新天地石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，来到这里仿佛时光倒流，置身于二十世纪二十年代。
但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆，咖啡酒吧等。
如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是有文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。
●定位上海新天地在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化：✧第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。
类似这类的时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
✧进展到一定时期，又形成了第二阶段定位。
投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。
✧最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。
就是这样层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球。
●经营模式上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离。
在新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月，开展了大约300余个大小活动。
上海新天地 杭州西湖天地 案例分析
项目概况 周边布局 分期开发 商业文化 文化活动 特色生活 案例小结
店家数 特色店家
餐饮 51 透明思考新天 地餐厅
梧桐餐厅
小山日本料理
文化 3
新天地一号（会所）
中央美术学院油画廊 吴ce
Y+Yoga centre 雨田小艺
服饰 23 Alexandre De Paris
游人或者消费者体验西湖天地“积淀的历史文 化”，不仅有西湖湖光山色传说诗文的历史积淀， 也有西湖天地内浙派老民居深厚的历史底蕴，如涌 金楼可上溯到北宋政和年间，距今已有近千年的历 史，原为北宋时期翰林学士领受庆宴之地；南宋曾 被重建；清代则是三雅园茶楼；1925年成为辛亥 革命元老黄元秀的宅院“放庐”；1965年改建为涌金 茶室，保留了原先的木质屋顶和园林风格，为3层 的混凝土框架结构建筑物。
STROM
ZUCZUG
服务 6
卡拉ok会所
沙宣美发沙龙研 修中心
UME国际影城 华尔街英语
项目概况 周边布局 分期开发 商业文化 文化活动 特色生活 案例小结
2009年
文化活动内容
揭开世界最大生物的神秘面纱--大蓝鲸展览登陆上海新天地
上海新天地携手国家地理频道，共同引进了地球最大生物“大蓝鲸”亚洲巡回展，这也是中 国内地的唯一一站。在放大视觉感受的同时，更放大你的视野，让好奇掀开这个庞然大物的 神秘面纱，为眼睛打开世界的无限可能！
项目概况 周边布局 规划布局 历史建筑 特色活动 案例小结
西湖天地中修复一新的涌金楼在近650平方米， 一楼进门即见的石质大屏风以及楼内各种材质的隔 断组成了空间与光影的丰富与错动。一楼院内还修 建了一个别致的苏州式天井，成了涌金楼内的另外 一个建筑空间。同时，一楼有一个设备齐全的厨房， 可为楼上提供60人的餐饮。
上海新天地综合体案例分析
1 项目区位
上海新天地位于市中心 卢湾区淮海中路东段，高 架桥交汇点，原法租界 1914年第三次扩建的旧式 里弄住宅。北至太仓路； 西至马当路；南至自忠路； 东至黄陂南路。
2 项目概况
占地面 积
主要业 态
建筑风 格
周边配 套
52万平米
零售、餐饮及休闲娱乐，业态比例 38%、42%及20%。
新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。
以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000 元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/ 平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其 上涨幅度仍超过4倍。
海派，旧上海石库门风格
日本料理、法国餐厅、中餐馆等中 外美食，美容会馆、健身会所等休 闲场所，画廊、花艺等艺术门面
3 上海新天地——总体规划
新天地是太平桥改造规划的 一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：116.3万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿 元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个， 原居住人口7万人
市中最有活力的人群。
统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。
典型案例上海新天地商业街研究分析
2、多元、开放、融合的社会性：旧城复兴是城市土地的集约使用，是城市功能的多元化融合和提升，因此除了城市综合体 商务、商贸、休闲娱乐、居住等功能外需要注重满足“社会人”多元化的需求，包括文化教育、旅游及公共服务配套等。 同时项目应该是开发式、融合性的，使项目成为市民日常休闲、文化、集会以及社交的场所，注重对人性的关怀，并最终 成为汇聚人气的“精神属地”；
五年周边地价翻一 番
8000-10000元/ ㎡
1999年
2004年
40000元/㎡
建设周期内周边房价升值5倍
20000元/㎡ 15000元/㎡
7000元/㎡
未建之前 在建之际 新天地建成 商圈成7熟
【旧城综合改造复兴关键举措】
1、站在城市运营的高度承载城市功能：旧城复兴的本质就是城市功能的不断提升和完善，实现旧城价值的飞跃。而项目作 为城市功能载体必须立足城市未来发展的趋势，站在城市运营的高度确定其功能定位；
4.4万方
68万方
6万方
50万方
10万方
绿化用地
居住
零售、餐 饮、休闲
娱乐
办公、酒 店、零售
办公
以高端居住为其核心功能：项目住宅体量68万方，占总体量的50.7%；
注重区域商务功能的传承和强化：项目写字楼总体量约60万方，占总 体量的44.7%，强化了淮海中路的商务功能，同时降低了项目整体商业体 量，形成了差异化的定位；
[建筑]上海新天地商业街案例分析
![[建筑]上海新天地商业街案例分析](https://img.taocdn.com/s3/m/075e49e279563c1ec4da71cb.png)
文化、娱乐中心，在开发的不同阶段，定位发生了三个层次的深化。
由旧区改造而成的商业体→“旅游景点”
上海·新天地---功能演进
项目特点：
修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域
塑造全新的生活形态。引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如 设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小 型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位相结合，使 得项目很有新意
• 3、广告费用的节省。一个房地产项目，一般都要投入总销售额的1%～2%做广告宣传。 根据投资方公布的规划，太平桥项目将兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，粗 略计算，要投入的广告费用就高得吓人。但罗康瑞说过，“翠湖天地一分钱广告都没 有投，现在还有2000多人在ห้องสมุดไป่ตู้队买第二期。”而且，“我们的平均房价是最高的。”
经营模式：只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步。因 为Mall的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较 长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者， 同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经 营风格。数据表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于资金压力，已经把铺位出售率定在 30%左右，北京亦庄Mall的投资商大地集团甚至准备出售40%左右商铺。
新天地就是一个Mall(英文全称“shoppingmall”，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、 娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所
• 以房地产来带动 • 开发商：瑞安集团 • 1、上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目
上海新天地案例分析
文化保护与商业开发的平衡
要点一
总结词
要点二
详细描述
上海新天地作为历史建筑保护区，需要在保护传统文化的 同时实现商业开发，这需要平衡保护文化和商业利益的关 系。
上海新天地拥有许多历史建筑和文化遗产，这些建筑和文 化遗产是上海城市形象的重要组成部分。在商业开发过程 中，需要充分考虑如何保护这些建筑和文化遗产，避免过 度商业化导致文化价值的丧失。同时，可以通过合理的商 业开发，为文化保护提供资金支持，实现文化和商业的共 赢。
空间布局
开放式街区
新天地采用开放式街区布局，将商业、餐饮、娱乐等设施与公共空间融为一体，营造出舒适、宜人的休闲氛围。
多层次空间
新天地通过不同高度的建筑和错落有致的布局，创造出多层次的空间感，使人们在其中感受到丰富的视觉体验。
景观设计
绿化景观
新天地注重绿化景观的营造，设有多个绿化广场和公共绿地，为市民提供休闲 、放松的场所。
周边拥有丰富的商业、文化、娱乐等 设施，是上海市的繁华地带之一。
历史背景
上海新天地前身是上海的石库门建筑群，具有浓厚的历史底 蕴和文化积淀。
在20世纪90年代，上海市政府对这片区域进行了大规模的改 造和重建，将其打造成了一个集商业、文化、娱乐为一体的 时尚中心。
文化特色
上海新天地保留了石库门建筑风格， 同时融入了现代元素，形成了一种独 特的建筑风格。
上海新天地案例分 析
目 录
• 上海新天地概述 • 上海新天地的商业模式 • 上海新天地的建筑设计 • 上海新天地的发展历程 • 上海新天地的成功因素分析 • 上海新天地面临的挑战与对策
01
CATALOGUE
上海新天地概述
上海新天地经营模式分析案例
上海新天地经营模式分析案例上海新天地是中国著名的商业综合体，位于上海市黄浦区南京东路步行街，是上海市的标志性建筑之一。
作为具有时尚氛围和独特文化特色的商业区，上海新天地拥有多样化的商业、文化、娱乐和旅游资源，吸引了大量的国内外游客。
本文将对上海新天地的经营模式进行分析，并探讨其成功的原因。
一、多元化业态的组合上海新天地的经营模式以多元化业态组合为基础。
它不仅包含了高端时尚品牌，还有餐饮、文化娱乐、艺术展览等业态的组合，满足了不同人群的消费需求。
这样的多元化业态组合为上海新天地创造了独特的商业品牌形象，吸引了各种类型的消费者。
二、独特的文化定位上海新天地以其独特的文化定位成为了许多国内外游客必去的景点之一。
其建筑设计融合了欧洲风格和传统中国元素，展现了上海作为文化大都市的魅力。
同时，上海新天地举办了大量的文化活动，例如艺术展览、音乐会等，吸引了众多的文化爱好者。
通过将商业与文化相结合，上海新天地打造了独一无二的商业文化品牌形象。
三、国际化运营理念上海新天地采用了国际化的运营理念，引入了众多国际知名品牌。
这些品牌不仅为上海新天地带来了高品质的商品和服务，还提升了整个商业区的声誉和吸引力。
同时，上海新天地与国际机构、品牌合作，吸引了更多的国际游客。
这种国际化的运营理念为上海新天地的发展奠定了坚实的基础。
四、人文关怀和创新服务上海新天地注重人文关怀和创新服务，通过提供高品质的消费体验赢得了消费者的信赖和好评。
例如，商场设置了无障碍设施，方便行动不便的人群。
此外，上海新天地还推出了智能化服务，例如在线导览、预定服务等，提升了消费者的购物体验。
这种人文关怀和创新服务让上海新天地在激烈的商业竞争中脱颖而出。
五、积极响应市场变化上海新天地在市场变化中保持了极高的敏锐性，积极调整经营策略。
例如，随着消费升级的趋势，上海新天地逐渐引入了更多高档时尚品牌，满足了市场的需求。
此外，上海新天地从早期的商业购物中心转变为以文化、娱乐、艺术为特色的商业综合体，更好地适应了市场变化。
上海新天地分析ppt课件
实施
39
多赢的局面
瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政 府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴 建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投 资效益；
政府因为解决了里弄窳[yǔ]陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因 城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；
拆赔比 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右
安置方式 全部作价补偿，原居民不返迁
社会效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能
经济效益
采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显， 经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现；
开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气， 己经跃居前10名了。
新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化
33
小结
如今,新天地早己成为一个时尚的商业地标, 严格意义上说,新天地模式并 不能算是石库门的保护方式,这种模式更多是在文化符号的延续传承上作 了尝试。“新天地”不是原生态的石库门里弄,它是造出来的天地,是地块 开发的一种模式。
22
23
从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南 区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
24
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
深圳欢乐海岸商业业态分析
异国风情 中式食府
酒吧/咖啡/茶馆 小型精致餐
饮 休闲甜品
目标品牌商家 筵、老房子水岸元年食府、四季蚝吧、俏江南会所、上海小南国 Kyoku铁板烧、kyoku日本创意料理、kyoku烧烤餐吧、本家料理、鑫泰泰国料理、蓝马赫、艾路嘉意大利餐厅
上本台湾涮涮锅、西北西北菜、和茗轩 紫苑茶馆、Uclub、O Seven VIP Club、CJW、Juicy-Juicy、品味品位烟斗雪茄、老鹰酒吧、苏荷、泷爱club、Bar Demon
华侨城欢乐海岸
欢乐海岸位于深圳湾商圈核心，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模 式；项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
业态品类 高端品牌餐饮
中端特色餐 饮
第二占比：咖啡茶馆及休闲甜品类小型精致餐饮对外国游客吸引力极 高，总体占比高达37%。
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
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数量 5 7 3 10 1
占比 19.23%
26.92% 48.46%
11.54%
38.46%
3.85%
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小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
上海新天地商业模式探讨
上海新天地所处地段的开发建设情况及目标2
◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。 ◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释。 ◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象。 ◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。 ◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。 ◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推介景点和外地人到上海的必到之处。 ◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自己的手里统一管理。物业所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主，但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营，以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质，带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观空间
B
上海 新天 地
上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所
上海新天地分析
人流与交通的相互影响
01
人流对交通的影响
大量人流聚集在上海新天地，增加了周边道路的交通压力，容易导致交
通拥堵和停车难等问题。
02
交通对人流的影响
便捷的交通条件为市民和游客前往上海新天地提供了方便，但交通拥堵
和停车难等问题也会对人流的流动和消费体验产生负面影响。
03
相互促进关系
良好的交通条件可以吸引更多人流前来消费，而人流的增加也会促进商
现代建筑材料
新天地也运用了现代建筑材料，如玻 璃、钢铁、水泥等，这些材料为建筑 增添了现代感和时尚气息。
建筑空间布局
开放式空间布局
人性化空间设计
新天地采用开放式空间布局，街道宽 敞，建筑之间留有足够的空地，方便 人们活动和交流。
新天地注重人性化空间设计，如设置 座椅、绿化带、艺术装置等，为市民 和游客提供了舒适的休闲环境。
多样化空间功能
新天地内的建筑空间功能多样化，包 括商业、餐饮、娱乐、文化等，满足 了不同人群的需求。
04
CATALOGUE
上海新天地商业业态分析
商业定位
高端商业定位
上海新天地以高端商业为主打，吸引了大量高端品牌入驻，形成 了独特的商业氛围。
时尚潮流引领者
新天地作为时尚潮流的引领者，不断推陈出新，引领着上海乃至 全国的时尚潮流。
交通便利
周边有多条地铁线路和公 交线路，交通十分便利。
历史背景
石库门建筑
01
新天地保留了大量的石库门建筑，这些建筑是上海独特的文化
遗产，代表了上海的历史和文化。
近代历史见证
02
新天地见证了上海从近代到现代的历史变迁，是上海城市发展
的重要里程碑。
保护和改造
上海新天地商业模式探讨
上海新天地商业模式探讨上海新天地是一个位于上海黄浦区的商业综合体，由上海新天地发展有限公司开发建设。
作为一个集购物、餐饮、娱乐、文化艺术等于一体的综合性商业区，上海新天地以其独特的商业模式和创新的运营理念在业界享有盛誉。
上海新天地商业模式的探讨从其建设背景开始。
20世纪90年代末和21世纪初，上海的城市建设进入了快速发展的阶段。
然而，传统的商业模式已经难以适应当时的需求。
传统商业区多以大型百货商场为核心，缺乏多元化和创意化的综合体。
上海新天地的出现正满足了当时人们对于更加多元化、个性化的商业空间的需求。
首先，上海新天地通过多元化的商业形式吸引了不同群体的消费者。
上海新天地以品牌商店、特色餐饮、文化艺术展览、影剧院等为主要业态，形成了一个融合了购物、餐饮、艺术和娱乐的多元化商业空间。
消费者可以在这里找到各种各样的商品和服务，并同时获得愉悦的购物和文化体验。
其次，上海新天地注重创意和文化的融合。
上海新天地不仅仅是一个购物中心，更是一个文化艺术的聚集地。
它通过举办各种文化艺术活动和展览，如音乐会、时装秀、艺术展览等，吸引了许多文化爱好者和艺术家的关注和参与。
这种以文化创意为核心的商业模式，使得上海新天地成为一个时尚、前卫的城市文化地标。
再次，上海新天地注重打造独特的商业环境和品牌形象。
它具有独特的建筑风格和设计理念，同时也吸引了一些高端、国际品牌的入驻。
上海新天地以其独特的设计和高品质的服务，吸引了许多消费者的光顾，同时也成为了上海和国际间商业交流的重要窗口。
它的成功证明了一个商业综合体的商业模式可以通过建立独特的品牌形象和商业环境来吸引和留住消费者。
最后，上海新天地注重与周边社区和文化机构的合作。
它与当地居民社区、艺术学校和文化机构建立了紧密的合作关系，共同举办各种社区活动与文化项目。
通过与周边社区合作，上海新天地不仅提高了周边居民的生活品质，也扩大了自身的影响力和市场份额。
总之，上海新天地的商业模式是一个成功的商业综合体发展范例。
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数量 5 7 3 10 1
占比 19.23%
26.92% 48.46%
11.54%
38.46%
3.85%
33
【案例小结】
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
33.3% 58.79%
25.49%/9.8%
小型精致 餐饮
酒吧/咖啡 /茶馆
休闲甜品
极佳酒吧、木头酒吧、蓝色牙买加咖啡馆、璐娜西餐厅酒吧、老第坊、星巴克、香啡缤、新吧 Berry bear、cheese&fizz、Cold Stone Creamery、Cova、歌蒂梵、哈根达斯、Lind Bakery
第二占比：咖啡茶馆及休闲甜品类小型精致餐饮对外国游客吸引力极高， 总体占比高达37%。
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以上，品牌选择以高端中式 品牌为主、配以高品质日料或西餐。
推荐比例：高端品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
44
8
15.7%
7
13.7%
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【案例借鉴 ◎ 杭州西湖天地】
西湖天地坐落在杭州西湖南线风景区，占地50000平方米，规划建筑面积68000平方米，她以杭州传统园林、历史风貌建筑为基础，以自然与时尚融合、历史与现代对话的表现形式，改造成为具有国际水平 的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚休闲区。
业态品类 高端品牌餐饮
厅（巴伐利亚美食）、新町日式料理店、天泰餐厅（泰餐）
中式食府
锅德港式海鲜肥牛火锅（港式）、米高餐厅（港式）、真的好海鲜餐厅（台北）、上海新吉士酒楼（上海）、上海滩（上海）、上海小南 国新天地餐厅、T8、丰和日丽（浙江）、透明思考新天地餐厅（上海）、梧桐居（香港中式食府）、夜上海、采蝶轩、鼎泰丰
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业态品类 高端品牌餐饮
中端特色餐 饮
异国风情 中式食府
酒吧/咖啡/茶馆 小型精致餐
饮 休闲甜品
目标品牌商家 筵、老房子水岸元年食府、四季蚝吧、俏江南会所、上海小南国 Kyoku铁板烧、kyoku日本创意料理、kyoku烧烤餐吧、本家料理、鑫泰泰国料理、蓝马赫、艾路嘉意大利餐厅
上本台湾涮涮锅、西北西北菜、和茗轩 紫苑茶馆、Uclub、O Seven VIP Club、CJW、Juicy-Juicy、品味品位烟斗雪茄、老鹰酒吧、苏荷、泷爱club、Bar Demon
中端特色 餐饮
异国风情 中式食府
小型精致 餐饮
酒吧/咖啡/茶馆 休闲甜品
目标品牌商家 涌金楼、茶酒餐听、西湖翡翠花园酒家
Pizza Pazza、都芳霓意大利餐厅 向乐传家菜餐厅、云水茶餐厅、茶酒年代、湖碟餐厅、岩伸海鲜 星巴克、Costa、牙买加咖啡、世家兰迪咖啡馆、王德传茶庄等
哈根达斯
数量 3
占比 18.75%
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12.50%
43.75%
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31.25%
5
31.25%
1
6.25%
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【案例借鉴 ◎ 华侨城欢乐海岸】
欢乐海岸位于深圳湾商圈核心，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模 式；项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
业态品类
目标品牌商家
数量
占比
高端品牌餐饮
C.J.W、好地方精烧扒轩（西餐）、南音会馆·海逸酒家 、明阁、俏江南、湖庭餐厅
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11.8%
中端特色 餐饮
பைடு நூலகம்
凯旋、fountain、凯博西餐厅、上海锦江拉丁餐厅、比萨马上诺、华万意意大利餐厅（意餐）、赤坂亭（韩式）、大茴香（越南）、红糖 异国风情 爵士餐厅（欧陆）、翡翠酒家（新加坡）、小山日本料理、庄源（西班牙）、七叶和茶、乐园石头烧餐厅酒廊（西餐）、宝莱纳新天地餐 17
【案例借鉴 ◎ 上海新天地】
上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，占地面积30000平方米，建筑面积60000平方米。提供集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。 品牌选择：对租户严格挑选，85％来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现国际元素。 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 。