荷花金池营销策略报告

荷花金池项目营销推广策略报告（一）

2003.12.28

目录

1.1.商业地产2004年供应趋势

1.1.1.成都主城区（特别是市中区）商业地产供应放量将形成高潮。

1.1.

2.成都地区郊县及周边二级城市商业地产不断兴起。

1.1.3.品牌开发商开始向商业地产进军。

1.1.4.普通商业地产及三权分立分别依靠口岸及规模经营而各行其道。

1.1.5.商业地产投资模式不断推陈出新。

2.1.商业地产2004年消费趋势

2.1.1.成都主城区商业地产消费群重新划分

2.1.2.投资趋向理性

2.1.

3.小额投资向中大型投资发展

2.1.项目概况

2.2.项目技术经济指标

2.3.项目优势

⏹在一个市场的衰败期，新的产品出现对市场有强刺激性，容易形成品牌!

⏹三权分立的商业物业相对于新口岸、整体物业发展更有明显优势，同时此类产品的市场重复率过高!

2.4项目劣势分析

⏹荷花池商圈已过成熟期，有向淘汰期转化的趋势，而新的市场刺激素未有明显端倪，市场时机稍显差；

⏹项目未整合强有力的经营团队，未形成一个商业开发完整链条，在未来发展一个专业市场方面缺乏号召

力；

⏹项目将面临新的市场竞争，在竞争优势上稍缺乏。

2.5问题点

⏹单一型开发如何对抗整合型商业物业开发？

-4-—蜂巢营销顾问—

⏹两权分立物业如何对抗三权分立商业物业？

⏹如何利用产品优势抵抗处于衰败期的市场？

⏹在商业物业高开发期如何面对普通投资者日益增强的风险意识？

结论：

3.1.营销推广目标市场

根据我们对成都房地产市场的研究以及对荷花金池项目的分析，我们将对荷花金池项目进行全新形象功能定目标投资者

投资性买家

——买气聚集的追捧性人物

-5-—蜂巢营销顾问—

（预测购买比例60%）⏹市区范围内的投资性买家：随着产权式酒店、商业地产项目的推广，成都市区范围内的投资性买家群体逐渐成熟；

⏹全省范围内的投资性买家：周围市、县投资性物业较少，这部分投资都集中在成都市区内，尤其是市中心。春熙路商圈的投资在周围市、县成为传奇式的投资方式，加深了他们对市中心投资性物业认识，近期的市场产品，如世都、世纪太升商铺、银座都有大量此类买家追捧，甚至多套购买。

自用性买家

——稳定的专业气氛人物

（预测购买比例40%）

⏹本区域内经营性买家：通过投资回报的测算，如果发售项目的价格、对本项目的未来预期达到理想程度，这部分买家将会进入目标客户锁定范围。

⏹外埠产业性买家：资金实力较强，对小额投资的不计较，在某种冲动状态下容易产生投资购买。

3.2.营销推广目标

-6-—蜂巢营销顾问—

⏹形成商业地产强势营销形象

⏹快速实现销售

根据我们的整体营销策略，以及我们的目标客户群的消费者特性，针对投资者和普通居家客户的不同需求, 4．1抓住时机、展开销售

4．2扩大营销网络、尽快收盘

4．3分阶段、分期销售、收放自如

（基本确定按三期进行销售:一期1.8亿\二期0.8亿\三期0.8亿销售产值）

5.1.第一阶段：项目准备及蓄水期

（预售许可证取得前）

5.1.1.主旨：

-7-—蜂巢营销顾问—

完成项目蓄水、开盘销售的所有准备工作

5.1.2.时机选择

为避开蓝光项目的开盘发售时间同时占领2004年度最佳销售时间，建议在2004年4月1日前完成上述工作。

5.1.3.重点营销策略

由于面临强势竞争对手对市场的冲击以及商业地产不同于住宅地产的发售特征，建议在预售许可证取得之前不做排号以及正式销售，以保持强势发售的到位；

在本阶段不做硬广告推广，充分利用现场工地气氛、新闻报道、行业资料、PR活动等进行宣导；

在调研后，除成都外，在全川建立三个连锁销售点，同时建立销售网络以及销售管理程序，实现连销。

5.1.4.进入营销工作具体事项

销售手续的完善

银行按揭手续的完善

价格体系的制定

销售分期的确定

售楼中心的修建、装修及设施设备购置

连锁销售店的选址、装修以及设施设备购置

模型沙盘、渲染图的制作

设计制作项目销售所需销售物料：DM单、楼书、房价计算单、名片等

完成销售网络建立以及销售程序

完成销售人员的培训

完成现场包装

5.1.5.营销推广费用预估：310000元

销售物料费用预估合计约：120000元

内容

数量（规格）

费用预估

-8-—蜂巢营销顾问—

DM单约500000份50000份ｘ1元/份＝50000元楼书约10000份10000份ｘ5元/份＝50000元投资推荐单约10000份10000份ｘ0.50元/份＝5000元各种合同文本10000套10000元其他物料/5000元现场布置费用预估合计约：140000元

内容数量（规格）费用预估模型若干100000元渲染图若干10000元墙面喷绘及挂件若干20000元其它现场物料（气球、植物、指示牌等）/10000元PR活动费用预估合计约：50000元

5.2.第二阶段：正式开盘强势销售期

（2003年4月1日—2003年6月30日，共计三个月）

5.2.1.主旨：

借助于广告宣传和现场推广，正式开盘并进行强势销售。

5.2.2.时机选择

占领2004年度最佳销售时间，即在2004年4月至6月间进行强势销售。

5.2.3.重点营销策略

向市场发动突然开盘销售的战略，在四个销售点同时展开强销；

利用大量密集的硬广告展开销售；

=进行销售分期以及本期的销售促进活动，在本期内实现第一期销售；

5.2.4.销售控制

-9-—蜂巢营销顾问—