长租公寓研究 ppt课件
合集下载
长租公寓市场现状与发展前景分析报告最新ppt课件
2%
40-44岁
1%
1%
45-49岁 50岁及以上
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
上海产业结构转型,第三产业服务业就业人数占比超过?工业 ,?工作流动性大幅增强 ,并 且新增岗位集中于市区外环内,大量郊区化人口交通成本?日益提升 ,较多人开始选择进 城租房或是地铁沿线租房
第三产业就业人数占比不断增长超越第二产业 就业人数
51%
53%
61%
过去五年上海早高峰进出站人口密度分布
49%
47%
39%
2004
2008
2012
第三产业就业人数 第二产业就业人数
进站人口密度
出站人口密度
就业导致居住需求向中?心城区靠拢
公寓市场调研
长租公寓行业市场背景
随着商品房建设速度的加快，全国空置房比例处于一个较高的?水平线，这为租房市 场提供了房源层面上的储备条件。
房源?角度： 买卖市场成交相对进入稳定期，预期转变，部分客源宁租不买，转入租赁市场，加上中介 在买卖单锐减的情况下，加强推销租赁房源，推高了租赁需求。 客群?角度： 年轻人，尤其是刚毕业人群租房需求提前释放，中低端房源受到追捧，一定程度上?又带动 了中高端房源的价格提升，6成以上年轻租客选择向外围寻找更具性价比的房源； 政策?角度： 上海严治群租，不少群租客抛弃传统的群租模式，开始寻求安全、质量可靠的合租?小户 型房源。
外来人口向上海集聚:上海近五年外来常住人口数量增长率远远超过户籍常住人口增长 率,流动人口集中涌入,大部分为正值劳动年龄的青壮年,有较长留居意愿,房价的高企也 使得他们不得不以租代买。
上海常住人口增长趋势（万人）
1500 1125
750
1,405
长租公寓PPT课件
不可否认的是，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和 平均房价的提高来实现RevPAR的最大化，因为客房收入在酒店 经营的总收入中的确占有很大的比重。一般来说，提供全功能服 务的三星级以上酒店的总收入中有50%—65%是来自客房。而在 附属服务设施（主要是餐饮服务）有限的经济型酒店或者长住型 酒店，高达90%的收入则是来自客房。
5
酒店收益管理三个新指标
RevPAR在收益管理中的广泛使用，很多人渐渐意识到RevPAR不是一 个衡量酒店表现的最佳指标。它虽然能反映酒店客房的收入情况，但 是不能反映酒店客房的利润。 ARPAR （Adjusted RevPAR 每间可售房校正收入） ，ARPAR等 于(平均房价– 每间客房销售成本 + 客房其它收入)x 入住率。
10
老友记
C 端的非 标准分散 式房源
11
爱情公寓 大学老师 电台主持人 演员
海归
漫画家
最最
爱好
的的 人朋 就友 住就 在在
B端 整栋 式房 源
对身
面边
。，
12
经营指标
单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标： 1、空置率：整体房源中未出租房源的间数。 2、利润率：所有成本减除后，所有房间的利润率。 在这些获得投资的长租公寓中，出租率基本都达到了98%100%，资本回收期最快能达到1年，而利润率也能达到25%上 下,成为了资本涌入的核心所在。
9
长租市场的分类
长租市场可以分为三种类型： 1、C 端的非标准分散式房源，是长租市场目前主流； 2、B 端标准化分散房源（即分布式长租公寓）。这里的 B 端，有大 的长租公寓品牌，也有小的职业二房东，典型公司有链家旗下自如友 家、蘑菇公寓、优客逸家等，是正在增长中的市场； 3、B 端整栋式房源（即集中式长租公寓）。比较典型的有链家旗下自 如寓，“小米公寓”You+。
5
酒店收益管理三个新指标
RevPAR在收益管理中的广泛使用，很多人渐渐意识到RevPAR不是一 个衡量酒店表现的最佳指标。它虽然能反映酒店客房的收入情况，但 是不能反映酒店客房的利润。 ARPAR （Adjusted RevPAR 每间可售房校正收入） ，ARPAR等 于(平均房价– 每间客房销售成本 + 客房其它收入)x 入住率。
10
老友记
C 端的非 标准分散 式房源
11
爱情公寓 大学老师 电台主持人 演员
海归
漫画家
最最
爱好
的的 人朋 就友 住就 在在
B端 整栋 式房 源
对身
面边
。，
12
经营指标
单纯从长租公寓的经营来讲，最重要的两个经营指标： 1、空置率：整体房源中未出租房源的间数。 2、利润率：所有成本减除后，所有房间的利润率。 在这些获得投资的长租公寓中，出租率基本都达到了98%100%，资本回收期最快能达到1年，而利润率也能达到25%上 下,成为了资本涌入的核心所在。
9
长租市场的分类
长租市场可以分为三种类型： 1、C 端的非标准分散式房源，是长租市场目前主流； 2、B 端标准化分散房源（即分布式长租公寓）。这里的 B 端，有大 的长租公寓品牌，也有小的职业二房东，典型公司有链家旗下自如友 家、蘑菇公寓、优客逸家等，是正在增长中的市场； 3、B 端整栋式房源（即集中式长租公寓）。比较典型的有链家旗下自 如寓，“小米公寓”You+。
长租公寓行业调查报告PPT(共 62张)
以上发展趋势下，长租公寓行业必定会受益。
二、 行业环境：时代背景推动产业变革与发展
图表3.90后特征与租房态度
图表4.2013年
二、 行业环境：时代背景推动产业变革与发展
（三）近万亿级的市场容量 中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。
中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1
四、 长租公寓市场发展现状
图表13.长租公寓企业主战场分布
四、 长租公寓市场发展
（二）长租公寓企业目标市场情况 不同的公寓企业的目标客群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业
（初入职场的毕业生），蓝领。
图表14.长租公寓企业目标市场情况
四、 长租公寓市场发展
1、高端市场（含中高端） 服务对象为企业高管，以及外籍人士，对生活品质要求很高。 新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场 企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良
长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成 寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。
Ø 集中式公寓走向精品化开发，个别集中式单体收益可达30%。
Ø 分布式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展。
风险提示： 1、二房东和经济型酒店竞争 2、行业成熟度低 3、人才流失
企业 新派公寓
优客逸家
链家自如 优帕克 广州YOU+ 青年汇 上海青客 晟曜行 上海寓见 南京未来域 魔方公寓
蘑菇公寓
创立时间
融资时间
融资情况
2012
2013
赛富不动产1.6亿元
2012
2013.9 2014.9
二、 行业环境：时代背景推动产业变革与发展
图表3.90后特征与租房态度
图表4.2013年
二、 行业环境：时代背景推动产业变革与发展
（三）近万亿级的市场容量 中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。
中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1
四、 长租公寓市场发展现状
图表13.长租公寓企业主战场分布
四、 长租公寓市场发展
（二）长租公寓企业目标市场情况 不同的公寓企业的目标客群不一样，总体上分为以下三个层级：金领（企业
（初入职场的毕业生），蓝领。
图表14.长租公寓企业目标市场情况
四、 长租公寓市场发展
1、高端市场（含中高端） 服务对象为企业高管，以及外籍人士，对生活品质要求很高。 新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场 企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良
长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成 寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。
Ø 集中式公寓走向精品化开发，个别集中式单体收益可达30%。
Ø 分布式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展。
风险提示： 1、二房东和经济型酒店竞争 2、行业成熟度低 3、人才流失
企业 新派公寓
优客逸家
链家自如 优帕克 广州YOU+ 青年汇 上海青客 晟曜行 上海寓见 南京未来域 魔方公寓
蘑菇公寓
创立时间
融资时间
融资情况
2012
2013
赛富不动产1.6亿元
2012
2013.9 2014.9
长租公寓专题分享.ppt课件
明确的表明用于租赁住房，
按“只租不售”的模式进行
在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合
肥、郑州、佛山、肇庆等
12
个城市为首批试点单位
,
明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
具体来看，
2015
年，国务院和住建部先后出台了两个指导性
文件，
1
月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》
住房自有率，租赁市场总体规模较低。
3
政策红利：
国家、地方政策向租赁市场、租赁企业倾斜，支持租购同权、租购并举
分类
时间
6
月
16
日
济南
地区
政策内容
对市内五区
(
历下、市中、槐荫、天桥、历城
)
以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所
(
含租赁
)
、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险
，支持相关国有企业转
型为住房租赁企业。
6
月
27
日
扬州
7
月
5
日
郑州
7
月
17
日
广州
7
月
26
日
7
月
28
日
浙江
山东省
7
月
28
日
8
月
3
日
无锡
北京
8
月
3
日
租购同权、租售
并举
成都
8
月
14
日
7
月
7
日
7
月
20
最新长租公寓经营方案.ppt
长租公寓经营方案
︵。︵
1
魔方公寓—模式分析 长租公寓—市场发展分析 长租公寓经营方案
︵。︵
2
魔方简介
➢ 魔方（中国）连锁服务式公寓集团―中国公共租赁业领跑品牌，具有丰富的 公寓连锁运营经验。公司首创白领公寓租赁商业模式，业务拓展遍布南京、 武汉、苏州、北京、上海、广州、深圳等重点城市，经营规模行业第一。
︵。︵
12
郴州美美世界——长租公寓经营方案
美美世界城市商业广场位于郴州主干道人民西路与国庆北路交汇处，正面北 湖公园南门，360度纵览500亩城市中心绿肺北湖公园，周边商业气息浓厚， 是集商业、住宅、公寓、甲级5A写字楼、时尚商业街区等多元化业态为一体 的新型城市综合体。项目总投资约22亿元，总建筑面积近40万平方米，工程 于 2012年8月7日正式开工，规划八栋高层建筑和一个超大商业广场，其中包 括约17.6万平方米的商业面积、2.6万平方米的办公面积，近9.4万平方米住宅 面积(1275户)，设有机动车停车位2190个。
➢ 秉承“产品与服务并重”的经营理念，公司专注于服务式公寓连锁经营，致 力为广大城市白领提供最舒适的“家生活”。目前公司针对不同阶层人士， 量身打造了珍珠店、水晶店、钻石店三大系列产品。
➢ 作为高品质精装修公寓，魔方不仅以精致的环境设计、舒适的房间布局、便 捷的公共配套带给客户前所未有的居住体验，更加以贴心的管家式服务及多 样化社区活动，赢得众多客户的认可与支持。
四是95后“上市潮”窗口正在开启。马佳佳都说90后不买房，95后的习惯性 享受型生活方式，以及追求自我个性满足的就业需求特征，势必比70、80后 更愿意在居住享受上“大方”，而在重资置业束缚上“小气”。简而明了， 自我的享受一代正在更愿租房而来。
︵。︵
︵。︵
1
魔方公寓—模式分析 长租公寓—市场发展分析 长租公寓经营方案
︵。︵
2
魔方简介
➢ 魔方（中国）连锁服务式公寓集团―中国公共租赁业领跑品牌，具有丰富的 公寓连锁运营经验。公司首创白领公寓租赁商业模式，业务拓展遍布南京、 武汉、苏州、北京、上海、广州、深圳等重点城市，经营规模行业第一。
︵。︵
12
郴州美美世界——长租公寓经营方案
美美世界城市商业广场位于郴州主干道人民西路与国庆北路交汇处，正面北 湖公园南门，360度纵览500亩城市中心绿肺北湖公园，周边商业气息浓厚， 是集商业、住宅、公寓、甲级5A写字楼、时尚商业街区等多元化业态为一体 的新型城市综合体。项目总投资约22亿元，总建筑面积近40万平方米，工程 于 2012年8月7日正式开工，规划八栋高层建筑和一个超大商业广场，其中包 括约17.6万平方米的商业面积、2.6万平方米的办公面积，近9.4万平方米住宅 面积(1275户)，设有机动车停车位2190个。
➢ 秉承“产品与服务并重”的经营理念，公司专注于服务式公寓连锁经营，致 力为广大城市白领提供最舒适的“家生活”。目前公司针对不同阶层人士， 量身打造了珍珠店、水晶店、钻石店三大系列产品。
➢ 作为高品质精装修公寓，魔方不仅以精致的环境设计、舒适的房间布局、便 捷的公共配套带给客户前所未有的居住体验，更加以贴心的管家式服务及多 样化社区活动，赢得众多客户的认可与支持。
四是95后“上市潮”窗口正在开启。马佳佳都说90后不买房，95后的习惯性 享受型生活方式，以及追求自我个性满足的就业需求特征，势必比70、80后 更愿意在居住享受上“大方”，而在重资置业束缚上“小气”。简而明了， 自我的享受一代正在更愿租房而来。
︵。︵
链家长租公寓浅析ppt课件
2、集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；
3、获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣。
9
品牌集中式长租公寓
——来自迈点研究院2017年11月长租公 寓赢品牌指数统计分析
部分房地产企业——集中式长租公寓动向
10
除表中房企之外，合景泰富、碧桂园、绿地、 朗诗、花样年等企业也都有切入长租公寓布局。 如： 朗诗集团的朗诗寓的规模为7000-8000间，
2、融资平台
集中式长租——自如寓
5
自如寓为自如寓（北京）酒店管理有限公司旗下的高品质服务式青年公寓。 整栋楼实行统一物业管理。 所有产品均按照统一的标准进行装修，配置全套品牌家电及自如原创的品质家具。 向所有自如客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活
动等居住服务。 自如寓更在互联网领域为自如客打造极致的租房O2O体验。在线找房、在线预约、在线预
常维修、公共区域双周一次
化翻新，且提供家具家电。
的保洁，以及其他收费服务。
房东
自如友家（分租） 自如整租
租客
合同期：3-5年起签。 租金：前3年合同约定固定租金，第4年后
每年租金递增3%，签约期越长租金越高， 但一般租金低于市面散租价格5%-10%。 空置期：需要自如改装较大的首年60天， 无改装或改装较少的35天，以后每年25天 空置期。
2015年 1家
2016年 1家
长租公寓——4大市场参与者
7
1、“乘风” 者——
传统租赁经纪： 链家的自如，构建了国内目前规模第一的长租公寓品牌。 银行：通过创新金融产品，闯入长租领域。如中国建设银行推出“CCB建融家园”的租赁服务平台，
中国长租公寓市场研究报告精品PPT课件
左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到 1060万间，Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间，TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。目前美国排名第一 的公寓管理公司Greystar管理41.6万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理97.8万间。合理推测下，未来中国排名第 一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。
3Leabharlann 问题1/市场空间：长租公寓，万亿市场待掘金
国内租赁市场长期空间5万亿 从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房
自有率，二是租金开支占收入的比重。 我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行
业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际 经验，经济越发达，住房自有率越低。 随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点 以上的下降空间。
6
问题2/玩家分析：资源与资金端优势决定龙头归属
企业面临的现实困境 我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原
因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使 得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业;另一 方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我 国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。 过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加 杠杆快速做大的可能性。
房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿 2
问题1/市场空间：长租公寓，万亿市场待掘金
三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在
了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进 行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。
3Leabharlann 问题1/市场空间：长租公寓，万亿市场待掘金
国内租赁市场长期空间5万亿 从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房
自有率，二是租金开支占收入的比重。 我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行
业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际 经验，经济越发达，住房自有率越低。 随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点 以上的下降空间。
6
问题2/玩家分析：资源与资金端优势决定龙头归属
企业面临的现实困境 我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原
因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使 得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业;另一 方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我 国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。 过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加 杠杆快速做大的可能性。
房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿 2
问题1/市场空间：长租公寓，万亿市场待掘金
三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在
了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进 行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。
长租公寓专题研究报告20170715知识讲解28页PPT
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
长租公寓专题研究报告20170715知识
讲解
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
长租公寓专题研究报告20170715知识
讲解
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
酒店式公寓研究空间设置尺度标准(调整PPT培训课件
总结词
美观与实用并重
详细描述
研究空间的高度标准还应考虑美观与实用的因素。在满足 人体工程学要求的前提下，适当调整空间高度可以营造出 更加美观和实用的工作空间。
空间设施标准
总结词
基本设施齐全
详细描述
酒店式公寓研究空间应具备基本的工 作设施，如办公桌椅、电脑、打印机 、电话、网络等。这些设施是保证工 作顺利进行的基础，必须配备齐全。
04 酒店式公寓研究空间尺度 标准
空间面积标准
总结词：合理规划
详细描述：酒店式公寓研究空间的面积应合理规划，根据使用需求和功能定位确 定。一般而言，研究空间应满足基本的工作需求，包括摆放电脑、打印机等办公 设备和资料柜等存储设施的空间。同时，还需考虑人员流动和交流的空间需求。
空间面积标准
总结词：灵活多变
类型
包括独立书房、共享办公空间、 会议室、创意工作室等。
研究空间重要性
01
02
03
提高居住品质
为住户提供安静、舒适的 环境，促进学术、工作和 创新活动。
促进社区交流
为住户提供一个交流和互 动的平台，增强社区凝聚 力和活力。
提升公寓竞争力
研究空间作为特色和优势， 吸引更多租户和住户选择 该公寓。
研究空间发展历程
人性化原则
总结词
注重使用者的舒适和便利
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应充分考虑使用者的舒适性和便利性。空间布局应符 合人体工学，提供足够的储物空间和舒适的座椅、灯光等设施，确保使用者能够 在舒适的环境中开展研究工作。
舒适性原则
总结词
创造宜人的环境氛围
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应注重舒适性，创造宜人的环境氛围。空间色彩、照明、通风等应符合人 的心理和生理需求，提供宁静、温馨、雅致等不同的环境感受，以激发使用者的创造力和工作效率。
美观与实用并重
详细描述
研究空间的高度标准还应考虑美观与实用的因素。在满足 人体工程学要求的前提下，适当调整空间高度可以营造出 更加美观和实用的工作空间。
空间设施标准
总结词
基本设施齐全
详细描述
酒店式公寓研究空间应具备基本的工 作设施，如办公桌椅、电脑、打印机 、电话、网络等。这些设施是保证工 作顺利进行的基础，必须配备齐全。
04 酒店式公寓研究空间尺度 标准
空间面积标准
总结词：合理规划
详细描述：酒店式公寓研究空间的面积应合理规划，根据使用需求和功能定位确 定。一般而言，研究空间应满足基本的工作需求，包括摆放电脑、打印机等办公 设备和资料柜等存储设施的空间。同时，还需考虑人员流动和交流的空间需求。
空间面积标准
总结词：灵活多变
类型
包括独立书房、共享办公空间、 会议室、创意工作室等。
研究空间重要性
01
02
03
提高居住品质
为住户提供安静、舒适的 环境，促进学术、工作和 创新活动。
促进社区交流
为住户提供一个交流和互 动的平台，增强社区凝聚 力和活力。
提升公寓竞争力
研究空间作为特色和优势， 吸引更多租户和住户选择 该公寓。
研究空间发展历程
人性化原则
总结词
注重使用者的舒适和便利
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应充分考虑使用者的舒适性和便利性。空间布局应符 合人体工学，提供足够的储物空间和舒适的座椅、灯光等设施，确保使用者能够 在舒适的环境中开展研究工作。
舒适性原则
总结词
创造宜人的环境氛围
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应注重舒适性，创造宜人的环境氛围。空间色彩、照明、通风等应符合人 的心理和生理需求，提供宁静、温馨、雅致等不同的环境感受，以激发使用者的创造力和工作效率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
精品化发展 分布 客户 价格
社交属性
集中式运营模式特点 集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发 受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏，多分布在近郊等位置
针对客户群里进行市场细分，为客户量身定制集中式公寓，如针对女性的 蜜柚公寓等
相较于分散式公寓，其价格较高，商业的用水用电也增加租户成本 构建社交圈将是未来发展的一个重点
一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5 年）
现金流 管理成本
前期的资金投入较大
容易产生规模效应，后期的管理成本， 特别是人力成本较低
前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本
业态特点
标准化程度相对更强，租客的集聚和公 共空间的安排使得集中式公寓具备较强 的社交属性
城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下) 即是酒店背景长租公寓企业的代表 是目前行业内数量最多的参与者。经营思路和方式较为灵活，如Y0U+、蘑菇公寓、魔方公寓等 运营方不持有长租公寓的产权，而是通过租赁协议(一般是五年以上的长期协议) 租入场物业，然后再向普通租客出租
运营方持有长租公寓产权，然后再向普通租客出租 公寓集中，房源一般是整栋物业，至少是整层的物业 公寓的房源来源十分多元，一般通过租赁普通居民为信屋加以造装修后再向外出租
➢ 集中式出租： 企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业， 通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务， 最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
➢ 分布式出租： 企业从分散的房东处获取物业， 再通过精细化和标准化装修， 最后对外出租的模式。
获取房源较为容易，易跨城市扩张，分布式覆盖广，相较于集中经营，投 入较低
装修团队外延，领军公寓可通过装修团队承接任务，即可保证订单数量， 也可为未来托管做准备
集中式出租与分散式出租的对比
集中式出租
分散式出租
物业获取
一般获取整栋物业，获取方式比较多元 化，可以独立开发，也可以采取收购、 包租、与开发商合作等方式
房东端 客户端 房源获取 房源 装修团队
分散式运营模式特点
为分散的房东提供“租赁整体解决方案”，房东既是供给方也是需求方， 提高从收房都出房的效率
实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化，盈利来自租金差和再装 修而带来的租房溢价
通过细致分工改善效率，人员既出房也收房，直接体现房屋的绩效评估， 人员流水线分割是重点
租客
房源质量参差不齐 租客找房费时费力
长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等 长租公寓企业大多拥有互联网和 APP 渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式
业主 中介
租后服务不足 业主装修费时费力 租客更换频繁导致空臵期长 租赁中介面临信任危机
许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务 长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理
长租公寓参与者
创业类公司/房地产开发商/房地产服务商/经济型连锁酒店
优势
劣势
参与者
创业类公司
通常为互联网企业，经营方式较为灵活多变
资金不占优势，因此多为分散式公寓；初创人对于公寓 的经营必须非常有优势，否则一旦经营规模扩大，后续 运营成本居高，盈利不易
运营模式
“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标： 空置率 续租率 利润率
➢集中式 运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包 租房屋包租经营，标准化服务与改 造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
业主长期包租给企业，企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率 企业直接对租客出租，B2C 模式实现去中介化
长租公寓分类
分类 资本来源
股东背景
物业持有 物业类型
类型 国资背景 社会资本 开发企业
经纪机构 酒店
创业类企业 轻资产 重资产 集中式 分散式
主要企业 国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。一些地方在租赁用地出让方面要求只允许 国有企业参与，国资平台一般是开发企业背景的重资产平台，且一般具有当地属性
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。 中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。 根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
运营模式
赢商云智库 大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货 扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注
中锐地产长租公寓研究
2018年1月
————商管部
目录
长租公寓概念分析 长租公寓政策支持 长租公寓市场空间 长租公寓发展现状
长租公寓概念分析
长租公寓概念
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业， 是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。 现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
社会资本 开发企业通过拿地，或者利用(改造) 自持存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如泊寓(万科)、壹公寓等(招商)、荣尚签(金地)、冠寓 (龙湖)》、领寓(旭辉)等 依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓(链家)、相寓(我爱我家)、和依托一手中介企业的红璞公寓 (世联行) 等
由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱
典型企业
YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科 驿、雅诗阁等
蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等
长租公寓优点 长租公寓兴起主要原因之一在于解决了传统C2C 租赁市场的诸多痛点
问题
解决
虚假房源、房东契约精神缺乏
长租公寓企业品牌力量强，信誉较高，以企业信用代替个人房东信用
精品化发展 分布 客户 价格
社交属性
集中式运营模式特点 集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发 受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏，多分布在近郊等位置
针对客户群里进行市场细分，为客户量身定制集中式公寓，如针对女性的 蜜柚公寓等
相较于分散式公寓，其价格较高，商业的用水用电也增加租户成本 构建社交圈将是未来发展的一个重点
一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5 年）
现金流 管理成本
前期的资金投入较大
容易产生规模效应，后期的管理成本， 特别是人力成本较低
前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租 在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本
业态特点
标准化程度相对更强，租客的集聚和公 共空间的安排使得集中式公寓具备较强 的社交属性
城家(华住旗下)、窝趣(铂涛旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下) 即是酒店背景长租公寓企业的代表 是目前行业内数量最多的参与者。经营思路和方式较为灵活，如Y0U+、蘑菇公寓、魔方公寓等 运营方不持有长租公寓的产权，而是通过租赁协议(一般是五年以上的长期协议) 租入场物业，然后再向普通租客出租
运营方持有长租公寓产权，然后再向普通租客出租 公寓集中，房源一般是整栋物业，至少是整层的物业 公寓的房源来源十分多元，一般通过租赁普通居民为信屋加以造装修后再向外出租
➢ 集中式出租： 企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业， 通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务， 最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
➢ 分布式出租： 企业从分散的房东处获取物业， 再通过精细化和标准化装修， 最后对外出租的模式。
获取房源较为容易，易跨城市扩张，分布式覆盖广，相较于集中经营，投 入较低
装修团队外延，领军公寓可通过装修团队承接任务，即可保证订单数量， 也可为未来托管做准备
集中式出租与分散式出租的对比
集中式出租
分散式出租
物业获取
一般获取整栋物业，获取方式比较多元 化，可以独立开发，也可以采取收购、 包租、与开发商合作等方式
房东端 客户端 房源获取 房源 装修团队
分散式运营模式特点
为分散的房东提供“租赁整体解决方案”，房东既是供给方也是需求方， 提高从收房都出房的效率
实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化，盈利来自租金差和再装 修而带来的租房溢价
通过细致分工改善效率，人员既出房也收房，直接体现房屋的绩效评估， 人员流水线分割是重点
租客
房源质量参差不齐 租客找房费时费力
长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等 长租公寓企业大多拥有互联网和 APP 渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式
业主 中介
租后服务不足 业主装修费时费力 租客更换频繁导致空臵期长 租赁中介面临信任危机
许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务 长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理
长租公寓参与者
创业类公司/房地产开发商/房地产服务商/经济型连锁酒店
优势
劣势
参与者
创业类公司
通常为互联网企业，经营方式较为灵活多变
资金不占优势，因此多为分散式公寓；初创人对于公寓 的经营必须非常有优势，否则一旦经营规模扩大，后续 运营成本居高，盈利不易
运营模式
“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标： 空置率 续租率 利润率
➢集中式 运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包 租房屋包租经营，标准化服务与改 造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
业主长期包租给企业，企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率 企业直接对租客出租，B2C 模式实现去中介化
长租公寓分类
分类 资本来源
股东背景
物业持有 物业类型
类型 国资背景 社会资本 开发企业
经纪机构 酒店
创业类企业 轻资产 重资产 集中式 分散式
主要企业 国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。一些地方在租赁用地出让方面要求只允许 国有企业参与，国资平台一般是开发企业背景的重资产平台，且一般具有当地属性
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。 中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。 根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
运营模式
赢商云智库 大数据品牌/项目排行榜 新趋势报告 案例解读 实操干货 扫描文末二维码（或添加sydcxy2014）即刻关注
中锐地产长租公寓研究
2018年1月
————商管部
目录
长租公寓概念分析 长租公寓政策支持 长租公寓市场空间 长租公寓发展现状
长租公寓概念分析
长租公寓概念
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业， 是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。 现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
社会资本 开发企业通过拿地，或者利用(改造) 自持存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如泊寓(万科)、壹公寓等(招商)、荣尚签(金地)、冠寓 (龙湖)》、领寓(旭辉)等 依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓(链家)、相寓(我爱我家)、和依托一手中介企业的红璞公寓 (世联行) 等
由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱
典型企业
YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科 驿、雅诗阁等
蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等
长租公寓优点 长租公寓兴起主要原因之一在于解决了传统C2C 租赁市场的诸多痛点
问题
解决
虚假房源、房东契约精神缺乏
长租公寓企业品牌力量强，信誉较高，以企业信用代替个人房东信用