第五节报酬率的求取

VL
AO V B R B RL
VB
AO V L R L RB
AO V E R M RE
VE
VM
AO V E R E RM
5.5.3购买年法 地租资本化的另一种形式。 式中：V-土地价格； A-地租年额； α-购买年。 比较收益法与购买年法： A V r ①假定地租、利息率每年不变，所有者卖断土地： 相当于：α=1/r。 ②假定地租、利息率每年不变，所有者出让土地的一定年限的 使用权： V A (1 r ) 1
第六节 直接资本化法
一、直接资本化法概述 1.直接资本化法的概念与基本公式 直接资本化法是将估价对象未来某一年 的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘 以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方 法。 资本化率是房地产的某种年收益预期价 格的比率，即 资本化率=年收益/价格
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资 本化法的常用公式是： V=NOL/R 式中： V——房地产价值 NOL——房地产未来第一年的净收益 R——资本化率 收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数， 即： 收益乘数=价格/年收益 利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化 法公式是： 房地产价值=年收益×收益乘数
二、报酬率的求取方法 1.累加法（安全利率加风险调整值法） 将报酬率视为包含无风险报酬率 和风险报酬率两大部分，然后分别求 出每一部分，再将它们相加得到报酬 率的方法。 无风险报酬率又称安全利率。风 险报酬率是指承担额外风险所要求的 补偿，即超过无风险报酬率以上部分 的报酬率。
细化公式： 报酬率=无风险报酬率+投资风险 补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠 现实中不存在完全无风险的投资， 一般是选用同一时期相对无风险的报 酬率去代替无风险报酬率。例如，选 用同一时期的国债利率或银行存款利 率。
2.市场提取法 利用与估价对象房地产具有类似 收益特征的可比实例房地产的价格、净 收益等资料，选用相应的报酬资本化法 公式，反求出报酬率的方法。 市场提取法求出的报酬率反映的 是过去而非未来的风险判断，还应着眼 于可比实例的典型买者和卖者对该类房 地产的预期或期望报酬率。 分三种情况，计算
3. 投资报酬率排序插入法 由于具有同等风险的任何投资的 报酬率应该是相近的，所以，可以通 过与估价对象同等风险的投资报酬率 来求取估价对象的报酬率。 步骤和主要内容如下： （1）调查、搜集相关的报酬率和风险 程度的资料。 （2）将不同类型的投资报酬率按从低 到高的顺序排列。
（3）将估价对象与这些类型投资的风险 程度进行分析比较，考虑管理的难易、 投资的流动性以及作为资产的安全性 等，判断出同等风险的投资，确定估 价对象风险程度应落的位臵。 （4）根据估价对象风险程度所落位臵， 在图表上找出对应得报酬率，从而就 求出了估价对象的报酬率。 报酬率的确定也是科学与艺术的有 机结合。
RO L R L B R B
L为土地价值占房地价值的比率；B为建筑物 价值占房地价值的比率； L+B=100%
2.抵押贷款与自有资金的组合 购买房地产的资金通常由两部 分构成： 一部分为抵押贷款； 另一部分自有资金。 报酬率必须同时满足这两部分 资金对投资报酬的要求。 综合资本化率为抵押贷款常数 与自有资金资本化率的加权平均数。
运用举例
1.某写字楼由于市场不景气，需求减少。估计未来期 限内每年平均空臵率由现在的15%上升至25%，每月 可出租面积租金为70元/ M2，该写字楼可出租面积 为10000M2，,运营费用率为40%。可出租剩余年限 为30年，投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则 该写字楼将发生的贬值是多少？
2.某旅馆有300张床位，平均每张床位每天向客人实 收50元，年平均空房率30%，平均每月运营费用14万 元。据调查，当地同档次旅馆一般每床每天45元， 年平均空房率20%，正常营业每月总费用占平均每月 总收入的20%，该类房地产的资本化率为10%。该旅 馆的价值是多少？
收益法中确定报酬率的基本 方法有（ A B D ）。 A B C D E 市场提取法 累加法 指数调整法 投资报酬率排序插入法 收益乘数法
在V=a/r[1-1/(1+r)n]的情况下， 采用市场提取法求取资本化率r要用 到（ A ）。 D A B C D E 试错法 移动平均法 曲线拟合法 线性内插法 指数修匀法
四、直接资本化法与报酬资本化法的比较
1.直接资本化法的优缺点 优点：不需要预测未来许多年的净收益； 资本化率或收益乘数直接来源于市场上 所显示的收益与价值的关系，能较好地 反映市场的实际情况；计算过程较为简 单。 缺点：对可比实例的依赖性很强。
2.报酬资本化法的优缺点 优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每 期的净收益或现金流量都是明确的，直 观并容易理解；不必直接依靠与估价对 象的净收益流模式相同的类似房地产来 求取适当的报酬率，通过其他具有同等 风险投资也可以求取适当的报酬率。 缺点：需要预测未来各期的净收益，较多 地依赖估价人员的主观判断，并且各种 简化的净收益流模式不一定符合市场的 实际情况。
第五节 报酬率的求取
一、报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内 部收益率（IRR,又称内部报酬率）同 类性质的比率。 投资回收是指所投入资本的回收， 即保本。 投资回报指所投入资本全部回收 之后获得的额外资金，即报酬。
报酬率=投资回报/所投入的资本 投资既要获取收益，又要 承担风险。报酬率与投资风险 正相关。估价时所选用的报酬 率，应等同于与获取估价对象 产生的净收益具有同等风险的 投资报酬率。
作业
1、抵押贷款常数如何计算？ 2、计算题：（下一页）
某宾馆总建筑面积10000M2，一层建筑面积，其中 500M2为宾馆大堂，1500M2出租用于餐厅和咖啡厅， 其余各层为宾馆客房、会议室和用办公室。该宾馆共 有客房190间（建筑面7600M2），会议室两间（建筑 面积200M2）。自用办公室3间（建筑面积200M2）。当 地同档次宾馆每间客房每天房价200元，年平均空臵 率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每 间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的 正常市场价格为15000元/M2 ，同档次办公楼的正常市 场价格为800元/M2，该宾馆正常经营平均每月总费用 占客房每月总收入的40%，当地这种类型的房地产的 资本化率为8%。 利用上述资料估计该宾馆的正常市场价格。
R O M R M 1 M R E
式中： RO——综合资本化率； MBaidu Nhomakorabea—贷款比率； RM——抵押贷款常数，还本付息额 与抵押贷款本金的比率； RE——自有资金资本化率，净收益 中扣除还本付息额后的数额与自有资金 额的比率； 如何求RM？？？
1.七成按揭，按揭利率6%，贷款期限20 年，按月等额偿还贷款本息。假设自有资 金资本化率为12%。计算此房地产的综合资 本化率。 2.某房地产的年净收益2万元，购买者 的自有资金为5万元，假设有资金资本化率 为12%，抵押贷款常数为0.08。此房地产的 价格是多少？
收益乘数是房地产的价格除以其某 种年收益所得的倍数，包括（ A C ）。
A B C D E 毛租金乘数 利润乘数 净收益乘数 销售收入乘数 总收益乘数
第七节 投资组合技术和剩余技术 1.土地与建筑物的组合 针对房地价值、土地价值、建筑物价值， 相应的有三种资本化率： 综合资本化率：求取房地价值，对应的净 收益是土地与地上建筑物共同产生的净 收益。 土地资本化率：求取土地价值，对应的净 收益应当是土地产生的净收益。 建筑物资本化率：求取建筑物价值，对应 的应当是建筑物产生的净收益。
第八节
收益法总结、运用举例
（1）估价中的公式转换 ①房地产价格=房地产净收益/资本化率 ②资本化率=房地产净收益/房地产价格 ③房地产净收益=房地产价格×资本化率 ④房地产价格=房地产收益×收益乘数 ⑤收益乘数=房地产价格/房地产收益 ⑥净收益乘数=1/资本化率
（2）净收益与资本化率的匹配 ①净收益和资本化率的内涵要统一。 ②名义净收益与名义报酬率或名义 资本化率也要相匹配。 ③实际净收益与实际报酬率或实际 资本化率相匹配。 ④税前净收益与税前报酬率或税前 资本化率相匹配，等等。
2. 几种收益乘数法
（1）毛租金乘数法 房地产价值=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数也即“租售比价”。 （2）潜在毛收入乘数法 房地产价值=潜在毛收入×潜在毛 收入乘数
（3）有效毛收入乘数法 房地产价值=有效毛收入×有 效毛收入乘数 （4）净收益乘数法 房地产价值=净收益×净收益 乘数 净收益乘数与资本化率是互为 倒数的关系。
三者之间的换算关系如下：
RO VL RL VB RB VL VB RL
V L
V B R O V B R B VL
RB
V L
V B R O V L R L VB
式中：RO——综合资本化率；RL——土地资本 化率；RB——建筑物资本化率；VL——土地 价值；VB——建筑物价值。 已知房地价值比率的换算关系如下：
报酬率是在报酬资本化法中采用的， 是通过折现的方式将房地产的未来预期 收益转化为价值的比率。
A 1 V 1 Y 1 Y
n

V
A Y g
A Y Y (1 Y ) - 1
t
V
报酬率与净收益本身的变化， 与获得净收益期限的长短等无直接 关系；而资本化率与净收益本身的 变化，与获得净收益期限的长短等 有直接关系。 例：7-42，p257
市场信息丰富：直接 资本化法是相对可靠的。 市场信息缺乏：报酬 资本化法则能提供相对 可靠的评估价值。
直接资本化法的优点（ B D E ）。 A 指明了房地产的价值是其未来各期 净收益的现值之和 B 通常只需要测算未来第一年的收益 C 每期的净收益或现金流量都是明确 的，直观且容易理解 D 资本化率或收益乘数直接来源于市 场所显示的收益与价值的关系 E 计算过程较为简单
二、资本化率和收益乘数的求取方法
资本化率和收益乘数都 可以采用市场提取法，通过 市场上近期交易的与估价对 象的净收益流模式等相同的 许多类似房地产的有关资料 求取。
三、资本化率与报酬率的区别和关系
资本化率（R）和报酬率（Y） 两者之间存在着区别。 资本化率在直接资本化法中 采用，是房地产的某种年收益与 其价格的比率，并不明确地表示 获利能力。(V=A/R)
二、剩余技术 条件：已知整体房地产的净收益、 其中某一构成部分的价值和各构成部 分的资本化率或报酬率。 从整体房地产的净收益中扣除归 属于已知构成部分的净收益，求出归 属于另外构成部分的净收益。 再将它除以相应的资本化率或选 用相应的报酬率予以资本化，得出房 地产中未知部分的价值的方法。
1 土地剩余技术 直接资本化法的公式为： 2 建筑物剩余技术 直接资本化法的公式为： 3 自有资金剩余技术 直接资本化法的公式为： 4 抵押贷款剩余技术 直接资本化法的公式为：
n
V A
r (1 r )
n
(1 r ) 1
n
相当于： α=
r (1 r )
n
5.5.5 收益分析法 根据委估房地产的收益租金来估算房地产价格。 此法针对企业生产经营用房： 收益租金=折旧净收益+有关租赁费用 折旧后净收益=销售收入-生产成本-期间费用-税金-正常利润 式中：销售收入-产品销售收入或企业的经营收入； 生产成本-产品的直接生产成本或有关进货成本； 期间费用-管理费用、销售费用和筹资费用； 税金-与产品销售或经营有关的经营税、城建税等； 正常利润-一般利润（行业资金利润率或社会资金平均 利润率）。 有关租赁费用： =维修费+管理费+投资利息+保险费+房产税+土地使用税 注意：租赁费用与净收益在时间上要一致，以最有效状态为前提。