浅谈市场法在房地产评估中的应用—以安宁市福兴苑17-02室为例

一、房地产评估市场法评估原理概述
（一）房地产的概念
房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为“不动产“。[7]房地产包括单纯土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估房地合一价值三种评估对象。而房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价—货币、商品或其他有价物。[1]房地产的价格受四大因素的影响。第一，一般因素有：经济因素、政治因素和社会因素。居民收入增加，生活水平提高，居住与活动所需空间将变大，从而对房地产的需求增加，引起房地产价格上涨，而收入水平及边际消费倾向大小决定它的影响程度。房地产价格与物价波动有互动关系。货币值发生变动时，物价变化，房地产价格随之变化。利率升降对房地产价格影响巨大，房地产价格与利率是反比例关系，即利率上升，房地产价格下降；利率下降，房地产价格将上升。税收也会影响房地产价格，在房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节，税收增减变动会影响房地产价格。房地产价格与人口数量密切相关，家庭人口规模和社会治安福利也将影响房地产价格。城市规划、交通管理政策、和国家政策等政治因素同样影响房地产价格。第二，区位因素，它包括自然地理位置和社会经济位置。由于商业、工业、住宅、办公重视的区位因素不一样，房地产的价格会存在差异。第三，个别因素，土地个别因素及房屋建筑物因素都影响房地产价格；第四，心理因素对房地产价格影响因素是不能忽略的。
乳胶漆
地板砖
乳胶漆
木质门
铝合金
次卧室（2）
乳胶漆
地板砖
乳胶漆
木质门
铝合金
卫生间
乳胶漆
地板砖
乳胶漆
木质门
无
厨房
乳胶漆
地板砖
乳胶漆
落地窗
铝合金
（二）估价目标：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。
（三）评估过程及结果
1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。
结构
砖混
0
砖混
0
砖混
0
采光
相似
0
相似
0
相似
0
装修
相似
0
相似
0
相似
0
楼层
9层
0
10层
-2
2层
-1
成新
相似
0
相似
0
9.5成
-1
物管
相似
0
相似
0
相似
0
小区环境
相似
0
相似
0
稍差
-1
面积
稍小
-1
相似
0
稍小
-1
朝向
南北
﹣1
南北
﹣1
南北
﹣1
户型布局
相似
0
稍好
1
相似
0
地势
相似
0
相似
0
相似
0
合计
-2
-2
-5
调整项目
福兴苑（5栋2单元）
2、采用模糊数学，提高市场法评估房地产的客观性。模糊理论是用数学方法研究和处理具有“模糊性”现象的数学，故通常称模糊数学。模糊数学评估方法需先确定隶属度，隶属度是表示某些元素隶属于某种特征的函数，用介于0和1之间的实数来表示隶属程度，其值越接近1隶属程度越高。确定隶属程度的过程，类似于市场比较法中进行区域因素修正。在房地产评估中，可以利用各地有关评估实施细则的规定来确定隶属函数值，影响房地产评估的主要特征因素指标可以分为两类，如规划限制、环境景观等指标，其概念没有明确的外延或难以量化，称软指标；而至商业中心距离、至火车站距离、临街深度、临街宽度等，其概念的外延易于确切定量，称硬指标。[15]模糊数学评估方法具有以下优点：易于操作、易于解释和评估结果客观、科学。
关键词：房地产评估，市场法，市场法缺陷及对策
引言
房地产评估通常采用市场法进行评估，运用市场法得出的评估结果客观、合理，容易被各方接受和认可。在一国财富中，房地产往往占60%~70%，在家庭财产中，房地产也往往是主要部分。在国家的国民经济中，房地产所带来的经济效益就占了绝大部分的比例，在人类的个人资产中其也是很关键的部分。[16]
丽景嘉园
宝兴佳园
状况
系数
状况
系数
状况
系数
区域因素
公共配套设施
相似
0
稍好
1
稍差
-1
交通因素
相似
0
相似
0
稍好
1
商业繁华程度
稍差
-1
稍好
1
稍好
1
绿化
相似
0
相似
0
稍差
-1
街道条件
稍好
1
稍好
1
稍好
1
自然条件
稍好
1
相似
0
相似
0
社会条件
相似
0
相似
0
相似
0
污染状况
稍好
1
相似
0
稍差
-1
距离市中心
相似
0
相似
0
相似
0
合计
资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数
2、市场法运用于房地产评估的理论依据
市场法是指在评估房地产价值时，用条件相类似的已成交（包括买卖、租赁等）的房地产与待估房地产相比较，以此推出待估房地产评估价值的方法。[1]经济学中的替代原则是市场法的理论依据。经济主体的目的是追求经济效益最大化，也就是以一定费用获得最大利润或者用最少的成本获得相同利润。市场法在房地产评估中以土地和房产合一的房地产为评估对象。运用市场法进行房地产评估因满足两个基本前提：（1）有活跃的公开市场；（2）公开市场有可比的资产及其交易活动。
浅谈市场法在房地产评估中的应用
——以安宁市福兴苑17-02室评估为例
摘要
房地产与我们的生活息息相关，房地产评估采用市场法进行评估，采用该方法评估结果更加合理、客观，接近市场价格。市场法依据替代原则进行评估，按照评估程序估价，再进行各因素差异修正，运用简单算数平均数计算，最终得出评估结果。本文将重点论述如何运用市场法评估房地产，同时对市场法缺陷进行分析，提出解决对策。
区域因素修正后评估对象价格= =Pˊ×
（4）个别因素修正。个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同。其计算公式为：
个别因素修正后评估对象价格= =Pˊ×
4、计算各参照物价格的比准价格
参照物的比准价格=参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
=Pˊ× ×
100/100
个别因素修正
100/98
100/98
100/95
比准价格(元/㎡)
6862
7311
6974
6、根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行简单算术平均数，求出估价对象的比准价格为：(6862+7311+6974)/3=7040（元/平方米）
三、市场法应用缺陷及改进
（一）市场法应用存在的问题
福兴苑（5栋2单元）
丽景嘉园
宝兴佳园
评价
评分
评价
评分
评价
评分
交易情况
正常
100
正常
100
正常
100
交易日期
2011/4
100
2009/6
100
2008/3
100
房地状况
一般
99
好
100
稍差
98
附表：房地状况系数调查表单位：%
调整项目wk.baidu.com
福兴苑（5栋2单元）
丽景嘉园
宝兴佳园
状况
系数
状况
系数
状况
系数
个
别
因
素
2
3
0
4、根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：
可比实例
福兴苑（5栋2单元）
丽景嘉园
宝兴佳园
成交单价（元/㎡）
6860
7380
6600
交易状况修正
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100/100
100/100
100/100
区域因素修正
100/102
100/103
5、计算被估房地产的价值
运用简单算术平均数或加权算术平均数，把各参照物比准价格带入，即得出房地产评估最终结果。
二、市场法在房地产评估中的应用—以安宁市福兴苑17-02室评估为例
（一）评估项目概述：
1、权属状况:估价对象为昆明市安宁市安温路500米处福兴苑3幢3单元17-02室住宅，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第******号，房屋所有权人为***，设计用途为住宅。
交易情况修正后的正常价格=可比实例价格× =Pˊ×
（2）交易日期修正。利用价格指数进行交易日期修正，其计算公式为
评估基准日价格= ×可比实例价格=Pˊ×
（3）区域因素修正。第一，用所选参照物房地产各区域因素以评估对象房地产区域状况为基准，逐项比较后评分。参照物房地产区域因素优于评估对象房地产区域因素，评分高于100；反之，评分低于100；第二，依据各区域因素对房地产价格的不同影响程度，我们依次给出权重，然后将各参照物对应的具体区域因素实际得分依次乘以对应的权重，算出各参照物的综合评分；第三，评估对象区域因素值与各参照物的区域因素综合评分，即为各参照物的区域因素修正系数。其计算表达式为：
2、选择可比实例
经筛选确定福兴苑、丽景嘉园和宝兴佳园三个可比实例估价对象对比：
估价对象（福兴苑3栋3单元）
福兴苑（5栋2单元）
丽景嘉园
宝兴佳园
用地性质
住宅
住宅
住宅
住宅
位置
安温路旁
安温路旁
珍泉路旁
安温路旁
建筑面积(㎡)
129
115.8
125
105.4
户型设计
三室两厅一卫
三室两厅一卫
三室两厅一卫
三室两厅一卫
2、物业状况：
区位
东面
安温线
南面
昆畹东路
西面
沿川北路
北面
安温路
估价对象法定用途：
住宅
实际用途：
住宅
估价对象建成年代：
2011年
结构类型：
砖混
估价对象所在幢的情况及外饰面：
3幢3单元；石灰墙
室内装修情况
项目
墙面
地面
顶面
门
窗户
客厅
乳胶漆
地板砖
乳胶漆
无
铝合金
主卧室
乳胶漆
地板砖
乳胶漆
木质门
铝合金
次卧室（1）
房地产评估中市场法运用最为广泛，《房地产估价规范》中写道：“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。“但市场法自身存在缺陷。首先，可比实例选取困难，我国资产评估行业相对国外起步晚，房地产评估为建立统一数据库，交易实例极其缺乏，加之，各评估机构不正当竞争，交易资料封锁，评估人员获取交易资料渠道狭窄。其次，缺少法定的专业评估人员，致使修正因素主观。市场法中各因素修正依赖于评估人员经验进行修正，没有统一标准，使得评估结果准确性降低。此外，易造成评估结果失真，不同评估人员，因为资质和经验不同，会导致对同一评估对象的评价不一样，这种主观不确定性造成评估值失真。再次，确定评估价值方法欠合理。最终评估结果一般用简单算数平均数或加权算术平均数计算得出，得出的评估结果难被各方接受。最后，由于缺少科学根据，中介机构对估价人员评估资质不客观，房地产评估过程中，对有争议的评估报告，评估人员不能及时处理。也容易出现舞弊现象，对评估委托方的特殊目的，主动去迎合而改变房地产价格，这些都有可能引起道德风险。
（二）市场法的理论依据
1、市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。[2]市场法的具体评估方法有直接比较法和间接比较法，其中直接比较法中使用频率较高的有市场售价类比法和价值比率法。市场售价类比法的计算公式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值
（三）市场法评估的程序
1、收集充分的交易资料
房地产评估资料的收集有日常收集和评估时收集。需对以下资料进行收集：对房地产价格有普遍影响的资料；对评估对象所在地的房地产价格有影响的资料；反映评估对象状况的资料。可以通过查阅政府有关部门关于房地产交易的资料或房地产工资人员同行间互相经手的交易实例资料等途径获取交易资料，确保交易实例数据的准确性。
2、对比分析收集的交易资料，选择可比参照物
评估人员应对收集的交易资料进行筛选，选择三个以上的符合评估的房地产交易实例作为可比实例。
3、对所选参照物进行差异修正
需差异修正的有：
（1）、交易情况修正。交易中会有特殊因素，针对特殊因素对交易价格的影响，评估人员应靠经验加以判断和修正。比如，有特殊利害关系人间进行的交易，有特殊的交易动机和为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低等情况。其计算公式为:
装修
精装
精装
精装
精装
总层数/结构
18/砖混
24/砖混
11/砖混
7/砖混
所在楼层
17
9
10
2
交易日期
2011/4
2009/6
2008/3
付款方式
分期
分期
分期
交易情况
正常
正常
正常
成交价格
6860
7380
6600
3、确定可比实例修正系数的依据：
交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：
（二）解决市场法应用中问题的对策
1、运用层次分析法，弥补房地产各因素修正权重确定方法客观性不足。层次分析法的基本理论：简称AHP方法。层次分析方法能够有效的将一个复杂问题表示为有序的逆阶层次结构，通过定性判断和定量计算，将人的定性判断给予量化，对决策方案进行排序，是一种定性分析与定量分析相结合的评估分析方法。[12]主要步骤为：第一，建立递阶层次结构；第二，构造判断矩阵，确定权数；第三，求最大特征值及其对应特征向量；第四，矩阵一致性检验；第五，求因素权重。[]层次分析法在房地产评估中具有可行性，如果能用Matlab软件运算矩阵，将使计算简便。