克而瑞——2013年武汉房地产市场年报

2013年土地成交溢价率排行 排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
土地名称
武告字（2013年）28号江夏区大桥新区大花岭村地块 武告字（2013年）28号黄陂区盘龙城经济开发区刘店村，盘 龙地块一路地块 武告字（2013年）17号东湖开发区银光大道以北，明玉路以 西地块
竞得人
当代盛景投资 盘龙实业 长城建设 盘龙城生态科技园 四川蓝光 旭辉集团 新港（武汉） 佳兆业 自然人任向阳 珩生投资
2013年度房企商品房成交面积排名
企业名称 保利地产 万科 碧桂园 福星惠誉 武汉地产集团 庭瑞集团 金地集团 复地集团 广电 新世界 成交面积（万平方米） 101.00 51.97 44.96 41.88 38.14 37.99 35.57 29.31 28.93 25.15
新形势下预期的市场集中度加强局面并未显现——2013年武汉主要城区商品房销售金额1199亿，环比 上升21%，而前十强销售金额为371亿，环比上升仅为11%，虽然十强的门槛由18亿提升到了25亿， 但前十强市场占有率由34%下降到31%。 深耕武汉多年的十强房企如万科、福星、地产集团2013年业绩维稳甚至下滑，恒大、新世界、保利置 业无缘十强，但保利则以87亿元的销售金额一枝独秀，庭瑞集团也表现抢眼，主要在于其区域深耕。
2013年区域地王分布图
成交 时间
2.7
片区
土地名称
属性
总价 (亿元)
单价 (元/㎡)
江岸区塔 子湖地块
硚口区东至民意四 硚口— 路，南至顺道街， 汉口中 西至中心嘉园小区， 心 北至京汉大道地块 江岸— 后湖 东湖高 新—关 山 汉阳— 四新 江岸区塔子湖地 块 东湖开发区银光 大道以北，明玉 路以西地块 汉阳区临江路、 两湖路、建港路 围合地块内C、E 地块 江汉区解放大道、 新华路、精武四 路、精武东路、 江汉北路和精武 一路围合的区域 地块 江夏区大桥新区 大花岭村地块
92.03%
14
企业成交前十门槛降低，但典型企业加大对武汉市场投资力度
由于多数房企对远郊区土地关注增加，今年拿地建面前十门槛为57万方，拿地金额前十门槛为12.6亿元， 整体门槛较去年降低，但如越秀、福星惠誉、联投等典型企业加大了对武汉市场的投资力度，尤其是越秀 地产，90.1亿元拿地金额占比全年销售金额的61%
2013年远郊区成交总建面776万方，较去年减少208万方，占比全市成交总量上升6%，其中江夏和黄陂区成 交量均超过300万方，不减反增，表现抢眼；除洪山、青山、东西湖和蔡甸外，各区域成交楼面地价普遍上涨， 其中江汉区涨幅最大，较去年上涨6752元/平米，主要受年度“双地王”精武路地块的影响
2012-2013分区域土地成交情况
2013
注：统计范围为主城区（不含黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲）公开土地市场全口径成交情况（以总建面计）； 每年12月供应的土地要在后一年1月成交，存在当年供应量少于成交量的情况
8
城中村土地出让面积大量减少是导致主城区用地减少的根本原因，并将在今后进一步缩减供应
2013年城中村土地出让量大幅缩减，成交818万方，占全年成交总建面37%，较2012年(2328万方)减少1510 万方，是主城区土地量减少的根本原因。截止到2013年底，全市城中村用地成交超过6100万方，供地范围由二 环内转移到二三环且出让量逐渐减少，未来随着改造工程的不断完工，城中村土地供应窗口将会进一步缩小。
1774 2018
2125
148
214
1122
262 150
641 512 504 536
65 323 191 363 116 300 106
1476
528
127
1168 1256
812
123
924
881
141
344
87
237
315
311
37
20
93
东湖 高新
汉阳
江岸
江汉
硚口
武昌 经济开 洪山 发区
历年成交土地溢价情况
200%以上 100-200% 50%-100% 30%-50% 0%-30% 5% 19%
0%
7%
20%
0% 0% 2%
3% 8% 5% 23%
2%
5% 11%
0% 2%
4% 21%
0% 2% 3%
7%
0% 2% 1% 2%
5% 8% 11%
1% 4%
100%
10%
15%
35% 89%
4
全年成交十强项目多为全国性房企或本土实力房企开发楼盘
2013年度武汉市项目成交金额排名
项目名称 1 2 3 4 复地· 东湖国际 武汉中央文化旅游区 碧桂园生态城 华侨城纯水岸· 东湖 成交金额（亿元） 33.68 25.96 20.85 20.43 1 2 3 4
2013年度武汉市商品住宅成交面积排名
2013年度房企商品房成交金额排名
企业名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 保利地产 万科 福星惠誉 武汉地产集团 复地集团 金地集团 碧桂园 庭瑞集团 泛海建设 万达 成交金额（亿元） 86.91 45.65 37.62 35.91 35.88 31.41 27.55 27.03 26.38 25.96 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2012
2013
9
注：统计范围为主城区（不含黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲）公开土地市场全口径成交情况（以总建面计）
二三环依旧是土地市场成交主力，但三外环区域成交量正逐渐扩大
2013年二环内土地成交占比16%，同比上升7%；二三环线成交占比45%，较去年下降28%，主要由于二三 环间城中村土地出让量大幅缩减所致；三外环成交占比39%，达到历史新高，未来将随着次中心区域的发展利 好而逐渐提高
主城区
937 737 654 654
8877
2013成交面积（万方） 2012成交面积（万方） 2013楼面地价（元/平米） 2012楼面地价（元/平米）
709
2822
2596
2837
3012
2860 2686
2952 1774
远郊区 173 235
1149 864
168
2136
2055
2126
2525
江夏区大桥 新区大花岭 村地块
东湖 高新
东湖开发区银 光大道以北， 明玉路以西地 块
9.12
江汉— 汉口中 心
综合
90.1
12617
江夏
12.24
江夏— 汤逊湖
居住
17.31
3009
12
土地市场火热推动土地成交溢价率攀升，各房企看好武汉发展，拿地意愿较强
2013年虽然土地成交量减少，但是整体成交溢价率高达16%，同比上涨13%；仅七成土地底价成交，较上年 相比下降近两成，溢价率超过50%以上土地宗数占比达到18%，为近三年来最高；各房企拿地意愿较强，看好 武汉长线发展
项目名称 碧桂园生态城 复地· 东湖国际 观澜国际 保利· 心语 成交面积（万平方米） 30.85 26.20 22.07 21.30
5
6 7 8 9 10
汉口城市广场
泛海国际居住社区 保利· 心语 观澜国际 万锦江城 保利中央公馆
17.70
16.77 16.72 15.78 15.33 15.11
5
6 7 8 9 10
佳兆业金域天下
保利公园九里 保利中央公馆 万锦江城 万科金色城市 华侨城纯水岸· 东湖
19.48
17.31 17.07 16.92 15.44 15.00
2013年武汉市单项目成交金额前十门槛达15亿元，十强项目基本全部为全国性房企或本土实力房企开 发楼盘，各类型项目均有尚佳的表现。 复地东湖国际一直为强烈推荐楼盘，品质受到客户认可，其凭借地段、产品优势及高性价比取得全年成 交金额排名的榜首，碧桂园生态城13年大规模开盘屡次表现优异，项目未来价值逐渐被客户认可。
历年土地供求量价走势
2571 2344 2109 2010 2652
2251
2101
3215 2207 1289 1234 507 2007 271 2009 供应面积（万方） 1296
2983
3479 1966
3819 3913
2196 2207
2008
2010 成交面积（万方）
2011
2012 楼面地价（元/平米）
历年分环线土地成交面积占比
100% 1,234 1% 41% 271 0% 42% 35% 50% 54% 49% 73% 1,296 16% 2,983 15% 1,966 30% 3,913 18% 39% 三外环 2,207
100%
44%
33% 35% 17%
25% 2008
45%
二三环间
0%
溢价率
266.05% 141.11% 137.67% 123.63% 115.92% 114.41% 114.00% 109.05% 103.18%
武告字（2013年）28号黄陂区岱山大道以西，府河堤以北地 块
武告字（2013年）22号东湖开发区武九铁路走廊以南、光谷 一路以东地块 武告字（2013年）17号东湖开发区高新四路以南，流芳大道 以东地块 武告字（2013年）17号武汉经济技术开发区51R2地块 武告字（2013）8号汉阳区知音大道以北、阳城西路以西地块 武告字（2013年）28号黄陂区岱黄高速公路以西，盘龙一路 东侧地块 武告字（2013年）22号黄陂区横店街红寨村地块
历年城中村土地成交面积占比
100% 1,234 17% 271 17% 1,296 24% 52% 45% 59% 2,983 1,966 3,913 2,207
100%
37%
城中村土地
50% 83% 83% 76% 48% 55% 41% 63% 其他土地
0%
2007
2008
2009
2010
2011
14%
2007
13% 2009
15% 2010
19%
2% 2011
8%
2012
1%
10% 6%
2013
一二环间 一环内
注：统计范围为主城区（不含黄陂、江夏、汉南、蔡甸、新洲）公开土地市场全口径成交情况（以总建面计）
10
远郊区土地整体成交占比上升，次中心江夏、黄陂区域增幅明显；全市多数区域土地成交价格 上涨，其中东湖高新、江岸、江汉、汉阳等区域上涨较多，江汉区涨幅最大
【2013年】
武汉房地产市场年度报告
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1
榜单篇 土地篇
2013
住宅篇 商办篇
2
PART 1
榜单篇
3
2013武汉市场整体进入“战国时代”，作为中部最大的城市，发展迅速，吸引大量房企 进入，保利、庭瑞等企业持续区域深耕，全年表现突出
商业
33
7ห้องสมุดไป่ตู้69
江岸
8.6
居住
5.51
4702
8.6
江汉区解放大道、新华 路、精武四路、精武东 路、江汉北路和精武一 路围合的区域地块
居住
7.13
5228
江汉 硚口 汉阳
硚口区东至民意四 路，南至顺道街， 西至中心嘉园小区， 北至京汉大道地块
9.5
综合
16.34
5315
汉阳区临江路、 两湖路、建港 路围合地块内 C、E地块
71% 0% 51%
59%
69% 47%
71%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
13
注：统计范围为公开土地市场全口径挂牌成交情况（以总建面计）
土地成交溢价门槛大幅上升且扎堆在三外环市场，全市百强房企进驻数继续增加
2013年土地成交溢价前十门槛提升到92%，远郊区地块表现抢眼，溢价率排名前十有八宗地块位于三环以外， 平均溢价率高于100%；此外，上海旭辉、四川蓝光等全国百强房地产企业正式登陆武汉，武汉已成房企必争 之地
青山 东西湖 江夏
黄陂
新洲
汉南
蔡甸
11
注：统计范围为公开土地市场全口径成交情况（以总建面计）
多个涨幅较大的区域里地王频频出现， 2013 年武汉市呈现全局性土地火热情况
2013年东湖高新、江岸、江汉、硚口、汉阳、江夏等六个大区六现地王，土地市场保持全年高温，其中精武路 地块的成交刷新了武汉市近年来成交单价和总价的双地王，奠定了全市全年地价上涨的基础，也为后期房价走 势提供了新的上涨空间
5
PART 2
土地市场篇
6
2013年武汉土地供求下滑，价格上涨，地王频现，溢价攀升；百 强房企进驻数继续增加，部分典型企业加大投资力度
2013年武汉主城区土地总供应量2196万方，总成交量2207万方，供求较上
年大幅下滑，价格明显上涨；
全市多个区域地王频频出现，2013年武汉市呈现全局性土地火热情况，推动
土地成交溢价率攀升；
上海旭辉、四川蓝光等全国百强房地产企业正式登陆武汉，越秀、福星惠誉、
联投等典型企业加大对武汉市场的投资力度。
7
2013 年武汉土地市场供求较上年大幅下滑，价格明显上涨
2013年武汉市主城区合计供应139宗土地，供应总建面2196万㎡，合计成交124宗地块，成交总建面2207 万㎡；供应成交量均大幅低于2012年水平，同比分别下降42%和44%，但成交楼面价达到2667元/平米，比 2012年上涨约29%。