万江区房地产市场介绍

2房2厅1卫 面积（㎡） 套数 比例 82－89 338 43.3% 3房2厅1卫 89-107 284 36.3% 3房2厅2卫 110-136 123 15.7% 4房2厅2卫 150-164 36 4.7% 781套 合计
三房
物业类型：住宅、商业 产品数量：781套
户型点评
该户型设置差，布置不合理
特征：以万江区府商业带和华南MALL商业带为主，整体 商业氛围尚不浓厚。
区府商业带：以 都会广场为中心， 商业外溢至区府 附近，业态以百 货超市、服装、 餐饮为主，满足 生活配套需求为 主。 江滨商业带：东 莞最早期的社区 商业一条街。业 态以便利店、餐 饮、中介为主。
万江区府商业带
总站商业带
华南mall：大型旅 游主题MALL，经 营业态以百货超市、 餐饮、游乐项目、 电影院为主。
坝头片区
万江规划
依托东江水景资源发展起来的城市定位。
万江作为东莞城市中心区的组成部分，位 于中心城区西大门，古往今来一直是交通要 塞和商贾云集之地，处于“广深经济”之间， 是连接粤港澳地区的重要枢纽。 万江街道立足于城市发展的需要，确定了
“一城、两区、三河、四带、五组 团”的框架，并根据自身的城市特质，完
2. 恒大系产品，一贯通过标准模式化运作，通过高效快速大规模推广，迅速
建立项目及品牌知名度，提高项目影响力；
3. 恒大系产品，一贯的采用极具竞争优势的价格进行入市，抢占区域目标客
户群体；
4. 在形象建设上只是主打恒大品牌形象，产品本身形象难以建立；
北大资源御湾
建筑类型：多层、高层 建筑面积：31.5万平方米 占地面积：10.49万平方米 产权年限：70 物业类别：住宅、独栋、双拼别墅 产权类型：大产权房 容 积 率：2.14 绿 化 率：38.82% 总 户 数：2344 户型面积：273-546平别墅，87-177 平全江景高层洋房 车 位 数：1992
市场介绍 市场介绍
Part2
微观市场
恒大帝景
交汇处（风临美丽湾旁） 占地面积：45401㎡ 总建筑面积：133605㎡ 容积率：2.5 绿化率：34％
中小规模社区，配备集中商业，以82-107平户型为主
7栋 5栋 3栋 1栋 2栋 4栋 6栋 9栋 8栋
项目位置：莞穗路与金龙北路
建筑组成：由8栋22层的高层 住宅围合组成 主力户型：82-107㎡两房与 户型配比
成了“三环、六园、一中心”的城市升级十 大重点工程规划和绿地系统、水利水环境等 专项规划。随着这些美好蓝图、崭新思路的 付诸实施， 万江将不断展现其浓郁的水岸生活魅力， 逐步成为东莞最适宜创业、最适宜居住的主 城区之一。
万江商圈
石美茶叶市场： 东莞最早也是经 营最为成功茶叶 市场。
总站商业带：以 新兴的专业市场 为主，专业市场 有阳光海岸茶叶 批发城、千熠发 小商品批发市场。
样板房展示
园林间的绿道两旁分布 有多个这样的小花圃、 鸟语花香、别具一番生 活趣味。
样 板 房 展 示
厨房面积在10平左右，为 开放式厨房设计，活动空 间，虽然有一定的油烟问 题。但是厨房带生活阳台 保证室内空气流通。
客厅开间约5.7米，装饰豪 华而不铺张，带3.9宽阔观 景阳台，保证室内光照
样 板 房 展 示
劣势
市场竞争情况的思考
•各个竞争楼盘逐渐成熟，并逐渐倾向于大社区的竞争。 从目前销售情况来看，凡社区比较成熟、生活配套较完 善的项目，销售速度与业绩都会显示出比较明显的优势。
•如何整合万江的区域资源、提升万江 区域品牌价值，是今后房地产项目应重 点解决的问题。
Thank You
438
126
24.13%
6.94%
270~280 430~600
100 10
5.51% 0.55%
60~200
车位 合计
商铺
约1000个
49
-1815
2.70%
-100.00%
近期价格走势
价格
9400 9200 9000 8800 8600 8400 8200 8000 7800 7600 7400 7200
万龙片区
坝头片区
详细性控制规划：东莞水道以南、环城路以 东、运河以北、坝头社区以东围合而成，规划 面积约471公顷。 片区现状：较多的中小工厂。 片区定位：融商贸、休闲和居住于一体。
Baidu Nhomakorabea
中心片区
★
中心片区
详细性控制规划：东莞水道以北、环城路以 东、万江河以南围合而成，规划面积约760公顷。 片区现状：较多的工厂企业、较多的商贸中 心和集市，交通枢纽所在地。 区域定位：商贸流通中心。
首版户外：品牌推广
第二版户外：产品推广
第三版户外：开盘广告
推广特点
恒大系产品公式化营销历程：网络通栏广告三部曲
第三版网络通栏：开盘前期 首版通栏：品牌推广 第二版网络通栏：售楼中心、板房开放期
推广特点
恒大系产品公式化营销历程：报广设计两部曲
首版 第二版
项目小结
1. 作为恒大系产品，在区域及产品设计上，有明显的差距；
万江片区房地产市场介绍
市场介绍
Part1
宏观市场
万江概况
水乡片区的代表镇区，城市建设和经济发展在水乡片区中 排名靠前。
万江区内面积48.6平方公里，地处水乡片区，拥 有得天独厚的发展优势。 万江是鱼米之乡，物产资源丰盛，过去一直是交 通要塞和商贾云集之地。 万江还是著名的“书画之乡”、“粤曲之乡” 然而，十五期间，万江逐渐沦为一个功能单一的、 偏重“交通、商贸、低端制造业”的附属功能片区， 交通路网发达，但仍然以造纸等低端制造业为主， 经济发展明显滞后。 万江城市新区建设，将“拆旧”和“建新”并举。 “拆旧”——将部分落后、破烂的“农村味” 浓厚 的建筑群进行改造； “建新” ——建新城市中心 区。把万龙片区定位为未来的行政文化中心区。 万江坐拥近90公里东江水岸线，环境优美、景色 宜人，街道内绿化覆盖率达34.55%，一年四季绿色 盎然。街内治安状况井然有序，为企业发展和市民 安居乐业提供了可靠的保障。吸引了恒大帝景、
主卧套间设计，带衣帽间和 独立卫生间保证起居生活的 私密性。
餐厅离厨房较 近，方便生活， 厨房生活阳台 实用性强。 相连，面积约 10平米，较为 充裕。
较大观景阳台，赠送 一半面积，可俯瞰美 墅景观、远眺江景。
卧室均带飘 窗保证空间 延展性和视 野。
样 板 房 展 示
园林泳池旁的花圃 和供业主休憩的休 闲区
书房的采光较好，保 证了屋内亮度
样 板 房 展 示
儿童房，置小书桌，满足孩子 学习的需要。
项 优势 目 总 结
•主打一线江景，华南Mall配套以及北大教育资源。 •花园面积大，具有一定优势。 • 500米内以步行的方式享受最顶尖的商业配套--------华南 MALL •双泳池景观：其中包括别墅游泳池约570平米，高层洋房游 泳池约800平米。跌水景观水池约200平米，独立循环满足泳 池用水景观需求； •引进北大幼儿园，北京大学幼儿园是享誉中外的高等学府— —北京大学的附属幼儿园，是北京市“一级一类”幼儿园。 万江发展不明朗，区域发展客户不认同 洋房、双拼、独栋，产品种类繁多，社区不纯粹； 西北面高层洋房对前面别墅有较大影响； 周边有农民房、私营加气站以及小工厂等居住环境差。
128㎡的三房两厅一卫
92㎡的两房两厅一卫
劣势： 厨卫相连，不卫生； 主人房不带套间，私密性不够，舒适度差； 厨房基本为黑房，户型设计差；
劣势：
户型不方正、设计差； 客厅阳台连通厨房，设计不合理； 主人房不带套间，私密性不够，舒适度差； 卧室门相对，有门煞；
推广特点
恒大系产品公式化营销历程：户外广告推广三部曲
一个真正让您实现闹中财聚，静以养身的理想之所。
面积区间 87~90 90~95 房型 两房两厅一卫+户内 花园 两房两厅一卫+户内 花园 套数 639 453 套数比 35.21% 24.96%
130~160
175~190
三房两厅一卫+户内 花园（合拼）
四房两厅两卫+工人 房+户型/入户花园 双拼别墅 独栋别墅
9250
8500 8250
8000
价格
北大资源御湾近1 个月的销售价格 上涨了750元，涨 幅为8.82%； 近6 个月的销售价格 上涨了1250元， 涨幅为14.7%
（元/平） ；
销
售
气
氛
大厅宽敞明 亮，简约，现 场人气火爆。 销售人员态度 热情，非常积 极。
户 型 分 析
。 较大的入室花园， 增加房间私密性， 同时陶冶情操。
万江城市名片——龙舟节
万江商业名片——华南MALL
滨江公馆、水印长堤、北大资源御湾、葡萄庄 园等大型楼盘抢先进驻，使万江版块成为众多
万江下坝坊——东莞鼓浪屿
万江地标——金鳌塔
置业者的热选区域。
万江规划
万龙片区
万江中心片区是较为成熟的片区。
详细性控制规划：东莞水道以西、环城路以 东、万江河以北、东江南支流以南围合而成， 规划面积约1161公顷。 片区现状：存在大量的原住民自建房、大量 的贸易市场和企事业单位。 区域定位：商贸流通中心、新行政中心、滨 江生态居住区。