(产品管理)市场定位及产品建议

（产品管理）市场定位及产品建议

第三部分市场定位及产品建议

3.1市场调研结论

●区域市场是以“小产权”住宅产品为主体的特定市场，尽管和商品房产品于性质上存于差异，但于产品本身上相差不大。

●住宅产品的需求仍是以满足居住升级需要为主，舒适型产品占据市场供应主流。

●相比市区商品房项目产品，该区域的产品明显具有性价比优势，物业升值空间较大。

●相比开发区楼盘，该区域产品的地理区位及生活配套上的优势比较明显，发展潜力巨大。

3.2本案自身可凭借点

A、外部：

●北海公园的独有区位优势

●三面环水的生态布局

●道路贯通后，相当便捷空间（距离市中心）优势，借势城市配套

●区域板块已经形成，板块优势初具规模

小结：这就是壹个“生态板块”的概念，而我们是整个板块中地理区位最为理想的项目。

B、内部：

●目前仅能见到价格上的优势

●能够突破点应该于产品内部

小结：价格不应该成为本案去化的唯壹动力，必须寻找新的“推动力”来确保项目的成功和收益最大化。而这个点肯定是建立于打造符合自身条件的产品特质上。

3.3区域市场产品市场的突破点：

经过了这几年的市场发展，其实大部分项目的产品已经很成熟了，考虑到目前产品市场变数有限，所以我们将产品突破的重点放到“市场和特色”这俩个方面，

首先说市场面：目前市场上的产品均是以舒适型产品定位为主流，这于住宅市场的发展初期和价格基数较低阶段优势比较明显，考虑到本案的优势就是于价格层面，所以建议将其优势发挥到极致，也就是说除了“单价”上具备优势外，更要

重视“总价”上的压倒性优势。其实这就是业内经常说的“老百姓买不买得起，见总价”、“开发商赚不赚钱，见

单价”。

户型特色方面：受项目条件制约，本案的产品特色主要针对户型角度而言，要做到紧跟潮流的同时，要有适度的超前和特点，比如说“全明、大窗、动静分区、干湿分离”等已经十分普及，但这些户型内容仍是比较受到认可，因此要全面保

留。除此之外，户型要有自己的特色，这个角度我们重点推介“错层、薄板式（大面宽、短进深）、外飘窗”等

造型。

3.4市场定位：

3.4.1项目形象定位：“滨城生态社区、色彩点亮生活”，

形象定位说明：

●将项目所于区域内的北海、新立河等水系作为项目生态卖点；将滨职等教育配套作为项目的人文补充卖点。考虑到北方城市

的立面多为灰暗（受多风气候制约），整个区域缺乏动人的色系，而丰富的色彩正是最能触动人内心深处的诱因之壹，所以本案要想于产品和社区硬件上不具优势的前提下，最可行的方法就是找到有别于整个区域市场的形象气质，这是差异竞争中最有效、最经济的手段。

●而于这壹系列手段之中，我们认为效果最好的不是文字、不是概念，而是见得着的色彩。所以，本案于形象定位上要于保持

文字概念冲击的同时，加大力度实现视觉差别，以达到最短时间内、最经济有效的引起受众的关注。

●而且色彩本身仍能和产品进行深层次的联动，比如说“蓝色代表水系生态；红色代表家的温暖；金色代表高品质形象等等”。

3.4.2项目产品定位

A、产品形态：依照目前宗地条件及市场支撑，我上海诚宇认为于产品形态上主要考虑多层结构，小高层产品能够适度添加，但

要视开发、推案节奏而定，至少于1年内不宜考虑该类型产品进入市场、参和竞争。主要仍是担忧村民住宅的市

场风险，电梯房接受度较差。

B、立面风格：相比北方城市建筑立面较为保守、灰暗的特点，建议本案于立面色彩上重点表达，且将“红、黄、蓝”海洋色系

进行色彩展现，且于建筑立面造型上有所突破，能够添加屋顶飘板、百叶窗空调位、局部落地窗等造型。

C、套型比例：

根据目前市场调研和需求研判得出，项目所于区域市场的主流需求仍是于三室功能产品，所以于本案套型配比中仍是要强调三室的比重，除此之外，本案相比其他项目要更加重视俩室功能产品的补充，尤其是于明年市场形势下，俩室产品将会出现明显热销的局面，这是由俩个方面决定的，壹是随着滨州房价水平的整体提高，置业者对住宅产品的需求更加理性，对功能的需求明显超过对舒适的需求，盲目攀比大面积的行为大幅减少，取而代之的是如何充分利用面积的精致户型产品。所以功能齐备、面积

适中的三室和面积使用效率更高的俩室产品将成为本案的主打产品。

具体到户型配比及面积落点为：

户型名称面积落点配比比重

俩室80—90平米30%

三室110—130平米60%

四室或复式150—180平米10%

说明：适当添加少量大户型产品能够明显提升整个社区的品质感，能够酌情补充10%以内的体量，相比四室产品，小复式更具有市场空间和需求支撑。

D、户型设计：本案的户型特色主要表当下“全明、大窗、动静分区、干湿分离”等“常规武器”，及市场稀有的“错层、薄板

式（大面宽、短进深）、外飘窗”等造型。尤其是“错层”设计是经过对平层产品进行局部变化后，呈现出明显的

空间层次感；而“薄板”则是强调了户型的通透性，十分有利于人体健康和心理调节。

户型点评：此为某项目的主力户型，户型内容为：薄板、错层、飘窗、全明、动静分区、干湿分离、南北双阳台以及南向小露台，该类户型布局为典型的“奥林匹克花园经典户型系列”，实于是多层户型中的极品。

户型1户型2

●户型1的功能为三室俩厅俩卫，面积落点为128平米，得房率于88%；

●户型2的功能为三室俩厅壹卫，面积落点为115平米，空间布局十分紧凑。

户型3户型4

●户型3功能为俩室俩厅壹卫，面积落点为93平米，为十分经典的俩室产品布局。

●户型4为其顶层的处理形式，就是将原北卧房改为露台，既控制了面积、增添了情趣，仍能利用此处理增高建

筑楼层（日照分析合理），增大开发收益，而且该处理形式对顶层产品的销售十分具有推动力。

上述系列户型经过广州、上海、沈阳、石家庄市场的全面检验，事实证明这是目前国内多层户型设计中无法超越的经典，实于值得众多房地产开发单位引用，市场反响十分热烈。

E、社区配套：考虑到本案于体量上不具备竞争优势，而且于内部配套上也十分局限，不像大体量项目具有明显的规模和配套自

给能力，因此该方面是本案的“短板”，此处也不宜超出项目需要的盲目求大求全，比较现实的做法就是把社区商

业的概念做好，强调生活的便利性既可，没有必要增大投入来用配套提升社区品质，这笔投入让如此体量项目来分

摊十分明显，不利于项目销售。因此，配套只需强调社区商业的配套，以及物美价廉的康乐设施的规划即可。根据

空间条件，适当补充壹些活动室作为小型会所来增加卖点。

F、建材标准：于保障使用功能的前提下，建材标准能够能省就省，以经济适用为主要原则，这是村证项目的成熟思路，尤其是