别墅市场研究及大溪谷项目客群定位报告分析PPT(共54页)
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小结：通过以上对于近年房地产调控政策的研究分析，可以得出别墅产品由于其具 有稀缺资源的独占性，从长远来看市场的供给量将会越来越少。同时，近期由于调 控政策强度的不断加大，投资购买别墅的客户的购买能力和信心将会受到一定的影 响，有可能产生犹豫、观望的情绪。
小结：从以上数据可以看出成都市整体的经济处于快速增长的良好势头，有利于吸 引外来投资。 （以上数据来源于成都市统计局）
2.2政策市场环境分析
由于别墅是低密度的高档住宅，其开发建设对于土地资源、自然资源、人文资源等 的占有要求极高。同时，由于别墅产品的潜在客户群主要为富人，这样从长远来看 不利于社会的稳定。于是，对于别墅市场的研究应该对于国家近期的房地产政策进 行分析。
小结：从以上数据可以看出房地产行业所在的第二产业占据经济增长的主导地位 。
成都市2009年人均可支配收入18659元，比上一年增长10.1%，年末城乡居民储蓄 存款余额4234亿元，比上一年增长25.4%。
截止到2010年3月份统计，全市公路里程为19813公里， 其中高速公路439公里。 2009年全年新改建公路1422公里。年末拥有各种机动车辆235.9万辆，比上年增长 21.7%。其中私人拥有汽车109.8万辆，增长32.6%。 全年公路旅客周转量（含出租车）349.7亿人公里，增长43.1%；民航旅客周转量 303.5亿人公里，增长23.8%。公路运输货物周转量146.3亿吨公里，增长22.8%； 民航运输货物周转量6.8亿吨公里，增长9.7%。
• 2009年12月，温家宝总理在主持国务院常务会议上提出了“国四条” 旨在保持 政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场 预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
• 2010年1月7日，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》， 即对于“国四条”的深化，其中明确提出第二套住宅贷款首付不得低于40%； 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。
可以这样去理解城市别墅和休闲度假别墅的区别，城市别墅是用于人们追求更高的 居住享受的，属于现实范畴。而休闲度假别墅是满足人们“偷得浮生半闲”的，属 于理想范畴。
1.2 成都市别墅市场研究范围界定
根据我项目组对成都市别墅市场的调研分析，我们将成都市的在售别墅项目主要分 为两大区域，六个版块：
近郊区域：即从成都市中心区驱车30分钟可以到达，为第一住宅概念，主要有牧马 山版块、南延线版块、龙泉驿版块；
从以上政策梳理中可以看出，国家历年来一直对于高档住宅产品采取控制的政策 用以平抑房价的过快增长。可以从两个方面进行分析，一方面是土地政策方面，对 于高档住宅用地的减少供给，甚至停止对于别墅用地的供给反而会使得别墅产品占 有稀缺土地资源的情况越发深刻。而另一方面，对于第二套住宅贷款首付比例的增 加以及进一步停止第三套住宅的个人信贷的调控，也使得以投机或投资为目的的别 墅购买形为受到很大的影响。
成都市别墅市场研究 及大溪谷项目客群定位报告
2011.1.6
报告目录：
第一部分 概况说明 第二部分 成都市别墅市场分析 第三部分 大溪谷项目客群定位分析
1 概况说明
1.1 成都市场别墅含义
独栋别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其 业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
另据了解，目前成都部分银行业开始降低外地人在成都办理个人按揭贷款的门槛。 部分银行以省内为界，凡四川省内的客户在成都买房，都可享受本地人购房政策。 在住房信贷方面，首套住房贷款中，85折成为主流利率。三套房不予以贷款。但是 值得注意的是，在实际操作中，关于外地人在成都本地购房贷款，由于国家并未严 格界定“本地人”的内涵与外延，因此，在四川省内的客户在成都购房，当前能享 受到成都“本地人”政策。但这样的操作是否能走向“阳光化”，或者能走多远， 还有待观察。这取决于政策对后市的弹性容忍度。
2 成都市别墅市场分析
2.1成都市宏观经济指数分析
由于别墅产品属于高端住宅产品，其购买群体除了考虑居住以外同时也有投资的 需求。因此，我项目组对于成都市当前的宏观经济指数进行了分析。
截止到2010年3月统计成都户籍人口1139.6万人，地区生产总值为4502.6亿元， 比上年增长14.7%。其中：第一产业实现增加值267.8亿元，增长 3.7%；第二产业 实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长 13.4%。一、二、三产业比例关系为 5.9:44.5:49.6。
远郊区域：即从成都市中心区驱车1小时可以到达，为休闲度假概念，主要有金堂 版块、青成山版块、蒲江版块（本案所在地）；
青城山-都江堰 板块
牧马山 板块
成都 市区
南延线 板块
龙泉驿 板块
金堂县 蓝光观岭
蒲江县 区域
注：大溪谷项目距离市区超过1小时车程，虽然超出不多，但这也是我项目不利的因素之一。
近郊区域 远郊区域
• 2003年9月，国土资源部就发布了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续 健康发展的通知》，发布了“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地 的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。
• 2005年4月，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，继续限制高 档住宅用地的供给，同时增加中低价商品房和经济适用房土地的供给。
• 2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （“国十条”），其中加大信贷调控力度，提出暂停第三套及以上住宅的贷款。
• 2010年9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六 部委联合颁布“9·29”新政，更为严格的贯彻“国十条”的新措施，其中明 确提出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独 立的建筑，多建于市民城区或者城市近郊的一种住宅形式。
以上是从广义上以建筑形态来定义别墅类型。别墅还可以根据其距离城市中心的位 置的远近以及人们对它的不同用途，分为城市别墅和休闲度假型别墅。
城市别墅：是第一居所，其处于城市中心区域，是用于人们居住的。 休闲度假型别墅：是第二居所，其处于城市的远郊或者乡村，是用于人们休闲度假 的。
小结：通过以上对于近年房地产调控政策的研究分析，可以得出别墅产品由于其具 有稀缺资源的独占性，从长远来看市场的供给量将会越来越少。同时，近期由于调 控政策强度的不断加大，投资购买别墅的客户的购买能力和信心将会受到一定的影 响，有可能产生犹豫、观望的情绪。
小结：从以上数据可以看出成都市整体的经济处于快速增长的良好势头，有利于吸 引外来投资。 （以上数据来源于成都市统计局）
2.2政策市场环境分析
由于别墅是低密度的高档住宅，其开发建设对于土地资源、自然资源、人文资源等 的占有要求极高。同时，由于别墅产品的潜在客户群主要为富人，这样从长远来看 不利于社会的稳定。于是，对于别墅市场的研究应该对于国家近期的房地产政策进 行分析。
小结：从以上数据可以看出房地产行业所在的第二产业占据经济增长的主导地位 。
成都市2009年人均可支配收入18659元，比上一年增长10.1%，年末城乡居民储蓄 存款余额4234亿元，比上一年增长25.4%。
截止到2010年3月份统计，全市公路里程为19813公里， 其中高速公路439公里。 2009年全年新改建公路1422公里。年末拥有各种机动车辆235.9万辆，比上年增长 21.7%。其中私人拥有汽车109.8万辆，增长32.6%。 全年公路旅客周转量（含出租车）349.7亿人公里，增长43.1%；民航旅客周转量 303.5亿人公里，增长23.8%。公路运输货物周转量146.3亿吨公里，增长22.8%； 民航运输货物周转量6.8亿吨公里，增长9.7%。
• 2009年12月，温家宝总理在主持国务院常务会议上提出了“国四条” 旨在保持 政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场 预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
• 2010年1月7日，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》， 即对于“国四条”的深化，其中明确提出第二套住宅贷款首付不得低于40%； 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。
可以这样去理解城市别墅和休闲度假别墅的区别，城市别墅是用于人们追求更高的 居住享受的，属于现实范畴。而休闲度假别墅是满足人们“偷得浮生半闲”的，属 于理想范畴。
1.2 成都市别墅市场研究范围界定
根据我项目组对成都市别墅市场的调研分析，我们将成都市的在售别墅项目主要分 为两大区域，六个版块：
近郊区域：即从成都市中心区驱车30分钟可以到达，为第一住宅概念，主要有牧马 山版块、南延线版块、龙泉驿版块；
从以上政策梳理中可以看出，国家历年来一直对于高档住宅产品采取控制的政策 用以平抑房价的过快增长。可以从两个方面进行分析，一方面是土地政策方面，对 于高档住宅用地的减少供给，甚至停止对于别墅用地的供给反而会使得别墅产品占 有稀缺土地资源的情况越发深刻。而另一方面，对于第二套住宅贷款首付比例的增 加以及进一步停止第三套住宅的个人信贷的调控，也使得以投机或投资为目的的别 墅购买形为受到很大的影响。
成都市别墅市场研究 及大溪谷项目客群定位报告
2011.1.6
报告目录：
第一部分 概况说明 第二部分 成都市别墅市场分析 第三部分 大溪谷项目客群定位分析
1 概况说明
1.1 成都市场别墅含义
独栋别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其 业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。
另据了解，目前成都部分银行业开始降低外地人在成都办理个人按揭贷款的门槛。 部分银行以省内为界，凡四川省内的客户在成都买房，都可享受本地人购房政策。 在住房信贷方面，首套住房贷款中，85折成为主流利率。三套房不予以贷款。但是 值得注意的是，在实际操作中，关于外地人在成都本地购房贷款，由于国家并未严 格界定“本地人”的内涵与外延，因此，在四川省内的客户在成都购房，当前能享 受到成都“本地人”政策。但这样的操作是否能走向“阳光化”，或者能走多远， 还有待观察。这取决于政策对后市的弹性容忍度。
2 成都市别墅市场分析
2.1成都市宏观经济指数分析
由于别墅产品属于高端住宅产品，其购买群体除了考虑居住以外同时也有投资的 需求。因此，我项目组对于成都市当前的宏观经济指数进行了分析。
截止到2010年3月统计成都户籍人口1139.6万人，地区生产总值为4502.6亿元， 比上年增长14.7%。其中：第一产业实现增加值267.8亿元，增长 3.7%；第二产业 实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长 13.4%。一、二、三产业比例关系为 5.9:44.5:49.6。
远郊区域：即从成都市中心区驱车1小时可以到达，为休闲度假概念，主要有金堂 版块、青成山版块、蒲江版块（本案所在地）；
青城山-都江堰 板块
牧马山 板块
成都 市区
南延线 板块
龙泉驿 板块
金堂县 蓝光观岭
蒲江县 区域
注：大溪谷项目距离市区超过1小时车程，虽然超出不多，但这也是我项目不利的因素之一。
近郊区域 远郊区域
• 2003年9月，国土资源部就发布了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续 健康发展的通知》，发布了“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地 的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。
• 2005年4月，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，继续限制高 档住宅用地的供给，同时增加中低价商品房和经济适用房土地的供给。
• 2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （“国十条”），其中加大信贷调控力度，提出暂停第三套及以上住宅的贷款。
• 2010年9月29日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六 部委联合颁布“9·29”新政，更为严格的贯彻“国十条”的新措施，其中明 确提出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独 立的建筑，多建于市民城区或者城市近郊的一种住宅形式。
以上是从广义上以建筑形态来定义别墅类型。别墅还可以根据其距离城市中心的位 置的远近以及人们对它的不同用途，分为城市别墅和休闲度假型别墅。
城市别墅：是第一居所，其处于城市中心区域，是用于人们居住的。 休闲度假型别墅：是第二居所，其处于城市的远郊或者乡村，是用于人们休闲度假 的。