万科农改超方案

江西玉丰集团与万科小区
关于农改超生鲜市场方案(草案)
前言：
农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关、不可或缺的购物场所,同时是农副产品流通的重要载体，与我国现阶段经济发展水平、群众的消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。

近年来，农贸市场升级改造在全国如火如荼进行，一些较为发达城市已经走向了“农改超”的局面，全面提升了农贸超市的市场功能，也更加促进了城市的健康发展。

作为中部城市，南昌农贸市场发展虽然良好，但就目前农贸市场发展状况看，仍然不容乐观。

各种突出问题没有得到及时有效解决，因而，如何对万科小区现有的农贸市场进行有效的改造，并努力提升其品位，是一个值得政府和社会关注的课题。

现就万科小区农贸市场改造提升问题，我方就合作框架和改造思路进行策划分析，并根据当前万科小区农贸市场发展现状提出诚挚的建议。

一、江西玉丰集团简介：
江西玉丰实业有限公司成立于2002年，注册资金3500万，经过十多年的发展，企业壮大为拥有3个绿色无公害蔬菜种植和水禽立体养殖基地，总面积超过2188亩，其中农户种植面积975亩；一个蔬果加工产业园，占地面积近50亩，集贮藏、保鲜、加工、物流配送为一体的市级农业产业化龙头企业。

公司投资建设了2000亩的“南昌市昌东现代农业科技示范园”和“江西玉丰小蓝蔬果加工产业园”等项目，着力打造蔬果等农产品生产、冷藏、加工、销售产业化经营产业链，现已建设冷库7000余平方米，冷藏保鲜加工车间4000平米，形成冷藏保鲜蔬果等农产品5万吨的能力，满足为客商提供畜禽、蔬果等农产品的冷藏保鲜服务。

公司于高新区计划总投资2.6亿的玉丰玉丰农产品冷藏加工物流中心项目2013年6月6日正式开工建设，该项目建设用地98亩，规划
总建筑面积123904平方米。

项目投产后年新增蔬果等农产品冷藏保鲜16万吨，加工蔬果10万吨，将达到年销售额5亿元、利润3000万元、创税1000万元及出口创汇1400万美元，是集农产品冷藏保鲜与加工、食品与医药等产品冷藏综合性的冷链物流建设项目，着力打造蔬果生产、冷藏、加工与物流配送一条龙的产业链。

公司生产的苦瓜、花椰菜、冬瓜、黄瓜、茄子、西红柿、青菜等8个蔬菜品种，已获得中国绿色食品发展中心“绿色食品认证”证书，2008年公司获得了ISO9001质量管理体系认证证书，公司“玉达牌”注册商标被评为江西省著名商标，公司生产的玉达牌绿色蔬菜获得中国绿色食品博览会铜奖。

公司基地种植面积2200亩，具有核心区面积1200亩，该基地位于南昌市东郊，环境优美，交通便利，方便每日向南昌市和小兰无公害蔬菜加工产业园提供新鲜蔬菜，基地以公司为龙头，以市场为导向，以示范区种植为目标，带领农户适时更新种植品种，严把质量关，取得了消费者的认可，产生了良好的经济效益与社会效益。

江西玉达实业有限公司是江西玉丰集团全资子公司，是集团为实施“玉达蔬果直销店”项目而专门成立的运作机构。

项目以玉丰蔬菜基地为基础，采取“公司直营、统一价格、统一配送、统一装修”的运营模式为南昌市市民提供“优质、价平、便捷”的蔬菜、水果等与群众息息相关的农产品，最终为市民提供网上买菜全新体验模式，力争把玉达蔬果直销店打造成为一家全市农产品销售的领军品牌，为我省农产品连锁直销探索出一条行之有效的可复制性运营模式，本项目的运营也得到南昌市政府等各级部门的高度重视和大力支持，使得项目得以顺利实施。

作为我省农业化产业龙头企业，我们有责任和义务与政府、社会一道把我省农贸市场改造升级事业做好，为广大人民群众建立一个更加优美和谐、健康低碳的生态购物环境。

二、万科小区农贸市场的发展现状：
南昌市是全省政治、经济、商业、交通、文化、教育、科技、信息、医疗卫生的中心，万科小区坐落于南昌市高新区高新大道（艾溪湖畔）。

目前，万科小区农贸市场是该地区居民进行农副产品贸易交往的主要场所，主要进行水果、蔬菜、肉类、干货、生鲜产品等交易，每个摊位面积在1.6X1.2、1.5X1.1、2.0X1.1
不等，每个摊位日销售额在550元左右，主要采取当地街道办管理，私人承包的运营模式。

就目前该小区农贸市场的发展现状而言，主要表现为以下几种态势：
第一：农贸市场建设与经济发展不相适应，规划布局建设欠缺合理。

一方面是区域农贸市场缺少，建设简陋，容量不足，基础设施缺乏，农贸市场建筑结构还是传统的“大棚”或“敞篷”结构，已经适应不了万科小区需求和区域经济发展的需要；另一方面是在建设农贸市场时选择和布局与潜在的农贸市场交易存在差异，出现有场无市或市场建设效益偏低的情况；其次，缺少相关部门的引导和规划，功能单一，不利于农贸市场资源的广泛利用。

第二：缺乏特色，不够专业市场化，辐射能力较弱。

在市场竞争中，特色、专业化是提高竞争力和吸引力的主要手段，农贸市场的建设需要特色，需要专业化。

这有利于推动农业专业化生产、商品化经营，深化区域经济和社会生产的分工，促进农业产业结构的调整与优化，带动区域经济的增长。

但目前，该区农贸市场为综合性的低层次的农副产品和日杂市场，市场建设大众化，缺乏鲜有特色的专业市场，辐射能力较弱。

农贸交易市场大多数为主要是“菜市场”的功能。

这就导致了市场的建设难以对农村产业结构的调整和优化、区域经济的增长起到显著的带动和引导作用。

随着社会的发展，政府的惠民政策，农贸交易品种也趋于复杂和多元化，这为建设和完善农贸交易市场提出了新的要求。

第三：农贸市场的管理出现“盲区”，环境、卫生条件不容乐观。

这主要表现为：
一是市场业主对市场经营的认识不够到位，对农贸市场的保护意识还不够；
二是经营者素质参差不齐，据调查还会发生短斤缺两、以次充好等不诚信经营行为，对自身的经营行为缺乏正确的认识。

三是环境保护不到位，部分农贸市场业主为了节约经营成本，减少开支，减少保洁人员或根本没有环保人员。

其内部环境卫生条件与“无公害”三字形成鲜明的对比。

贸易交易留下的“副产品”随处可见，且肉、鱼类食品交易区域卫生环境更是达不到要求。

四是存在无序性的流动经营人员。

这类人员往往采取无证“地摊式”经营方
式，这对市场业主来说存在“不公平”竞争之嫌，“乱站道、乱设摊”等现象还存在，长此以往将会导致市场交易混乱，不便于整体管理。

上述问题的存在，是影响该区域农贸商品经济的发展关键因素，对于整个高新区城区建设乃至鄱阳湖生态建设也是不利的。

三、农贸市场改造超市的重要意义：
农贸市场是一个地区的形象窗口，它与其它商品市场一样作为生产者与经销商乃至最终消费者之间的纽带，作为城乡居民、城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关。

它不仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象。

搞好城市农贸市场改造提升，不但可提高一个城市区域的品位，而且可增强市域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和农贸经济建设将起到积极作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副长品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，也是解决“三农”问题，解决再就业问题的有效途径。

1、农贸市场的改造提升有利于农业产业结构的调整优化和区域经济的增长。

农贸市场的改造提升有利于改善农村消费环境，引导和方便农民进入市场，并促使他们根据市场供需的变化趋势，及时调整农业结构，加快规模经营和专业化生产，推动农业产业化进程，使农业经济逐步实现商品化、专业化、社会化，方便居民生活，促进区域经济的增长。

2、农贸市场的改造提升有利于城市经济发展。

农贸市场的改造提升可以优化市场，促进人流、商品流、信息流的广泛传播，从而带动其相关产业和基础设施的发展，有利于产业结构的优化和提升，提高人口规模和经济实力。

3、农贸市场的改造提升有利于区域人口素质的提高。

经济的发展最根本的决定因素是人。

通过农贸市场的改造提升，提高管理者和经营者的整体素质，引入先进的管理、经营理念，激发和提高他们的商品意识、市场竞争意识，开阔他们的眼界，逐步提高他们自身的素质。

4、农贸市场的改造提升有利于保障百姓食品安全。

推进农贸市场的改造提升，改善市场经营环境，建立健全各项制度，加强农贸市场的管理，提高经营者素质和服务质量，对方便群众日常生活，保障群众食品安全，提高群众的生活质
量，具有重要的现实意义。

四、农贸市场升级改造实施方案：
1、转变观念，完善政策。

过去，在计划经济年代里，人们在重生产轻流通的观念影响下，没有把商贸服务业的发展摆在一个重要位置，从而对农贸市场的建设也不可能引起足够重视。

因此，当前我们首先要切实转变观念，充分认识农贸市场地位、作用及其改造提升的重要意义，真正把农贸市场的建设和培育摆在重要位置。

其次，要进一步完善农贸市场改造提升的扶持政策，采取科学合理的措施，并实行必要的考核制度，把政策措施落到实处，加快农贸市场改造提升的步伐。

江西玉丰集团一直以来把商贸服务摆在非常重要的位置，积极建设玉达蔬果直营店，具有非常良好的社会效益。

2、科学规划，合理布局。

农贸市场是城市区域建设结构中重要的一部分。

科学合理地规划好农贸市场不但有利于其自身的长远发展，也有利于区域整体的快速有序发展。

因此，要发展农贸市场，科学规划与合理布局至关重要。

农贸市场的规划应综合考虑区位、交通、地形地势等多方面的因素，符合小城镇总体规划、功能分区和道路建设的要求。

市场建设要在满足使用功能和投资许可的基础上，以高起点、高标准、布局合理、功能齐全、式样新的要求，完善硬件设施，加快交易手段的现代化，尽可能地提高市场建设的档次。

同时，要认真研究农贸市场改造提升应具备的条件，加强农贸市场改造提升的规划引导，结合小区实际情况，进行合理布局，不能盲目改造。

江西玉丰集团将根据其小区自身的经济发展水平、产业基础、技术水平、商业传统、交通通讯条件和周围市场分布情况等因素综合考虑，注重长远利益，注重大中小结合，中心与地方市场配合，批发与零售市场结合，综合性与专业化市场结合，将总共3000㎡的玉达蔬果超市，共两层，合理规划和布局农贸市场，一楼果蔬、生鲜、干货等市场，二楼主要以小吃为主，合理布局，营建出规划科学，符合人民生活需求的农贸市场。

3、发挥优势，形成特色。

注重有特色的专业化市场的建设，专业化市场对于农贸区域经济发展的意义十分重大。

在农贸市场改造提升的过程中，应慎重考虑，在经过综合比较和优选的基础上，注意发挥区域优势和产业优势，把农贸市场有步骤、谨慎地改造特色鲜明的专业化农贸市场。

同时，在市场建筑的设计上既要先进又要富有地方特色，满足经商居住多方面的需要，并讲究建筑的风格、
造型、色彩，体观时代风貌，把良好的文化环境融入市场当中。

江西玉丰集团旗下玉达蔬果直营店具备鲜明特色的专业化农副产品交易场所，能够满足居民多方面日常生活需求，力争成为全市具有专业特色的农产品销售领先品牌。

4、寻求合作，多方融资。

农贸市场的建设不可能单单依靠政府，更多的要依靠社会各界的力量，要多方面、多渠道、多层次筹集资金。

因此，应该制定优惠政策，积极创造条件，鼓励个人、集体、国家、外商多方投资于农贸市场的建设。

同时，农贸市场的改造应该与城市建设、土地功能的置换结合起来，将新市场的建设与老市场的改造结合起来。

这样既有利于筹集市场建设所需的资金，促农贸市场改造的合理发展，又能为人们经商置业提供机会。

江西玉丰集团有责任，有能力建设满足人民生活需求的农产品交易市场。

5、完善制度，加强管理。

农贸市场管理的有序化和规范化是市场机制运行良好重要标志，也是市场生存发展和兴旺发达的重要保障。

因此，务必加强农贸市场的管理工作。

其中的关键是要制定和完善市场交易、市场管理的各项制度，建立起由主办单位和工商等部门为主体的联合市场管理机构，提高管理人员的素质，充分发挥群众的监督作用和自我保护意识，打击不法商贩和违法经营者，维护市场秩序，保障公平竞争，创造良好的市场环境。

6、创新思路，完善功能。

我们要切实转变观念，自主创新，要在进一步完善农贸市场的功能上做好文章，建立健全农副产品信息网络，通过公告栏、信息刊物、电脑网络等多种渠道，及时传递农副产品结构、行情变化、竞争状况、市场容量、品质要求等各类信息，为经营者和消费者提供服务。

同时，要积极组织开展农商对接，探索和推广“超市+农贸市场”、“超市+批发市场”等方式，合理规划市场内部各区域，明确职能，按照商务部“双百市场工程”的目标要求，改造提升农贸市场，为推销当地特色农产品，打响地方特色品牌，在解决农副产品“卖难”问题上发挥重要作用。

对整个农贸市场进行全方位规划，合理布局，总之，以创新的思路，使改造提升后的农贸市场不仅是一个商品交易场所，成为党和政府政策、路线、法规的宣传阵地，以充分发挥“一网多用”效应，真正做到有特色，有品牌效应的农贸市场。

农贸市场的改造提升是一项创新性的工作，市场主办者应从陈旧的管理模式下解脱出来，进一步解放思想、开拓思路，用全新的眼光看待改造提升这项工作，
彻底解决农贸市场“脏、乱、差”现象，同时需要社会各界的关心支持，共商市场改造提升大计。

五、农贸市场升级改造措施及要求：
第一、农贸市场应具有良好的通风条件，室内宽敞明亮，不宜建在地下层。

农贸市场经营面积应不小于500平米。

农贸市场布局结构比例宜为：摊位面积55%、通道面积35%、辅助面积10%。

市场内净高宜不低于4.0m，主通道宽度应不小于3.0m，次通道宽度应不小于2.0m，出入口不少于2个，主要出入口的宽度不小于4m。

第二、场内布局要求。

农贸市场经营布局按商品种类分区，鲜、活、生、熟、干、湿商品严格分开。

经营鲜活禽畜、水产的区域与其他食品加工或经营区域隔开，间距不少于5m；熟食、卤腊经营档不得与经营鲜活禽畜、水产的区域相邻或相对；熟食、卤品、豆制品、酱菜等直接入口食品的柜台距离活禽专柜、卫生间、垃圾房的间距应大于10m；活禽档、水产档、海鲜档靠墙集中设置。

第三、给排水设施要求。

场内配备合理的供水系统，设置供消费者使用的供水点。

柜台内设置带滤网地漏，下水通过暗沟排放。

主下水道排水管应设置管径大于400mm的管道。

水产、冰鲜、禽类经营区内排放污水要设置初级隔渣过滤设施，污水排放采用三级过滤处理设施。

第四、通风要求。

市场要保持良好的通风。

市场排放废气应采用管道式二级排风系统，废气经下水道水池过滤排放。

安装与面积相适应的抽送风机设施，确保市场内部空气良好。

第五、照明和用电设施要求。

市场内用电管线采用暗敷，或采用桥架敷设，电线必须穿管敷设。

配备符合用电负荷、安全的供电设施，并设漏电防护装置。

设置专用配电间，电表集中管理。

市场内普照灯光度应达到100LX,柜台摊位辅助灯光度达到150LX，主通道出入口应设置应急灯。

每个摊位应根据经营需要设置带地线低压电源插座，水产摊位应安装防水电源开关、插座。

第六、市场地面及墙身要求。

市场为浅色水磨石防滑地面，统一按照玉达蔬果直营店色调进行装修，这个地面并向排水沟倾斜，坡度为1-3%。

市场内墙身和立柱四周贴墙砖，宜铺设至顶，高度不低于1.8m。

第七、消防等安全设施要求。

市场按消防要求配备必要的消防设施，符合消
防规范的要求，严格杜绝各类消防隐患。

第八、摊档台建设总体要求。

市场内摊档台设置要整齐划一，台面用不锈钢或面砖制作，柜台前沿高750mm,后沿高850mm,柜台外沿挡水应用5mm厚拉丝不锈钢制作，高度为100mm,内挡水应用10mm厚有机玻璃制作，高度为150mm。

柜台外立面贴墙面砖。

柜台经营摊位结合部应留出设置电子秤及悬挂证照、号牌和安装辅助光源的不锈钢支架位置，支架顶端离柜台面1.8m。

第九、鲜肉类柜台要求。

鲜肉类销售设置统一的冷藏柜，砧板等专用器具。

肉品柜每柜台面面积不少于1.4㎡，柜台高度为850mm,柜台面宽度为700mm,
应设置不锈钢制挂架，挂架离柜台面高1.2m，柜台面应用穿孔不锈钢制作。

第十、水产、冰鲜柜台要求。

水产、冰鲜柜每柜面积不少于5㎡，必须设置固定操作台，配置排污槽、污物桶。

冰鲜柜要求配有冷柜保鲜。

水产类销售柜台外立面地台高300mm,外柜玻璃400mm,内柜玻璃300mm,池内按经营需要用玻璃设置活动隔板，台面应用穿孔不锈钢制作，柜台应设置砧板。

第十一、活禽类区建设要求。

按照存放、宰杀、销售三分离的原则，用玻璃与其他商品区隔离设置。

采用管道式排风，同时设置符合流量要求的排风系统，并视外部环境需要，使用符合环保要求的下水道水池过滤的方式排放废气。

存放活体禽类使用不锈钢笼，笼底应设置接载禽类粪便的设施，配备给排水设施、清洗水池、操作台以及垃圾收集设施。

第十二、熟食及半成品柜要求。

配有防尘、防蝇、防鼠、防蟑螂设施；有专用带滑门的玻璃或有机玻璃柜，配置加热或冷藏设施，不露空售卖；进行熟食分切应设置专间。

熟食间设有更衣室、洗手、消毒设备，用脚踏式或自动感应式水龙头。

第十三、豆制品柜要求。

豆制品销售设置冷藏设备，在25℃以下陈列销售，分类陈列，未销售完的豆制品应放入冷柜贮藏。

第十四、粮油、干货、调味品柜要求。

设置独立门面，面积不少于5㎡，与其他区域隔开，设置统一台面、货架，商品堆放高于地面10mm。

第十五、市场设管理办公室。

按规定领取营业执照，并悬挂在办公室内，市场建立健全治安、消防、卫生制度并在办公室内公示，配备专职管理人员，管理人员经过培训上岗，有条件的市场实行统一着装并佩带标志。

办公室设置开水供
应处和公平秤、服务、问询、投诉处，配备专职人员。

有条件的市场设置顾客休息场所和电视监控系统。

第十六、检测设施要求。

市场设置面积不小于6㎡的食品安全检测室，检测室设置采用密闭和透明材料建造，操作规程悬挂在检测室内，检测结果要进行公示，检测室门口应设有明显标志。

第十七、宣传和导购设施要求。

市场设置宣传、告示、商品区域及摊位号牌、导购图，有条件的市场宜设置电子显示屏。

第十八、停车场要求。

根据市场规模，相应设置车辆停放场、点。

第十九、环保要求。

市场内通道按每1000㎡不少于6个标准合理设置果皮箱或垃圾箱，每个摊位设有统一的垃圾容器，设置垃圾临时收集点，市场垃圾日产日清。

第二十、其他要求。

市场使用统一配置的电子秤、冰柜，电子秤要符合计量法律法规的要求，尤其是最小分度值和准确度要满足零售商品计量允许误差的规定。

熟食档经营者要持健康证和卫生证上岗。

六、农贸市场升级改造合作方式：
方式一：责任承包制。

政府按一定的承包费用和一定的承包年限把农贸市场改造后经营权承包给江西玉丰集团。

土地所有权转让给玉丰集团。

玉丰集团作为投资方，全面负责农贸市场改造的资金费用，政府给予资源、条件和优惠等支持。

方式二：共同改造，共同经营。

走典型的“政企”合作路线，根据政府的宏观调控和企业的投入，实现农贸市场改造的全面成功。

这主要表现为：投资费用划分一定比例，经营产权划分一定时间，并按照投资比例划分利润分成。

方式三：政府投资，玉丰经营。

该合作方式是政府对农贸市场改造升级工程给予资金、政策扶持，玉丰集团承担整体的改造方案设计以及改造后的经营，可以采取招商和其他任何融资方式。

六、其他农贸市场案例：
北京崇文门菜市场。