第1章物业管理基本原理

传统房屋管理
低租金和大量补贴 部门、系统管理与多头分散管理 管房和养房 管理与被管理的关系 计划经济管理模式 行政指令，终身制，无竞争
一、物业管理的涵义-end 物业管理的涵义（二）物业管理的性质
1．物业管理行为是一种市场经营行为
2．物业管理是一种服务性的行业
物业管理的类型二、物业管理的类型-1
3．按物业的所有权人的多少来分类 （1）单一产权物业 （2）多元产权物业 4．按照业主的性质分类 （1）私有产权物业 （2）公有产权物业
（一）物业产权权利束-1 物业产权权利束 1．产权，英文即 ．产权，英文即property-rights。 意味 。 着对特定财产完整的产权， 着对特定财产完整的产权，不是单项的权 而是一束权利或一个权利体系。 利，而是一束权利或一个权利体系。它是 凭借财产所获得的各种权利的总和。 凭借财产所获得的各种权利的总和。 2．产权是指经济发展到一定阶段的源自文库物， ．产权是指经济发展到一定阶段的产物， 并随商品经济的发展而发展。 并随商品经济的发展而发展。产权的实质 表明了财产归属、 表明了财产归属、收益与处分的法律关系
第1章 物业管理基本原理
第一节 物业与物业产权 第二节 物业管理的释义 第三节 物业管理的兴起与发展
第一节 物业与物业产权
一、物业的概念、构成与类型 物业的概念、 二、物业产权及其构成 三、建筑物区分所有权
一、物业的概念、构成与类型-1 物业的概念、构成与类型（一）物业的概念与构成 一般认为，所谓物业，是指已建成并投入使 用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和 相关场地。 从物业的概念中可以看出，一个完整的物业， 应包括： （1）建筑物 （2）设备 （3）设施 （4）场地
为业主、住户服务，以人为本 管住住户，以物为中心
（一）物业管理概念的理解- end 物业管理概念的理解表2.1 物业管理同传统房屋管理的区别-2 物业管理同传统房屋管理的区别-
方式 比较内容 管理费用
管理形式 管理内容 管理关系 管理模式 管理机制
物 业 管 理
自筹。管理费、服务费等 社会化、专业化统一管理 全方位、多层次的管理服务 服务与被服务的关系 市场经济管理模式 契约、合同制，竞争上岗
三、建筑物区分所有权理论- 7 建筑物区分所有权理论建筑物区分所有的专有与共有（四）建筑物区分所有的专有与共有-2
1. 建筑物区分所有的专有部分-end （3）范围 一般认为，区分所有的专有部分包括房屋的附属 部分和必要设施。 （4）区分所有人的权力 对自用部分或专有部分享有单独的所有权，可以 自主地行使占有、使用、收益和处分的权利，也 可以自主地行使要求他人排除妨害、停止侵害、 赔偿损失等权利。 区分所有权人当然享有对专有部分装修、改良和 重修的权利。
物业管理的类型二、物业管理的类型-2
（二）直接管理型与顾问管理型 1．直接管理型 直接管理型。直接管理型中又可分为三 直接管理型 类：“雇佣型 雇佣型”、“管家型 管家型”和“合作 雇佣型 管家型 合作 型”。 2．顾问型 顾问型物业管理又叫咨询型管理 咨询型管理。 顾问型 咨询型管理
物业管理的类型二、物业管理的类型-3
二、物业产权及其构成-3 物业产权及其构成（一）物业产权权利束-end 物业产权权利束4．他物权，他物权是依附于他人所有的物 业上的，对所有权具有一定限制作用的权 利。 包括： （1）用益物权 （2）担保物权 （3）使用经营权
物业产权及其构成二、物业产权及其构成-end
（二）物业产权分解及其意义
第二节 物业管理的释义
一、物业管理的涵义 二、物业管理的类型 三、物业管理的内容 四、物业管理的基本环节
一、物业管理的涵义-1 物业管理的涵义（一）物业管理概念的理解-1 物业管理概念的理解 《物业管理条例》指出，物业管理是指业 物业管理是指业 主通过选聘物业管理企业， 业主和 主通过选聘物业管理企业，由业主和物业 管理企业按照物业服务合同约定 按照物业服务合同约定， 管理企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、 及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理， 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生 和秩序的活动。 和秩序的活动
第一节 物业与物业产权 物业产权及其构成二、物业产权及其构成-1
物业产权及其构成二、物业产权及其构成-2
（一）物业产权权利束-2 物业产权权利束3．房屋的所有权也称物权，是房屋所有 者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的 权利。一般包括： （1）占有权。 1 （2）使用权。 （3）收益权。 （4）处分权。
三、建筑物区分所有权理论- 3 建筑物区分所有权理论（二）建筑物区分所有的类型
1．纵切型区分所有权 2．横切型区分所有权 3．混合型区分所有权
三、建筑物区分所有权理论- 4 建筑物区分所有权理论居住区区分所有（三）居住区区分所有-1
1．居住区区分所有的概念 居住区区分所有是建筑物区分所有的特例。 居住区内每幢楼房及其所占用的土地（ 居住区内每幢楼房及其所占用的土地（或 土地使用权） 土地使用权）是该幢楼所有权人的专有部 楼与楼之间的空间地带、 分，而楼与楼之间的空间地带、绿化地带、 楼与楼之间的空间地带 绿化地带、 道路、球场、娱乐设施等属于共用部分。 道路、球场、娱乐设施等属于共用部分 由此形成专有部分和共有部分 专有部分和 专有部分 共有部分相结合的居 住区区分所有。
（一）托管型与自管型 1．托管型 托管型又称委托管理型 委托管理型。委托管理型 托管型 委托管理型 物业管理公司一般只有经营管理权，而无 物业产权。 2．自管型 自管型又称自主经营型或租赁经营型 自主经营型或 自管型 自主经营型 租赁经营型。 提供自管型物业管理的物业管理企业一般 不仅拥有经营管理权而且拥有产权。
三、建筑物区分所有权理论- 6 建筑物区分所有权理论建筑物区分所有的专有与共有（四）建筑物区分所有的专有与共有-1
1. 建筑物区分所有的专有部分-1 （1）概念 通常将区分所有权人可以独立支配的建筑 空间和设施称为专有部分。因专有部分归 区分所有权人所有，所以也称自有部分或 独有部分。 （2）作用 建筑物区分所有，改变了独有房屋所有权 人所拥有的内容。
一、物业的概念、构成与类型-2 物业的概念、构成与类型物业的分类（二）物业的分类-1
1．根据物业使用功能不同的分类 （1）居住物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公 寓、别墅等； （2）办公物业，供有关单位办公使用的物业，一 般是写字楼； （3）商业物业，包括综合楼、购物中心、宾馆酒 店、康乐场所等； （4）工业物业，包括工业厂房、仓库、货场等； （5）其他用途物业。除以上几种物业之外的物业 类型，如交通运输、邮政通讯、广播电视、医院、 学校、体育场馆等。
物业管理的类型二、物业管理的类型-end
（五）日式管理、港式管理、美式管理以及巴 日式管理、港式管理、 西式管理 可根据引进物业管理的国家与地区的不同来 划分。利用该方法，可把物业管理分为： 日式管理：严谨、规范 港式管理：一丝不苟，精打细算，不落俗套 美式管理：高档，不惜代价 巴西式管理：人员少、分工明确、管理井井 有条
（三）包干型与成本加利润型 1．包干型管理 包干型管理也即大业主（发展商）或小业主 包干型管理 （购房者）按合同契约，或按政府有关部门规定 的费用，或指导价格付给物业管理公司一定费用 （一般按每平方米计价或每套房屋来计），由物 业管理公司承包，亏损和盈利都由物业管理公司 来承担或分享，此类属“包干型”。 2．成本加利润的管理 成本加利润的管理，即物业管理公司所有的成 成本加利润的管理 本开支都须经大业主审定，然后由大业主再按比 例付给物业管理公司一定的酬金，即利润。
一、物业的概念、构成与类型-3 物业的概念、构成与类型物业的分类（二）物业的分类-2
2．按物业所有权性质不同的分类 （1）专有产权物业，又称独有物业； （2）共有产权物业，包括两方共有、部分 共有和全体共有产权物业。
一、物业的概念、构成与类型-end 物业的概念、构成与类型物业的分类（二）物业的分类-end
一、物业管理的涵义-2 物业管理的涵义物业管理概念的理解（一）物业管理概念的理解- 2 表2.1 物业管理同传统房屋管理的区别
方式 比较内容 物业权属 管理主体 管理单位性质 管理手段 管理性质 管理观念 管理费用 管理形式 管理内容 管理关系 管理模式 管理机制 物 业 管 理 多元产权（私有、公有） 物业管理公司 企业 经济和法律手段 经营型的有偿管理服务 为业主、住户服务，以人为本 自筹。管理费、服务费等 社会化、专业化统一管理 全方位、多层次的管理服务 服务与被服务的关系 市场经济管理模式 契约、合同制，竞争上岗 传 统 房 屋 管 理 单一产权（国有、集体所有） 政府、单位房管部门 事业或企业性事业单位 行政手段 福利型的无偿、低偿服务 管住住户，以物为中心 低租金和大量补贴 部门、系统管理与多头分散管理 管房和养房 管理与被管理的关系 计划经济管理模式 行政指令，终身制，无竞争
三、建筑物区分所有权理论-2 建筑物区分所有权理论区分所有及其特征（一）区分所有及其特征-end
3．建筑物区分所有权在处理共用部分和 共同关系方面具有重要意义 目前，在物业管理具体操作中出现很多权 利纠纷问题，既表现在房屋的维修养护以 及管理费用的分摊方面，也表现在对管理 等重大问题决策权方面。因此，无论是物 业管理人员，还是区分所有权人，都非常 有必要熟悉区分所有的相关问题。
三、建筑物区分所有权理论- end 建筑物区分所有权理论建筑物区分所有的专有与共有（四）建筑物区分所有的专有与共有-end
2．区分所有的共有部分 ． 共有，是指两个以上的公民或者法人对同 一财产共同享有所有权。 区分所有的共有分为两方共有、部分共有 和全体共有三种形态。 当然，区分所有的共有部分还可以划分为 法定共用部分和约定共用部分。
三、建筑物区分所有权理论- 5 建筑物区分所有权理论（三）居住区区分所有-end 居住区区分所有2．居住区区分所有的类型 （1）独立业主为基础的居住区区分所有 独立业主为基础的居住区区分所有 （2）多层楼宇居住区区分所有 多层楼宇居住区区分所有 3．居住区区分所有与建筑物区分所有的重 要区别在于： 居住区区分所有是从土地（使用权） 居住区区分所有是从土地（使用权）角 度区分的，而不是从房屋的角度加以区分。 度区分的，而不是从房屋的角度加以区分
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（一）物业管理概念的理解- 3 物业管理概念的理解表2.1 物业管理同传统房屋管理的区别-1 物业管理同传统房屋管理的区别方式 比较内容 物业权属 管理主体 管理单位性质 管理手段 管理性质 管理观念 物 业 管 理 多元产权（私有、公有） 物业管理公司 企业 经济和法律手段 经营型的有偿管理服务 传统房屋管理 单一产权（国有、集体所有） 政府、单位房管部门 事业或企业性事业单位 行政手段 福利型的无偿、低偿服务
物业产权是可分解的。 物业产权分解现实意义： 第一，物业产权的分解导致物业管理的产 生，促进了物业管理在我国的发展。 第二，物业产权的分解使物业管理真正成 为一个行业。
第一节 物业与物业产权 建筑物区分所有权理论三、建筑物区分所有权理论-1
（一）区分所有及其特征-1 区分所有及其特征 1．区分所有概念。区分所有是一种比较复 杂的所有权形态。 2．区分所有的特征 （1）权利复合性。 （2）独立的房屋所有权形式。 （3）权利主体身份的多重性。
二、物业管理的类型- 4 物业管理的类型（四）管理型、实务型及半管理半实务型
1．管理型物业管理。主要进行产权产籍管理、物 业的产权经营、中介服务和房地产经纪等，也包括 对物业的档案资料管理。 2．实务型物业管理 实务型物业管理。一般是以专业公司的形式出 实务型物业管理 现的。如保安公司、绿化公司、清扫保洁公司、房 屋维修公司、机电设备保养维修公司等。 3．半管理半实务型管理。它一方面可以充分发挥 自己的长处，另一方面则又可以充分利用别人的优 势，取长补短，优化管理组合要素，达到最佳管理 效果。