世联城市综合体经验分享(PDF 22页)

在北京、上海、香港等经济发达城市都有大规模的综合建筑体：

n规模大

n标志性

n核心性

n综合性

“城市发展的重要载体——城市标志性建筑综合体”

世联观点1：

综合体的价值基础是城市所赋予的区位和产业资源。

当经济进入快速发展阶段、人口和产业聚集度迅速提高、城市中心土地愈加稀缺时，城市综合体便应运而生了。

•城市综合体能够提升区域乃至城市价值，创造新的增值点——带动周边土地升值、带来高素质就业人口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化，所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城市（功能）层面的

机会

入手。

、商务交流等功

向城市核心聚集

专业卖场、大型购物广场、Shopping Mall 及个性化商业形态

一个城市的写字楼物业的需求总量、需求特征及区位分布与该城市的经济增长速度、产业结构和交通状况息息相关。写字楼的需求有赖于城市产业结构的变化，包括第三产业的蓬勃发展、以及第二产业中内部服务功能的剥离与升级。

北京上海广州

资料来源：文献检索

人民币

1000

20003000400050006000办公面积需求与第三产业GDP 关系

第一阶段

第二阶段

第三阶段

–以满足日常生活的传统商贸、服务业为主导

–以餐饮、休闲娱乐、旅游、文化教育等为主导

–以贸易、信息、咨询、法律、广告公关、金融保险等为主导

第三产业的发展阶段

综合体的出现不仅与城市的总体经济发展水平相关，更与一个城市的产业结构紧密相连。从当一个城市的产业结构以第三产业为主导时（超过50%），城市综合体更具有市场。

世联观点2：

综合体内部各类物业的分工和协作创造了综合体的附加值。

“1+1>2”

n巨大的吸引力→目光、商机、财富

n显著的标志→城市形象、景观、品质的代表n带动性和超前性→领导市场

n目的地→跨越城市、跨越行业、跨越人群

5万平米

商业

5.6万平米酒店式公寓 3.7万平米超五星级酒店15万平米甲

级写字楼

整栋出售自持

出租

1.销售：北京银泰中心东侧写字楼由人保财险以17亿元价格整栋购买

作为自用办公楼。

2.租赁：北京银泰中心西侧写字楼由银泰置业有限公司自持出租经营，

目前已经有思科、北美银行信托有限公司、东京证券交易所等20多家

国际公司进驻；目前租金价格约为9元/天/平米，成熟后每年的租金收

入在2亿元以上（85%入住率），比照市场同类物业价格，其资产价值

预计在24亿人民币以上，并将逐年增长。

项目核心驱动力是最能代表综合体属性、对其他物业有推动作用，并对项目的收益状况有较大影响的物业类型。

n 北京银泰中心拥有凯悦国际酒店集团在大中华地

区首家极至尊贵型精品酒店——柏悦酒店，从签约之时起就树立了项目的国际高端形象；n 日前柏悦酒店已经开业，拥有客房237间，其门市

价为2800-3000元/晚*间，明显高于CBD 周边现存的五星级酒店；

n 位于建筑顶层（63层）的酒店大堂，更增添了尊

贵的感受，也成为项目的特色标签

。

n而Cartier、Armani、D&G、Hermes等大批一线国际品牌进驻，更使银泰中心成为CBD乃至北京的时尚标签和奢华标签；

n随着各旗舰店的相继开业，银泰中心成为时尚发布地的新宠

。

A座

50-58F

柏悦府：面积为550-860m2共21套

。

按

。

核心驱动力

价值标签

现金流

•综合体各组成部分之间形成一种相互依存、相互助益的能动关系，并且通过这个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响，所以确定项目发展模式和核心驱动力应该本着系统研究的思维框架，从研究综合物业各组成部分之间的相互关系和影响及不同物业在综合体中可能承担的功能入手，首先确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。

•各分类物业的定位也不能孤立地研究各自市场规律，而是应该沿着综合体物业相户影响和作用轨迹，确定与整体价值相协调的市场定位。

世联观点3：

合理的开发时序帮助实现综合体价值的最大化。

以酒店物业为例，从项目策划到最终开业至少需要三年的时间，其间不断有资金投入；在综合体开发进程中，酒店的建设时机不仅影响到投资现金流，更影响到后续销售物业的价格水平。

大型超市、专业卖场等集中商业应招商先行，根据业主的需要进行商业规划设计。商业经营有赖于人气，因此通常在写字楼、公寓入住后商业的价值开始释放。

在刚开业的1-2年内，为了吸引主力店、培育氛围，租金收入并不会很高。

待商业成熟后，其价值会迅速提升，成为综合体经营现金流的主要来源。

开发综合体如同经营企业，

经营能力重于产品能力。

升值曲线巩，和