美国次贷危机和中国房地产
摘要
美国次贷危机的爆发，演变为一场全球范围内的金融危机。本文的前半段主要介绍美国次贷危机的起因、恶化、对本国的影响等一系列概况。后半段主要详细谈论我国的房地产行业由于这次金融危机而面临的比以前更严重更显著的挑战，提出相关的缓解房地产不健康发展的基本改革构想，首先要正确对待房屋贷款，在完善个人贷款体系的基础上加强抵押贷款市场的监督，这就要求提高监管部门与评级机构的业务水平，进而才能稳定房价，达到稳定我国房地产市场的目的。
U.S. subprime crisis broke out, turning into a worldwide financial crisis. This paper describes the first half of the causes of the U.S. subprime mortgage crisis, worsening the impact of a series of country profiles. About half of the main details of the real estate industry because of the financial crisis more serious than before facing the more significant challenges, propose mitigation related to the unhealthy development of the basic reform of the real estate concept, the first to correctly deal with housing loans, in improving System based on personal loan to strengthen the supervision of the mortgage market, which requires regulatory authorities and rating agencies to improve the business level, thus to stabilize housing prices, to stabilize the purpose of our real estate market.
关键词：次贷危机监管调整
前言
美国的次贷危机又称次级房贷危机或者次债危机。它是指一场发生在美国，因为次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。而房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新，但是一种金融创新产生必然会伴随相应的金融风暴。由于美国在世界经济的重要地位，次贷危机从商业银行。投资机构、基金公司等等各种渠道渗透到金融市场，引起了一场全球性的金融危机。
美国的次贷危机为中国敲响了警钟。对于金融高位运转但是金融机制仍然不成熟的中国来说尤其要高度警惕。中国现在同样面临着流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一些列问题，并且随着美国次贷危机的进一步恶化，这些问题日渐明显。但是我们不能因为次贷危机就彻底否定金融创新。两国虽然有着一定的相似性，但是就中国现阶段的基本国情，不应该只依靠在金融领域中进行的风险防范，而是要实现房产市场的理性供需，一直虚高的房价，将房地产的投机份额降到可以控制的范围内。所以要求加快金融创新的力度，对金融体系提供匹配的管制，控制系本市场的风险，转变我国经济模式的增长才是问题的关键。
文献综述
马克思《资本论》——虚拟资本理论：马克思金融理论中一个重要的组成部分就是虚拟资本理论。该理论深刻地揭示了金融资产特有的虚拟性，也是分析次贷危机引发的金融危机的基础。
摩根士丹利经济学家理查德·伯纳将这次金融危机戏称为“完美风暴”，它虽然由次级抵押贷款所引起，但根源其实是美国人所崇尚的“举债度日”的生活方式。一直以来，无论是普通民众、华尔街高管还是美国政府，都在以这样或者那样的方式“举债度日”
Takatoshi和Tokuo Iwaisako《Explanining Asset Bubbles in Japan》：文章特别指出了股票
和房地产对日本泡沫经济的影响，其中一行对房地产借款的急速增长是源头所在。
诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨(2007.8)公开撰文批评美联储前主席格林斯潘，认为美国目前的次贷危机，与格林斯潘在任时推行的政策有关。2001年美国因网络泡沫破裂而出现经济衰退时，布什总统在格林斯潘的支持下推行的减税政策没能使美国走出经济衰退，为了促进经济增长和充分就业，美联储选择了连续降低利率，但降息本身其实并没有刺激投资，经济随后繁荣起来的主要原因是美国人开始更多地贷款买房和负债消费。同时，低利率促进了房地产市场的持续繁荣，美国民众对于自身不断增长的债务负担一直不以为意。
刘建生从能源经济、能源政治的层级，以及历史、大时代变革的层面上透视美国金融危机的本质。他认为，6“对美国金融危机的认识仅仅从多少债务、多少公司倒闭这些表现认识是不够的。这场危机是严重、深刻、长久和全球性的，甚至是一场改变历史进程的关键一环。对这种重大历史性事件需要回到美国的基本面、全球大格局，过去、现在与将来的大历史进程的大视野来观察和分析。我们的基本结论是，以2001年‘9·11’事件和2007年至今美国金融危机为标志，我们正在迎来一个全球大变革的序幕。”“在美国之外，全球格局近20年所发生的变化，也是引起美国金融危机的重要因素。”“‘9·11’以来的7年，人类社会发生了巨大的变化，这种变化总体上更加恶化了美国的国际环境，加剧了美国的固有矛盾，在各方面更加削弱了美国的基本实力。在现有的体制和格局中，美国已没有根本应对手段来解决这场金融危机，美国金融体系的企业信用已面临全面破产，采用国家信用的办法并不能救根本，只能延缓危机的爆发时间。”
纽约银行陈迅勇指出，次贷危机发生后，利率的调整帮助了经济，也造成了经济的非稳定性。目前美国经济还是需要一个比较稳定的环境。利率不能跌得很快，或涨的很快。居者有其屋是全人类的共同愿望。本轮次级房贷危机为全世界敲响了警钟。只有稳定的政策环境、科学的金融产品和系统的监管，才能确保房地产业的健康发展。
国务院发展研究中心巴曙松认为，次贷危机暴露美经济结构性问题。尽管美国次贷危机给全球金融市场带来了不小的震动，但由于美国经济及全球经济的基本面依然强劲、次级贷款在资本市场上的比重较低，因此如果政策应对得当，次级贷款问题带来的直接冲击相对有限。值得关注的是，次贷危机反映出的储蓄率低下、过度负债等美国经济的结构性问题，可能需要较长时间来解决。
宋玉娟《银行利率与房地产关系的实证分析》：分析了我国期货贷款利率与房地产景气指数之间的关系。而中国的线性管制利率不符合利率杠杆的条件。再加上市场机制本来就不健全，导致了我国房产业的不健康发展。
刘骏民指出，在华尔街危机爆发的过程中，次贷危机只是起到了一个导火索的作用，深层次原因则在于虚拟经济的严重膨胀，使得虚拟经济和实体经济的严重失衡，资产价格泡沫化，并导致虚拟经济累积的系统性风险集中爆发。
第一章美国次贷危机形成的原因
1.1起源：住房抵押贷款的证券化。
这一行为对于正常贷款进行证券化并不会造成很大的风险，但是对于降低标准后的房屋抵押贷款却埋下了危机。
1.2住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款有着接短还长的特点，因为商业银行通常愿意出售其住房抵押贷款来获得更好的流动性。何为住房抵押贷款证券化，就是指金融机构将自己所有的流动性较差但具有未来现金收入的住房抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合，
再配以相应的信用担保和信用增级，时期产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券。
一个典型的资产证券化过程主要包括以下三个主体：发起人、融资公司、投资者。第一，住房抵押贷款机构要充当发起人，玻璃橱要证券化的住房抵押贷款，将其组成一个“资产池”以“真实出售”的方式将抵押贷款合法地转移给融资公司，使得有破产隔离机制的特设机构获得资产的所有权；第二，特设机构通过信用增级机构、信用评估机构进行信用增级和评级，发行以资产的预期收益为基础的证券，发起人获得证券发行的收入，抵押资产所产生的收入则归融资公司所有，并凭借对资产的所有权确保未来收入现金流融资公司首先偿付投资者本金和利息；第三，服务机构将原子证券化抵押债券所产生的现金向抵押担保证券的投资者支付利息。具体流程如图所示
住房贷款证券化流程图数据来源：CEOC
1.3次贷危机的恶化
当房地产市场一派繁荣的时候，抵押贷款证券化的好处就凸现出来了，能使房产增值的收益分配给更多的人。而抵押公司的利润来源于将抵押贷款出售给银行，银行的利润来源于将抵押贷款证券化出售给抵押贷款证券购买者，抵押贷款证券的购买者又会享受到比购买国债或者投资级债券更高的收益。但是一旦房地产市场过热产生的泡沫破灭后，杠杆的放大效应就会使得众多购买金融衍生产品的机构陷入次贷危机中，最终导致失控。
次贷危机形成及恶化示意图
1.4次贷危机对美国以及世界经济的影响
1.4.1本国房地产市场持续走低
由于美国的次贷危机本身源自于房地产，所以危机爆发后房地产的价格和销售量直接受到影响，持续下滑，又导致了金融穿心的银行信贷紧缩并同时使银行提高提高了行业信贷的标准，进一步降低了房地产市场的需求，从而彻底导致了房地产市场供求的失衡。下图是美
国美国房价指数示意图
标普凯斯—希勒指数房价指数
1.4.2众金融机构陷入次贷危机
次贷危机受影响最深的首当其冲是提供次级债的房地产金融机构。美国本土提供次级贷
款的房地产金融机构的接连倒下，如同多米诺骨牌一样，在经济全球化的今天，迅速蔓延到
了世界各地。由于资本的流动，许多美国意外的大型金融机构耶未能幸免于难。根据美国著名的金融咨询服务公司彭博公司的统计，截至2008年4月25日全球金融机构损失达3383亿美元，其中美国损失1527亿美元，欧洲损失1398亿美元，亚洲损失158亿美元，次贷危机造成全球的经济损失超过9450亿美元。这些庞大的数据再次证明了美国的次贷危机不仅仅对本身的危害，更是全球金融的一场噩梦。
1.4.3信贷市场紧缩，企业融资难
由于次贷危机的强烈冲击，人们开始普遍对债券市场产生了不信任，信用危机正在影响着债券市场，从而导致信贷市场的紧缩，而这又使得众多的企业在银行贷款、发行融资。股票融资都不顺畅，陷入了融资难的困扰中。
1.4.4本国失业率提高
美国是这次金融危机的发源国，自然金融风暴带来的直接冲击就是失业率的急速上升。据统计，2007年12月开始国内的岗位已经减少了440万个，失业率攀升至8.1%，2009年随着经济的进一步恶化，3月份又减少了65.1万个岗位，失失业率接近9%，又创历史新高。
1.4.5外汇市场波动剧烈，各国货币政策变动快
美国是世界头号经济大国，美元是世界上唯一与黄金直接挂钩的货币，再加上经济的全球化，可想而知，外汇市场正经历着前所未有的巨大波动。在美国享有霸主地位的今天，为了使得金行紧缩信贷，避免金融市场出现系统性风险，各国政府出手“救市”，如图所示
第二章西方经济学家政策者对美国金融危机的看法
2.1本·伯南克对美国经常账户赤字的看法
本·伯南克认为，1997~1998年亚洲金融危机后，东亚各国投资衰退却储蓄过剩造成了资金剩余，过剩资金流入美国造成美国流动性过剩，所以美国经常性账目逆差并不是美国人肆意挥霍消费的恶果，而是东亚各国的过分借鉴的结果。他还指出，90年代中期，东亚各国是资本输入过，1997年金融危机以后，这些国家为了保护自己，开始囤积资本并变为资本净输出国，造成了全球低息资本过剩。
2.2乔治·索罗斯对美国金融危机本质的看法
乔治·索罗斯认为市场原教旨主义导致美国金融危机。“每当信贷扩张遇到麻烦时，金融当局就采取干预措施，向市场注入流动性，寻找其他途径来刺激经济的增长。这些都造成了一个非对称激励体系，也就是道德风险，它推动了信贷越来越强劲的扩张。原教旨主义者
认为，市场趋于平衡，而允许市场参与者追寻自身利益，将最有利于共同的利益。这明显是是一种错误，因为是金融市场免于崩盘的并非市场本身，而是当局的干预。”
市场原教旨主义又被称为新自由主义、经济自由主义、撒切尔新政或者华盛顿共识，其核心观点认为市场是理性的，实际上不存在任何会引起不稳定的投机，政府往往一错再错，应该限制政府的活动，最终由市场力量全面取代。
2.3保罗·克鲁格曼对金融危机的看法
保罗·克鲁格曼认为当前的金融危机发展可分为四步。第一步，住房市场泡沫破裂使拖欠贷款和丧失赎回权的案例激增，从而使得抵押支持债券的价格暴跌。第二步，金融交易亏损使得众多金融机构所持资本相对于他们的债务而言太少。泡沫时期大家都欠下了巨额债务，资本短缺变得尤其严重。第三部，资本短缺导致金融机构不能或者不愿提供经济运行所需的信贷。第四步，金融机构一直试图以出售包括抵押支持债券在内的资产方式减少债务，但是这也带来了资产贬值的问题，财务状况会变得更加糟糕。而这种恶性循环被一部分人成为“去杠杆化悖论”
2.4以明斯基的“金融不稳定假说”为视角对美国金融危机的看法
明斯基融合了马克思的货币危机内剩余资本主义经济周期理论、凯恩斯的长期预期和不确定理论、飞雪的“债务——货币紧缩”理论以及熊彼特的创新理论，提出了债务结构问题，并对之进行了系统研究，形成了金融脆弱理论。一些西方经济学家以明斯基的“金融不稳定假说”为理论依据，试图解释此次美国金融危机的原因。根据明斯基的“金融不稳定假说”，如果经济中保值性融资占主导地位，经济可以成为寻求并维持均衡的系统。相反，投机性或者融资分量越大，经济成为偏差放大系统的可能性越大。
第三章中国房地产业市场的现状分析
改革开放以来，中国的房地产市场经过了几次阶段性发展和调整后，总体朝着正规化、规模化的方向发展。随着城市化进程的加快、地价房价倒挂、过分投资“预期”等三大因素的影响，中国的房地产发展格局正在发生着变化。
3.1对中国的经济具有重大作用
国际上的经验证明，住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高、无技术障碍的产业。而在中国，存在着人口庞大的优势，再加上城市化进程加快，城乡一体化建设的迅速发展，房地产业更是一派繁荣。房地产行业作为中国的支柱型产业所占GDP的比例较大，其发展的状态对于宏观经济的影响也是举足轻重的。
3.2中国房地产发展存在的主要问题
3.2.1房地产企业资金来源单一
中国的房地产企业的资金大多数来自于银行及其他金融机构的贷款或者借款，企业自有资金比例较低。房地产企业的外部资金来源主要包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资以及其他资金来源。下图为房地产开发企业资产负债率及外部企业资金比重
随着信贷政策的改变，房地产企业的资金来源结构正发生着变化，自有资金和自筹资金的比例迅速升高，大型房企的康金融风险能力正在增强。房地产企业的外部资金比重呈逐年下降态势，这意味着自有资金和自筹资金的比重正在上升1997~2007年期间，我国房地产开发企业的资产负债率最高达到了76%，最低73%。
3.2.2房地产市场供求结构失衡
虽然我国近几年房地产市场呈现出高速增长的态势，但是供求方面存在着结构性失衡的问题。中国住宅产业比重上升符合中国居民的需求特征，但是住宅行业内各种商品房的供应比例确实明显失调的。高档住宅投资比重逐年上升，开工面积的增长率显著高于中档住宅与低档住宅，如图所示，2000年，避暑与高档公寓的开工面积增长率高达97%，而经济适用房的开工面积增长率仅为34%。
不难发现，在住宅供应方面存在着机型的攻击结构，及过分片中别墅和高档公寓此类的高档烛照，而忽视了对经济适用房此类低档住宅的投入。别墅与高档公寓的销售面积占整个住宅销售面积的比重正在逐年上升，并有继续上升的趋势。
从需求结构来看，主要分为消费者需求和投资者需求，当前中国房地产市场消费需求明显不足，投资需求比例偏高。贫富差距较大，社会财富主要掌握在少数人手中，直接导致了中国房地产的畸形发展，小部分人运用所掌握的大量财富进行房地产投资，同时，其他的社会闲置资金也纷纷涌入，直接退高了我国的房地产价格，所以出现了大部分低收入者买不起房，一致了房地产的消费需求，房地产供求结构性矛盾异常突出。
3.2.3房地产商品化和住房保障性的矛盾
近几年来，住宅产业市场与住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面实现住宅商品化、市场化、产业化是我国房地产业的大趋势。另一方面，短时期内房地产快速的商品化和市场化不可避免地产生了高房价的问题，大部分普通民众的人均可支配收入增长速度远赶不上房价的上涨速度，中低收入阶层的住房问题成为了影响房地产行业健康发展的重要问题。
所以中低收入群体的住房问题引起了广泛的关注，在历次的房地产调控政策中，均将解决中低收入群体的住房问题列入房地产市场调控的重点。随着我国城镇住房制度的不断深化，居民住房条件有了较大的改善，中央要求全面实施福利化芬芳向货币化分房进行转变。明确指出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但是实践证明，我国的住房政策从福利分房的极端走向了市场买方的里一个极端。住宅产业市场化的速度远远超出了政策设计者的预料，商品住宅成为市场供给的主流，而且大户型高档住宅成为市场热点。与此同时，廉租房或者经济适用房件事却严重滞后，经济适用房不仅从未成为供应主流，甚至其供应比重在持续下降。
3.2.4地方财政对房地产的依赖程度过高
来自国务院的报告显示，一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，相关房地产行业的财政收入已经成为许多地方政府的“金库”，政府对房地产的依赖程度正在日益加强，直接导致了一些地方政府热衷于房地产的开发，使得公共财政支出严重不足，不少地方政府在住房保障资金投入上严重匮乏。
长期以来中央对地方政府的征集考察基本上都是以GDP、税收以及财政收入为标准，而房地产行业的特性可以在短期内为地方政府给予政绩上的帮助，因此地方政府为此得到了政绩与财政双赢的好处。但是如果我们用发展的眼光看待这个问题的话，一个地区房地产站的比重越高，说明政府对它的以来越大，但是这背后的本质到底是什么呢？我认为这是一个区域内整体需求的透支，即城市居民购买高价房导致城市消费水品成本的增加，从而丧失了其他方面的竞争力，是对一个城市后续发展资源掠夺性的滥用，而且地方城市完全以来房地产企业的政策对该城市发展的后遗症还会在未来时间内逐步显现。高度依赖房地产行业来拉动经济的做法，可能会扭曲地方政府在经济发展中的作用，扭曲经济增长的拉动因素，降低了整体的竞争力，更严重的甚至会诱发社会矛盾。
中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇表示“各地方情况不同，但是总体上来讲地方政府对房地产的依赖性比较强。但是土地是有限的，这将会导致地方财政收入具有不可持续性，另外对高房价也有推动力。更有设置会导致耕地面积不断减少，不利于国家的经济稳定。
第四章美国次贷危机对我国房地产行业的影响和启示4.1中美房地产行业发展状况比较
4.1.1人口因素
房地产需求面的一个重要参数就是人口，人口结构变化与需求变化直接相关，一个国家的人口数量是房地产市场发展的重要保证，在周期上能够直接反应房地产行业的市场周期。
美国目前人口总数3亿多，是世界第三人口大国。巨大的人口基数为美国房地产的发展提供了必要的市场保证。美国在次贷危机之前虽然房价差异很大，但是互相影响较小。
中国拥有13亿多人口，因此房地产业成为了我国现代经济发展的主导产业。改革开放之后房地产行业在市场经济的推动下，加快了城乡建设的步伐，特别是近些年来房价上涨过快，出现了泡沫的趋势。
4.1.2地理因素
地理因素是房地产发展的基础因素。美国的房地产在部分地区过去集中，从而拉高了整个市场，再加上市场投机行为活跃，统一产权的房产交易频繁，房价不断被拉高，泡沫也就在所难免地出现了。
而将目光转回国内，中国的房地产市场是短缺与过剩并存的，特别是商品住宅短缺与过剩的矛盾。造成这一矛盾主要有两方面原因，首先，我国城镇居民的居住水平与国际先进水品存在较大的差距，大量居民处于却放状态，其次，全国及部分地区场频放积压卖不出去的现象又客观存在着，商品房的空置量逐年增多。
4.1.3社会经济环境
美国政府采取了很多有利于次级经济的政策和措施，尤其是在福利、税收、就业和消费等国民基础经济领域。上世纪60年代，美国的人均GDP突破3000美元，标志着美国社会经济形态转为消费性。目前美国大约68.1%以上家庭拥有自己的住房。如图，为美国1929~2006年人均GDP增长图
中国作为一个发展中的国家，社会经济一直稳健发展，虽然与发达国家相比存在着不晓得差距。中国在宏观经济上取得的一系列成绩使得中国的经济从外贸型转向内需型，大大刺激了国内的消费增长，从而需要大量的建设投入。
4.2美国次贷危机对中国房地产的影响
次贷危机的爆发使得房地产市场的发展日趋回归理性化，房地产投机行为得到有效遏制，但是房地产的调整必然会给国民经济到来前所未有的冲击。其次，外资的撤离必然会使得中国的房地产投资市场资金量收紧，加速了房地产泡沫的挤压。
4.3次贷危机给中国房地产的启示
首先，我们必须意识到个人住房抵押贷款是一种风险资产。近几年我国银行业在零售银行转型过程中，居民的住房按揭贷款一直被理所应当的认为是优质资产。在激烈的市场竞争中，个别银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，贷前审查流于形式，袋中向客户提供不合理的便利，贷后疏于跟踪管理，从而为不良个贷增长埋下了隐患。
4.3.1正确看待房屋抵押贷款业务
美国次贷危机打破了国内房地产认为的“住房按揭贷款是优质资产”的神话。在房地
产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险暂时掩盖起来。一旦中国房地产价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来。如深圳的房价大幅度下跌就使部分购房者理性违约，从而导致按揭贷款断供。伴随着商业银行个人住房贷款规模的扩张，其不良率也在逐步攀升。从住房按揭的对象来看，我国的按揭贷款者并无信用等级划分，一部分信用不良或者偿债能力欠佳的贷款者进入到住房的按揭市场中。随着中央银行多次提高贷款的利率，借款人的偿债压力不断增大，其未来偿付现金之处能力的变化也难以预测。
4.3.2完善个人信用体系
首先，完善个人住房带快合同条款，建立健全违约金机制。其次，实行激励约束制度。在提高信贷从业人员素质的同时，也应在信贷操作的调查、审批、回收等环节的岗位分离和责任追究上晚上监控和管理。
4.3.3加强抵押贷款市场的监督，提高监管部门与评级机构的业务水平
次级债危机的形成于美国政府监管不力是分不开的。美国金融监管部门没有正确行使他们的监管职权，与之相反，对金融机构降低借贷标准的行为，监督者早有察觉，但没有提出任何指指信号，加大了道德风险，这就提醒了我们的监管部门，商业银行可能在房地产市场处于繁荣时期，为抢占扩大市场份额以及增加利润而放松对贷款质量的控制，这个时候就需要监管部门对市场实施有效管理，提防住房信贷风险的积累。
对于金融机构和金融铲平的评级水品，中国处于刚刚起步阶段。美国次贷危机暴露出一个问题，由于信息不对称、投资者非常依赖评级机构，但是由于评级的非透明性以及滞后性，导致投资者作出了错误的判断。深刻反思，我们要考虑这些关键性的问题：第一，谁来评级？一方面评级机构自负盈亏自主经营，以营利为目的。另一方面，评级机构提供给投资者的信息却又公共产品的性质，在这种情况下，该有何种性质的机构来进行评级最合适呢？第二，谁来监督评级机构？由于评级具有非常高的专业性，因此监督部门并没有对评级机构所做评价进行审核的能力。就算监督部门由此能力，由于信息不对称，监督部门也没有办法掌握评级机构掌握的信息，无法做出监督。因此，谁来监督评级机构又是一个问题。第三，如何改变评级机构利益来源和服务对象不多等的矛盾？评级机构的评定结果服务于投资者，但其收入确实由发行者来支付，这就难以保证二者之间没有利益交换，评级结果相对公正客观了。虽然对于以上三个问题仍尚无定论，但是对于中国的金融企业，尤其是美国次贷危机发生以后如何正确发展房地产业的中国来说显得至关重要。
4.3.4稳定房价，防止房价出现大幅度波动
次贷危机的诱因之一就是房价大幅度降低，使得贷款者理性违约，违约率的增加、违约回收率降低使以房贷为基础的证券贬值，进而影响整个金融市场。着提醒我国房地产管理机构，房价是影响抵押贷款偿付的重要因素，房价的波动必然会影响贷款的价值。因此稳定的房价，是住房抵押贷款市场安全发展的关键。尤其是对于我国这样一个人口众多的发展中国家而言，房价稳定已经不是单纯的经济范畴的问题，而是关乎民生的重要问题。
我国房地产过热的现象和美国爆发次贷危机前地繁荣的房地产市场状况极为相似。因此央行在使用宏观调控政策进行调节时必须小心，特别是对利率进行调整时。央行使用的货币政策有时会有滞后性，其效果不会马上在实体经济中有所反映，因此在使用货币政策时必须注意时机的选择和力度的把握。
综上所述，美国的次贷危机对中国房屋抵押贷款市场的启示有二，第一；在经济增长上行阶段忽视风险必须导致经济增长下行阶段出现风险设置时爆发危机；第二，政府在房地产市场繁荣时期必须控制好监控手段和调控力度。
结束语
本文通过对美国次贷危机产生的原因，过程，带来的影响等进行分析，并且将中美之间房地产状况进行对比，从而为发展和完善中国的房地产市场提出一点意见和方法。总体来说就是要强化中国房产金融市场的分线管理、必须进一步强化中国的金融监管以及调整我国经济增长模式，消除过分依赖投资和出口的经济增长模型，以拉动内需来增长经济发展。
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美国次贷危机对中国房地产的影响和启示
美国次贷危机对我国房地产市场的影响和启示 法学083 084772325 滕杰摘要：在经济全球化的背景下，美国的次贷危机给美国乃至全球的经济都带来了严重的冲击。中国是当今世界最主要的新兴市场之一，而且已经进入经济全球化的浪潮之中，中国的房地产市场也受到了次贷危机的影响。本文将分析次贷危机产生的原因及其危害，研究次贷危机给中国的房地产市场带来的影响，并提出促进我国房地产业与社会经济协调发展的一些启示。 关键词：次贷危机房地产影响启示 美国次贷危机于2007年2月份显现，3月份初次爆发，此后不断蔓延至全球金融市场，对美国周边市场和全球经济的波及程度也越来越大。这引发了投资者对全面信贷危机的担忧。市场信心受到巨大的冲击，股票市场和信贷市场发生剧烈波动。各国央行被迫采取紧急措施，向市场金融机构注入短期流动资金。政策成效还未完全显现，雷曼兄弟的破产，房地美和房利美被国有化进一步恶化市场信心和紧缩市场流动性。由此次贷危机导致席卷全球的金融风暴，对全球金融和经济带来了深远的影响，激发对金融体制和经济模式的深刻反思，对我国房地产市场发展道路给予启示。 一、次贷危机的起因 次贷问题及所引发的金融危机，直接原因是美国房价下跌引起的次级贷款资产质量下降。为了刺激经济增长，美联储连续13 次降息，至2004 年中期，美国的利率被降至46 年来最低水平，仅为1%，靠低利率政策刺激的美国经济在2004年上半年成功登顶。此时，为了抑制过快的经济增长，美联储又开始逐步调高利率，2004 年中期以后连续17 次上调联邦利率，至2007年8 月利率达到5.25% 水平。①联邦利率的调整产生了两方面的效应：一方面，低利率政策大大刺激了美国房地产市场上的投资扩张，使得美国的房价迅速上扬；再加上美国的一些贷款机构实施零首付政策，使得房价越推越高，泡沫越来越大。另一方面，伴随着利率的调升，还款人的负担越来越重。同时，不断下跌的房价又使得相当数量的投资购房者手中的房屋资产急剧缩水。在这两种压力下，还款人不得不放弃房产，拒交贷款，次级抵押贷款公司即成为直接的受害者，而持有资产抵押债券的投资者也就成为间接受害者。 次贷危机产生的间接原因是金融创新体系的缺陷。美国金融体系不断创新的结果是金融链①沈雄伟.美国次贷危机原因及对我国的影响.[J].现代商业.2009/23
美国次贷危机形成及原因简析
美国次贷危机形成及原因简析 美国次贷危机概况 美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并且影响至今。 次贷危机的形成 次级抵押贷款指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房，其首付比例一般低于20%。 举例，房利美和房地美是美国两家主要服务于房地产抵押贷款的银行，他们承担了许多次级抵押贷款业务。由于次级抵押贷款存在高风险，高收益的特征，银行为了分担风险，会将次级抵押贷款打包成刺激抵押贷款债券（CDO），出售给其他金融机构等，这些机构为了降低风险又会将次贷债券打包出售给保险公司，对冲基金等机构，最后将次贷风险出售到全球。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5．25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且，自从2005年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。 截止2007年1月，美国按揭贷款支持的证券化产品总额达到5.7万亿美元。而自1995年以来，美国房地产价格持续上涨，同时贷款利率相对较低，导致的金融机构大量发行的次级按揭贷款达到1.2万亿，占全部按揭贷款的14%。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的
论美国次贷危机的本质原因
【摘要】本文先回顾了次贷危机的发生过程、重大影响和特点，浅析危机的直接因素，并从政治经济学角度分析危机的本质原因，从而获得启示。 【关键字】美国次贷危机；产生原因；政治经济学 一、次贷危机的发生过程 美国次贷危机，即次级房屋抵押贷款危机。美国将房屋抵押贷款分为三类：第一类优质抵押贷款，第二类次优抵押贷款，第三类则为次级抵押贷款，而次级抵押贷款有两个特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。 次贷危机的发生，一方面是随着2006年美国房价升值速度放缓，次级借款人利用房屋升值再贷款的资金链条出现问题，购房者只好卖掉房屋偿还贷款；另一方面是随着利率水平升高，许多处于还款中后期的次级房贷借款人无法承受利率大幅提高，只能选择违约，使得不良贷款迅速积累，从而引燃危机。应该对此次危机负责的人可以归纳为如下：次级贷款借款人、经纪商、信用修复公司、贷款公司的信贷员、投资银行、证券评级机构、投资机构。 《贪婪、欺诈和无知——美国次贷危机真相》中写到：“如果你签了一张本票，心里却想着‘我承诺支付’的声明不过是一个可选项，而非强制要求，那么，你就是一名货真价实的次级贷款借款人。”次贷借款人是想买房而买不起的没有支付能力的人，他们没有良好的信用记录、收入证明缺失、负债较重，还款额与收入比超过了55%，或者贷款总额与房产价值比超过了85%。 为了骗取贷款，经纪商通常隐瞒借款人的重要资料，比如隐瞒债务数据，夸大房产估值。通过经纪商，最初贷款不够格的借款人获得了资格，信用不足的人获得了良好信用，贷款市场上出现了严重的逆向选择。 篡改信用是专门的信用修复公司提供的服务，可以将信用报告改头换面，也可以选择信用强化——通过向信用优良的人支付一定费用，从而取得信用优良的人的授信账户。 贷款公司用尽一切可用之法，来增加对借款人的贷款额。信贷员通过很多营销手段来混淆和误导借款人，如从15%的首付到零首付、再到两年后付，而这种蒙骗实质上是自掘坟墓。 投资银行购买这些次级贷款，然后把这些次级贷款打包成证券进行销售，形成了次级贷款二级市场，这又促进了一级市场的发展。这种证券化还将危机发生产生的后果放大，一旦借款
浅析美国次贷危机产生的原因及对我国的启示
引言 2008年以来，美国次贷危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。目前主要经济体经济增速下滑，世界经济衰退迹象明显。由于美国、欧洲等海外市场需求减弱，中国经济也面临很多困难，需求不足、产能过剩、企业效益下降，经济增速明显放缓。本次美国金融危机的发生，其实反映了盛极则衰、创新毁灭、月盈则缺的事物发展的内在逻辑和客观必然性。资本主义高度发达与极度创新的金融系统在有效监管出现困境的情况下，信贷过度扩张造成金融市场内在的稳定性脆弱, 其发展到极致时，金融市场对风险的抵御能力会极度脆弱，任何来自外部的小小风险都有可能触发系统性危机。本文致力于全新视角来分析美国金融危机爆发的的直接原因与内在根源及对 中国的影响与启示性意义。 总之，针对此次金融风暴中国应该做好美国经济长期低迷、国际金融市场持续动荡的准备。要采取各种政策和措施应对外部金融风暴和内部不利因素的双重压力，确保中国经济的平稳运行和成功转型，促进中国宏观经济健康、持续发展。
一、美国次级按揭贷款与次贷危机的关系 （一）美国次级按揭贷款与次贷危机概述 美国抵押贷款市场是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，大体分为优惠级和次级按揭贷款两个层次。次级按揭贷款是指银行或贷款机构提供给那些信用等级或收入较低，无法达到普通信贷标准的客户的一种贷款。这种贷款首付一般低于15%。 次级按揭贷款利率通常比优惠级贷款利率高2%～3%，对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级按揭贷款对借款人的信用要求比优惠级贷款低，借款人信用记录较差，其全额偿还的期望概率相对较低。因此，必须用严格的金融监管来防范风险。否则次级按揭贷款机构就会遭到巨大损失。 美国次贷危机又称次级房贷危机。它是指一场发生在美国，因次级按揭贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机的影响是非常严重的，目前已对各国实体经济产生了较大影响。 (二)次级按揭贷款与次贷危机的关系 次级揭贷贷款业务本身是一件正常业务，除美国外，英国、日本等国家都有次级贷款业务。这个业务从社会角度来说也是有益的。次级按揭贷款与次贷危机有什么联系呢?是不是次级按揭贷款必然导致次贷危机发生呢？次级按揭贷款转变为次贷危机是需要条件的。次贷危机发生的条件，就是信贷环境改变、特别是房价持续下跌。次级按揭贷款人的资信状况本来就比较差，或缺乏足够的收入证明，或还存在其他的负债，还不起房贷，很容易发生违约事件。但在信贷环境宽松，或者房价上涨的情况下，放贷机构因贷款人违约收不回贷款，它们可以通过再融资，或者把抵押的房子收回来，再卖出去，也能规避风险。但在信贷环境紧缩，特别是房价下降的情况下，不仅再融资困难，就是把抵押的房子收回来，再卖出去也会发生亏损。当大规模集中性发生这类事件时，次贷危机就出现了。 二、美国次贷危机产生的原因 美国次贷危机的爆发乃至形成一种全球性的金融危机并非偶然，造成危机爆发的原因也是多方面的。具体可从直接原因与深层原因尽行分析：（一）直接原因 房价的下跌和利率的升高是美国次级贷款危机产生并蔓延的直接原因。美国次级房贷市场从上世纪90年代中期开始形成。2001年美国网络泡沫以后，
美国次贷危机的原因及对中国的启示
美国次贷危机的原因及对我国的启示 摘要：自9.11事件之后，随着美国次贷市场的兴起，经济的复苏，为了防止经济过热，美联储又先后17加息，引起房地产泡沫的破灭，次贷危机从而发生。美国次贷危机是一场新型的金融危机，起产生的内在机理是金融产品透明度不够，信息不对称，金融风险被逐步放大并移至投资者，这些风险从住房市场蔓延到资本市场，从金融领域扩展到经济领域，并通过资本渠道和贸易渠道扩展到整个世界。次贷危机不仅对美国的实体经济和金融市场产生了重大的影响，同时对国际贸易和全球金融市场的影响也产生了金融危机。针对此次危机产生的原因和中国经济的现状，本文探讨了次贷危机对我国的启示。 关键词：次贷市场，美国次贷危机，金融风险，金融危机，启示 一、美国次贷危机 美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界 二、美国次贷市场的兴起 美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。 在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投资银行、对冲基金等各类机构投资者，次级抵押贷款公司的信用风险被转移出去了。 三、次贷危机产生的原因 从2004年6月开始，美联储持续加息，房地产业开始趋冷，一些借款买房人不能按期还贷而违约，违约率的上升导致一些次级抵押贷款公司（如美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融）出现亏损以至破产。同时，次级抵押贷款支持的债券也随之变成了垃圾债券，它的价格下跌引起了投资于此机构出现财务困难。投资者了解到这个信息后，纷纷要求赎回投资，造成基金公司流动性困难，不得不暂停赎回，这引发了投资者的恐慌。商业银行出于安全考虑不肯拆出资金。出问题的金融机构从银行和债券市场都无法融到资金，次级债危机就演变为流动性危机，引起了造成美国和全球主要股市下跌。
浅析美国次贷危机形成原因(1).
浅析美国次贷危机形成原因(1) 本文从金融创新产品本身和连接投资者与金融机构的信用评级机构这两个角度分析次贷危机形成的原因，力图从微观角度解释危机酝酿与形成的过程。 一、引言 2007年8月，次贷危机全面爆发，对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏，使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应，国际金融体系累积的系统性风险得以全面暴露，其危害尚在蔓延。这是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机。 二、原因分析 (一)金融创新产品：次级贷款和资产证券化 1.失控发放的次级贷款 （1）次级抵押贷款 次级贷款具有良好的市场前景，它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。与此同时，次级贷款对放贷机构来说也是一项高回报业务。从90年代末开始的利率持续走低带动了次级抵押贷款的蓬勃发展。 （2）“掠夺式”的放贷 2001~2005年的房市繁荣带来了次级抵押贷款市场的快速发展，房贷金融机构在利益的驱使下，纷纷将次级和次优住房贷款作为新的利润增长点。金融机构之所以大力发展这一业务，还由于不断上涨的房价使金融机构认为，一旦出现严重违约，他们可以通过没收抵押品，并通过拍卖而收回贷款本息。 次级住房贷款的发放达到了失控的局面。次级房贷规模从1994年的350亿美元、约占4.5%的美国一到四家庭住房贷款总额，发展到2001年的1600亿美元、占5.6%和2006年的6000亿美元、占20%。 2.资产证券化工具推动次贷膨胀 资产证券化是近30年来国际金融市场最重的金融创新之一，已经成为全球主金融市场和金融机构的重业务构成和收入来源，也是各发达国家有效管理经济和金融风险、发挥金融市场投融资功能并促进社会和经济稳定发展的重工具。因此，资产证券化产品在近年来发展迅速，一方面，新的产品不断衍生，另一方面，在规模上也出现了快速的增长势头。 (二)信用评级机构——利益冲突与制度漏洞 1.评级机构的利益冲突 （1）利益冲突首先产生于发行方付费的业务模式。 据统计，评级机构90%的收入来自发行方支付的评级费用。这使得评级机
美国次贷危机及其影响
美国次贷危机及其影响 一、次贷危机及其发生、发展 *次贷危机：“次级抵押贷款危机”，由美国次级抵押贷款市场危机引起的，发端于2006 年下半年，并从2007 年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场的全球性金融风暴。 *主要表现为次级抵押贷款机构破产、投资基金关闭、相关金融机构倒闭、股市剧烈震荡等，进而使全球金融市场发生流动性不足危机。 *次贷危机的发生：2006 年下半年，随着美国利率水平提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重；住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这些直接导致大批次级抵押贷款借款人无法按期偿还贷款，次贷推迟偿还和违约率都大幅度上升，使提供次贷而又未实现次贷证券化的住房金融机构出现巨额亏损、倒闭或申请破产保护，从而引发“次贷危机”。 *次贷危机从发生到发展为全球性金融危机分为三个阶段： *美国次贷危机→美国金融危机→全球金融危机（→世界经济衰退？） *参见：次贷危机及其后续发展大事记 二、次贷危机的产生及传导机制 （一）房贷市场创新与次级贷款 1、美国住房按揭市场： *优质贷款(Prime Mortgage) *ALT-A贷款（Alternative-A Mortgage ） *次级贷款(Subprime Mortgage) *三类贷款在美国住房抵押贷款市场中的份额大致分别为75%、11%、14%。 *优质贷款(Prime Mortgage)： *信用等级较高（信用评分在660 分以上）、收入稳定可靠（能够提供相关收入证明）、债务负担合理的优良客户，他们主要选择最传统的30年或15年固定利率的按揭贷款，称为优质贷款。 *优良客户是房地产金融机构发放抵押贷款的传统对象；但是当优质客户资源被开发完毕时，受到盈利动力驱使的金融家们就把眼光投向了原本不能申请抵押贷款的群体，即ALT-A 贷款和次级贷款。 *ALT-A贷款（Alternative-A）： *介于优质贷款和次级贷款之间，既包括信用等级在620-660之间，也包括信用等级大于660但不能或不愿提供收入证明的客户的贷款。 *ALT-A 贷款和次级贷款的违约风险要高于优质贷款，因此房地产金融机构必然会提高前两类贷款的利率作为风险补偿。通常，ALT-A 贷款的利率一般比优质贷款高1~2 个百分点，次级贷款的利率一般比优质贷款高出2~3 个百分点。 *次级贷款(Subprime Mortgage)： *贷款对象是信用评分低于620 分、收入证明缺失、负债较重的人（这一人群又称Ninjna，意为既无收入、又无财产的人）； *目前美国次级客户大概有600万人，次级贷款市场总规模大概2万亿美元左右，近半数没有收入证明。 2、美国住房按揭市场的创新： *无本金贷款（Interest Only） *可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM） *选择性可调整利率贷款（Option ARM） *无本金贷款（Interest Only）： *如果购房者借入了30 年的无本金贷款，那么在开始5 年或10 年内，每月只偿还贷款利息，而在剩余的25 年或20 年里，他将分期偿还贷款的本金和利息。 *可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）： *包括2年/3年/5年/7年可调整利率贷款等； *如果购房者借入30 年的2/28 可调整利率贷款，在头两年内，他只用偿还较低的利息（例如6％），从第三年开始，利率将重新设定（Reset），采用一种指数加上一个风险溢价（Margin）的形式，例如12 个月的LIBOR 加5％。一般而言，即使这段时期内市场利率没有发生变动，从第三年开始利率也会显著提高。 *选择性可调整利率贷款（Option ARM）： *如果购房者借入30 年的选择性可调整利率贷款，在前些年内，购房者每月还款额甚至可以低于正常利息的月供，但是差额部分将自动计入贷款本金，这种方式称为负摊销（Negative Amortization）。 3、住房按揭市场创新的特点： *过渡期还款额较低且固定； *过渡期后还款额大幅上升，甚至超过很多贷款人的还款能力。
谈美国次贷危机的影响.
谈美国次贷危机的影响 摘要：美国次贷危机是一场新型的金融危机，起产生的内在机理是金融产品透明度不够，信息不对称，金融风险被逐步放大并移至投资者，这些风险从住房市场蔓延到资本市场，从金融领域扩展到经济领域，并通过资本渠道和贸易渠道扩展到整个世界。次贷危机不仅对美国的实体经济和金融市场产生了重大的影响，引起美国经济的衰退。同时通过国际贸易和全球金融市场等渠道，次贷危机转变为全球金融危机，对世界经济和各个国家都产生了重要影响。关键词：次贷危机；经济衰退；金融市场动荡；信用危机；世界经济2007年4月4日，美国新世纪金融公司由于刺激住宅抵押贷款业务出现亏损申请破产保护，次贷问题逐渐显现出来。截止到现在，美国的次贷危机已经持续了18月，其已经发展为现在所谓的“金融海啸”，昔日熙熙攘攘的华尔街现在却陷入了自1929-1933年的大危机之后的最严重的金融危机，到2008年7月，美国的次贷危机和动荡的国际金融市场一度出现了缓解的迹象，有经济学家乐观的断言美国次贷危机最严重的时候已经过去。然而到了2008年9月，雷曼兄弟公司申请破产保护，美林证券被美国银行收购，美国政府出手挽救美国保险业巨头美国国际集团，这个由次贷危机引起的金融海啸现在正在冲击整个世界，其广度和深度也都无法预测。时至今日，美国次贷危机还远远没有结束，而是正在进入到一个新的发展阶。至于其对美国经济和世界经济的影响，我将在以下浅谈几点。仅代表个人意见。一、次贷危机的原因 为其影响，我们不得不认真的分析一下引起美国次贷危机的原因。美国次贷危机，简单来说是美国房地产市场上的次级贷款危机及其在全球的扩散。从其表面来看，诱使其发生的原因是多方面的，其中包括美国在“9.11”事件后为了刺激经济而不断采取降息的政策，金融衍生品的创新以及经济全球化而带来的金融全球化，而后房价的不断下降，以上种种都使得次贷危机在美国发生，并迅速的影响了整个世界的金融市场。基于一些学者对美国次贷危机的研究，一致认为美国次贷危机是一种新型的危机，其产生的内在机理是金融产品透明度不够，信息不对称，金融风险被逐步放大并移至投资者，这些风险从住房市场蔓延到资本市场，从金融领域扩展到经济领域，并通过资本渠道和贸易渠道扩展到整个世界。追根溯源，美国次贷危机是由于美国房地产市场泡沫破裂而引起的。究其更深层次的原因，是金融领域和实体经济领域的长期失衡，通过与房贷相关的金融领域的危机的形式爆发出来，实质上是资产价格的泡沫破裂并释放到真个金融领域而引起严重的危机。这次的次贷危机，对美国乃至整个世界的经济都产生了及其重大的影响。二、次贷危机对美国经济的影响（一）美国实体经济低靡，处于衰退期。美国经济低靡，正在经历衰退。新诺贝尔经济学奖得主保罗?克鲁格曼10月18日接受《纽约时报》的记者采访时称“美国经济正陷入严重衰退”。由于受到次贷危机的影响，使得美国人尤其是持有与次级贷款相关产品的人们的资产大幅度缩水，势必会影响到投资、消费、就业等多个方面，从而对美国的实体经济造成影响。美联储已经两次调低美国预期经济增长速度。美联储曾于2007年11月发布了2008年美国预期经济增长率的为1.8%-2.5%，更改了先前预测的2.5%-2.75%。而进入2008年后，由于美国的房价比预期的更低，因此美联储也相应的重新发布了美国预期经济增长速度，于2月20日发表声明，新的预测为08年美国经济增长将保持在1.3至2个百分点之间。国际货币基金组织也多次下
浅析美国次贷危机的原因和思考
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/b34851363.html, 浅析美国次贷危机的原因和思考 作者：吴渝璋 来源：《商情》2008年第03期 [摘要]由于房价的持续下跌和房贷违约率的上升引起的美国次级抵押贷款市场危机（简称次贷危机）被认为是继亚洲金融危机后最严重的一次金融风暴。从去年七八月间爆发以来，美国次贷危机导致了全球金融市场的剧烈波动，许多公司因此遭受巨额损失甚至倒闭，欧美等国央行不得不紧急向市场注入4000多亿美元以缓解流动性不足。本文分析了这次危机产生的原因，并探讨了对我国的启示。 [关键词]次级抵押贷款低利率贷款证券化房地产风险管理金融监管 一、美国次贷市场的兴起 美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。次级抵押贷款市场面向信用评级低，收入证明缺失，负债较重的客户，由于信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%。在巨大的利润的诱惑下，加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。 在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品，如抵押支持证券（MBS）、资产支持证券（ABS）等，以及以MBS、ABS等为基础发行的债务抵押担保证券（CDO），从而将贷款风险通过证券市场专业给投资者。同时随着风险的转移，这些金融机构因贷款占用的资金得到回收，使得放贷规模继续扩大。 二、危机产生的原因 自从2001年美国网络泡沫破灭以来，美联储为了刺激经济采取了宽松的货币政策，联邦基金利率一直维持在极低的水平，低利率刺激了房价持续上涨。在房地产业繁荣的现象下，次级抵押贷款的风险在一定程度上被掩盖：次级抵押贷款公司觉得，收不回的贷款反正有房子做抵押，而房价还在涨，所以还会赚；而且借助于金融创新，这些贷款被打包债券化出售给了投
美国次贷危机对中国经济的影响
编号（学号）
美国次贷危机对中国经济的影响 摘要:次贷危机对美国经济和世界经济都造成了巨大的冲击，对我国经济的增长也产生了各种直接和间接的影响。次贷危机的爆发是美国的经济周期发展的必然结果。次贷危机的深入发展，不但使中国金融机构投资及国家外汇资产更多地暴露在风险之下，而且会进一步影响中国的出口、增加中国通货膨胀和人民币升值压力、压缩中国货币政策操作空间。本文通过分析次贷危机产生的根本原因，指出我国应通过减少交易双方的信息不对称性和加强资本市场监管来规范资本市场。 关键词:次贷危机，人民币升值，经济影响 The United States sub-loan crisis impact on China's economic growth Abstract： Subprime mortgage crisis in the United States and world economy caused huge impact to the growth of our country economy, also produced a variety of direct and indirect effects. The United States subprime crisis is the inevitable result of the development of the economic cycle. The sub-prime crisis in-depth development, not only the investment of Chinese financial institutions and foreign exchange reserve at risk, and will further impact on China's exports, increase Chinese inflation and RMB appreciation pressure, compression of the scope of China's monetary policy. This paper analyzes the fundamental causes of the subprime crisis, and points out that China should by reducing the information asymmetry and to strengthen the capital market supervision to regulate the capital market. Keywords：Subprime mortgage crisis, the appreciation of the renminbi, economic impact
美国次贷危机何时见底 subprime mortgage crisis
When Will US Subprime Mortgage Crisis End? Zhou Shijian, Senior Research Fellow, Center for US- China Relations, Tsinghua University There are three levels concerning borrowers’ credit in the US real estate mortgage market: Prime Mortgage Market, Mortgage Market and Subprime Mortgage Market. Based on borrowers’ credit index, 700 to 820 points is categorized to excellent, 600 to 700 good, 500 to 600 moderate and 300 to 500 poor. The last two categories comprise subprime mortgage, which is provided to borrowers having other debts and without high credit index and repayment prove. Compared to favorable mortgage provided to high-credited borrowers, the interests of subprime mortgage are higher. That’s why financial institutes provide mortgage to borrowers of lower credit rating. They always chase for maximum profits. In order to attract low incomers, financial institutes lower the threshold to subprime mortgage. People can borrow money with no down payment and only pay interests for the first three years. The policy stimulates rapid expansion of subprime mortgage market. In 2003, the total value of subprime mortgage was only 300 billion US dollars. The number reached 2,000 billion in 2006. Forty percent of new house buyers relied on subprime mortgage in 2006. The interests of the first two years remains low, but as time goes by, the interests of subprime mortgage increase accompanying benchmark rate rising. In 2003, the repayment interest was 3 percent. And it raised above 12 percent three years later. For buyers with low incomes, they resort to subprime mortgage for they expecting housing prices to rise despite heavy economic burden resulted from high interests – the interests of subprime mortgage are usually 30 percent higher than those of mortgage. While financial institutes don’t keep the high-risk subprime mortgage in hand. They turn those mortgages to stocks and securities and sell them to other institutes and public investors. Those Wall Street securities traders even create various complicated financial derivatives, including house mortgage in Collateralized Debt Obligations and sell to risk-prone investors after being labeled with high rates. Subprime mortgage and its derivatives transfer from hand to hand in merely several months. Nobody knows who will be the last possessor and how many he will possess. The snowball of such financial derivatives become bigger and bigger. Two elements may be blamed for subprime mortgage crisis: low interests and surging housing prices. Alan Greenspan cut deposit interest for 13 times since January 30, 2001. The rate decreased to 1.0 at the end of June 2003 from 6.5 at the first place. From 2002 to 2004, low interest boosted real estate market for three consecutive years. According to statistics, the increase rate of housing prices was 5 percent higher than that of GDP in the same period and the housing prices rose by about 80 percent. To avoid inflation and overheating economy, Greenspan started increasing interest on June 30, 2004. After the 17th increase, the rate reached 5.25 on June 29, 2006. At the same time, the mortgage interests, especially subprime mortgage rate surged from 3 percent to more than 12 percent. When the housing prices move upwards, people can raise a mortgage on their houses, but when the trend is down, low
浅析美国次贷危机发生的原因和影响
题目：浅析美国次贷危机发生的原因和影响专业：金融学 年级： 2 0 1 1 级 班级：金融（2）班 姓名：蔡汉林 指导老师：郑也夫
浅析美国次贷危机发生的原因和影响 摘要 美国次级抵押贷款危机表明了美国房产市场泡沫的破灭。近几年来，在美国房产价格上升和利率较低的情况下，美国住房抵押贷款的条件一再放宽，再加上非传统抵押贷款工具的发展，结果助长了房产市场的投机和投资，逐渐形成了房产市场的泡沫。2007以来，随着房产价格的逐渐回落和利率的逐步上升，大量借款者无力偿还贷款，终于爆发了次级抵押贷款危机。简而言之，美国次贷危机的爆发，直接原因是美国住房市场降温、货币政策调整、金融衍生产品过度创新、信用过度膨胀、金融监管放松等因素造成的结果。同时，直接或间接投资于“资产证券化”了的次级抵押贷款的金融机构，都被卷进了这场危机。分析美国次贷危机产生的原因及影响，对我们了解和认识发达市场经济国家的宏观经济现状、矛盾及发展变化规律很有必要。 【关键词】次级抵押贷款次贷危机原因影响启示 美国次贷危机是一场新型的金融危机，它的发生对美国及全球经济产生了重大影响，将导致美国及全球经济出现逆转陷入衰退。而美国次贷危机发生的原因及对美国和全球经济产生的重大影响是什么，本文将进行简要的分析。
一美国次级按揭贷款市场的现状 美国次级抵押贷款是指发放给信用等级较低、缺乏良好的信用史，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。由于风险较高，次级抵押贷款的利率也较高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国，按揭贷款市场按照客户的信用等级可以分为三类： 第一类是优质贷款市场(Prime Market)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。 第二类是“Alt-A”贷款市场(Near-Prime Market)，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。 第三类是次级贷款市场(Sub-prime Market)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。 综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。 美国自2000年经济不景气时起，布什政府利用低利率和减税措施(如购房贷款支付的利息可用于抵减应税收入)鼓励大家购房，目的是利用房地产业的发展来拉动整个经济的增长。其结果是带动了美国房地产价格近年来的急剧上涨，也刺激了对房贷的强力需求。在这种情形下，很多次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核，对借款人不作任何信用审核，信用等级很差的低收入阶层也能借到大笔金额用于购房，同时购房无需提供首付款，全部购房资金皆可从银行贷款，而且前几年可以只付息而不用偿还本金；那些信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险纷纷申请次级抵押贷款购买数套住房，期望房产升值带给他们巨大的利润。不幸的是事实刚好相反，美国住房价格近年逐渐回落，同时利
美国次贷危机及其影响分析
美国次贷危机及其影响分析 内容简介：2007年8月份，美国次级住房抵押贷款出现还款困难，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债危机，并波及世界金融市场，引起人们对世界经济衰退和爆发金融危机的担忧。本文着重对次级债次级债危机的原因、过程、影响和次贷危机背后的道德危机等方面进行了分析。本文认为次级抵押贷款引发的一系列危机没有离开三个方面的薄弱和漏洞,一是金融工具本身的薄弱和漏洞；二是过度的证券化;三是货币政策的调整。从次贷危机所处的阶段上看，由于分工、科技和信用扩张等方面目前都有衰竭迹象，因此把欧美金融危机判断为处于开端期的末尾更合适。次贷危机，已逐步演变成自二战以来最为严重的一场金融危机。其影响不仅局限于美国，还波及到了全球范围，并引起了外汇市场、货币市场和资本市场大动荡，次贷危机发展成一场全球性的金融危机。次贷危机引发了国际商品价格上涨，更引发了全球粮食危机。这些危机的背后实际上昭示了目前西方国家的道德危机，在某种程度上反映了资本主义精神的危机。次级贷危机对中国的影响，最重要的不是中国的金融机构持有多少可能变成坏账的美国次级贷款，或者持有多少相关衍生产品，而是美国经济的不确定性，随着次贷危机的深入，我国经济发展的不确定性加大，我们需要密切关注国际大环境的变化，努力促进经济平稳快速发展。 一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动一下翅膀，就可能在两周后引发美国德克萨斯刮起一场龙卷风。这就是蝴蝶效应。如果从2007年以来全球金融市场的变幻来看，次级债就是一只巨大的蝴蝶，当它不停地扇动起翅膀，全世界都为之心惊胆颤。 2007 年八月，美国次级住房抵押贷款出现还款困难，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债风波，并波及世界金融市场，各大金融机构出现巨亏，各国央行不得不对金融市场紧急补充流动性。 曾经有一个小幽默，讲的是有一位富人提着大把美元走进瑞士银行，要求开立一个存 款账户，银行柜台人员问他：“先生，您要存多少钱？”那位先生环顾四周，神秘兮兮、小声
美国次贷危机的对策
美国次贷危机的对策 一、美国采取的措施 1.1美联储采取的措施 美联储除采取连续大幅度地调低联邦基金利率、降低再贴现率等常规货币政 策手段以外还采取了各种非常规措施。 (1)创新流动性管理手段。一是调整贴现政策。2007年8月17日,美联储下调贴现率50个基点,使其与美联邦基金利率之差由此前100个基点缩小为50个基点,贷款期限延长至30天。2008年3月美联储再次下调贴现率75个基点,使其贴现率与联邦基金利率进一步缩小至25个基点,贷款期限延长至90天。二是创新融资机制。2007年12月12日,美联储采用定期贷款拍卖机制TAF。2008年7月30日,美联储推出84天期TAF,以更好地缓解3个月期短期融资市场的资金紧张情况。美联储于2008年10月6日将TAF 总规模扩大至3000亿。三是采用新融券机制。四是采用一级交易商信贷工具PDCF。向一级交易商开放贴现窗口，提供隔夜贷款。五是采用资产支持商业票据AMLF。六是采用商业票据融资工具CPFF。2008年10月7日,美联储宣布创建CPFF,为美国的银行、大企业、地方政府等商业票据发行方提供日常流动性支持。 (2)救援金融机构。首先是对投资银行贝尔斯登的救助。2008年3月14日,美联储紧急批准了JP摩根与贝尔斯登的特殊交易,即纽联储通过JP摩根向贝尔斯登提供应急资金,以缓解其流动性短缺问题。其次是对房利美和房地美的救助。2008年7月13日,以美联储将在两家企业的资本充足率监管和其他审慎性监管中发挥咨询作用为条件,美联储将允许“两房”直接从纽联储贴现窗口借款。再次是对美国国际集团AIG的救助。2008年9月16日,以美政府需获得A工G79.9%的股权以及持有其向其他股东分红的否决权为条件,美联储向AIG提供850亿美元的高息抵押贷款。2008年10月8日,美联储允许AIG以投资级固定收益证券作抵押,再次给予AIG378亿美元的贷款额度。最后是采取国际联合救援。要求各主要国家中央银行通过公开市场操作等渠道向本国货币市场注入流动性;与主要国家中央银行建立临时货币互换安排,并根据形势发展调整互换的期限和规模;美联储、欧洲中央银行、英格兰银行、加拿大中央银行、瑞典中央银行和瑞士国家银行等联合宣布降息50个基点等。 二、美国财政部采取的措施 (1)经济刺激计划。2008年1月4日,美国国会宣布实施1500亿美元的一揽子财政刺激计划。美国家庭将得到不同程度的税收返还,商业投资第一年可以享受50%折旧,中小企业还可以享受到额外税收优惠。2009年2月13日,美国国会又批准总额7870亿美元的经济刺激计划。