最新SVA产业园区财务测算
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基地内涵、核心价值的形成
4
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.3基地改造的成本控制
现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修
及设备安装费用） 优化控制：
充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本
上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2
项目名称 八号桥 时尚产业园 X2创意产业园 同乐坊
2.5~3元/m2 ％*
0.67元/m2* 元
元/年*
7
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
（2）建筑面积表
楼号
1+6 7 8 9 10 12 13 15 16 16过 18 20 21
22 24+25+26
产业化大楼,不包括地下车库（原 27+29+61+67）
产业化大楼地下车库 28 40 41 53
400.00
2,821.40 3,321.40 3,460.90 1,210.00 99,126.80
59,476.08
180.00 250.00 600.00 200,000.00
1,833.00 1,597.00
380.00 1.00
180.00 250.00 600.00 55,000.00
1,765.00 280.00 215.00 4.00
3
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.2基地改造的战略财务观
资产价值：形成SVA未来经济 利益创造的重要资源
资产价值＝未来总净收益的贴现值
基地核心价值
成本收益的最优配比才是战略的财务观
投资价值：可预期的持续成长、核心 竞争能力要素的塑造
建筑空间 的优化
投入产出配 比的最佳
未来收益的 最大化
5
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.4基地改造的弹性分析
租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米
厂房改建投入成本与租金之间存在 “倒U型”曲线关系
租金收入（元/平方米·天）
8 6.4 4.8 3.2 1.6
0 0
y = -3E-06x2 + 0.0148x - 13.797 R2 = 0.7091
定十项主要的假设条件：
序号
科目
1 项目建设期 从何年开始
2 项目经营期限（财务评价计算Biblioteka Baidu） 3 折旧与摊销
—固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取 —固定资产综合折旧年限
—土地成本摊消年限 4 基准收益率
5 税费 —房产税 —营业税 —所得税
6 自有资金
流动资金
财务费用按年贷款余额计，长期贷款利率为 7 搬迁安置费用 8 政府补贴改造费用 9 土地所有者获取利益方式
0
16400 98914
改造后建筑面积 （单位：㎡）
6077.8 697 1031 1067 2811 445
2102.4 23371.4
4598 1416 102 936
503
503 2547
增加或减少面积 （单位：㎡）
-236 0 0 0 90 0 0
7924.4 0 0 0 0
0
0 792
增加或减少百分比
-3.74﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
3.30﹪ 0﹪ 0﹪
51.3﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
0﹪
0﹪ 45.1﹪
33068.9
27785.1
525.9﹪
4957 23665
539 539 9690 1210
21354
16400 159630.5 99126.8
4957 -3180
10 10 0 1210
21354
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
SVA产业园区财务测算
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.财务测算思路初步探讨
2
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.1业主远景规划的要求
SVA的门面
租金效益： 1.5元/m2
3元/m2
“新天地”概念
对基地改 造的要求
▪多种空间改造策略的综合运用 ▪现代风尚建筑的构建
0 60716.5 28210.4
-11.8﹪ 1.9﹪ 1.9﹪ 0﹪
0﹪ 61.4﹪
根据测算，园区 改造后总建筑面 积将增加 28210.4平米。
8
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
（3）投资估算表（接续表）
序号
项目或费用名称
一 建安工程投资
1
外立面工程
2
改建工程
块墙拆运
楼板拆
楼板加
玻璃顶棚
180.00 250.00 600.00
5%
6,262.00 8,203.00
320.00
12% 800.00
2,102.40
合计 (万元) 10,329.96
4,956.34
1000
2000
3000
4000
A. 当单位改建成本<2466元，租金收入与 平均改建成本为递增关系
B. 当单位改建成本>2466元，超过成本预 期，企业入住减少，租金收入呈现不 经济
平均改建成本（元/平方米）
6
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.5财务测算
（1）条件假设
项目组根据实际测算设
玻璃顶
地下车库（不包括产业化大楼地下 停车库）
中央研究院 园区总建筑面积 园区总改造建筑面积
原有建筑面积 （单位：㎡）
6313.8 697 1031 1067 2721 445
2102.4 15447 4598 1416
102 936 503 503 1755
5283.8
0 26845
529 529 9690 0
土地获取成本 土地已摊消年数 10 产业综合楼情况 －产业化综合楼租金 －产业化综合楼租金增长率 －产业化综合楼物业管理费 －其他收入 －运营费用
整体项目指标
3年 2006年
年*
4% 30~40年或者4~8年*
50年 %
12% 5% 15% 0元* 元 %* 500万以内 100~150元/m2*
4.6亿元 年*
其它
3
设备及安装
通风及空调工程
电梯设备
其他设施系统
4
公共基础建设
节点1（入口广场）
道路
绿化
水体
其它
节点2（核心广场）
道路
绿化
水体
其它
其它
道路
绿化
水体
给排水工程
电气工程
5
车库
单价 (元/m2)
估算价值
建筑面积 (m2)
500.00 99,126.80
40.00 100.00 200.00 800.00 100.00
逸飞创意街
投资价格（万元） 5000 1700 2000 4000
>10000
性质 建筑面积 改建 14000 改建 10000 改建 13110 改建 20000
新建 20000
单价（元/平米） 备注
3571
1700
1526
2000 5000
地上地下各 10000平米
*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本
4
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.3基地改造的成本控制
现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修
及设备安装费用） 优化控制：
充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本
上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2
项目名称 八号桥 时尚产业园 X2创意产业园 同乐坊
2.5~3元/m2 ％*
0.67元/m2* 元
元/年*
7
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
（2）建筑面积表
楼号
1+6 7 8 9 10 12 13 15 16 16过 18 20 21
22 24+25+26
产业化大楼,不包括地下车库（原 27+29+61+67）
产业化大楼地下车库 28 40 41 53
400.00
2,821.40 3,321.40 3,460.90 1,210.00 99,126.80
59,476.08
180.00 250.00 600.00 200,000.00
1,833.00 1,597.00
380.00 1.00
180.00 250.00 600.00 55,000.00
1,765.00 280.00 215.00 4.00
3
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.2基地改造的战略财务观
资产价值：形成SVA未来经济 利益创造的重要资源
资产价值＝未来总净收益的贴现值
基地核心价值
成本收益的最优配比才是战略的财务观
投资价值：可预期的持续成长、核心 竞争能力要素的塑造
建筑空间 的优化
投入产出配 比的最佳
未来收益的 最大化
5
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.4基地改造的弹性分析
租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米
厂房改建投入成本与租金之间存在 “倒U型”曲线关系
租金收入（元/平方米·天）
8 6.4 4.8 3.2 1.6
0 0
y = -3E-06x2 + 0.0148x - 13.797 R2 = 0.7091
定十项主要的假设条件：
序号
科目
1 项目建设期 从何年开始
2 项目经营期限（财务评价计算Biblioteka Baidu） 3 折旧与摊销
—固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取 —固定资产综合折旧年限
—土地成本摊消年限 4 基准收益率
5 税费 —房产税 —营业税 —所得税
6 自有资金
流动资金
财务费用按年贷款余额计，长期贷款利率为 7 搬迁安置费用 8 政府补贴改造费用 9 土地所有者获取利益方式
0
16400 98914
改造后建筑面积 （单位：㎡）
6077.8 697 1031 1067 2811 445
2102.4 23371.4
4598 1416 102 936
503
503 2547
增加或减少面积 （单位：㎡）
-236 0 0 0 90 0 0
7924.4 0 0 0 0
0
0 792
增加或减少百分比
-3.74﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
3.30﹪ 0﹪ 0﹪
51.3﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪ 0﹪
0﹪
0﹪ 45.1﹪
33068.9
27785.1
525.9﹪
4957 23665
539 539 9690 1210
21354
16400 159630.5 99126.8
4957 -3180
10 10 0 1210
21354
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
SVA产业园区财务测算
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.财务测算思路初步探讨
2
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.1业主远景规划的要求
SVA的门面
租金效益： 1.5元/m2
3元/m2
“新天地”概念
对基地改 造的要求
▪多种空间改造策略的综合运用 ▪现代风尚建筑的构建
0 60716.5 28210.4
-11.8﹪ 1.9﹪ 1.9﹪ 0﹪
0﹪ 61.4﹪
根据测算，园区 改造后总建筑面 积将增加 28210.4平米。
8
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
（3）投资估算表（接续表）
序号
项目或费用名称
一 建安工程投资
1
外立面工程
2
改建工程
块墙拆运
楼板拆
楼板加
玻璃顶棚
180.00 250.00 600.00
5%
6,262.00 8,203.00
320.00
12% 800.00
2,102.40
合计 (万元) 10,329.96
4,956.34
1000
2000
3000
4000
A. 当单位改建成本<2466元，租金收入与 平均改建成本为递增关系
B. 当单位改建成本>2466元，超过成本预 期，企业入住减少，租金收入呈现不 经济
平均改建成本（元/平方米）
6
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
4.5财务测算
（1）条件假设
项目组根据实际测算设
玻璃顶
地下车库（不包括产业化大楼地下 停车库）
中央研究院 园区总建筑面积 园区总改造建筑面积
原有建筑面积 （单位：㎡）
6313.8 697 1031 1067 2721 445
2102.4 15447 4598 1416
102 936 503 503 1755
5283.8
0 26845
529 529 9690 0
土地获取成本 土地已摊消年数 10 产业综合楼情况 －产业化综合楼租金 －产业化综合楼租金增长率 －产业化综合楼物业管理费 －其他收入 －运营费用
整体项目指标
3年 2006年
年*
4% 30~40年或者4~8年*
50年 %
12% 5% 15% 0元* 元 %* 500万以内 100~150元/m2*
4.6亿元 年*
其它
3
设备及安装
通风及空调工程
电梯设备
其他设施系统
4
公共基础建设
节点1（入口广场）
道路
绿化
水体
其它
节点2（核心广场）
道路
绿化
水体
其它
其它
道路
绿化
水体
给排水工程
电气工程
5
车库
单价 (元/m2)
估算价值
建筑面积 (m2)
500.00 99,126.80
40.00 100.00 200.00 800.00 100.00
逸飞创意街
投资价格（万元） 5000 1700 2000 4000
>10000
性质 建筑面积 改建 14000 改建 10000 改建 13110 改建 20000
新建 20000
单价（元/平米） 备注
3571
1700
1526
2000 5000
地上地下各 10000平米
*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本