集体土地处置

【评析】

《物权法》第6条及第9条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，否则不发生效力。《民事诉讼法》以及相关执行规定也明确指出，执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，法院需要从现占有人处交付给买受人或申请执行人，并协助办理有关财产权证照转移手续。据此，法院在依法委托拍卖后，并不等于全部履行了执行责任，还需要完成两项工作：一

是实际交付；二是协助办理变更登记。

但是，在法院的执行标的中，除了产权初始登记完备的不动产外，还有大量的村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民在自己的宅基地上自行组织建造的房屋，主要包括一些具备初始登记却没有登记或不具备初始登记条件的房屋。对这些房屋如何完成处置，成为案件是否能够执行完毕的关键。

（一）集体土地上房屋的处置

集体土地上房屋分为两种：一是集体经济组织建筑的房屋。根据政策的规定，为推进新农村建设，经过审批规划开发出售的房屋；二是村民在集体土地上建筑的私有房屋，主要是宅基地上的房屋。《中华人民共和国土地管理法》规定，集体土地由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理；土地使用权可以依法转让；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准；集体土地的房屋转让对象

限制在集体成员内部。

据此，法院执行时，必须注意以下几点：

1.要查明房产的状态。向国土资源部门、规划部门、房产管理部门发出征询函，查明房产的性质、权力状态以及合法性。符合转让条件的，予以查封，

进入、执行程序。

2.征询村级集体组织的意见。集体土地与国有土地的性质不同，其处分亦有特殊性。村级集体组织是集体土地的所有者，其对法院处置被执行人房产所持的态度十分重要，甚至起着决定性的作用。因此，我们要向村级集体组织负责人释法明理，争取支持，为处置房产奠定良好的基础。

3.委托评估、拍卖时，限制竞买人的身份。由于国家政策、法律的限制，只有本集体经济组织的成员才有资格。因此，我们要求拍卖机构发布公告时必须注明，并严格审查报名资格，以减少不必要的麻烦。

4.拍卖成交后，法院交付地上建筑物、附着物的同时，应敦促权利受让人办理产权变更登记，并向产权登记部门发出协助登记通知书，注明产权证照情况和产权情况。此外，处置集体土地上的房屋，还应注意不能影响被执行人和

其家属的基本生活。

（二）未办理产权登记房屋的处置

执行实践中，执行人员通过房管局查询往往查到被执行人的房产，但通过调查却常常会发现被执行人确实占有房产。这些房产或者是没有办理初始登记的新房，或者是暂时不具备初始登记的房屋。无论是主观的逃避债务、懈怠权利，还是客观上不具备登记的条件，这些执行标的都处于物权待定状态。

执行这些不动产，必须注意以下几个方面：

1.查证执行标的的真实权利状态。根据房屋的具体线索，向被执行人等涉案单位和个人调查房产的权利状态，最大限.度地确保房产没有第三人异议等瑕

疵。

2.公示执行标的权利的真实状态。如果被执行人不愿意协助完善产权登记手续，委托评估拍卖时，如实告知和公示房屋权利真实状态，让买受人对风险

有一定的了解和承受。

3.完成交付和协助登记责任。对于没有争议的未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

（三）不具备初始登记条件房屋的“现状处置”

司法实践，经常遇到被执行人建造、占有的无法办理产权初始登记的房屋。对这些不具备初始登记的房屋如何执行，存在很大争议。有人认为，执行标的必须是合法登记的，否则就是通过执行程序使这些不具备初始登记的房屋合法化，规避法律。通说认为，执行标的只要有合法的变现价值，就能够被执行，只是评估拍卖时要充分考虑公示权利的瑕疵。2012年8月，最高人民法院转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号），明确规定：“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”所以说，按照上述规定妥善处理不具备初始登记的房屋是当前较为合理的执行方式，本案例中做法正是对这一规定的具体运用。