2018-2019上海写字楼市场研究报告

供应
上海2018年供应、去化房源热力分布
去化
重点监控城市篇——上海——各商圈租金水平
租金水平相对稳定，陆家嘴、南京西路、淮海中路等传统商务区持续领先
16.0 14.0 12.0 10.0
8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
陆家嘴, 12.2
南京西路, 10.3 淮海中路, 9.2 老黄浦, 8.9 北外滩, 8.2
2018年第三季度上海典型商圈去化房源装修情况占比
18%
15%
53%
70%
29% 北站
15% 北外滩
重点监控城市篇——上海——客需分析
行业、价格、面积段交叉分析
互联网行业需求量遥遥领先，贸易、服务业需求也较为集中，金融企业需求量为一线城市榜首 需求面积集中于300以下，租金集中于2-4元/平/天
1400
26% 竹园
6%
8%
8%
70%
68%
63%
24%
24%
29%
徐家汇
徐汇滨江
五角场
40%
4% 61%
7% 73%
3% 58%
8% 71%
5% 66%
15% 59%
11% 56%
47%
13% 世博
35%
20%
39%
南京西路
南黄浦
陆家嘴
精装修 简装修 毛坯
21%
30%
26%
33%
老黄浦
淮海中路 虹桥交通枢纽 虹桥
7% 8% 25%
49%
11% 竹园
4% 13%
48%
18% 10% 17%
33%
3% 13%
68%
9% 15% 13%
51%
8% 12% 17%
45%
7% 19%
61%
10% 14%
47%
10% 23%
49%
7% 19%
54%
8% 18% 19%
43%
8% 11%
52%
33%
23%
15%
徐家汇
徐汇滨江
截至2018年底，上海商办市场全年成交量1564万方，环比下降21%，累计可租面积1986万方，环比 2017年上涨39%，租金环比2017年上涨4.9%
2500 2000 1500 1000
500 0
5.4
1986
5.3
5.2 5.2
5.1
5.0
4.9
4.8
4.7 188 4.6
4.5
累计可租
成交量
服务业
金融业 生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构
房地产|建筑业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保 农|林|牧|渔
IT|通信|电子|互联网 生产|加工|制造 文体教育|工艺美术 农|林|牧|渔
金融业 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保
2018-2019上海写字楼市场研究报告
上海
待租1986万方，去化1564万方，租金5.2元/平/天
重点行业：互联网、贸易、服务业、金融、文化
客需交叉分析：面积300平以下占比71%，租金小于9元/平/天占比90%
重点监控城市篇——上海——整体供求
上海累计可租面积增幅较北京、深圳基数大、增幅低，
五角场
11%
18%
12%
24%
15%
14%
12%
26%
世博 0-100㎡
南京西路 100-300㎡
南黄浦
陆家嘴
老黄浦
淮海中路 虹桥交通枢纽
300-500㎡ 500-1000㎡ 1000㎡以上
虹桥
2018年上海典型商圈去化房源面积段分布
8% 10%
24%
32%
25%
48%
36%
北站
12% 北外滩
重点监控城市篇——上海——商圈和价格段交叉分析
租金
上海2017-2018年可租面积、成交面积
重点监控城市篇——上海——主要供应商圈
新商圈虹桥交通枢纽占比高达24%，传统商圈中陆家嘴11%，五角场9%，竹园、老黄埔7%
200
180
虹桥交通枢纽
160
140
120
100
80
陆家嘴
生活配套
60
五角场 竹园
40
20
0
竹园 陆家嘴
徐家汇 老黄浦
徐汇滨江 淮海中路
淮海中路、老黄浦、虹桥、竹园等传统商务区价格实现能力较好，其余商圈成交集中于3-9元/平/天
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
9% 23% 10% 20%
34%
竹园
6% 44%
48%
44%
47%
32%
49%
徐家汇
18% 徐汇滨江
7% 五角场
83% 15%
2500
1200 1000
800
2000 1500
600
1000
400 500
200
0 0~1 1~2 2~3 3~4 4~5 5~6 6~7 7~8 8~9 9~10 10以上
0 0~100
100~300
300~500
500~1000
1000以上
IT|通信|电子|互联网 贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 商业服务
虹桥
2018年上海典型商圈去化房源价格段分布
4% 13%
21%
68%
47%
15% 北站
27% 北外滩
重点监控城市篇——上海——装修情况
除世博商圈外，各商圈装修比例逼近90%，简装占比50%以上，是市场成交主流
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
15% 59%
五角场 虹桥交通枢纽
世博 虹桥
南京西路 北站
南黄浦 北外滩
上海2017-2018年各商圈供应
竹园
五角场 南黄浦 淮海中路
楼盘品质 100 80 60 40 20
0
交通
商务配套
徐家汇 世博 陆家嘴 虹桥交通枢纽
徐汇滨江
南京西路 老黄浦 虹桥
重点监控城市篇——上海——主要成交商圈
虹桥交通枢纽15%，陆家嘴11%，竹园10%
20 18 16 14 12 10
8 6 4 2 0
虹桥交通枢纽
南黄浦 徐汇滨江
竹园
竹园
徐家汇
徐汇滨江
五角场
世博
南京西路
南黄浦
陆家嘴
老黄浦
来自百度文库淮海中路
虹桥交通枢纽
虹桥
北站
北外滩
上海2017-2018年 各商圈成交
重点监控城市篇——上海——成交热力分布
供应多中心分散，成交集中于传统商务区，城市骨架扩张速度快，产业导入需要时间
18% 15% 32%
31%
25% 31% 42%
7% 18% 10% 34%
28%
10% 33%
36% 21%
5% 7% 44%
24% 19%
44% 53%
7% 38% 25% 28%
世博
南京西路
南黄浦
陆家嘴
老黄浦
淮海中路 虹桥交通枢纽
0-3元 3-6元 6-9元 9-12元 12-15元 15元以上
竹园 老黄浦
徐家汇 淮海中路
徐汇滨江 虹桥交通枢纽
五角场 虹桥
世博 北站
南京西路 北外滩
2018年前三季度上海典型商圈租金水平（单位：元/㎡/天）
南黄浦 其他
陆家嘴 上海
重点监控城市篇——上海——商圈和面积段交叉分析
徐汇滨江、虹桥交通枢纽和竹园成交面积稍大，其余商圈主要集中在300平以下
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%