【世联地产】项目住宅项目定位及产品定位全案报告

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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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社区内部园林 风格
渝派中式园林风格
恒大名都
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产品配置特征-入户大堂都挑高设计精装，较为大气，电梯都采 用国际品牌，层高多数3米，讲求居住舒适度，精装房逐步面市
项目名称 大堂特点
3大堂连通设计， 1500平米，5.4米挑 高，墙、地面石材 铺装，顶贴金箔 挑高5.6米，墙、地 面石材铺装，中央 空调 重庆首创泛大堂
D
E 共计
12400
15900 28300
4.5
4.5 4.5
55800
71550 127350
商住
商住
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一期住宅规模占据项目总建筑规模的四分之一，关系着项目整体 开发战略及企业投资收益，在整个项目中有着非常重要的地位
配套
2万方商业街，公寓、新 加坡查尔斯幼儿园，3个 会所 养生会所，恒温游泳池、 乒乓球室，台球室桑拿 中心、酒店、公寓、商 业等 商业、游泳池、会所、 幼儿园
建筑风格
现代简约风格
外立面档次
现代简略风格，3楼下钢 挂石材，黑色大理石，3 楼以上浅黄色涂料，品质 感一般 米黄色石材，与周边建筑 物形成鲜明对比，较为有 档次 略带白色石材+涂料，时 间久不懒脏
地块周边多为中低档居住区， 地块西侧为城市主干道。
地块外部
地块内部—地块平整
地块外部—市政道路
地块内部—临时建筑
地块内部—驾驶训练场
地块外部—中低档居住区
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地块外部—中低档居住区
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地块属性
项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅
重庆各个板块市场客户构成：
三北区域版块 大 学 城 版 块
>三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边 区域吸引大量东部郊县客户置业； >渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外
渝中 版块 南岸 版块
沙坪 坝版 块 石— 二版 块
地投资客户； >沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女
教育敏感的区县客户
茶园 版块
杨家 坪版 块
>南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； >杨、石、二版块：以区域客户内为主； >大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户
华岩 版块
大渡 口版 块
李家 沱版 块
主要房地产版块 主要客源辐射范围
和高端改善客户为主。
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协信高九路项目
一期住宅部分定位及产品建议报告
中原顾问事业部（重庆） ChongQing.11.2010
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>住宅占地面积不足 3 万平方米，整体规模不大，不具 备强势的规模效应；
>4.5 的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆
普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一 定影响； >住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来 讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。
F
G
地块编号 用地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 地块性质
电梯
层高
梯户比
交房标准
协信阿卡迪 亚〃君临盛世
日本富士达
3.15米
2T4户
清水
恒大名都 万科锦程
奥迪斯
日立
3米
2.8米
2T6户
4T12户
精装，1200元/平 米 精装
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户型特征—君临盛世和恒大名都以舒适居住定位，满足改善性客户需 求，万科锦城通过控制户型面积来控制销售总价，利于提升单方售价
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主要竞争项目整体规划高层低密度，充分利用内部打造景观或外部景 观资源，规划了多种功能性和档次性的配套，整体立面档次一般
项目名称
君临盛世
整体规划
别墅享受江景资源最大化的同时 利用高层建筑屏蔽项目与外界的 不利因素， 三大主题水景公园+园林景观分布 项目中心，周围建筑围合享受中 庭景观水景资源 高层以双层倒L型方式排列分布， 中间穿插观景，入户大门大量中 式园林吸引客户眼球
报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高， 相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块
主要客户构成
建材市场、机电城、 联方花园客户 大坪、九龙坡居多， 部分沙坪坝区 大坪、石桥铺周边 客户，有部分江北 区客户 大坪、石桥铺居多， 部分沙坪坝区，江 北区及渝西改善型 客户 大坪区域改善型客 户为主，少量外区 客户 大坪区域改善型客 户为主，少量外地 客户
协信阿卡迪 亚〃君临盛世
富洲新 城
项目名称 阿卡迪亚〃君临盛 世 恒大名都 万科锦程
主力户型面积 90-109平米 102-138平米 58-90平米
户型赠送方式 飘窗+双阳台半赠送 双阳台+飘窗半赠送 双阳台+飘窗半赠送
赠送比例 10% 9%-11% 6%-8%
亮点
客厅与餐厅和阳台相连，空间最大化， 踩光好，主卧与次卧分离，隐私好 7米以上超长景观阳台，转角入户增 加私密性 客厅、餐厅和阳台一体，空间最大化， 踩光好
7.95
22.2 32.7 18.6 12.15 23.85 241.7
4.0
4.5 4.5 4.5 4.0 4.5
21200
66600 98100 55800 32400 71550 511190
商业兼住宅
商业 商业 住宅兼商业 住宅兼商业 住宅兼商业
一期住宅总建面 127350 平方米，占项目总建筑面积 511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑 面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。
项目名 称 开发商 协信集 团 恒大地 产 万科地 产 占地面积 （平米） 13000 190000 100000 容积 率 4.16 3.53 5 建筑面积 （平米） 63000 840000 630000 首次开盘 时间 2010-9-24 2009-8-30 2010-10-2
协信阿卡迪 亚〃君临盛世 恒大名 都
君临盛 世 恒大名 都 本项目 万科锦 程
项目名称 万科锦 程 君临盛世 恒大名都 万科锦程
推出体量 （约平米） 16500 274000 124000
销售体量 （约平米） 15000 270000 102000
存量体量 （约平米） 1500 4000 22000
数据来源：重庆中原市场部
►目前在售楼盘整体销售情况比较良好，契税政策影响不 大，如：万科锦程 10 月 2 日推出约 1400 套房源已经售出约 1000套.
包含 一期住宅与项目整体之间的关系 支撑
竞争市场供应环境
需求 目标
需求市场环境
企业或项目目标
产品建议
住宅产品打造； 住宅与商业之间的比例； 配套设置； 各种产品打造。
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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定 区域住宅竞争市场分析
恒大名都
立安半山 公馆
富洲 新城
本项目
半山公 馆 协信云 栖谷
3.49
万科锦程
阿卡迪 亚〃君 临盛世 恒大名 都 万科锦 程
4.16
高层
90-109平米
3.53
高层、小 高层 高层
102-138平 米 58-90平米
君临盛世
恒大名都
万科锦程
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地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市 政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源
地块平整，目前作为零时建 筑和驾驶培训基地之用。
地块内部
恒大名都
欧式新古典主 义风格
万科锦程
新亚洲风格
恒大名都
万科锦程
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君临盛世
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竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目 中高端项目形象
项目名称
君临盛世
会所面积
约2000㎡
会所配置
共享阿卡迪亚别墅区会所，尚武会所、生活休闲会所、 运动健身会所，室内泳池，内有会馆、游泳池、桑拿 按照恒大一贯的标准配置，会所内规划有商务中心、 室内恒温游泳池、桑拿中心、老年人活动中心、文化 活动中心等 多功能互动泳池的高端社区商业及3个主题泛会所
恒大名都 万科锦程
5200㎡
约3000㎡
万科锦程
协信阿卡迪亚君临盛世
核心问题
策略层面问题
一期住宅用地整体定位？ ►一期住宅与项目整体之间的关系？
►
技术层面问题
住宅产品打造； ►住宅与商业之间的比例； ►配套设置； ►各种产品打造。
►
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问题结构化分析
竞争 一期住宅用地整Biblioteka Baidu定位
项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市 场更多是在区域内部
重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中 心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显
地块名称 A38-1-1/07 B23-1-2/04 B24-5-2/03 地块面 积（亩） 113 5.7 5.55 容积 率 1.8 4.0 4.0 建筑面积 （㎡） 135540 15200 14800 用地性质 商业 商业兼住宅 商业兼住宅
B24-5-2/03
C16-6-1/05 高九路 D3-1/05 D3-2/03 D4-2/03 D4-10-2/02 >项目整体占地面积约240亩，建筑面积约52万方，开发 呈中等规模； >项目地块分散，高九路贯穿地块内部，难以形成聚集效 应；各地块用地性质有一定差异，商业、住宅等多种物 业类型复合； 合计：
恒大名都3房102 ㎡
在售产品基本赠送面积占总平方10%左右
万科锦城2房68 ㎡
以舒适性居住为主
多以阳台半面积赠送为主，并且客厅与餐厅或阳 台一体连接，加大空间使用与采光
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园林景观特征-对社区景观的打造越发重视，讲求社区环境，前 期销售时都将核心的园林景观精心打造以实景形式呈现
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项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主 要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主
图：项目所在区域主要在售项目 项目名 称
协信云栖 谷〃在云端
容积 率 3.3 2.09
产品形态 高层 洋房、高 层 高层
主力产品 97-123平米 135-153平 米 65-80平米
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区域竞争市场供应市场分析
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主要竞争项目分布在项目周边，规模整体较大，且都由知名开发 商打造，市场供需两旺，表现良好，尤其是品牌开发商项目