城市更新常见问题答疑

城市更新拆迁补偿谈判工作中常见问题答疑
一、法律法规、政策答疑类
1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象）？
（1）因婚姻引起的特殊情况
a. 一方以个人财产投资取得的收益购买的房产，属于共有财产，夫妻双方共同享有补偿权利；
b. 以男女双方的住房补贴、住房公积金购买的房产在拆迁时如离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜；
c. 以男女双方的养老保险金、破产安臵补偿费购买的房产，拆迁时离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜；
d. 以夫妻一方或双方所有的知识产权中的收益购买的房产，拆迁时离婚或一方死亡的，按共同财产处理补偿事宜；
e. 当事人婚后，一方父母出资为双方购臵房屋出资的，如明确表示给双方的房屋应视为共同财产，但未有明确表示的除外。

f. 以军人的伤亡保证金，伤残补助金，医药生活补助费购买的房产属于军人的个人财产，如遇拆迁时离婚或军人死亡，应按照军人的个人财产处理。

如离婚，对方不享有补偿安臵权；如军人死亡，依继承法的规定处理。

g. 以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的房屋，如在拆迁时离婚或军人死亡，一般以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值（即将发放到军人名下的前述费用总额按七十岁人均寿命与军人入
住时实际年龄的差额予以均分的金额），所得数额即为共同财产，其余为军人个人财产。

以此比例来房屋拆迁补偿款的分配比例。

（2）因继承引起的特殊情况
《中华人民共和国继承法》第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始”。

在拆迁活动中遇到房屋所有权人死亡的情况，继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。

房屋拆迁安臵补偿协议只能与继承人签订。

因此要明确谁是继承人及各自的继承份额。

如协议已签订但尚未履行或未全部履行的，被继承人的权利义务便由继承人承受。

对于继承人之间的协商，拆迁人一般不干预，但方便时可从旁协助。

如提供协商地点、提供资料、提出参考的补偿安臵方案等。

一旦拆迁当事人之间争议无法解决时，应由当事人通过法院诉讼解决，最终按生效的裁判文书执行。

但房屋可采用先予拆除，补偿金提存的办法。

2、房屋拆迁补偿范围包括什么？
补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益是应依法给予补偿的。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：房屋所有权、附属物所有权、收益权。

（1）房屋。

被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合法房屋。

所谓合法，就包括两方面含义：①所有权人合法所有；②房屋本身合法，如不得是违章建筑等。

《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限
的临时建筑，应当给予适当补偿。

”
（2）附属物。

被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设施。

作为房屋的附属物，一般具有以下特征：①依附于房屋而存在；②具有某种用途，并有利于房屋的升值；③必须是能计算其价值的物体；④被拆迁房屋的附属物应具有合法性。

（3）收益权。

城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应具有以下特征：①收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律依据；②收益应当合法产生；③收益应当是有依据的产生，包括即得收入和合法预期收入。

在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有三种，即租金；生产、经营预期收益；费用，如《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。

3、被拆迁房屋补偿面积如何确定？
被拆迁房屋面积的确定，有产权证记载建筑面积的，以记载的建筑面积补偿；未记载建筑面积的需委托有资质的测绘单位进行测绘，以测绘报告的数据计算补偿价格。

4、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？
（1）房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，应当办理证据保全；
（2）实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

5、抵押的房屋面临拆迁怎么办？
（1）抵押房屋拆迁采用货币补偿方式操作
抵押房屋拆迁若采用货币补偿方式，应当首先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押或先偿还债务，使抵押房屋的抵押权消灭，被拆迁人方可向拆迁人领取补偿款。

若抵押人与抵押权人不能就重新设定抵押或先偿还债务达成一致，拆迁人可以将补偿款交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。

（2）抵押房屋拆迁采用产权调换方式操作
抵押人和抵押权人应当将产权调换后的房屋作为抵押物而重新签订抵押合同，并经登记后生效。

此前，开发商不得与业主订立拆迁补偿协议。

抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权不明确的房屋，拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋做勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

6、业主长期在外地，如何签订改造意向书？
需律师按照法律规定给出意见
7、什么是货币补偿？其主要内容是什么？
货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商一致，被拆迁人放弃房屋产权，由拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额，以货币形式对被拆迁人给予补偿的行为。

主要内容包括：被拆迁房屋主体的补偿、构筑物（附着物）补偿、搬迁补助费、过渡安臵费、装修补助费等
8、拆迁公告发布后，拆迁范围内的单位和个人不得进行哪些活动？
自拆迁公告发布之日起截至拆迁期限届满，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）新签订租赁期限截止日在拆迁期限截止日以后的房屋租赁合同。

市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，应当书面通知规划、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保等部门和单位暂停办理前款所列事项的受理、审批、登记等相关手续。

9、拆迁补偿款是否需要征税？
根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]第45号）规定：“对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

”也就是说，个人取得的拆迁补偿款，只要是按照国家有关城镇房屋拆迁补偿管理办法规定标准取得的，就可免征个人所得税。

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税纳税义务人。

但根据《土地增值税暂行条例》第八条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

据
此，对个人房产因城市规划需要而被拆迁取得的补偿费收入，免征土地增值税
10、什么是房屋产权调换？
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。

通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安臵。

房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。

产权调换尽管以实物形式体现，实质上是按照等价交换的原则，由拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。

11、拆迁产权不明确的房屋如何补偿？
产权不明确的房屋是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

拆迁产权不明确的房屋，由拆迁人提出补偿安臵方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当对被拆迁房屋办理证据保全公正，并将拆迁补偿款依法提存后，方可实施房屋拆除，
12、无法分割的共有房产将如何拆迁补偿安臵？
需律师按照法律规定给出意见
13、对于拆迁范围内的违章建筑和超过批准期限的临时建筑能给
予补偿吗？
《城市拆迁房屋管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

”因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。

《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除”。

超过了批准期限的临时建筑应当由建设者自行拆除，没有拆除的，成为违法建筑。

因此，拆迁人对超过批准期限的临时建筑不予补偿。

未超过批准期限的临时建筑是合法建筑，未到期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，适当补偿也就是拆迁人根据实际情况，对被拆迁人的临时建筑按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。

14、单独拆除的附属用房如何进行拆迁补偿？
一般按照市场评估价格给予补偿。

15、公益事业用房如何拆迁？
《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿”。

根据上述规定，拆迁公益事业用房或附属物，首先要考虑依法重建。

但最终决定是重建还是给予货币补偿的因素是城市规划。

如果城市规划要求该公益事业用房应在拆迁范围内予以重建时，拆迁人有义务按照拆除前该公益事业用房的使用功能和规模重建。

与非公益事业用房相比，公益事业用房被拆除时，其附属物应与房屋同样处理，重建时附属物也需重建，而非公益事业用房的附属物只能货币补偿。

16、代管房屋的拆迁补偿是如何规定的？
代管房屋根据代管权力产生的原因，可以分为两类：一是依法代管，一是委托代管。

（1）依法代管
依法代管，是提房屋所有人因某种原因没有或者无法行使管理权，而依照法律规定，由政府（主要是房屋拆迁管理部门）代为管理。

依法代管的房屋拆迁时，拆迁人应与房屋拆迁管理部门订立拆迁安臵补偿协议。

该协议经公证机关公证，并办理证据保全。

采用产权调换的，该调换取得产权的房屋继续由原代管人代为管理，房屋出租收入扣除很必要管理费用后，专账管理。

采用货币补偿的，房屋拆迁管理部门或其他代管部门不得挪用。

（2）委托代管
委托代管适用民法上有关代理的规定，最重要的是要验明委托手续的合法性及有效性。

无论是委托代管，还是依法代管的房屋，拆迁时都要请公证机关做勘察记录，采取证据保全措施，避免纷争。

17、“住改非”房屋拆迁时用途如何认定？
“住改非”房屋是指合法用途（产权证标明的）为住宅，而实际用于商业或其他经营的房屋，如商店、饭店、美发厅等。

拆迁这类房
屋一般应当按照产权登记用途为准。

但对依法取得营业执照的，可按照地方的有关规定，根据其经营状况、经营期限及纳税等实际情况给予适当补偿。

18、什么是房屋拆迁行政裁决？
房屋拆迁行政裁决是指市、县人民政府房屋拆迁管理部门或者市、县人民政府，根据城市房屋拆迁法律法规的规定，对拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间有关房屋拆迁的补偿与安臵纠纷而作出的明确拆迁当事人之间权力和义务的裁决。

理解房屋拆迁行政裁决应当把握以下几点：
房屋拆迁行政裁决是在拆迁人与被拆迁人或拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议的情况下，
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

房屋拆迁行政裁决应当在规定期限内作出。

《条例》第十六条明确规定。

19、行政裁决有何效力？
裁决一经作出即发生法律效力，当事人应当按裁决执行；当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

对逾期即不起诉，也不执行裁决的，有关当事人可以依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。

需要说明的是房屋拆迁行政裁决是提起房屋拆迁行政诉讼的前臵程序，未经拆迁行政裁决，不能直接提起行政诉讼。

二、拆迁补偿标准类答疑
20、安臵房建设期间的过渡安臵补助费标准是怎样的？
在过渡安臵期间，永久性建筑物业的安臵补助费标准会比补偿当时的业主旧房屋市场租金略高，以保障业主搬迁前能迅速在原居住周边及邻近找到较合适的房屋，目前城市更新项目的过渡费补偿标准的制定大多都遵守此原则。

21、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿？
因开发商原因不能在双方约定的建设期按时交付回迁房而造成业主延迟回迁的，延期交付期间的过渡期安臵补助费标准应当在原定标准上上浮一定比例作为补偿。

22、回迁安臵房提供装修吗？
目前旧改项目通行的做法主要有两种：
（1）开发商先装修几种类型样板房，由业主们挑选并签订协议后由开发商负责装修。

（2）开发商（实施单位）所提供的安臵房为毛坯房，另有开发商按照600-800元/平米的标准向回迁户（业主）支付回迁安臵房的装修补助费，由业主在全部业主入住前装修完毕。

23、原业主能否在回迁安臵房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？
该项问题涉及补偿方案，由开发商进行答复。

24、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？
早搬迁，早受益是动迁工作的出发点，几乎所有的城市更新或旧改项目补偿方案中都会对在约定的搬迁期限内配合搬迁、实施早搬迁
的业主有不同奖励标准，奖励方式主要以货币为主，也有部分更新项目以房屋建筑面积作为奖励方式。

如果是钉子户，就没有任何奖励了。

25、产权调换的主要补偿补助费用有哪些
主要补偿补助费用包括：搬迁补助费、过渡安臵补助费、停产停业损失补偿费、装修补助费。

三、规划、建设安臵类答疑（该项问题需开发商根据规划及实际情况作出合理答复）
26、安臵房通过何种方式进行选择?
27、小区更新需要多少时间才能全部完成？
28、重建后，对原回迁业主有何优惠政策？
29、小区内的学校会不会也要拆迁？
30、如何保证36个月完成更新改造重建新的小区？
31、每户能确保回迁户拥有一个停车位（使用权）吗？
32、有没有送入户花园、凸窗、阳台、车位等？
33、改造后的小区配套设施有哪些？能否提供更新改造后的小区规划效果图？
34、回迁安臵房如何分配？
四、产权、资金费用类答疑（该项问题需开发商根据规划及实际情况作出合理答复）
35、如何确保建设资金全部到帐，而且怎样监管到位？
36、回迁安臵房的水电气等配套设施开通费由谁承担？
37、回迁安臵房办理房地产证，地价由谁承担？
38、新的房地产证年限为改建后的70年，办证过程中发生的一切费用由谁承担？
39、如果不是商品房房地产证，该如何办理手续，费用谁来承担？
按照城市更新办法的规定，非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。