解读龙湖体验区分析_63p(园林、售楼处、物业服务)

游园的主题等，都极力烘托浪漫的景观主题。
会所走廊
会所婚礼草坪
龙湖滟澜山项 目会所，是上 海目前为止唯 一一个带有婚 礼草坪设计的 会所。
会所婚礼草坪
3、层次丰富的五重垂直绿化
第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等
解读龙湖体验区
2013.5 2017年10月
写在前面的话
体验区的由来
地产销售过程中，为消费者创造了一个“全景体验”的过程，在这里，购房者 不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、 家居、景观。
“体验式营销”
推动着高质量的示范区呈现。
关键点
“一眼就抓住客户的心”，这一点源于将“体验式营销”发挥到极致。 展示区和样板间作为重要的营销工具，是塑造项目形象的重要场所，是房地产体验式 营销最重要的组成部分。
Fra Baidu bibliotek
容纳自己已有和即将拥有的服装和鞋帽
小孩房
小孩是来访客户中最容易受感染的群体。具有生动情景软装的小孩房会让小孩及
挚爱他们的父母完全没有“免疫力”
香醍漫步
地下室
地下室作为重点突出的溢价空间，也是情景软装的重要阵地，室外下层庭院可 引进天光，有条件可考虑景观的导入，也形成了独特的空间附加值。 地下室可布置成健身房、视听室、酒窖、家庭起居等功能空间，此部分的功能 展示将成为客户参观的记忆点！
体验区业务板块分类
景观区
售房部
样板房
景观区
售房部
样板房
景观区关键词 烘托气氛的主题园 成树园林，全冠移植 浪漫的景观主题 五重垂直绿化 高覆盖立体绿化 情景化小品 无处不在的坛坛罐罐 严谨的细节处理 细心的园林维护 曲径通幽的景观小径
画面般的平面构图
色香味形声全感官接触
1、成树园林，全冠移植
4、高覆盖的立体绿化
绿化理念要求硬质铺地一般在20%以下，并且可以看到，墙上、栏杆上都有花 草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物。 尽可能人车分流，增加客户适度步行；减少了地面的道路面积，保证高绿化覆 盖率。
5、图画般的平面构图
绿化多采用曲线的平面构图方式，水系、花卉带、步行道都通过科学的弧度计算 排布，特别在低密度项目尤为突出。 高层项目，往往以曲线的平面构图方式为主，在重要景观节点富有规整元素的硬
“成熟园林”的呈现，为了让客户参 观时即可成熟、丰富、精致的园林景 观，无需等待，采用了全冠移植的技
术手法，在全国同纬度地区选购成树
迁至现场，并保证所有的植物都保持 原汁原味的生长形态。
2、浪漫的景观主题
没有主题的景观应该叫绿化。有生命的景观一定是有主题的、浪漫的。
从平面构图、植物的色彩、小品的设置、小
导演
景观、装修、软装三个专业可采用元素较多， 如何有序的呈现在客户面前-------团队的导演能力和设计管控能力成为核心竞争力
326-328
陡崖
客户参观 路线
326-328
高差78m左右
249-252
253-325
场地现状照片
客户来访 放方向
249-252
•场地至西向东，地势不断升高，坡 度增加 •山顶的位置，是台地地形，地势相 对平坦
衣帽间→影音室→厨房→客房→其他卫生间→其他空间 2、在软装氛围营造上，侧重点突出煽情空间，如：小孩房、书房（工作室）主卫、主 卫衣帽间、起居空间、影音室
客户对样板房敏感度-------软装效果优于硬装修
入户庭院
庭院不只是入口的作用，不需要大尺
度的空间，阳光早餐、下午茶等生活
情节的融入能够激起客户对一天生活 开始的期待。
接待区、沙盘区、洽谈区、数码展示、工法展示区、收银、销控室、营销办公室、营销库房、档 案室、男女更衣室、监控、物业办公室、水吧库房、水吧台、男女卫生间、物业工具间
参观展示动线
迎宾→介绍区域模型→ 介绍沙盘→项目数码展示→看户型模型→洽谈区沟通→参观样板区
将功能与动线合理巧妙结合，让客户逐步了解项目，完成下单成交。
样板房的分类及特征
样板房的价值挖掘手法----------龙湖率先提出的户型设计前置化。 建筑施工图出来之前，室内专业提前优化，以成 品的观念倒推户型的柱网、布局、情景预演； 龙湖样板房的杀手锏-------------极致的情景式软装。 把生活的场景尽可能融入样板 房的布置，让客户有 享受生活的感触。
客厅
样板房中几乎尺度最大的空间，主人（意 向客户）的品味、实力、家庭的结构等信 息都需要埋藏在软装布置里面，客户找到 了共鸣，也就会继续向你“投票”了。
厨房
（1）尽可能开敞式厨房，与餐厅连接处可设计吧台，形成厨房与用餐区之间的完美过 渡。 （2）厨房面积足够时，可考虑在厨房内设小型就餐区。 （3）厨房面宽足够的情况下，可考虑设计岛式台面。
通过极具视觉冲击力的景观、精致的装饰装修
打动客户，达成溢价。
示范区研究目的
体验式营销
加速客户购买
客户看到怎样的体验区才能买账？ 我们怎样营造让客户心动的体验区？
典型代表
优秀体验区的典范---- 两大特点,成绩卓然
景观出众最佳体验，提供卓越 的品质体验感受，建立以“客 户最佳体验”为核心的示范区， 特别注重营造项目整体的人文 氛围、自然环境、优质建筑， 让人震撼和惊艳。
年轻、活力、个性、张扬、前卫 时尚、另类、浪漫、耳目一新
年轻人为主，符合年轻人口 味，活力张扬的颜色，夸张前卫 的装饰品，另外在细节上够小资
中档楼盘
中高档楼盘
简洁大方、自然得体、温馨舒适
温馨、居家，中档楼盘的消 费者会自己算账、理性，需要把 握好尺度，既不可以小气又不可 以浪费
稳重、成熟、考究
黑色、咖啡色、银灰为主色 调，稳重成熟的基调加上考究的 细部设计
高档楼盘
有品位、有格调、有气质、 庄重而不浮躁
真正的贵族喜欢把财富隐藏 在细节上。装饰细节：油画、大 理石铺装、高度设备、古典音乐
1、售楼处内部包装应用
1.1 置业顾问的座位案例
小沙发或 活动垫
沙发
茶 几
沙发
1、售楼处内部包装应用
1.2 设置情趣休闲空间留住客户 且解决好影响客户专心看房的干扰
景观区
样板间说辞梳理
对于样板间最终呈现之后，我们将会把设计思想、风格定位、氛围营造等一 系列的有关于样板间的美好说辞交代与销售相关人员，通过销售人员的熟练讲解 与介绍之后，能让客户更为清楚的感受到样板房的深层意义，不仅仅是漂亮的外 表，它确确实实是一种真实的生活，更美好的生活，从而激起客户的购买欲望， 为最终销售的成功起到奠定作用。
永久停车场：设置停车位200个
酒店群落及云会所建议开放时间： 2014年3月
参观时间： 售楼部---体验区 售楼部---样板房 均控制在40分钟左右 15分钟
参观高尔 夫练习场 乘电瓶车 到制高点 鸟瞰全景
建议施工车 辆绕行路线
25分钟
登山途中看 到停机坪与 飞机展示
进入售楼部
到达停车
体验区入口
体验商业街 完善配套
乘坐电瓶车 进入样板间
景观大道
控制时长在40分钟
样板房区
40分钟
亮点
每个项目体验区都须有，但不超过3个的最重要亮点，这是客户对 项目的重要记忆点。也是这部“电影”能否成功的高潮片段。
细节
每个项目都会抱怨时间太急，但那些抢工的痕迹就会无情的出卖我们；
所有开发商都急，但
如果我们的细节做得好一点，我们就会永远排在竞争对手前面一点；
样板房装修风格选择策略
1 、装修风格分类
1.1 按装修材饰的特征分类 ——现代风格、古典风格、田园风格、简约风格、前卫风格乡村风格等 1.2 按地域分类 ——中式风格、欧式风格、地中海风格、东南亚风格等 2 、装修风格选择
年龄段（岁） 20-25 26-35 36-45 45-60 匹配装修风格
前卫风格、现代风格、简约风格 现代风格、港式风格、田园风格、混搭风格
全国标准成本优化：标准化操 作思路，不同城市在标准的同 时又保证品质处于螺旋上升中。 选用适合当地气候地质的材料， 优化成本。
思路决定出路
龙湖在体验区的策划和管理上都在做什么？
机制
导演
亮点
细节
机制
由集团统一建立“体验中心”，负责全集团各区域公司 所有体验区的立项、规划、建设、运营指导； 规避景观、硬装、软装各自为政，管理分散的顽疾；
售房部
样板房
样板房的分类及特征
按照建造方式分类为：实体样板房和临时样板房。优先选择实体样板房。 样板房是户型的《产品说明书》，最重要的特征就是展示性，展示房子及户 型的优点，展示与建筑及景观的完美结合。内部氛围打造强调展示高品质的生活场景， 给客户冲击力。 样板房建造特征：主要从最多户型、景观位置最好和最难销售的户型 中选择作为样板房。
》》》
<龙湖-长桥郡 > -弗莱明戈> <龙湖
餐厅
餐厅的“地位”与日俱增，它另快节奏生活的家庭多了适当的宁静和惬意。精美的
餐桌椅、桌布、精心摆放的餐具和食物，会令客户心潮澎湃的向往着自己的生活
<重庆龙湖-东桥郡>
<春森彼岸>
主卧室
主卧室是有决定权的家庭成员的使用空间，能否相得益彰的讨好客户的需求是 该样板房成功的重要标尺。 尤其需要重点打造衣帽间的情景软装-----每位女士都希望自己有足够的空间来
》》》
营销附加值：龙湖软件及营销亮点
（龙湖
成都北城天街）
核心原则：
1、前台和吧台的全局掌控性； 2、财务收银室的“旺财”性； 3、大模型方位与地块边界的平行性； 4、洽谈区的集中性和私密性
成都龙睿房地产顾问有限公司
四类楼盘售楼处装饰要点
我们最重视的不是风格，而是风格和客户的对应关系；
小户型楼盘 小户型楼盘 售 楼 处 装 饰 点
高架桥
N
重庆紫云台体验区
临时围挡
参观节奏控制要求：
8 7 6
10
上山3分钟内，快速达到引爆点
体验区范围
9
临时围挡 客户来访路线 客户参观路线
客户参观 路线
5
4
1 2
市政机动车道改 造 入口景观区 生态停车场
7 8 9
售楼部后场景观 样板区前场景观 山顶停车场 样板区前场景观
3
3
客户来访 放方向
2
4 5
硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。
9、贴合主题的情景化小品
景观小品设置都经过了精心的设计和摆设， 造型独具匠心，营造出很自然的----------生活的情趣。
10、无处不在的坛坛罐罐
11、严谨的景观细节
11、严谨的景观细节
景观区
售房部
样板房
售楼处的功能设置和设计指引 售楼处按照功能需求常见的功能划分空间有：（面积控制一般在600--800）
装修风格与年龄关系表
风格描述
时尚、现代、个性
现代、甜蜜、温馨
新装饰主义风格、美式风格、新古典风格、欧式风格、 品位、大气、格调 地中海风格、新中式风格 新装饰主义风格、美式风格、新古典风格、欧式风格
奢华、地位、经典
样板房的包装重点
1、根据样板房的特征包装重点顺序为：
客厅（家庭厅）→餐厅→主卧室→主卫生间→书房（工作室）→小孩卧室→主卧室
形：严格要求成树树形要美，在运输时是全冠
移植，有损坏就得退换，并及时跟踪成活率， 甚至就植物的摆放角度也是360度审视，找到客 户最佳的观赏效果。
6、色香味形声全感官接触
声：小型喷泉和跌水是体验区景观内运用的重要小品，可设置在入口等关键节点，
景观视线焦点等处，不仅是一处水景，而且能营造出水声，能听到“景观的声音”。
电瓶车道改造景 10 观 登山步道改造
1
6
售楼部前场景观
高架桥
重庆紫云台体验区
未来形成飞 行主题公园 制高点观 景塔 直升机停 机坪
停车场
台地景观
售楼部 婚庆广场 &展馆 商业街 临时停 车场
体验区 入口
体验区红线面积：约114000㎡ 临时停车场：建议借用公务员 小区地块设置30个
中心绿地
露天剧场
7、营造浪漫气息的主题园
景观设计通常会利用项目周边自
然环境设置森林走廊、森林河谷等
景观概念的专属园林。
晨练花径 爱侣花园
在体验区内部，布置香草 丛林、薰衣草园等富有浪 漫元素的主题园，起到震 撼的景观展示作用。
8、曲径通幽的景观小径
弯曲的景观小径也是五重景观的一大特色，小道两旁的鲜花都经过了精心布置。
质空间做互补，显现高层社区的空间大气感。
6、色香味形声全感官接触
色：四季常绿且要感觉出季节更替的变化。对
各种植物的选择配搭要考究到四季有花，且夏 天要清雅，冬天要鲜艳。
香：植物的搭配要考虑景观具有香
气，选择梅花、腊梅、紫薇、桂花等
香花植物。
味：全冠移植保证了植物原汁原味的生长形态。
6、色香味形声全感官接触