北京密云穆家峪项目

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三. 认知市场
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认知市场——宏观市场
2011年政策不断收紧
“商改住”被禁，自6月1日起，商业、办公类项目将不 得设计成住宅的格局出售。 限购未放松，住建部官员称楼市限购令年内不取消，下
二级市场 2.密云目前在售别墅情况：
项目名称
柏林山水
项目位置
密云区长城环岛南200米, 水源路不檀西路交汇处 密云县果园街道西大桥路 懿品府 38号（北院） · 密云区密溪路西侧(白河公 海阔 水 岸花墅 园北约200米) 君山高尔 密云区密溪路33号 夫 梧桐苑 密云区环新北路 观唐云鼎 鸿福天地 密云县密溪路39号院 密云区新北路27号,距北京 65公里，白河西岸
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低密度产品，单套面积大，容积率低。
认知自己
现状： （1）A地块与外界沟通不方便，没有成形道路可直接抵达，现状 山路崎岖不平。到达A地块须借助集体土地，并须新建道路。 （2）B地块处于现状道路边缘，相对于A地块位置好。现状山路可 改造后利用。 （3）两块地基础设施不完善，各市政管线距离红线较远； （4）地块内树木种类多、数量大，需要办理伐移手续。
认知环境——密云
2017年
发展阶段：国际化多元化休闲新城
2012年
发展阶段：北京休闲度假新 城
轻轨开通，伴随北京世界城市建设区 域国际化氛围日渐浓厚，多元化发展 成为主流发展趋势。 主体客户：北京投资、自住、度假等 客群，国际化商务休闲客群，部分密 云本地客群。
2007年
发展阶段：远郊区县 不北京连接交通丌便，以 区域自身自给自足式发展 为主。 主体客户：密云本地刚性 需求和改善型需求为主。
认知市场——密云市场
二级市场
1. 密云目前在售住宅项目约40个，2011年上半年共成交1544 套，成交面积 179057平 米 ，成交均价8568元/平米 。
近半年密云区住宅成交情况表（2011.2.15-2011.8.13）
成交套数（套） 住宅 别墅 1544 166 成交面积（平米） 179057 32427 成交金额（元） 1534248707 468113335 成交均价（元/平米） 8568 14436
数据来源：地产中国
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商品住宅成交数量、价格同比去年下降。
认知市场——宏观市场
二级市场---北京别墅市场 • 别墅市场成交价格较平稳，成交量 同比去年均下降。 • 新增供应集中在城南区域及亚奥板 块。 • 怀密区别墅供应及成交均占比较 小。
怀密区别墅供应和成交量均较少，别墅供应集中在城南别墅区。
密云是北京最大的区县。
认知环境——密云
人口：常驻人口46.8万，流动人口及外来人口4.8万。外来人口较少。 经济：2010年全县GDP119.5亿，位居北京新城第七，位居顺义、昌平、房山
等之后。
产业：以第二产业为主，占经济总量的48%，第三产业次之。
密云境内人口配比表
外来人口 9%
600 535.7
穆家峪镇农村农业工作将围绕“一条主线”打造“五条农业产业带”，深化都市型现代农业发 展，实现一、二、三产业有机融合。
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休闲、旅游、农业产业成为发展代名词
认知环境——穆家峪镇
总结
1. 以农业带动的观光旅游业为主，并成为该镇的主要发展方向。
2. 五条农业产业带的打造，合理融合第一、二、三产业，促进经济 发展。
雾灵山风景区 雾灵湖旅游度假 风景区 云岫谷旅游风景 区




密云水库 黑龙潭风景区 云蒙山庄 云佛山滑雪场
云蒙山国家森林 公园 桃园仙谷风景区 云蒙峡风景区 京都第一瀑布风 景区

平 原 区

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旅游资源丰富，被誉为"北京山水大观，首都郊野公园" 。
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认知环境——穆家峪镇
1、基本信息 穆家峪镇位于密云县城中部，与密云水库相 连,处于平原与山区交接地带，森林覆盖率
55%。镇区距北京70公里，距首都机场40公
里，距承德110公里。 穆家峪镇总面积102平方公里（约15.3万
亩）；总人口39117人，其中常住人口30982
2010年北京新城GDP详情（亿元）
各产业对GDP贡献分配表
第一产业 9% 第二产业 48%
500
400 340.8 245.3 235.95 234.12 143.3 119.5 106.9 70.5 61.48
第三产业 43%
300
常驻人口 91%
200
100
0
顺义 昌平 房山 大兴 通州 怀柔 密云 平谷
半年政策放松的可能性几乎没有。
调控仍在继续，7月12日，温家宝总理主持召开国务院 常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加 强调控工作。 科教文卫、公建综合项目并未限制，相关投资，尚有机 遇。
限贷 限价 限购
政府并未放松调控，环境依然低迷，市场存在挑战，但公建、保障性产业尚有机遇！
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备注
公寓、别墅 住宅、洋房、 别墅 叠拼、平层 独栋 联排、叠拼 住宅、公寓、 别墅 联排、独栋 公寓、别墅 联排、独栋
白河涧别 密云区密溪路滨河大桥北 800米 墅 密云区县城向北2公里白河 翠堤花墅 西岸 合计
认知自己
•
项目用地位于密云县穆家峪镇嵝子峪村西。 距离密云县城约13公里，距离北京市中心约78公里。 毗邻来自百度文库云水库，康乾行宫，旅游资源得天独厚。
•
•
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密云境内，距离市中心较远，但旅游资源优越。
认知自己
经济技术指标 • 容积率0.15-0.17，单套面 积1000 ㎡ ，共114套。 • 总建筑面积11.4万㎡ 。
沿海密云项目市场研究报告
2011.8
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目 录
一．认知自己 二．认知环境 三．认知市场 四．典型案例
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一．认知自己
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认知市场——宏观市场
一级市场
1. 2011年上半年，北京共成交115块地，面积1047万平米，成交金额为327.2亿元。成交金额同 比2010年下降48.2%，与2009年相比增长38.2%。 2. 成交土地中，多数为郊区地块，以顺义、大兴、房山城郊为主； 3. 住宅用地居多，占38.4%，商业次之占21.7%。
普通住宅
1378
146630
1066135372
7271
别墅 18%
别墅 31%
普通住宅 82%
普通住宅 69%
在售住宅面积分配
在售住宅金额分配
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting. 密云区成交均价为8568元/平米，别墅成交面积占18%，别墅成交金额占31%。
认知市场——密云市场
一级市场
宗地名称 竞价 合计土 建设用 代征地 规划建 宗地位 起始价 交易方 规划用 成交日 成交价 受让单 开发程 现场竞 起始 地面积 地面积 面积(平 筑面积 (万元) (万元) 置 式 途 期 位 度 价次数 (平方米) (平方米) 方米) (平方米) 时间 密云县 首都师 范大学 11-4附属密 20 云中学 西侧 北京东 R2二类 方地景 三通一 居住用 11-4-22 35080 房地产 平 地 开发有 限公司
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地块内初步具备开发条件，周边道路尚需修建，周边缺乏基础设施。
认知自己
总结 1. 位于密云穆家峪镇内，距离密云县及北京市中心较远。 2. 50年产权，低容积率，单套面积大，适宜开发低密度产品。
3. 地块丌规则。目前地块内无建筑物，具备开发条件，但道路条件尚丌具备。
门头沟
延庆
数据来源：各县区统计信息网
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外来人口较少，经济属于北京新城中下游水平，二三产业为主要经济支撑。
认知环境——密云
• 道路交通：目前主要有京承高速和101国道 不市中心相连。
•轨道交通：规划中S3号线连接北京到密云。 目前北京到密云有火车5趟，行车时间1.5个小 时左右。
销售价格 剩余存货数 剩余存货面积 （元/平米） 量（套） （平米） 11000 9000 16000 18000 3680 16000 7600 8000 15244 99 260 49 101 76 49 66 2 134 836 11753 30202 10436 38184 13843 22855 16104 495 22313 166185
数据来源：地产中国
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受政策调控的影响，土地成交金额同比去年下降，且以城郊供地为主。
认知市场——宏观市场
二级市场---北京住宅市场
北京2011年上半年新建商品住宅网签成交量4.37万套，成交面积为454.77万平米，与去年同 期成交的5.19万套相较下降15.8% 。成交均价20534元/平米，同比去年有所下降。
项目建筑面 项目容 积（平米） 积率 137000 71341 43531 1120000 40000 171707 58903 138000 39000 1819482 1.85 2.00 1.00 0.42 1.30 0.42 0.78 1.00 0.58
面积区间 （平米） 180—220 200-400 220-250 382-677 180-260 330-606 160-350 140-350 160-350
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认知市场——宏观市场
总结
1. 政策并未放松，调控集中在住宅和商业地产中。 2. 受政策影响，一级市场及二级市场仍然低迷。
3. 别墅供应集中在城南区域，怀密区域供应及成交均占比较少。
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认知市场——密云市场
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与市中心道路交通依赖京承高速及101国道，未来将有城铁通达密云。
认知环境——密云

密云旅游项目丰富，自然景观秀丽，基础设施较为完善，根据发 展规划未来密云将会成为“绿色国际休闲之都”。

司马台长城风景 区
古北口文物文化 风景区 卧虎山长城

京承开通，便利的交通吸引 大量北京人来密云休闲度 假，密云整体城市面貌大大 改善。 主体客户：北京第二居所的 休闲度假需求和本地人自住 需求为主。
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旨在建成北京休闲度假新城，更向国际化多元化休闲新城迈进。
认知环境——密云
总结 1. 北京最大的区县，目前经济以二三产业为主。 2. 规划中将建设城铁，连接市中心与密云。 3. 旅游资源丰富，计划建成成为北京休闲度假新城，未来将向国际化、 多元化休闲新城迈进。
人。
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认知环境——穆家峪镇
2、经济规划
扩大农业观光园规模，扶持采摘园等的新建。 完善观光园、采摘园的基础配套，包括停车场、 休闲娱乐、休憩场所。
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认知环境——穆家峪镇
3、产业发展规划
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二. 认知环境
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认知环境——密云
• 密云地处北京东北部。 • 全县总面积2229.45平方公里，占全市面积的 13%，是北京市土地面积最大的区县。
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密云县首都 师范大学附 属密云中学 西侧居住用 地项目（配 建限价商品 房）
0
80146
71284
8862
142568
招标
0
• 2011年上半年密云市场仅通过招投标成交一块土地。更多的土地转让
以出让或划拨的方式进行。
密云年内少有经营性土地供应。
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