房地产工程项目成本控制论文

房地产工程项目成本控制探析

摘要：目前，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，但由于其项目成本控制水平相对较低，就是作为国家出台的经济适用房也没能摆脱成本控制问题，一定程度上限制着房地产业的可持续发展。在此背景之下，房地产企业受到开发周期和规模的限制，项目的开发势必伴随各种各样的市场风险，因此，房地产企业的成本管理和控制为首要目标。

关键词：房地产；工程项目；成本控制

中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：

引言

正因为房地产开发是个利润很高的行业，所以大多数开发商从不重视工程项目的成本控制。就当前我国经济及我国新实施的房地产政策的形势下，随着市场竞争的加剧，房地产行业的微利时代即将到来, 房地产开发企业的成本控制也就显得更加重要，如果开发商能控制成本，在房价和利润之间寻求平衡，对双方达到双赢具有重要的意义。

一、房地产工程项目成本控制的影响因素

1、项目决策的失误

项目的可行性是成本控制的基础，如果项目决策失误，成本管理也就失去了其的意义。如果企业没有根据自身的综合实力和项目的实际情况，对待项目决策的具体风险，这就将导致项目决策的失误，那成本控制也就无从谈起。

2、成本控制观念落后

一些房地产业管理者对如成本控制的范围、手段和目的等方面存在认知模糊，只顾着招揽项目，缺乏成本管理战略思想，也忽视了企业的长远发展。那些企业管理者没有将成本管理形成程序化、制度化、规范化，只是一味的认为降低成本就是成本控制以成本高低作为衡量成本控制效果的依据，并以此进行绩效考核。

3、设计阶段与市场需求脱离

工程进行成本控制的源头是项目设计阶段，是把技术和经济有机结合的一个过程。房地产企业的经营活动，需要结合市场具体的需求，然后针对性地进行产品设计。企业设计的产品最终要面向广大的客户群体，如果设计的产品得不到客户的满意程度，将会造成企业投资资金的浪费。譬如企业所设计的商品房属于大户型，而项目所在市场的置业者需要中小户型的商品房，最终导致了开发成本的浪费，产品有可能滞销。

4、忽略了成本控制的全员性和过程性

很多房地产业把成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利，认为企业领导和财务部门是负责成本、效益的关键，而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外，不能确立成本控制的主体，使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者。此外，有些成本控制只局限于施工阶段，没有顾及到全过程，没有认识到需要用战略的眼光把项目各个阶段的成本控制联系起来，对每个环节都做成本节约，才能达到整个项目成本的最优。

5、工程施工期间的成本控制问题

项目施工阶段，开发的周前期对成本控制影响最大，由于开发周期较长，项目所需要的人力、材料、设备等资源存在了很大的变数，如果项目的施工周期为三年，如果三年期间所需的材料没有签订固定价格的供应合同，那么三年期间材料肯定存在价格的变动；如果三年期间人员没有签订三年以上合同的话，因为没有施工奖金，那么三年期间人员肯定也会有变更等，而预算方案不可能详细到将材料价格、人员变更的变动详细列出来，那么成本控制的失控肯定在所难免。

二、房地产工程项目成本控制的措施

1、房地产工程项目决策阶段的成本控制

房地产开发决策工作是成本控制的关键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，因此，正确的投资决策是成本控制的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。最后是项目决定实施后，相关人员全面准确地估算建设项目的工程造价。

在设计阶段，定夺好设计的方法是其中一个方面，而另一个方面是成本的控制和节约，不仅可以提高项目施工阶段成本控制的有效化，还能够让工程项目取得良好的经济效益、社会效益。

（1）实现设计方案的最优化。房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。

（2）实现严格的限额设计。在设计之时，加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格控制设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。

（3）科学进行图纸设计。在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其冲，所以尽量把工程变更控制在施工之前，，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行所花费的代价最小，取得的效果最好。

工程施工阶段，虽然工程设计已经完成，工程量也已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同，但大量工程资金投入却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性很大。

（1）要把握合同条款的内涵，增强合同条款的严密性，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中，严格控制合同变更，建立健全合同履约跟踪检查制度，提高合同履约率，从而有效控制工程造价。

（2）对工程方案的严格控制，防止不合理变更情况的出现，建设单位要有自我约束的能力，建立工程洽商签证管理制度，明确工程施工各个部门之间的职责，根据合同的工程需求，将项目任务具体下达。

（3）加强单位现场施工管理人员、工程技术人员的素质教育，培养他们实事求是的办事作风，避免工程返工问题造成的成本增加，另外还要严格执行工作责任制度，对于那些由于主观原因造成的成本不必要增加的责任人，要追究其责任。

（4）材料设备管理部门要做好材料设备采购的事宜，鉴于施工周期长，材料和设备价格的变动系数大，因此在施工前期，要选择质优的材料和设备供应商，根据施工的工期，签订长期的材料供应合同，严格控制材料和设备的价格变动幅度。

结束语

在市场化背景之下，房地产企业受到开发周期和规模的限制，项