房地产投资PPT课件
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（2）购买二手房。二手房的买入除不需要交纳维修基 金外，与商品房的税费基本相同，只不过在需要抵押时 的程序和费用有所不同。如果买方需要使用银行按揭购 买，卖方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此时便可以 进行转按揭操作，卖方将房屋和所欠贷款一并转让给购 买者，此时使用贷款的费用便是转按揭操作成本，大约 为贷款金额的1%。如果卖方的房屋不是按揭房屋，那 么往往需要委托房屋中介公司向银行申请贷款。因为有 公司担保，此时需支付一定的委托贷款费和担保费，一 般也为1%。如果委托中介购买二手房，还需交付房屋 中介公司费用，大约为房款的1%。
地，升值非常快。从各国的历史看，总的来说， 在20世纪70年代的大部分时间和80年代的部分时 间，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持 续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨 胀率维持在10%～15%时，大部分房地产投资 的收益率保持在15%～20%之间，有的甚至更 高。因此对一项房地产的估价，不仅应当包括 对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计 到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升 值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现 金流的影响。 （3）使用财务杠杆。
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（4）以租养租。
所谓以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不 断提升租金标准的方式转租，从中赚取差价。 以租养租这种操作手法又称做“二房东。有些 投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果 投资者刚开始做房地产投资，资金严重不足时， 这种投资方式比较合适。
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（5）以租代购。
所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房 出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约 定的期限内购买该房，开发商即以出租时所拟 定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵 房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的 完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济 发达地区，虽然是房地产开发商出售房屋的一 种变相方式，但对消费者来说，也不失为一个 投资理财的好办法。
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表10-1 房地产投资财务杠杆使用例表
6
2．房地产投资的缺点 （1）缺乏流动性。 （2）需要大笔首期投资。 （3）房地产周期与杠杆带来的不
利影响。 （4）高风险。
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10.1.3 房地产的投资方式 （1）直接购房投资。直接购房投资，即投
资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接 向户主或房地产开发商购买住房，并适当 装修后，或出售或出租以期获取回报。这 是一种普遍的投资方式，也是房地产投资 者最常用的一种投资方式。如果投资者以 贷款的方式购得住房，然后出租，用租金 来偿还银行的利息，也就是“以租还贷”。
（3）购买二手期房。如果投资者购买二手期房，则只 需交纳购买金额1.5%的契税，0.05%的印花税及每平方 米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3%。同样， 交易时也可以采取转按揭方式。
期房投资则是购买期房的投资者在房屋还没有完 工交付使用时便将购房合同更名转让，赚取差价。 对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款比例 就可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投 资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大 的投资风险。
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（3）以旧翻新。
所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后 投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后 将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。 采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地 段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公 司周围的楼房。另外，在装修前，一定要结合 地段经营状况及房屋建设结构，确定装修之后 楼宇的使用性质和未来购买或租住的人群。
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（2）期房投资。
期房又称预售房，指开发商在楼盘并未完全竣工 时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房 预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时， 可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约 定销售价格的20%，然后和开发商一道向银行申 请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者 承诺此贷款的还本付息。
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（6）到拍卖会上淘宝。
目前，许多拍卖公司都拍卖各种类型的房产。 这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托 拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场 价格的70%左右，且产权归属明析。
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10.1.4 我国房地产投资的交易成本
1．房屋买进的交易成本ห้องสมุดไป่ตู้ （1）购买商品房。在现房买进时，购买方需缴纳的税
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类 型的房屋。我国的房地产市场形成时间不长， 具有浓厚的转轨经济色彩。
3
从性质上划分，我国的房地产有以下几 种类型：
（1）商品房。 （2）安居房、解困房和经济适用房。 （3）房改房。
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10.1.2 房地产投资的优点和缺点 1．房地产投资的优点 （1）现金流和税收策划。 （2）价值升值。某些类型的房地产，特别是土
费有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通 住宅需按房价的1.5%缴纳；高档住宅需按房价的3%缴 纳。印花税数额不大，有两种：一种是契约印花税，按 合同交易金额的0.05%缴纳；一种是产权印花税，为5 元/户。 如果需要按揭或者抵押贷款，还要交律师费、房屋保险 费、评估费和公证费。律师费是0.25%～0.3%，公证费 是200元/份；保险及评估费的比例不一，一般都是依据 行业惯例及供求情况来确定数额，大约占贷款额的 1.5%。另外，在正式入住时还应当按购房款2%的比例 向售房单位交纳维修基金，此基金为售房单位代为收取 的。维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收 入。 综上，各种费用约占购房总额的5%。
房地产与理财
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第10章 房地产
本章学习目标
掌握房地产投资的基本知识； 了解房地产估价及其影响因素； 学习如何制定一个合理的房地产投资计划； 掌握房地产投资策略及其应用。
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10.1 房地产概述
10.1.1 房地产的特性和种类
房地产是指土地、建筑物及固着在土地或建筑 物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房 地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。 这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不 可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值 性等。
（2）购买二手房。二手房的买入除不需要交纳维修基 金外，与商品房的税费基本相同，只不过在需要抵押时 的程序和费用有所不同。如果买方需要使用银行按揭购 买，卖方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此时便可以 进行转按揭操作，卖方将房屋和所欠贷款一并转让给购 买者，此时使用贷款的费用便是转按揭操作成本，大约 为贷款金额的1%。如果卖方的房屋不是按揭房屋，那 么往往需要委托房屋中介公司向银行申请贷款。因为有 公司担保，此时需支付一定的委托贷款费和担保费，一 般也为1%。如果委托中介购买二手房，还需交付房屋 中介公司费用，大约为房款的1%。
地，升值非常快。从各国的历史看，总的来说， 在20世纪70年代的大部分时间和80年代的部分时 间，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持 续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨 胀率维持在10%～15%时，大部分房地产投资 的收益率保持在15%～20%之间，有的甚至更 高。因此对一项房地产的估价，不仅应当包括 对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计 到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升 值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现 金流的影响。 （3）使用财务杠杆。
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（4）以租养租。
所谓以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不 断提升租金标准的方式转租，从中赚取差价。 以租养租这种操作手法又称做“二房东。有些 投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果 投资者刚开始做房地产投资，资金严重不足时， 这种投资方式比较合适。
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（5）以租代购。
所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房 出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约 定的期限内购买该房，开发商即以出租时所拟 定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵 房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的 完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济 发达地区，虽然是房地产开发商出售房屋的一 种变相方式，但对消费者来说，也不失为一个 投资理财的好办法。
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表10-1 房地产投资财务杠杆使用例表
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2．房地产投资的缺点 （1）缺乏流动性。 （2）需要大笔首期投资。 （3）房地产周期与杠杆带来的不
利影响。 （4）高风险。
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10.1.3 房地产的投资方式 （1）直接购房投资。直接购房投资，即投
资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接 向户主或房地产开发商购买住房，并适当 装修后，或出售或出租以期获取回报。这 是一种普遍的投资方式，也是房地产投资 者最常用的一种投资方式。如果投资者以 贷款的方式购得住房，然后出租，用租金 来偿还银行的利息，也就是“以租还贷”。
（3）购买二手期房。如果投资者购买二手期房，则只 需交纳购买金额1.5%的契税，0.05%的印花税及每平方 米3元的交易手续费。如果是高档房，契税为3%。同样， 交易时也可以采取转按揭方式。
期房投资则是购买期房的投资者在房屋还没有完 工交付使用时便将购房合同更名转让，赚取差价。 对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款比例 就可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投 资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大 的投资风险。
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（3）以旧翻新。
所谓以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后 投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后 将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。 采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地 段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公 司周围的楼房。另外，在装修前，一定要结合 地段经营状况及房屋建设结构，确定装修之后 楼宇的使用性质和未来购买或租住的人群。
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（2）期房投资。
期房又称预售房，指开发商在楼盘并未完全竣工 时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房 预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时， 可以用自有资金支付购房款，也可以首付住房约 定销售价格的20%，然后和开发商一道向银行申 请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者 承诺此贷款的还本付息。
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（6）到拍卖会上淘宝。
目前，许多拍卖公司都拍卖各种类型的房产。 这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托 拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场 价格的70%左右，且产权归属明析。
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10.1.4 我国房地产投资的交易成本
1．房屋买进的交易成本ห้องสมุดไป่ตู้ （1）购买商品房。在现房买进时，购买方需缴纳的税
对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类 型的房屋。我国的房地产市场形成时间不长， 具有浓厚的转轨经济色彩。
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从性质上划分，我国的房地产有以下几 种类型：
（1）商品房。 （2）安居房、解困房和经济适用房。 （3）房改房。
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10.1.2 房地产投资的优点和缺点 1．房地产投资的优点 （1）现金流和税收策划。 （2）价值升值。某些类型的房地产，特别是土
费有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通 住宅需按房价的1.5%缴纳；高档住宅需按房价的3%缴 纳。印花税数额不大，有两种：一种是契约印花税，按 合同交易金额的0.05%缴纳；一种是产权印花税，为5 元/户。 如果需要按揭或者抵押贷款，还要交律师费、房屋保险 费、评估费和公证费。律师费是0.25%～0.3%，公证费 是200元/份；保险及评估费的比例不一，一般都是依据 行业惯例及供求情况来确定数额，大约占贷款额的 1.5%。另外，在正式入住时还应当按购房款2%的比例 向售房单位交纳维修基金，此基金为售房单位代为收取 的。维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收 入。 综上，各种费用约占购房总额的5%。
房地产与理财
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第10章 房地产
本章学习目标
掌握房地产投资的基本知识； 了解房地产估价及其影响因素； 学习如何制定一个合理的房地产投资计划； 掌握房地产投资策略及其应用。
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10.1 房地产概述
10.1.1 房地产的特性和种类
房地产是指土地、建筑物及固着在土地或建筑 物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房 地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。 这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不 可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值 性等。