征地拆迁成本测算专题培训
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征地拆迁成本测算 专题培训
武汉国佳房地资产评估有限公司 2009.8.6
征地拆迁专题培训讲座
一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 三、“城中村”综合改造成本测算 四、土地取得成本未来变动情况预测 五、案例分析：国际博览中心土地取得成
本测算
一、国有存量土地取得成本测算
（一）国有存量土地取得成本构成
标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 为土地补偿费的1.5 - 2倍,其他耕地为土地补偿费的1 1.5倍
《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩
使用费 • 新菜地开发基金 • 水利建设基金 • 耕地占有税
2.征地补偿费用
• 土地补偿费 • 劳动力安置补助费 • 青鱼苗及地上附着
物补偿费
3.其他费用
• 前期费用 • 期间费用 • 不可预见费用 • “征十留一”费用
二、集体土地取得成本测算
（二）集体建设用地取得成本构成
1.征地报批费 用
• 征地管理费 • 水利建设基金
2.征地补偿费 3.拆迁安置补 4.其他费用
用
偿费用
• 评估、测绘、调
• 土地补偿费
• 宅基地补偿
查
• 劳动力安置补助 • 房屋重置价补偿 • 前期费用
费
• 地上附属设施补 • 期间费用
偿
• 不可预见费用
• 集体产业用地补 偿
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
1.耕地开垦费 征收对象：耕地
8.营业及停产停业补偿
依据：市政府第130号令第40条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿： 设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用； 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆
迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事 生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。
一、国有存量土地取得成本测算
11.摸底调查 按照建筑面积每平方米1至2元。
12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等
13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。
二、集体土地取得成本测算
（一）集体农用地取得成本构成
1.征地报批费用
• 耕地开垦费 • 征地管理费 • 新增建设用地有偿
一、国有存量土地取得成本测算
（二）成本测算方法及依据
1. 房屋重置价 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74
号） 方法：全新重置价标准x房屋成新率
2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地）
一、国有存量土地取得成本测算
3.配套设施补偿 水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。 标准：按照市场价格补偿。
1.房屋拆迁补 偿
• 房屋重置价 • 土地补偿 • 装饰装修补偿 • 配套设施补偿
2.政策性补偿
• 搬迁奖励 • 政策保底 • 搬家费、过渡
费 • 营业及停产停
业补偿
3.规费及前期 费用
• 规划报批 • 拆迁管理费
（已取消） • 测量费用 • 评估费用 • 摸底调查
4.其他
• 期间费用 • 不可预见费用
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
6.耕地占用税
《耕地占用税暂行条例 》税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 的地区，每平方米为5元至25元。
5.搬迁奖励 非强制性补偿
6.政策保底
不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 30平米计算； （一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度 改革政策； （二）选择货币补偿安置的。 （市政府第130号令）
一、国有存量土地取得成本测算
7.搬家费、过渡费、临时安置补助费
依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）
2.征地管理费 标准：1000亩以上：1.1%-1.6%
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
2.征地管理费 依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政
事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号） 标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%-3.6% 特殊情况：4%×征地费总额
4.装饰装修补偿 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具 有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房 屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附 着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市 房屋拆迁估价实施意见》第3条）
一、国有存量土地取得成本测算
一、国有存量土地取得成本测算
9.测量费用（房屋测绘）
《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住源自文库房屋每平米2.40 元。
10.评估费用
《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
3.新增建设用地有偿使用费 80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等
问题的通知) 4.新菜地开发基金 《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目
及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130 号），中心 城区每亩 1.5 万元；远城区每亩 0.7 万元 5.水利建设基金 征收对象： 全部集体土地 依据及标准:《湖北省水利基金征收使用管理办法》（省政府 182号令）耕地：2,000元/亩； 非耕地：1,500元/亩
武汉国佳房地资产评估有限公司 2009.8.6
征地拆迁专题培训讲座
一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 三、“城中村”综合改造成本测算 四、土地取得成本未来变动情况预测 五、案例分析：国际博览中心土地取得成
本测算
一、国有存量土地取得成本测算
（一）国有存量土地取得成本构成
标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 为土地补偿费的1.5 - 2倍,其他耕地为土地补偿费的1 1.5倍
《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩
使用费 • 新菜地开发基金 • 水利建设基金 • 耕地占有税
2.征地补偿费用
• 土地补偿费 • 劳动力安置补助费 • 青鱼苗及地上附着
物补偿费
3.其他费用
• 前期费用 • 期间费用 • 不可预见费用 • “征十留一”费用
二、集体土地取得成本测算
（二）集体建设用地取得成本构成
1.征地报批费 用
• 征地管理费 • 水利建设基金
2.征地补偿费 3.拆迁安置补 4.其他费用
用
偿费用
• 评估、测绘、调
• 土地补偿费
• 宅基地补偿
查
• 劳动力安置补助 • 房屋重置价补偿 • 前期费用
费
• 地上附属设施补 • 期间费用
偿
• 不可预见费用
• 集体产业用地补 偿
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
1.耕地开垦费 征收对象：耕地
8.营业及停产停业补偿
依据：市政府第130号令第40条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿： 设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用； 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆
迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事 生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。
一、国有存量土地取得成本测算
11.摸底调查 按照建筑面积每平方米1至2元。
12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等
13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。
二、集体土地取得成本测算
（一）集体农用地取得成本构成
1.征地报批费用
• 耕地开垦费 • 征地管理费 • 新增建设用地有偿
一、国有存量土地取得成本测算
（二）成本测算方法及依据
1. 房屋重置价 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74
号） 方法：全新重置价标准x房屋成新率
2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地）
一、国有存量土地取得成本测算
3.配套设施补偿 水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。 标准：按照市场价格补偿。
1.房屋拆迁补 偿
• 房屋重置价 • 土地补偿 • 装饰装修补偿 • 配套设施补偿
2.政策性补偿
• 搬迁奖励 • 政策保底 • 搬家费、过渡
费 • 营业及停产停
业补偿
3.规费及前期 费用
• 规划报批 • 拆迁管理费
（已取消） • 测量费用 • 评估费用 • 摸底调查
4.其他
• 期间费用 • 不可预见费用
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
6.耕地占用税
《耕地占用税暂行条例 》税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 的地区，每平方米为5元至25元。
5.搬迁奖励 非强制性补偿
6.政策保底
不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 30平米计算； （一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度 改革政策； （二）选择货币补偿安置的。 （市政府第130号令）
一、国有存量土地取得成本测算
7.搬家费、过渡费、临时安置补助费
依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）
2.征地管理费 标准：1000亩以上：1.1%-1.6%
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
2.征地管理费 依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政
事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号） 标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%-3.6% 特殊情况：4%×征地费总额
4.装饰装修补偿 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具 有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房 屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附 着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市 房屋拆迁估价实施意见》第3条）
一、国有存量土地取得成本测算
一、国有存量土地取得成本测算
9.测量费用（房屋测绘）
《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住源自文库房屋每平米2.40 元。
10.评估费用
《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
3.新增建设用地有偿使用费 80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等
问题的通知) 4.新菜地开发基金 《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目
及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130 号），中心 城区每亩 1.5 万元；远城区每亩 0.7 万元 5.水利建设基金 征收对象： 全部集体土地 依据及标准:《湖北省水利基金征收使用管理办法》（省政府 182号令）耕地：2,000元/亩； 非耕地：1,500元/亩