20110412沙坪坝高铁站项目(终)

引发房地产投资热情
数据来源：2006-2010重庆市统计年鉴
宏观经济
行业市场
土地市场持续增长，房地产呈现良好的发展态势
重庆市2010年土地供应情况统计表
2010年下半年，土地供应量持续放大，市场供 应充足，说明市场向好。伴随重庆经济的持续发 展，后期土地供应情况会继续呈现增长趋势
重庆市2006-2010年土地成交情况统计表
PART
2
市场环境研究
13
宏观经济
城市GDP走势
重庆GDP高速增长，经济发展呈腾飞之势
重庆市2006-2010年人均GDP及增速（单位：元）
重庆市2006-2010年GDP及增速（单位：亿元）百度文库
近五年国民生产总值保持稳定快速的增长，增速保持在两位数以上，且均高于全国平均增速。 2010年GDP增长17%，中国西部排名第一，全国排名第三。
居民住区
沙坪坝火车站
本案
火车轨道
项目现状分析： 1.项目地块窄小，被铁路和环道夹住，形成狭长的地形 2.未来设置有高速铁路 3.因未来部分铁路、公路会因需加筑上盖
居民住区
交通及配套
南开 中学
周边配套完善，城市轨道交通和高铁综合枢纽上
重庆师 范大学
步行街道路
妇幼 保健院
爱德华 医院 邮局
地铁一号线
地铁环线
由于沙区缺乏过境交通， 三峡广场单循环承担了大部 分车流量，高峰期拥堵，被
2站西路、站东路下穿道 解决大学城—主城过境
称为“堵城”。
道路改造规划：
①维持现状三峡广场单循环交 通，站东路，站西路适当下 沉配合上盖建筑方案 ②天陈路设下穿道铁路道路解 决向南交通 ③新建规划西路，站东路设下
至大学城
5西侧连接道
新国十条 （2010.4.17)
新国八条 （2011.1.26)
重庆
无法提供一定年限 无纳 有1年纳税、 提供当地一定年限纳税 拥有1套及以 无 拥有2套 拥有1套 拥有2套 有1年纳税、 有1年纳税、 当地纳税证明或社 拥有1 税、 社保证明，有 证明或社会保险缴纳证 上住房的非当 房 房及以 及以上 及以上 社保证明， 社保证明，有 会保险缴纳证明的 套房 社保 2套房及以上 明的非当地户籍居民家 地户籍居民家 户 上者 住房 住房 无房户 1套房以上者 非当地户籍居民家 证明 者 庭(无房) 庭 庭 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 禁止 1 1 1 1 1 1 购买 禁止 2 1 …… 2 1 禁止购买 购买 1 1 1 1 1 1 1 禁止 1 1 禁止购买 禁止购买 禁止 购买 禁止 1 1 1 禁止购买 禁止购买 购买 购买 禁止 1 1 1 1 1 1 购买 1 1 1 1 1 1 1 禁止 禁止 2 1 1 禁止购买 禁止购买 购买 购买 / /
二、三产业齐头并进支撑重庆经济持续稳定的增长，重庆市作为全国 传统的工业基地，第二产业底蕴浑厚，从而带动第三产业迅速发展，而 沙坪坝区作为重庆市传统文化、商贸发达区，第三产业在重庆地区GDP 贡献中占有重要地位 沙坪坝区第三产业快速发展，带动产业人口迅速聚集，三产人口年均增 速明显。三产增长代表中产阶层数量增长大。
市场环境
总 结
沙区市场环境总体向好，商业地产将成为投资主流
1 重庆城市经济高速增长，为房地产市场的快速发展提供了条件 2 经济走势和重庆高企的通胀，使房地产投资持续成为热点 3 沙区人口多，三产增长快，富裕人群比例高。消费潜力大、素质高 4 沙区消费外流高，房地产发展平稳，期待消费升级和投资热点的出现 5 政策调控致使住宅市场会长期受到影响，相应的，商用属性物业的需求量将会得到提升
三峡广场中心
国家级，五大商圈之一：
辐射沙区、北碚、西永、白市 驿等区域，以及渝西地区区县 三峡广场中心商圈被国家命名 为“全国特色文化广场”、 “中国特色商业街”。
本案
重庆五大商圈之一。
项目四至
紧邻核心商圈步行广场，周边环境利于商业打造
丽苑广场
华宇广场
本案
沙坪坝汽车站
南方东银ARC广场
项目自身
地块狭长，非常局促，需要在高铁和公路上盖扩展
沙坪坝中心是文教聚集区
全区400平方公里的土地上云集了19所高等院校、 87所全 市最好的中小学。全区90万常住人口中有30多万学生，8
万多科技教育工作者，是西部的人才聚集区。
主城核心区，山水环保
6
中观区位
沙区中心：
项目位于沙区中心的山峡广场，沙坪坝的黄金地段
项目所在的三峡广场，位于沙 坪坝建成区的中心，周边居住 密集；重庆大学、重庆师范学 院、西南政法、川外等著名大 学环绕，青年群体众多。
10% 5% 0% -5%
CPI持续高企，受国内资金泛滥和美国宽松政策影响，资产 价格有持续上升的动力，刚需有提前购房冲动。
3，负利率恐慌：
CPI指数超过银行利率，储蓄资金持续贬值，民众有强烈的 把钱变为资产的冲动。
M2(%) CPI(%)
GDP(%)
重庆市2006-2010年CPI走势
房地产大众投资品属性
宏观经济
产业结构
沙区第三产业高于重庆平均水平，中产阶层增长快
第一产业 第二产业 重庆市 1500.97 1892.1 2433.27 3448.77 4356.41 30.52% 沙坪坝区 99.31 119.63 142.72 169.96 215.41 21.40% 占全市 比重(%) 6.62% 6.32% 5.87% 4.93% 4.94% 重庆市 1564.79 1748.02 2087.99 2474.44 2852.44 16.20% 第三产业 沙坪坝区 89.43 105.93 124.18 173.36 199.43 22.58% 占全市 比重(%) 5.72% 6.06% 5.95% 7.01% 6.99%
银行
天 陈 路
商业街
三 峡 支 路
八中 中医院
高铁
地铁九号线
换乘大厅
沙坪坝站西路
本案 汽车站
沙坪坝站东路
沙坪坝 公园
项目紧邻沙坪坝核心商圈，商场，医院，学校等配套完善，休闲购物一应俱全。 项目是轨道交通和高铁交通的交汇点，也是综合枢纽站场
交通改造
现状高峰期拥堵：
未来道路改造，缓解商圈环道交通拥堵压力
GDP CPI
2009/11 2009/12 2010/10 2009/1 2009/2 2009/3 2009/4 2009/5 2009/6 2009/7 2009/8 2009/9 2010/1 2010/2 2010/3 2010/4 2010/5 2010/6 2010/7 2010/8 2010/9
沙区房地产市场波动幅度较小， 发展平稳，位居主城中流。
21
政策影响
新政分析
新政调控日益严厉，打压住宅市场投资和投机
新“国八条”政策重点内容及影响分析
1、量化价格控制目标 且地方问责
为城市房价上涨设定天花板，用行政手段限制房价上涨，并保障政策落地。
2、全额征收营业税
的 提高转让成本，有效控制商品住宅流转频率，达到保障自住，抑制投资，打击投机的目
3、提高二套房首付比例至6成
利率1.1倍
提高二套房购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。 但具有一定资金实力又不被禁购的改善性需求和投资需求预计在观望3-6月后将释放。
政策影响
新政分析
限购令的实施，部分住宅投资客将不能进入市场
全面限购
本地/异地 限购对比 政策 可购买 套数 北京 上海 杭州 宁波 南京 厦门 福州 天津 广州 深圳 本市户籍家庭 非本市户籍 新国十条（2010.4.17) 新国八条（2011.1.26)
近5年重庆市主城区及重点区域产业现状及发展趋势统计表（单位：亿元）
年份 2006 2007 2008 2009 2010 年均增速 重庆市 386.38 482.39 575.4 606.8 685.39 15.41%
近5年重庆市主城区及重点区域产业人口（单位：万人）
年份 2006 2007 2008 第二产业 主城区 102.22 104.87 108.92 沙坪坝区 22.45 23.67 24.52 第三产业 主城区 108.63 114.17 118.87 沙坪坝区 17.40 18.62 19.38
1三峡广场循环原有 沙坪坝站东路保留
至沙滨路
穿道解决远期沙滨路至大学
城过境交通 ④新建规划站南路、站场西侧， 解决高铁车流疏散。
4规划站南路 解决主要用于高铁疏散
6东侧连接道 3天陈路下穿道 解决向南交通问题
实线为已有道路
虚线为待建道路
交通改造
地上及地下设置多条下穿道解决未来交通问题
负一层主要承载三峡广场循环道路
负一层平面示意图
负二层平面示意图
负二层设置站西路、站东路下穿道
负三层平面示意图
负三层设置天陈路下穿道道路
项目属性
城市副中心商圈核心，综合交通枢纽的上盖项目
1. 位于沙区，主城的建成的四大副中心之一 2. 紧邻沙坪坝核心商圈，黄金地段 3. 毗邻商业步行街，有打造商业的环境 4. 综合枢纽交汇，交通便捷的综合上盖物业 5. 项目地块狭长，需要上盖扩展 6. 项目和相关建设可以缓解商圈的交通压力
2009年主城各区域社零总额及同比增速（单位：亿
元）
区域经济
行业市场
沙区房地产发展较平稳，位于主城区中游水平
（单位：亿元）
重庆市主城九区1999-2010年 房地产开发投资额走势图
重庆市主城各区域2006-2010年 商品房交易均价走势图 （单位：元）
重庆市主城各区域2006-2009年 商品房交易面积走势图 （单位：万平方米）
宏观经济
各指标走势
35%
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2009/10
经济走势，导致房地产“购房避险” 动机强劲
35%
30% 25% 20% 15%
全国重点经济指标走势
1, 流动性泛滥：
M2持续高于GDP成长，资金游离于实体经济之外，寻早投 资标的，房地产避险功能最强。
2，通胀压力大：
2009
2010 年均增速
111.88
N/A 3.06%
N/A
N/A 4.51%
121.34
N/A 3.76%
N/A
N/A 5.55%
数据来源：2006-2010重庆市统计年鉴
区域经济
社零总额
社零排名靠后，表示区域消费外流
沙区社零总额在主城区仅排名第6，增幅排名最后，说明区域消费力 未完全释放和有可能部分消费外流
渝北区
89.85 92.91 95.80 97.62
巴南区
85.19 87.11 89.54 90.79
主城区总计
658.96 671.62 684.41 694.49
70.42 71.09 71.16 71.84
2009
数据来源：重庆统计局统计年鉴
沙坪坝地区，2006就达到87.68万人的水平，,且保持以平均每年1万人递增，人口总数占据重庆主城九区人口总量的 1/8的比例
沙坪坝火车站枢纽工程项目
市场研究和项目定位报告
立业地产服务机构 2011年03月
内容提要
PART
1
1 2 3 4 5
PART
项目战略分析 项目定位 产品定位 体量定位 价格定位
2
项目市场研究
1 项目自身研究
2 市场环境研究 3 城市功能和规划研究 4 沙区产业研究 5 GDP和沙区消费演变研究 6 市场供需专题研究 7 高铁和TOD研究 8 借鉴案例
进入2009年以来，市场复苏向好，开发商大
量拿地，土地成交频繁。伴随重庆经济的持续发
展，后期土地成交情况较继续呈现增长趋势
区域经济
人 口
沙区常住人口一直保持第二，消费基数大
沙区常住人口一直保持位居全市二，人口基数较大
重庆市主城区及各区域常住人口（单位：万人）
渝中区
2006 2007 2008
大渡口区
区域经济
经济指标
沙区富裕人群比例高，蕴含高素质消费的潜力
主城各区域GDP走势
沙坪坝区的生产总值位居第四，该区域经济 水平在主城区处于中等水平；
2009年主城各区域人均收入及同比增速（单位：亿元）
虽然区域人口基数较大，但区域人均收入水平位
居第二，仅次于渝中区；结合沙区人口数量，说 明沙区富裕人群比例较高，高素质消费潜力大。
项目整体定位
项目市场研究
PART
1
项目自身研究
4
宏观区位
沙区中心区城市六大副中心之一，西部文教聚集区
六大城市副中心
除中央商务区（解放碑、弹子石、江北城）之外主城有六 个城市副中心。
四个成熟副中心：
杨家坪、沙坪坝、观音桥至新牌坊地区、南坪城市副中心， 辐射、服务各自的周边组团。
两个成长副中心：
西永和茶园是新增的城市副中心，处在培育阶段。
26.58 26.96 27.22 27.72
江北区
66.13 67.36 68.68 69.62
沙坪坝区
87.68 89.08 90.21 91.42
九龙坡区
96.51 97.95 99.53 100.82
南岸区
67.95 69.15 70.37 71.52
北碚区
68.65 70.01 71.90 73.14