高速铁路站区域的商业规划与开发
高铁站点周边地区的土地利用规划研究
文章编号:100926825(2009)1120029202高铁站点周边地区的土地利用规划研究收稿日期:2008212216作者简介:殷 铭(19832),男,东南大学建筑学院城市规划系硕士研究生,江苏南京 210000殷 铭摘 要:从用地结构与布局、用地开发强度以及开发模式三个方面,总结了国外高速铁路站点周边地区土地利用与开发的经验,并结合济南西客站片区的土地利用规划专项研究,就高铁站点周边的用地布局与结构、开发强度、土地开发推进模式等方面进行了探讨,以期为我国高铁站点周边地区的建设积累经验。
关键词:高速铁路站点,TOD ,土地利用,用地布局与结构,开发强度,开发模式中图分类号:F293.2文献标识码:A 伴随着我国高速铁路网的建设,各种大运量公共交通的接驳,使得火车站集聚的人群迅速集散成为可能,混杂、拥挤的气氛有望得到改善,火车站点及周边地区的发展出现了新的趋向。
本文一方面总结国外高速铁路站点及周边地区的土地利用与开发的经验,另一方面试图将上述研究理论运用到济南西客站的规划中,以期能为我国高速铁路站点周边地区的建设提供经验。
1 国外高速铁路周边地区土地利用情况1.1 用地布局与结构高速铁路站点附近通常是以高铁站、地铁站点等综合交通枢纽为核心,一定服务半径内以圈层结构的方式向外辐射,分为核心区、拓展区、影响区;其中对于整个交通枢纽区而言,影响范围最大、,核心区以商业、办公、金融为主,充分发挥土地的最大效益;在核心区内部,商业及办公的比例较高,同时作为土地混合利用的补充,倡导建筑物的竖向混合功能设计;拓展区:居住和公共服务用地相混合,对外与对内服务,半径为1500m 左右;影响区:对外服务功能以及为主体功能服务配置的功能区,主要分布在所在城区。
1.2 开发强度高速铁路的运营,使得区域经济的极化作用加强。
高铁站点周边地区拥有区域经济发生的巨大优势,为了充分发挥高铁站点周边的交通便利条件,站点地区的开发强度较普通城市地段要高,根据经典的TOD 开发理论,开发强度的分布形成以站点为核心的聚集形态,开发组团内不同半径范围内的开发强度如图1所示。
徐州市高铁站周边地区控制性详细规划文本
目录第一部分现状资料分析总汇第一章土地利用及人口分布现状一、位置与范围二、自然条件三、土地利用现状四、行政归属与人口分布第二章各类用地现状一、居住用地二、公共设施用地现状三、工业、仓储用地现状四、特殊用地现状五、水域和其它非城市建设用地现状第三章城市道路系统现状第四章市政公用设施现状一、供水二、雨水三、污水四、供电五、电信六、燃气七、供热八、消防第二部分规划说明第一章项目概况第二章规划依据、规划依据一、规划依据二、规划原则第三章用地策划一、开发潜力分析二、功能定位三、规划布局四、道路交通规划第四章绿地与景观规划一、绿地系统规划二、景观规划三、高度分区第五章分期建设第六章工程规划一、给水工程规划二、污水工程规划三、雨水工程规划四、供电工程规划五、电信工程规划六、燃气工程规划七、供热工程规划八、环卫工程规划九、综合防灾规划十、综合管线规划第一部分现状资料分析总汇第一章土地利用及人口分布现状一、位置与范围高铁客站地块位于徐州市主城区东部,距离正在规划建设的徐州新区仅3公里,距离徐州市老城区仅6公里,距离城东新区2.5公里,距离金山桥开发区1.5公里。
徐州市高速客站地块规划范围南起郭庄路延长线,北至城东大道,西至规划中的金山桥至徐州新区快速路,东至京沪高速铁路,总用地面积约为8.7平方公里。
二、自然条件徐州市高速客站地区属于平原多山地区,呈东部高,西部低的趋势。
规划区内部有4座山体,分别为长山、翠屏山、珠山、凤凰山。
其中长山、翠屏山海拔高程分别为91米和79米,珠山和凤凰山海拔高程分别为89.5米和103.49米,其它平原地区海拔高程为29-40米之间。
规划区内有房亭河由北向西南流过,向西接三八河;西南部有道中河由南向北流过,接三八河。
三、土地利用现状(一)、基本特征徐州市高速客站地块地处坝山组团的东侧,还未进行大规模的城市建设活动,属于典型的大城市周围地区的农村地区。
目前本地区除村镇建设用地、军事用地和山体外,大部为农田。
高速铁路车站地下空间设计与规划优化
高速铁路车站地下空间设计与规划优化高速铁路车站地下空间的设计与规划优化是城市交通规划中的重要环节,铁路车站地下空间的合理设计和科学规划对于提升城市交通效率、改善出行体验具有重要意义。
本文将就高速铁路车站地下空间的设计要求、规划优化策略以及对城市发展的影响进行深入探讨。
首先,高速铁路车站地下空间设计应满足以下要求:安全、便捷、舒适和智能化。
安全是地下空间设计的首要考虑因素,包括消防设施、疏散通道、紧急救援设备等的布置,确保乘客的人身和财产安全。
便捷是指设计合理的乘客出入口、换乘通道和引导系统,方便乘客快速到达目的地。
舒适则包括车站内部的环境布局、空调通风系统、舒适的座椅等,营造良好的乘客体验。
智能化是指运用现代化科技手段,如自助售票设备、自助乘车系统等,提升乘客服务水平和效率。
其次,高速铁路车站地下空间的规划优化需要考虑多个方面的因素。
首先,要根据地铁线路的布局和运行特点,合理确定车站位置和规模。
车站的位置应与城市的主要交通节点和重要商业中心相结合,以便提供便捷的换乘和商业服务。
其次,车站地下空间的规划要与周边土地利用和城市发展整体规划相协调,以实现最佳的城市空间布局。
此外,还应考虑与其他交通方式的衔接,如市内公交、地铁等,打通交通网络,提高交通运输效率。
最后,还应充分考虑环境保护和可持续发展因素,采取节能环保的设计手段,提高能源利用效率,减少对环境的影响。
高速铁路车站地下空间的规划优化对城市发展具有重要影响。
首先,它能够带动周边区域的经济发展。
合理规划的车站地下空间可以容纳商业设施、餐饮娱乐等,提供就业机会,并吸引人流和资金流向周边地区,促进商业繁荣。
其次,规划优化的地下空间可以改善城市交通拥堵问题。
高速铁路车站集中了大量的出行人群,通过规划合理的地下通道和出入口,可以有效分流客流,减少交通阻塞。
同时,地下空间的规划也能够提高城市形象和品质,为城市增添现代化气息和人文特色。
对于高速铁路车站地下空间设计与规划优化的可行性研究和实施,需要综合考虑交通、土地、环境和城市发展等多个方面因素。
中小城市高铁站前片区规划策略探讨——以漳平市西园新区(站前片区)为例
规划设计Planning and design88中小城市高铁站前片区规划策略探讨——以漳平市西园新区(站前片区)为例施清清(海西(厦门)建设规划设计有限公司,福建厦门361000)中图分类号:TU7 文献标识码:B 文章编号1007-6344(2019)10-0088-01摘要:高铁作为我国对外交往的重要名片,对沿线城市经济发展起到了非常重要的推进作用,高铁站前片区的规划及建设已成为城市发展关注的重点。
为确保高铁站前片区建设的整体质量,漳平市西园新区(站前片区)从功能定位、规划结构与用地布局、开发强度控制三方面对站前片区的规划进行了探索。
关键词:中小城市;高铁站;站前片区规划;主要策略0 引言随着高铁时代的到来,高铁沿线城市经济有了快速增长,使整个高铁站前片区成为促进城市经济发展的新引擎。
通过对高铁站前片区规划进行充分探究,合理规划高铁站前片区功能定位、规划结构与用地布局,完善站前片区的公共服务设施、道路与交通设施以及产业配套,实现中小城市高铁站前片区与城市功能相融相通,为城市发展提供重要的动力引擎。
“漳平西站”位于漳平市中心城区西侧,为杭广高速铁路的重要组成部分——南三龙段的中间站。
杭广高速铁路是海西“两纵五横”铁路的其中一纵,南三龙高铁是福建省“三纵六横九环”铁路网的其中一纵。
南三龙高铁既是杭州至广州高速铁路通道的重要组成部分,又是福建省内连接八地市铁路环线的重要组成部分,它的修建进一步夯实了漳平市在闽西南地区发展的基础,也使漳平的交通区位日显重要。
根据《漳平市城市总体规划修编》(2013-2030年),西园组团是居住、商贸物流为主;漳平市西园新区(站前片区)规划用地面积约1.94平方公里,位于西园组团内。
1 功能定位面对高铁带来的发展机遇,中小城市高铁站前片区规划及建设成功的前提条件是正确的功能定位。
城市功能复合、城市活动多元将提升城市整体环境品质和城市魅力,产生巨大综合效益,进而打造出都市新门户。
天津市高铁南站周边地区控制性详细规划一
规划用地被高速公路围绕,容易受到噪声及空气污染的影 响,同时高速公路易与周边地块产生分割,不利于该地区 同周边的联系。高铁线纵穿基地,使铁路东西两侧的组群 产生分割。另外,基地东侧的三角地带被高速公路包围, 不宜搞建设。
Opportunity 机遇:
之所以将基地内两个地块分别定义为地区的文化中心与交 通中心正体现了高铁的带动作用。作为天津南端的重要客 运枢纽,必将极大带动区域发展。而未来地铁性过境将进 一步加强区域与主城区的联系。
地 最底层是地铁站,地下一层至三层是商业建筑,三层以上是呈围合布局的高层居住建筑,
区 中间是居住区的中心花园。
控 -交通状况:青衣城商场基层接驳东涌线的地铁站,与机场快线在此交汇,12条巴士线路
制 和小巴线路途经此站,交通十分方便。
性 -人流动线:通过地铁出入口直接进入购物中心;通过全封闭天桥与街对面的写字楼、住
天津南站位于基地东侧,目前京沪高 铁轨道已全面贯通,已于2011年全面 通车,每日客流量很大。
上海虹桥站
天津南站是天津市铁路系统“四主七 辅”的七辅客运枢纽之一,中心城市 西南部重要的综合客运枢纽。
高铁京沪线
——
2.1 交通枢纽
天
津 北京南站
市
高
铁
南
天津南站
站
周
边
地
区
控
制
性
详
细
规
划
项 目 定 位
交通枢纽
土地 基地北部有一块 盐碱地,土质较 差,日后有必要 通过换土等措施 使土地重获生机。
——
1.5 SWOT分析
天
津
市
高
铁
社会山住区
南
铁路枢纽经济区规划与开发研究--以南京北站为例
铁路枢纽经济区规划与开发研究——以南京北站为例冷晨晨宋晓杰摘要:随着我国铁路建设事业的蓬勃发展,铁路枢纽引领片区经济发展,使其逐渐成为促进城市经济发展的重要增长点。
在此背景下,铁路枢纽经济区的规划开发成为大众关注的焦点。
文章以南京北站枢纽经济区的规划与开发为例,在梳理铁路枢纽经济区发展趋势的基础上,重点分析经济片区的规划开发模式及合理规划时序进行开发的情况,以期为我国其他经济片区的发展提供借鉴和参考。
关键词:铁路枢纽;经济区开发;时序;南京北站DOI:10.16653/ki.32-1034/f.2021.005.004一、引言随着中国高铁时代的到来,高铁建设在带动经济发展方面起到了重要的推动作用。
当前,我国对铁路的建设规划极为重视。
国家铁路局发布的《2020年铁道统计公报》显示,截至2020年底,全国铁路营业里程达14.63万公里,其中高速铁路达到3.8万公里,铁路路网规模不断扩大。
高速铁路的建设与发展缩短了铁路沿线区域的时间与空间距离,同时也为区域发展注入更多活力。
铁路交通枢纽是拉动城市发展的引擎。
虽然在铁路枢纽对城市的影响力上各学者意见不一,但将铁路枢纽建设与城市规划相结合,整合资源,利用枢纽的经济效应规划铁路枢纽经济区,让交通枢纽的价值与城市的功能价值得以最大化地发挥,从而促进城市发展,已成为多数学者的共识。
[1]南京是长三角地区的特大城市,在国家区域经济战略布局中占据重要位置。
南京北站作为规划中的重要铁路枢纽,南京北站枢纽经济区的开发建设意义重大。
二、铁路枢纽经济区发展趋势当前,我国铁路建设飞速发展。
其影响范围广阔,对铁路站点、铁路枢纽周围区域以及沿线的经济区都有着不同程度、不同形式的影响。
铁路沿线经济区的发展依托便利的交通对劳动者就业以及旅游业发展等产生了重要影响。
以京津地区为例,高速铁路的建成开通对沿线经济区的旅游客源、消费和投资等产生了深远影响。
[2]近年来,中国铁路建设成效显著,铁路枢纽经济区的发展关注度不断提高。
应城高铁站规划方案
应城高铁站规划方案第1篇应城高铁站规划方案一、项目背景应城高铁站项目作为我国铁路交通网络的重要组成部分,旨在满足人民群众日益增长的出行需求,促进区域经济发展,完善城市综合交通体系。
本项目遵循国家相关法律法规,结合应城市实际情况,制定以下规划方案。
二、规划目标1. 提高应城市铁路交通服务水平,满足人民群众出行需求。
2. 促进应城市与周边城市的经济交流,助力区域经济发展。
3. 优化城市空间布局,提升城市形象和品质。
4. 实现高铁站与城市交通的无缝对接,提高综合交通效率。
三、规划原则1. 合法合规:严格遵守国家及地方相关法律法规,确保项目合法合规。
2. 科学合理:充分考虑应城市地理、经济、人口等因素,科学合理布局高铁站及相关设施。
3. 环保节能:注重生态环境保护,推广绿色建筑和节能技术,降低能源消耗。
4. 人性化设计:以人为本,关注旅客需求,提供舒适、便捷的出行体验。
四、规划内容1. 站房及站前广场(1)站房:站房设计应满足旅客流线、功能布局及景观要求,采用现代风格,体现应城地域特色。
站房面积根据预测客流量及未来发展需求合理确定。
(2)站前广场:站前广场作为高铁站的重要配套设施,应满足旅客集散、交通组织、休闲娱乐等功能。
广场布局应简洁明了,绿化景观与周边环境协调。
2. 铁路站线及配套设施(1)铁路站线:根据国家铁路网规划,应城高铁站设置高速、普速铁路站线,满足不同速度等级列车的停靠需求。
(2)配套设施:配置信号楼、牵引变电所、动车所等设施,确保铁路运输安全、高效。
3. 交通接驳(1)公共交通:规划公交线路,实现高铁站与市区、周边乡镇的便捷联系。
(2)私家车及出租车:设置地下停车场及出租车候客区,满足私家车及出租车出行需求。
(3)长途客运:结合高铁站,规划长途客运站,实现长途客运与高铁的无缝对接。
4. 商业配套设施围绕高铁站,规划商业、餐饮、酒店等配套设施,满足旅客及居民消费需求,促进高铁经济发展。
五、实施保障1. 政策支持:积极争取国家及地方政策支持,为项目实施提供政策保障。
高铁站区用地规划思路研究
同时 也 有 利 于 区 域 的 产 业 升 级 , 使 高 铁 站 区真正发 展区 域功能 。 生 产 性 服 务 业 重 点 发 展地 区 总部 、 研 发技 术 服 务 、 信 息 服 务等 具 有 较 强 竞 争 优 势 的 知 识 型 制 造 服 务业 , 打 造辐 射 区域 的地 区总 部 , 积极发展金融、 中介 、 咨询等产 业 。 1 . 2 商业 服务 业用 地 高铁 枢纽 作 为大量人 流集 散的场 所 , 木身就需 要相应 的商业配 套服务设施 , 这 边枢纽服 务业的 发展创造 了初始需求 。 枢 纽 周边 地 区应 努 力 发 展 为 区 域服 务 高端 零 售业 , 将 交 通 枢 纽 进 一 步转 变为 经济 枢 纽 , 形 成现 代 化 的 区 域 商 业 中 心 。 1 . 3会 议 展览 用地 高铁 枢纽 建成 后 , 将 成 为 城 市 乃 至 城 市群 地 区人 流 、 物 流、 信 息 流 最 为 密 集 的地 区之 一 , 为 会 展 业 发 展 提 供 了优 越 条 件 。 高 铁站区要抓 住机遇 , 提 供 比 其 他 城 市 更 加 优越 的 会 议展 览 场 所 , 形 成 服 务 区 域 的 会 展休 闲 产 业 中 心 。 1 . 4娱 乐休 闲用 地 高铁站 区可发展三种类型的娱乐休 闲 设施 : 一 类 是 依 托 自然景 观 的 娱 乐 休 闲设 施, 可结合滨水绿地及大型绿化公园 , 建设 为 本地 区 居 民 服 务 的休 闲 场 所 , 同 时 作 为 城市 客 厅 的 特 色 景 观 ; 另一 类 是 与 商 业 , 商 务、 会 展 等 设 施 配 套 的都 市 型 娱 乐 休 闲 设 施, 在 空 间上 与 现 代 服 务 业 结 合 布 置 , 为城 市居 民 服 务 的 同 时 , 吸 引 周 边 城 市 相 对 高 收入 者 和 短 期 出 游 者 ; 第 三 类 是 旅游 业 。 高 铁建 成 后 , 会 有 大 量 游 客 通 过 高速 铁 路 达 到 目的 地 或 者 进 行 中转 , 借 助 这 样 的 交 通 优势, 结 合城 市体 闲 设施 的 建设 , 注 重 地 方 历史 元 素 、 民俗文化 元素 、 水元 素等利用 , 可以 将 高 速 铁 路 周 边 地 区 开 发 成 为 城 市 重 要 的 旅 游 中转 站 和 城 市 重要 的 旅 游 、 文 化 展示节 点 。 1 . 5居住 用地 为 保 证 新 建 的高 铁 站 区 实 现 高 端 化 的 发展, 有 一 定规 模 的 居住 用 地 同期 投 入 开发 是 比较 安 全 稳 妥的 选择 。 高铁 站 区应 在打 造
城市高铁站点周边开发的思考
城市高铁站点周边开发的思考作者:陈国伟来源:《科学与财富》2020年第33期摘要:随着我国经济总体的不断发展,城市高铁交通技术不断进步,许多城市的都已建成高铁站。
以一个城市来看,城市高铁站的建立不仅是大容量城市交通网络的节点,也是带动城市经济发展的重要部分。
有效的高铁站周边开发建设能给城市发展带来的机遇,推动城市周边地区经济的发展。
本文分析了目前我国城市高铁站片区开发问题,从空间结构、交通可达性、产业集聚等方面阐述了高铁促进城市发展的趋势和特点,并结合高铁站在促进周边地区经济发展方面的经验,提出了发展城市高铁周边地区的建议,从而为推动城市高铁站建设发展。
关键词:城市高速铁路;发展;建设;周边;开发1当前我国城市高铁站片区开发现状及问题1.1投资过大,预期难料。
一个城市高铁站的建设前期投资很大。
如果高铁站距离城市中心20公里、30公里建设,会与城市发展的实际需要脱节。
一些小城市高铁车站由于产业支撑不足,公共设施配套不足,位于郊区或城市边缘型,距离市区10多公里,短时间内难以聚集人气,造成投资损失。
一般情况下,城市空间由于受区域发展趋势和场地位置的影响会有很大差异,因此在开发过程中很难控制规模。
高铁站的建设应在客流在5-10分钟内布置相应的功能,其周边土地需求主要取决于高铁站开发效应所产生的弹性空间。
如一些城市在高铁站周边开发建设过程中,没有考虑到城市本身的规模和发展速度来支持新城的土地扩张。
由于该地块距离市区较远,造成大部分项目已经停工,已建成居民区也极少有人居住。
1.2定位不明确,房地产介入,沦为纯房地产项目。
对高铁及其周边发展的研究表明,高铁站的位置是影响其周边地区发展的因素之一,其距离指标是影响城市周边发展的最显著的指标之一。
现阶段,我国在高铁站在选址上主要有两种观点。
一是将高铁站建设在城市中心区,让城市居民利用高铁站以便更好的出行,服务城市发展,优化出行交通方式;二是在城市外围建设高铁站,引导城市发展方向和以高铁效应推动城市框架扩张。
2019郑州郑东新区高铁站前商务区市场定位报告
200 0
22 0109 00
250
➢房地产投资的增加从侧面
200
反映了经济增长势头良好,
150
人民收入增加。 100
50
第一产业 第二产业 第三产业
2 2001901
220010 9 2
22001093
郑州房地产投资情况
20 200194
2020015 9
2020 00ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
地块价值的战略理解
城市角度 发展趋势 区域市场 区域背景
经济的发展推动新一轮的需求扩张
郑州产业结构发展状况 (亿元)
➢第三产业结构的快速发展 为城市功能的转型打下了基 础,也带来了消费需求的转 变。
1200 1000
800 600 400
➢郑州市房地产市场的投资 增速从2019年后开始趋缓, 但仍然维持在20%以上。
依托资源
城市新核心地段/优美的环境/浓厚的商务氛围 /通达的交通条件/大型品牌开发商托市
城市规划、交通通达、政府投入、大型品牌开 发商托市。
受规划限定的影响,产品基本为商务办公,项 产品形式 目规划高端,产品形式已达到国内先进水平,
价格较高。
本区域产品领先优势明显,总价较高,产品形 式多样,以高层产品和商务住宅综合体为主, 住宅主力面积区间在140平方米左右。
产业的转变带动城市定位的变更
➢郑州作为中原地区的核心 ➢郑州作为全国性的交通枢纽中心 ➢郑州作为经济迅猛发展的省会城市 ➢郑州作为第三产业高速发展的城市
重工业城市
以第一产业为主的 城市,如长春
服务性城市
多为旅游城市或 后花园城市,如 泰山、深圳
铁路站区土地综合开发模式及利益分配分析
已投稿铁道经济研究并录用待刊发铁路站区土地综合开发模式及利益分配研究1 The Study of Railway Station Land Comprehensive DevelopmentModel and Benefit Distribution林晓言王慧云(北京交通大学经济管理学院,北京交通发展研究基地,北京100044)摘要:基于外部性理论和土地发展权理论论述了铁路土地综合开发的作用和意义,在借鉴香港地铁的“地铁+物业”模式、台湾捷运的交通土地一体化开发模式以及日本东京站多元化开发模式基础上,从参与主体角度归纳了我国铁路站区土地综合开发的三种基本模式。
土地综合开发利益分配方面,结合国家关于铁路建设土地综合开发的相关政策,基于税费和土地发展权对现阶段铁路土地综合开发利益分配提出若干建议。
关键词:铁路站区土地;综合开发;外部效益内部化;土地发展权;利益分配文献标志码:A 文章编号:Abstract:The paper discusses the function and significance of railway land comprehensive development on the basis of externality theory and land development right. Refering to the “Subway + Real Estate”model of Hongkong, the land transportation integration model of Taiwan MRT and diversified development of Tokyo station, summarizes three models of railway station land comprehensive development for our country from the angle of participants. At last, combining the current policy of railway construction land comprehensive development, put forward benefit distribution suggestions on the basis taxation and land development right. It emphasizes that the passenger flow volume could be the reference standard of benefit distribution, and the reasonable property rights structure is the decisive factor of the benefit distribution of railway station land development.Key Words: Railway station land; Comprehensive development; Internalization of external benefit; Land development right; Benefit distribution11基金项目:国家社科基金后期资助项目“高速铁路在现代区域经济社会发展中的基础作用”,中国铁路总公司计划统计部委托项目“铁路外部效益分配”作者简介:林晓言,女,北京交通大学经管学院教授,博士生导师,经济分院院长,北京交通发展研究基地主任,研究方向:运输经济学,区域经济学,技术经济学;王慧云,女,北京交通大学经管学院技术经济及管理专业硕士。
关于高速铁路站周边地区的土地开发与利用
关于高速铁路站周边地区的土地开发与利用一、高速铁路站周边地区在城市中的地位与作用随着高铁时代的来临,世界发达地区高速铁路网络的不断完善与发展,高速铁路运输成为各国最重要的交通方式之一。
同时,随着我国经济实力的不断提升,我国铁路系统的不断提速,很多城市纷纷进行了高速火车站的新建与火车站高速化的改造。
伴随着各大城市开始的新一轮火车站新建、改建活动,处于高速火车站周边的城市地区也将发生功能上的变化。
就城际铁路站周边地区而言,它的作用和能量覆盖范围不仅仅涉及到用地周边有限的区域内,合理开发利用城际铁路站周边地区将对整个城市的未来产生及其深远的影响,其对城市发展的基本作用可以归纳为以下几点:1)促进城市中心的发展J·M·汤姆逊曾在分析了世界上30多个大城市的城市发展状况后,指出世界上的大城市的吸引力要归功于它的非常强大的市中心。
对于城市中心来说,有效的公共交通是这些中心地区持续发展的基本条件。
所有证据表明,不论公共汽车系统如何组织运行,它的实际客运量最大也只能达到单向每小时20000人次,当客运量达到这个数值时,就阻碍了市中心区的持续发展。
但对于存在高铁站的城市来说,城市中心高速铁路以及城市轨道交通的引入,高铁站区与城市中心区的重合,往往能够促进城市中心继续生机勃勃地发展,以保持一个强大的城市中心。
2)促进城市功能轴的形成高铁站区的开发建设更多地与城市开发与城市更新相结合,同时车站依靠它的交通可达性和集聚人流的优势,吸引城市中心的产品流、资金流、人流、技术流、信息流、政策流等不断向站区集聚,形成集聚点的同时也形成了站区与城市中心的流线,这种流线就成为具备进一步集聚和扩散功能的城市发展轴。
如日本新宿新干线站区与新宿中心区之间形成密集商业街区。
正在建设的京沪高铁沿线的许多城市也在积极进行相关的尝试,如南京南站的规划建设中明确提出“投资千亿,10年造一个南部新城”的目标,上海的虹桥交通枢纽也将建设成为上海新的城市副中心。
关于高铁站前地区的用地功能策划
关于高铁站前地区的用地功能策划【摘要】高速铁路作为一种高效、便捷的交通工具,缩短了城市间的距离,也带动了相关产业的发展。
随着成贵高铁的建设并在毕节梨树片区内设站,将引发该城市地段的发展和转型。
本文以贵州毕节梨树新客站片区为例,通过分析高速铁路对地方带来的影响以及结合地方的发展诉求,为构筑便捷、高效的交通枢纽以及周边城市功能的联合开发寻求适当的契合点,并提供相关发展功能指引。
【关键词】高铁站;客运枢纽;城市功能开发1 前言规划的成贵高铁起于成都南,途经乐山、宜宾等,而后进入云南境内,最后再进入贵州省毕节市、贵阳市,形成四川至珠三角等沿海地区的快速通道。
成贵高铁的建设将极大的缩小毕节与贵阳、成都的时空距离,毕节市的交通区位将由目前的相对封闭状态,转向融入贵阳半小时生活圈以及成都1.5小时经济圈,将成为长三角与珠三角辐射大西南的重要节点。
国内外经验显示,大型铁路枢纽客站周边地区将凭借其“综合交通枢纽”的优势,对城市的发展起到促进作用,使城市可以在市域甚至更大的范围内思考未来城市建成区的功能布局。
2 高速铁路的影响分析2.1 高铁对城市产业的影响根据国外高铁站建设的经验,乘坐高速铁路的出行主要以商务和旅行为主,同时包括一些短途的通行出勤和少量的长途旅行,由于商务、旅游、通勤等活动的需求,使得高速铁路与城市第三产业中的服务业发展密切,包括商务、商业、公共服务、休闲旅游等,城市经济发展中能够受到高速铁路带动和影响的部门也主要集中在这些方面。
如法国高速铁路(tgv)的经验显示,高速铁路的建成影响了商业企业的选址行为,同时也带动了高铁站周边地区的发展。
其中最为明显的体现在以下几个方面:商务出行活动总体增长了50%,其中铁路出行量增长了约一倍;tgv带动了旅游业的发展;原来在内地的中等规模的信息业公司通过tgv进入巴黎市场。
表1 高铁对城市产业的影响对应产业影响要素房地产业促进区域居住产业向高铁站周边地区扩散,推动新城建设旅游游客增加,聚集人气、住宿增加、娱乐设施增加商业利用城市公共交通枢纽,形成地方商业中心资源型产业有利于资源大量输出一般制造业有利于管理者出行、公司分布设置高新制造业与铁路相关的装备制造业存在发展可能2.2 高铁站点的时空影响范围高铁建设使得城市之间交流频繁,为优化调整城市空间结构提供重要机遇,其基本模式是以站点地区为核心的新城开发。
高速铁路站点周边商业网点规划初探
0 引言高速铁路是一个具有国际性和时代性的概念,各国和各组织对于高速铁路的定义也不尽相同,自1964 年日本的新干线以时速230 ?运送旅客以来,世界铁路系统正逐步走进高速铁路时代。
1970 年5 月,日本在第71 号法律《全国新干线铁路整备法》中规定:“列车在主要区间能以200km/h 以上速度运行的干线铁道称为高速铁路。
”这是世界上第一个以国家法律条文的形式给高速铁路下的定义。
1985 年5 月,联合国欧洲经济委员会将高速铁路的列车最高运行速度规定为客运专线300km/h,客货混线250km/h。
1996 年欧盟在96/48 号指令中对高速铁路的最新定义是:在新建高速专用线上运行时速至少达到250km 的铁路可称作高速铁路。
国际铁道联盟(UIC)认为,各国可以根据自身情况确定本国高速铁路的概念,在既有线上提速改造,时速达到200km 以上,也可称为高速铁路。
[1]中国对于高速铁路的定义与国际铁道联盟的定义是一致的。
中国作为拥有世界人口21%左右的超级大国和社会主义初级阶段国家,铁路系统在整个国民经济中表现尤为重要,特别是当下经济快速发展时期,人流、物流、信息流等的高度流动性,势必给铁路系统提出更高的要求。
高速铁路的发展在整个国家的战略发展层面上具有不可替代的意义,在经济发展中起到纽带和动脉作用,在区域经济发展中具有优势和独特作用,对于就业和工业发展具有带动和促进作用,进一步来说高速铁路在国家安全中还担当战略与安全的作用。
[2]据不完全统计,自2004 年国务院审议通过铁路中长期规划后,在未来中国大陆地区将形成“四纵四横”的客运专线和三个城际客运系统。
目前,京津、石太、武广等城际高速铁路的全线贯通正式运营。
高速铁路正以其速度快、客运量大、全天候、安全可靠、能耗低、污染轻、占地少、舒适、高收益等优势,[3]远远超越现有的公路交通、飞机、轮渡等运输方式,成为当下乃至未来不可或缺的重要交通运输方式。
天津高铁南站周边地区控制性详细规划
市 高 铁 南 站 周
张家窝总体规划确定了城镇性质:
• 国家小城镇综合改革试点镇 • 天津市重点建设示范小城镇 • 西青区经济强镇 • 张家窝镇的经济、文化中心
边
地
区
控
制
性
详
细
规
划
规划范围
——
项
目
背 景
张家窝镇是天津市西南部中心城镇,努力 发展成为交通枢纽型文化城镇。
——
1.3 基地区位
天
津
市
高
铁
服务配套
控
制
性
景观系统
详
细
规 划
文教卫体
为社会山人民服务!
作为未来的地区级交通及商贸服务业中心,居住品质的好坏极 大地影响着城市舒适度和活力度,以人为本的服务理念应贯穿 于城市的每一个角落。
——
项
目
定
有机居住环境
位
1 项目背景 2 项目定位
3 案例研究
4 控制性详细规划 5 城市设计意向
Example
影响城市的形成和发展 影响城市的规模 影响城市的布局
高铁 地铁 公共交通 出租汽车 长途汽车站
上海虹桥站
高铁站是一个城市交通组织的心脏, 是决定城市发展的中枢。良好的交通 换乘系统是提高城市工作效率的重要 因素。交通影响城市。
高铁京沪线
2.1 交通枢纽 天 津 市 高 铁 南 站 周 边 地 区 控 制 性 详 细 规 划
3.1 案例概况
天 日本东京站 津 市 -建设情况:东京站位于日本东京都千代田区,
高 为东日本旅客铁道(JR东日本)、东海旅客铁道
铁 (JR东海)、东京地下铁的铁路车站。是日本多
南 条铁道路线的起点站,也是东京主要的大型车站
蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告世联地产专题培训课件
• 欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2;娱乐及 其它活动建面为15150m2;演出大厅的 建面为2810m2;里尔商业高等学校 11400 m2;其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2;停车场有3400个车位
优越的交通条件
得益于紧邻TGV站的优越的区位优势,通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市 快速路在空间上保持了紧密的联系
成功 KPI
多种城市功能的融合
在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑,同时还规划大型会演中心,功 能复合,使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心
会演中心大型设施
哪些可以借鉴的点?
它的成功KPI是什么?
12
WORLD UNION
欧洲里尔
概况:大型城市中心公建项目,位于里尔站点旁,是法国 最大的购物中心之一,集酒店、办公、零售于一体,该区 域已成功打造为新型城市中心,名望享誉世界
• 区位:位于里尔旧城东北边缘,是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带,也是一个交通 集散地,站点周边以前是空白区域。
本报告是严格保密的。
TGV里尔欧洲站
城市公园 柯布耶斯高架桥
克莱迪特大厦
里尔欧洲大厦 下沉欧洲广场
商业中心
欧洲里尔酒店 会演中心
住宅、办公
住宅、办公
欧洲里尔 商业中心
银行、音乐厅、商场、商业学校
购物中心 二星级酒店
14
WORLD UNION
欧洲里尔
开发次序:商业中心先启动模式,改变片区形象, 建立市场认知度,而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅
出租车 停靠广场
酒店及商业配套
高速铁路站场地区空间规划
高速铁路站场地区空间规划
Space Planning around High-speed Rail Stations
城市交通 Urban Transport of China 第 6 卷 第 5 期 2008 年 9 月 Vol.6 No.5 Sept. 2008
nal are basically embodied within Ring I, transitioned to Ring II, and
evolved with variations into Ring III. Hence, the emphasis of develop-
ment planning and transportation management should be placed in
郝之颖
(中国城市规划设计研究院,北京 100044)
Hao Zhiying
(China Academy of Urban Planning and Design, Beijing 100044, China)
摘 要 : 为了分析高铁站场地区空间布局规律,解决该地区布局规
划与交通组织的问题,通过国内外实践性对比和理论研究,提出选
第三圈层(宏观尺度)
高铁站场地区服务的主体对象是流动的旅客,这就构 成影响各圈层规模的 2 个关键因素:①车站地区服务功能 的分布半径;②旅客利用这些服务功能时采用的交通方式。
2.1 第一圈层空间规模
第一圈层服务功能主要包括宾馆、餐饮、购物、旅 游、咨询、信息服务等,这些功能分布的半径越大,第一 圈层的规模就越大。但是这里有一个制约性的前提,即要 保证旅客以最短的时间获得最便利的服务。如果服务功能 分布距离过大,寻找不便,耗时过长,极易造成旅客身体 和心理的疲劳。因此,车站地区服务功能的分布半径须控 制在一个合理范围内。
高速铁路建设对经济发展和城市规划的影响
高速铁路建设对经济发展和城市规划的影响随着科技的发展和交通技术的不断进步,高速铁路建设在现代社会中扮演着越来越重要的角色。
高速铁路的出现不仅改善了人们的出行体验,还对经济发展和城市规划产生了深远的影响。
本文将探讨高速铁路建设对经济发展和城市规划的具体影响。
1. 提升区域经济发展高速铁路的建设不仅仅是一项交通基础设施的改善,更是一种区域经济的推动力。
首先,高速铁路使得不同区域之间的联系更加紧密,加快了人员和物资的流动速度,促进了区域间的经济交流与合作。
其次,高速铁路的存在使得区域资源的利用更加高效,提升了产业链的完整度,吸引了更多的投资和企业进驻,从而带动了区域经济的发展。
因此,高速铁路的建设对增强区域经济竞争力和活力具有积极作用。
2. 促进城市规划与发展高速铁路建设对城市规划和发展产生了积极的影响。
首先,高速铁路的到来使得城市之间的距离缩短,连接了更多的城市,形成了一个更加完善的城市网络。
这一网络的形成,使得城市之间的人员流动更加便捷,使得不同城市的功能互补性得以发挥,促进了城市间的资源共享与合作。
其次,高速铁路的建设刺激了城市的发展。
沿线城市会因为高铁站点的设立而吸引更多的人口和企业进驻,推动当地的城市规模扩大和城市功能进一步完善。
因此,高速铁路的建设对城市规划和发展有着重要的促进作用。
3. 减少交通压力与环境污染随着人口的增长和城市化进程的推进,交通拥堵和环境污染问题变得日益突出。
高速铁路的建设对缓解交通压力和改善环境质量具有显著效果。
首先,高速铁路的存在使得人们更倾向于选择乘坐高铁出行,从而减少了城市道路交通的压力。
其次,相比于其他交通工具,高速铁路的运行速度更快且安全性更高,有效减少了交通事故的发生,保障了人民生命财产的安全。
最后,高速铁路的建设也有助于减少空气污染和碳排放,有利于建设绿色生态城市和宜居环境。
4. 推动区域均衡发展高速铁路建设对于促进区域均衡发展具有重要意义。
在过去,一些地区由于交通不便,面临经济滞后和人口外流等问题。
以高速铁路车站为核心进行城市新城区开发的控制要素浅析
论 与实 践 的 良好 结 合使 本 规 划获 得 样 可 以帮 助 减 少 交 通 带 来 的 阻碍 , 国 际竞赛 第 一名 。 同 时也 在城 市 与 车站 之 间形 成一 个
二 、 要 控 制 要 素 重
( ) 速铁 路 车站 与周 边地 区 一 高 的整 体化
良好 的过 渡 。
高 速铁 路 的 功能 独 立性 很 容 易
将 站 点 与周 边 区 域 在功 能 上 与形 态
应 的拆 迁 费用 ,相对 较 好 的土 地 基 础 等条 件 都将 促 使这 些 地 区在 未 来 的数 年 内通 过统 一规 划 管 理 ,合 理 开 发利 用 ,建 设 成 为城 市 重要 的对 外 窗 口与经 济增 长 区 。 但是 , 如何 就 以高速铁路站这一新兴概念并结合 降到最低 ,但是其 巨额投资会影响
维普资讯
( ) 速铁 路站 的设 立为 其所 乐 工程 咨 询 有 限公 司在受 邀 参 加该 样 不仅 可 以很 好 的 引领 人 流 ,同时 二 高 地 区 总体 概 念规 划 后 ,即对 上 述 问 也形 成很 明确 的视 廊 。 在城 市 带来 的开发 机 遇 题进 行 相 关 国 际成 功 案例 研 究 ,并 ()在 功 能 上与 形态 上 都 应该 2 高 速铁 路将 连 接 我 国各 大 中城
我们 对 杨 春湖 地 区 的规 划 有意 识 的强 化在 这 方 面 的原 则并 进行 了 实践 的推 敲 。首先 ,根 据 T D的发 O 展 模 式 ,在 与 车站 相 近 的 区域安 排 高密 度及 高 使用 强 度 的用 地 ,包 括 宾 馆 , 关 服务 等 , 相 往西 逐 渐发 展为 以办 公 为 主 的商 务 区 ,以综 合购 物 为主的商业区等 ,实现在功能上 的 集 约分 工及 衔接 统一 ; 同时 , 过一 通 条 商 业景 观 大道 ,从视 觉 与 功能 另外 , 中心 的中心 副 建 筑 通过 沿 主界 面的 韵律 排 列 ,强
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表1"三圈层"发展区域的特征分析
核心区 影响区 外围影响区 进入高铁站的可达性 最高,直接联系,5-10分钟步行 较高,间接联系,10-15分钟(乘车),通过多种交通方式 整个市域,甚至周边相邻城市部分地区 平均规模 1-1.5平方千米 2-3.5平方千米(不含核心区) 开放的城市区域 建筑密度与高度 均非常高 相对较高 较高依赖于特殊功能 发展动力 高 较高 适度 主要影响方面 道路、用地布局、功能、地价、商业地产 功能、人口、投资、房地产、地价 无直接关联 边界界定 邻接地块,边界清晰 周边街坊,边界弱化 不直接体现在用地功能上,边界开放 高度关联的功能 餐饮、宾馆、商务、
图2 里尔高铁站的功能区组合
三、总结与启示
根据"三圈层"理论内容,结合国内外高铁站区规划案例的研究,可以总结出高铁站区商业网点业态规划和发展的规律,为我司高铁站区项目--绿地之窗提供有益启示。
第一,商业网点布置需开通带来了大量的以商务和旅行为主的客流,使得高铁区与第三产业中的服务业密切相关,包括商务、餐饮、住宿、会展、公共服务和休闲旅游等。我司绿地之窗首期规划用地(我司用地全在核心区内)性质就是以商服和旅游业(酒店宾馆)为主,打造品牌零售、餐饮和主题商业等多种商业业态,契合高铁站区开发需要,也符合开发的一般规律。
图1高铁区相关活动示意图
2、"三圈层"结构的特点
由图1和表1可以看出,每个圈层都有各自不同的特点,其产业功能与用地空间布局各有特色。值得注意的是商业在"三圈层"中的核心区和影响区均有涉及,与高体站区枢纽作用的关联性也较高。
第一圈层内包括交通、餐饮、宾馆、旅游、商务、信息、办公等,此类功能与高铁站场枢纽作用关联性最高,用地空间及功能布局上受交通枢纽控制"最大,是高铁站场交通服务区域。空间和功能布局上具有一定的"刚性",边界容易界定。因此这个圈层是每个城市高铁站场枢纽的焦点规划地区。重点是建立与城市一体化的道路交通网络,合理布局车站地区伴生的用地功能,最大限度地为客流提供各种方便、快捷、舒适的服务,商业在其中扮演着重要的角色。
2、相关商业规划、发展案例介绍
(1)、德国法兰克福--高铁与会展业、商业互动发展
ICE (德国高铁)早在1980年代已经涵盖主要大城外还跨越邻近国家;法兰克福中央车站的改建规划将铁路运行系统移至地下,在火车站原有的空地上将形成138公顷的再发展空间。
法兰克福项目规划以公共服务配套--会展中心建设和高铁车站改建作为高铁站区发展启动引擎,然后逐渐集聚人气,各种商业业态逐渐完善,最后派生出居住属性,区域的发展态势初步显现(表3)。
高速铁路站区域的商业规划与开发
高速铁路客运站不仅是城市对外的枢纽,更是城市发展的引擎,其高可达性的优势对商业、商务办公、娱乐中心等有较强的集聚性。因此,重视对高速铁路客运站周边地区(以下简称高铁站区)商业的规划与开发将使未来火车站枢纽产生更有公共性的附加功能价值,使综合交通枢纽地区成为集多种城市功能于一体的综合组团,城市发展的先导区,同时为本区房地产业的开发带来无限商机。
第二,高铁站区的发展要与城市经济形成互动,与所服务地区的经济水平和产业类型发生关联,为城市相关产业发展提供方便和良好服务。因此,高铁站区的商贸发展无论是从区域内需求,还是与外部联系来看均有很大发展空间。下一步重点是要通过提高区域内商业地产的开发品质和招引大型品牌企业入驻,增强区域集聚能力,与老城区和重点商贸片区形成联动发展的态势,促进本区商业发展。
里尔的建设注重了区域的形象与展示,最先配备的物流与会展功能,不仅能为传统工业的升级,提供良好的基础,同时也为区域奠定了良好的形象。接下来依次发展商业中心,继而逐步满足商务办公的需求,最后开展公园、广场等公共空间建设。注重功能的多样性与互补性,区域功能完善,设施分布合理。区域内各不同功能板块间,由共建、绿化、娱乐设施等相联系,在完善区域功能的同时,实现了各板块间的合理结合(图2)。
表3法兰克福高铁站商业发展阶段
阶段 第一阶段:会展中心先行,商业初露端倪阶段(1985-1995) 第二阶段:商业业态逐渐丰富,配套逐渐完善阶段(1996-2005) 第三阶段:商业发展成熟,住宅全力开发阶段(2006至今) 挑战 法兰克福没有足够的展出场地 旺盛的人气只能伴随着博览会的召开而出现 随着会展业和商业发展,人气集聚,对交通要求提高 机遇 作为德国第三大城市,城市基础较好,工业生产热潮催生新的会展博览中心出现 市民对会展中心认可度逐渐提高,利用率越来越高 高铁站区改建开始提出,地区经济逐渐繁荣 建设重点 规划并建设完成会展中心,为拉近与城区的距离感,公共交通网络逐步完善 与会展业配套的商业首先出现,而后服务性商业比重逐渐增大 高铁站的改造规划使区域功能整合进一步升级,车站入地,留出空间可以建设新的商业中心,出现住宅项目
第二圈层是对第一圈层功能的补充和相关功能的延伸拓展。用地包括办公、商务、居住,甚至文化、教育、工业等。各类功能用地与车站关联性降低,逐步向常态的城市功能组织、空间结构和土地利用平衡过渡。该范围是高铁站场枢纽直接拉动区域。重点是根据各城市具体情况,判断车站枢纽功能外延的位置和内容,发挥枢纽拉动效应,注重土地经济性的培育。在此圈层内以商业和办公为主导的同时,住宅也开始出现,因此为社区居民服务的他关联产业也有所布局。
一、高铁站区的商业规划理论
1、高铁站区的"三圈层"结构
根据Schutz(1998),Pol(2002)等人结合高铁站点周边地区开发的案例研究,提出了"三圈层"结构模型。将高铁站的影响区域划分为:核心区/第一圈层(primarydevelopment zones),布置交通枢纽、商业、商务、贸易、办公设施等城市公共设施,服务半径800m以内;影响区/第二圈层(secondary development zones),扩散影响区布置居住和公共服务用地混合功能,半径约1500m;外围影响区/第三圈层(tertiary developmentzones),半径1500m以外区域,布置对外服务功能以及主体功能配套的功能区(图1)。
(2)、法国的里尔--高铁站促进城市综合功能区发展的典型
里尔是欧洲北部高铁网络中的重要枢纽城市,伴随着TGV(Train a Grande Vitesse)线路的修建,火车站周边开发了"欧洲里尔"大型综合体项目实现城市成功转型。里尔是一个传统的工业城市,随着1993年巴黎至里尔高速铁路的建成,并围绕高速铁路车站建设欧洲里尔(Lille Europe)工程,实现了成功的转型,成为一个以商务办公为主的城市。
欧洲里尔项目位于新老火车站之间,交通极为便捷,项目几乎涵盖了商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等所有城市功能,投入使用以来逐步成为新的城市中心。
该项目位于里尔旧城东北边缘,是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带,由于紧邻旧城,保持了与旧城传统商业中心的便捷联系。欧洲里尔不仅拥有TVG这一能带来大量客流的独特优势,同时强调与市区、临近区域的交通便捷性,联系周边城市的城市快速路穿越基地边缘,强化了基地的交通优势。
第三圈层是间接催化区域。在功能组织、空间结构等方面与高铁站场枢纽关联性更弱,已经"恢复"正常的城市功能结构,或者说各种城市建设用地与车站枢纽需求没有直接关联。规划重点是在更大范围内协调站场地区的交通组织,提高站场服务效率,保持站场地区与城市的整体布局和功能协调,以实现城市区域地位提高、辐射能量扩大等战略目标。
第三,高铁站区商业发展的需要一个培育的过程,但是总体的发展前景是光明的。开发伊始商业发展均以配套高铁交通为主的商业业态,随着该地区的逐步成熟,人气的逐渐集聚,一些服务性的商业也慢慢发展起来,出现大型的商业综合体,进而形成商业、商办功能区。而德国法兰克福的案例则启示我们,高铁站区可以通过发展能够吸引流动人口停留的服务业(例如会展业)来集聚人气,带动商业消费。因此,绿地之窗项目的开发也可以借鉴并遵循以上成功的开发建设模式,并争取在此基础上创新出新的开发模式"绿地模式"。
办公、信息、旅游 商务、办公、信息、居住、文化、教育、工业 无直接关联
二、国内外高铁站区商业规划和业态选择
1、"三圈层"理论的应用
"三圈层"理论在国内外一些著名的高铁站区商业规划和开发中也被广泛应用,具体详见表2。
表2国内外高铁站区发展
城市 城市发展现状 高铁站区发展定位 功能与业态 法国里尔 正在衰落的传统工业城市 推动城市产业结构转型,激发城市活力的城市中心区 办公、餐饮、会展、零售为主,兼顾娱乐、居住和教育 韩国首尔 发展缓慢,甚至经济衰退 推动城市经济复兴的中心商业区 数码产品中心,文化娱乐设施、电影院、时尚购物中心、餐饮服务及大型停车设施 石家庄 主城快速发展,需要优化主城功能布局,消除铁路分割 火车站金融商务圈 服务外包、商务会所、高端商品消费、商务服务以及休闲娱乐 长沙 城市需要实现跨越式发展 城市生态CBD 商业办公、金融总部、购物中心、餐饮、休闲娱乐、文化设施、住宅