集资建房的法律依据及流程

集资建房的法律依据及流程
集资建房分两种：一是单位职工集资建房方式。

二是个人集资建房方式。

这两种都没有被法律禁止（只有单位建房中部分条款被禁止，且审查严格），只是大家心照不宣，没人会去碰钉子而已。

一、集资建房的两种形式
单位职工集资建房方式单位提供国有划拨土地，由单位和职工共同集资缴纳建房款，再委托建设单位开发建设。

由于建造过程中可以减免许多房地产开发商必须要缴纳的配套税费及利润，所以国家也一直把单位职工集资建房纳入福利分房这种制度体制中。

也就是说，如果你承租了公房且有资格购买房改房，你就没有权利再集资建房，反之亦然。

由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。

故建设部发文，自2006年08月14日起，停止审批党政机关集资合作建房项目。

但国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消，但审查已严格控制。

个人集资建房方式。

即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工通过政府牵头组织成一个社会团体(城镇住宅合作社)，再由职工集资建造房取得住宅，比如说安居工程就是其中的一种。

这种方式也一直是国家鼓励与支持，但由于缺乏法律与行政法规的立法，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此，目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。

目前国家实际上已经否决了该方式，而取代的是廉租制度、经济适用住房政策和限制商品房政策。

目前市场上炒的非常火热的个人集资建房，就是许多想改善自己居住环境但
由资金不足的人组成一个群体，通过个人集资去购房国有土地再委托开发商建造房屋的一种行为。

从法律上分析，这种集资建房实质上就是变相的商品房买卖关系，并非法律意义上的集资建房。

二、单位建房的法律依据
根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。

参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、单位职工个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

三、个人集资建房没有法律依据
1、政策支持：1991年12月31日，由国务院住房制度改革领导小组颁发的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第六条：“住房投资和建设体制问题。

住房投资和建设体制的改革，就是把现行由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。

各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房，特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。

计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门应该积极配合、支持，通过减免税费等扶持政策，努力降低建房造价。

……”1994年7月18日，由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十六条：
“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。

”以上从政策上阐述了国家对个人集资建房的态度是鼓励与支持的。

2、法律支持：依据是《中国人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国建筑法》。

这两个法律是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，是直接适用各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等法律。

在这两部法律中，没有任何禁止个人可以建房的规定。

3、行政法规支持：依据是国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》行政法规。

该条例的第二条非常明确规定了“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

”也就是说，以上法律从理论上支持了个人集资建房的行为是合法有效的。

所以,由此可见，这两种建房方式都是合法的，就是在实际操作方面是障碍重重。

个人集资建房简单的说，就是城市居民自发的联合起来进行住房建设。

个人集资建房是居民个人为了居住而建，因而不存在商品房销售环节。

这样就使房子的商品性不存在，减少了商品流动环节的税收和开发商的利润，房价总体大幅度降低。

从经济竞争和利益角度讲，个人集资建房的大面积发展会损坏房地产行业的发展。

有关的统计数据显示：房地产开发活动中，开发商利润最高可达60%。

不仅如此，整个房地产开发过程中，土地的炒作和倒卖，房屋销售的炒作等使商品房的土地成本增值，房价不断上涨。

开发商获利的同时，地方政府取得了很多土
地增值税和企业所得税、营业税、交易税等。

而个人集资建房的兴起首先使政府损失大量的税收，还不说土地的增值税和房地产交易对相关产业的带动损失。

因此，从地方政府的主导思想来说，地方政府不会支持“个人集资建房”。

“个人集资建房”的另外一层意思还意味着“集资建房者”对房地产产业的破坏和冲击外，同时将获得低价的土地使用权资源，这对于多数商品房购买者来说也是一种资源占有和使用的不公平。

因而不解决个人集资建房中的地方政府依靠房地产行业获利和税收问题，地方政府不会痛快的支持“个人集资建房”。

四、个人集资建房的流程手续
一、首先，城市居民(不是户籍概念的居民)发起集资建房活动，依法在民政部门登记为“某某个人集资建房合作社”。

同时对“集资建房合作社”人数做出限定，如集资户不低于200户。

二、按照社团法人登记管理要求，对个人集资建房合作社发起人数量做出要求。

“个人住房合作社”建立章程，核心是构筑财务管理制度，监事会制度和社长负责制、产生、罢免程序等。

三、“个人住房合作社”达到法律规定的集资户，并交纳了首期集资款后(首期款的数额以能够满足购置土地和合作社管理运作经费为限)。

住房合作社社长为“个人集资建房合作社”的法人代表进行土地购置和房屋建筑设计、以及其他房地产建设的报批手续。

四、住房合作社取得了土地使用权和开工建设手续以后，就可以和建筑公司联系施工事宜。

集资建房者按照事先约定好缴纳集资款的办法和比例分期缴纳集资款。

住房合作社按照章程和财务制度使用集资款，并接受集资户和监事会的财务监督。

需要明确的是住房合作社的发起人对集资建房的成败承担全部法律责任，
允许住房合作社社长和日常管理人员有适当的报酬。

五、个人住房合作社在土地使用权取得和房屋建筑成功后房屋首次产权登记上，以民政部门登记的“个人住房合作社”名称为权属所有人，房屋竣工后过户到集资户个人名下。

这样房管和土地部门的流转税收不会因为集资建房而大幅度减少，便于实现土地价值和房地产开发的适当税收回报。

地方政府在此没有理由不支持“个人集资建房”。

为了鼓励地方政府支持“个人集资建房”，甚至允许地方政府征收一定的“个人集资建房”土地或房产税收补贴。

六、允许个人集资建房过程中，允许房屋设计套数适当多出集资户一些，将来允许销售或者公开招募集资户。

因为房屋建筑设计不可能说是200户集资人，就设计出来是200套房子。

将来还有社区共有房子和其他临时调剂问题。

但是可以限制集资建房中多余住房的销售价格，或者按市场销售价征收多余房子的销售税收。

七、个人集资建房的集资款应当由以下几部分组成：一、土地使用权价格和税收；二、房屋建筑装修成本和税收；三、办理产权登记的税费；四、成立住房合作社的必要管理和运作经费；五、房屋的设计费以及聘请中介服务的费用；六、其他的不可预测费和有关税收支出。

个人集资建房的风险主要在于：时间成本和集资户的数量限制，以及发起人操作不善，或者非法使用集资款时给集资人造成的损失。

当然，在个人集资建房有法可依的情况下，也可以出台金融业的信贷支持政策帮助集资户在集资过程中的资金困难。