辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》

辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》

常用民事法规- 土地房产物业

辽宁省高级人民法院《全省房地产案件专题研讨会纪要》

辽高法[2 0 0 3) 1 6 4号

全省房地产案件专题研讨会纪要会议主要内容纪要如下：

一、关于房地产纠纷案件的受案范围问题

确定人民法院受理的民事房地产纠纷案件的范围，应以最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》为依据。

作为民事案件立案受理的房地产纠纷，必须符合民事纠纷的一般条件，即该项纠纷产生于平等主体之间的财产关系之中。

因落实政策、行政指令，单位内部建房、分房，房改政策等非民事法律关系而产生的房地产纠纷，不在民事案件的受案范围之内。

因涉及军队房地产腾退，拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院受理的民事案件。

村民与村民委员会之间因国家建设征用集体土地而产生的征地补偿费(不包括地上附着物补偿费)和安置补助费的分配、使用问题产生的纠纷，原则上不应作为民事案件受理。

二、关于公有房屋承租使用权的交易流转问题

公有房屋的承租使用权属用益物权。在不违背法律规定的条件下厂原则上可以在民事体之间合法流转。但公有房屋承租使用权的交易(含买卖、交换和差价交换)须经房屋所有权人同意。

因夫妻关系存续而形成的公有房屋承租使用权，在离婚分割时应当征得房屋所有权人的同意，并以有利于社会稳定为前提。分割有困难的，可折算为货币后再行分割。

三、关于集资建房问题

内部职工与单位之间、内部职工之间，因所在单位集资建房的集资、建设和分配问题产生的纠纷，不属于人民法院受理的民事案件范围。

单纯的集资建房项目(不包含商品房开发内容)，不具备商品房开发的合法要件，对外预售或销售集资房，不能办理〈商品房预售许可证〉和的商品房销售许可，其预售和销售行为无效。

面向社会集资建房的，为商品房开发中的违法行为，集资建房行为无效。

外部人员以内部职工的名义缴纳集资款、参与集资房分配的，行为无效。

四、关于临时建筑、违章建筑和违法建筑的处理问题

依据物权法定原则，不动产物权的成立及其权属内容应当符合法律的规定。违章建筑和违法建筑尚未形成合法的不动产物权，不能依法交易流转。无论是当事人之间的契约还是人民法院的裁判，均不能将其作为不动产进行权利处分。

临时建筑的不动产物权，在权利内容和存续期间上均受到一定限制。对临时建筑的权属进行处分时，不得超出该临时建筑的权利范围。

五、关于国有土地使用权出让合同的性质问题

行政主管部门就特定的国有土地使用权出让事项进行审批的行为是具体行政行为，由此产生的纠纷不属于民事纠纷案件。

国有土地使用权出让合同是一种以行政审批为前提的民事合同。国有土地使用权出让审批确定后，当事人签订合同、履行合同的行为是平等主体之间的民事法律行为。由此产生的纠纷属民事争议，应作为民事案件进行审理。

六，关于利用农村集体土地进行房地产开发的合法性问题

农村集体所有土地的所有权和使用权依法不得流转。利用农村集体土地进行商品房开发的行为以及由此产生的开发合同、联建合同等，均为无效。但在诉讼之前当事人已补办了土地征用、出让手续的，可以认定有效。

农村集体经济组织利用农村建设用地建成房屋后对外出租、农村宅基地使用权与地上房屋一并转让，均不违反法律的禁止性规定，可以认定为合法有效。

七、关子开发行为无效后的房、地处理问题

联建合同、土地使用权转让合同等，在诉讼中被认定为无效后，可能出现一方当事人投资建设的房屋附着于他人拥有使用权的土地之上的房，地异主状态。

处理此类问题，首先应当考察该地上建筑物建设的合法性。如果该建筑物的存在不具备合法性，也不能通过补办行政审批手续来弥补，例如违法占用农业用地，军事用地、公共设施用地、违反规划等，该建筑物则不能作为合法的不动产来处理其物权。其次应当综合考虑该土地使用权及地上建筑物的性质和价值，当事人的出资情况、给付能力、过错责任等因素，结合当事人的意愿，处理房、地的物权归属。第三应当遵循房地权属统一、利益分配公平、过错责任相当的原则，并充分考虑处理结果的可执行性。

八、关子拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，人民法院应否作为民事案件受理的问题

在经自愿协商达成拆迁安置协议之前，拆迁人与被拆迁人虽同为平等的民事主体，但双方之间并没有形成民法意义上的权利义务关系。拆迁批复的确定和《拆迁许可证》的颁发属行政审批行为，该行为没有也不可能设定当事人之间具体的民事关系。在达成拆迁安置协议之前，一方当事人以对方为被告提起民事诉讼，不符合民诉法第一百零八条的规定，法院不应立案受理。

当事人之间达不成拆迁补偿安罟协议的，其争议的解决应当按照国务院现行《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定执行。

九、关于拆迁安置协议的变更和撤销问题

拆迁人与被拆迁人经自愿协商达成拆迁安置协议后，当事人仅以被拆迁房屋未经评估为由请求变更、撤销协议的，不应予以支持。

被拆迁房屋已经被拆除完毕，拆迁人又以重大误解，显失公平为由要求变更、撤销拆迁安置协议的，不应予以支持。被拆迁人签订协议时有欺诈行为的除外。

被拆迁人接受协议约定的安置、补偿条件后，又以重大误解，显失公平为由请求变更、撤销拆迁安置协议的，不应予以支持。拆迁人签订协议时有欺诈行为的除外。

当事人行使上述款项的撤销权，应当在法定期限内提出。

十，关于被拆迁人的回迁优先权问题

拆迁人与被拆迁人在拆迁安置协议中明确约定了原地安置并且确定了具体回迁房屋的，被拆迁人履行协议义务后，对该回迁房屋享有优先权。被拆迁人优先于拆迁人的其他债权人(包括建设工程施工人、房屋买受人等)和抵押权人取得该房屋的所有权或使用权。

十一，关于建设工程施工单位的资质问题

根据我国建筑法的规定，建设工程施工单位的企业资质，是建筑行业的市场准入条件。为保证建筑市场的规范化运行，人民法院在建设工程施工合同纠纷案件的审理中，应当严格把握施工单位的企业资质问题。

对无资质承揽工程、超资质承揽工程以及变相以施工企业资质进行交易的行为，法院应当依职权审查其效力。相关施工合同应当认定为无效。

十二、关于工程价款决算定额和取费等级问题

建筑工程决算定额和取费等级，是行政主管部门颁行的，有关工程价款决算的市场指导性标准。

在建设工程施工合同中，当事人出于真实意思表示自愿约定的决算定额和取费等级属合同价格条款。如约定内容不违反法律，法规的其他禁止性规范，应当确认约定有效。一