美国次贷危机和中国房地产

摘要

美国次贷危机的爆发，演变为一场全球范围内的金融危机。本文的前半段主要介绍美国次贷危机的起因、恶化、对本国的影响等一系列概况。后半段主要详细谈论我国的房地产行业由于这次金融危机而面临的比以前更严重更显著的挑战，提出相关的缓解房地产不健康发展的基本改革构想，首先要正确对待房屋贷款，在完善个人贷款体系的基础上加强抵押贷款市场的监督，这就要求提高监管部门与评级机构的业务水平，进而才能稳定房价，达到稳定我国房地产市场的目的。

U.S. subprime crisis broke out, turning into a worldwide financial crisis. This paper describes the first half of the causes of the U.S. subprime mortgage crisis, worsening the impact of a series of country profiles. About half of the main details of the real estate industry because of the financial crisis more serious than before facing the more significant challenges, propose mitigation related to the unhealthy development of the basic reform of the real estate concept, the first to correctly deal with housing loans, in improving System based on personal loan to strengthen the supervision of the mortgage market, which requires regulatory authorities and rating agencies to improve the business level, thus to stabilize housing prices, to stabilize the purpose of our real estate market.

关键词：次贷危机监管调整

前言

美国的次贷危机又称次级房贷危机或者次债危机。它是指一场发生在美国，因为次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。而房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新，但是一种金融创新产生必然会伴随相应的金融风暴。由于美国在世界经济的重要地位，次贷危机从商业银行。投资机构、基金公司等等各种渠道渗透到金融市场，引起了一场全球性的金融危机。

美国的次贷危机为中国敲响了警钟。对于金融高位运转但是金融机制仍然不成熟的中国来说尤其要高度警惕。中国现在同样面临着流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一些列问题，并且随着美国次贷危机的进一步恶化，这些问题日渐明显。但是我们不能因为次贷危机就彻底否定金融创新。两国虽然有着一定的相似性，但是就中国现阶段的基本国情，不应该只依靠在金融领域中进行的风险防范，而是要实现房产市场的理性供需，一直虚高的房价，将房地产的投机份额降到可以控制的范围内。所以要求加快金融创新的力度，对金融体系提供匹配的管制，控制系本市场的风险，转变我国经济模式的增长才是问题的关键。

文献综述

马克思《资本论》——虚拟资本理论：马克思金融理论中一个重要的组成部分就是虚拟资本理论。该理论深刻地揭示了金融资产特有的虚拟性，也是分析次贷危机引发的金融危机的基础。

摩根士丹利经济学家理查德·伯纳将这次金融危机戏称为“完美风暴”，它虽然由次级抵押贷款所引起，但根源其实是美国人所崇尚的“举债度日”的生活方式。一直以来，无论是普通民众、华尔街高管还是美国政府，都在以这样或者那样的方式“举债度日”

Takatoshi和Tokuo Iwaisako《Explanining Asset Bubbles in Japan》：文章特别指出了股票

和房地产对日本泡沫经济的影响，其中一行对房地产借款的急速增长是源头所在。

诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨(2007.8)公开撰文批评美联储前主席格林斯潘，认为美国目前的次贷危机，与格林斯潘在任时推行的政策有关。2001年美国因网络泡沫破裂而出现经济衰退时，布什总统在格林斯潘的支持下推行的减税政策没能使美国走出经济衰退，为了促进经济增长和充分就业，美联储选择了连续降低利率，但降息本身其实并没有刺激投资，经济随后繁荣起来的主要原因是美国人开始更多地贷款买房和负债消费。同时，低利率促进了房地产市场的持续繁荣，美国民众对于自身不断增长的债务负担一直不以为意。

刘建生从能源经济、能源政治的层级，以及历史、大时代变革的层面上透视美国金融危机的本质。他认为，6“对美国金融危机的认识仅仅从多少债务、多少公司倒闭这些表现认识是不够的。这场危机是严重、深刻、长久和全球性的，甚至是一场改变历史进程的关键一环。对这种重大历史性事件需要回到美国的基本面、全球大格局，过去、现在与将来的大历史进程的大视野来观察和分析。我们的基本结论是，以2001年‘9·11’事件和2007年至今美国金融危机为标志，我们正在迎来一个全球大变革的序幕。”“在美国之外，全球格局近20年所发生的变化，也是引起美国金融危机的重要因素。”“‘9·11’以来的7年，人类社会发生了巨大的变化，这种变化总体上更加恶化了美国的国际环境，加剧了美国的固有矛盾，在各方面更加削弱了美国的基本实力。在现有的体制和格局中，美国已没有根本应对手段来解决这场金融危机，美国金融体系的企业信用已面临全面破产，采用国家信用的办法并不能救根本，只能延缓危机的爆发时间。”

纽约银行陈迅勇指出，次贷危机发生后，利率的调整帮助了经济，也造成了经济的非稳定性。目前美国经济还是需要一个比较稳定的环境。利率不能跌得很快，或涨的很快。居者有其屋是全人类的共同愿望。本轮次级房贷危机为全世界敲响了警钟。只有稳定的政策环境、科学的金融产品和系统的监管，才能确保房地产业的健康发展。

国务院发展研究中心巴曙松认为，次贷危机暴露美经济结构性问题。尽管美国次贷危机给全球金融市场带来了不小的震动，但由于美国经济及全球经济的基本面依然强劲、次级贷款在资本市场上的比重较低，因此如果政策应对得当，次级贷款问题带来的直接冲击相对有限。值得关注的是，次贷危机反映出的储蓄率低下、过度负债等美国经济的结构性问题，可能需要较长时间来解决。

宋玉娟《银行利率与房地产关系的实证分析》：分析了我国期货贷款利率与房地产景气指数之间的关系。而中国的线性管制利率不符合利率杠杆的条件。再加上市场机制本来就不健全，导致了我国房产业的不健康发展。

刘骏民指出，在华尔街危机爆发的过程中，次贷危机只是起到了一个导火索的作用，深层次原因则在于虚拟经济的严重膨胀，使得虚拟经济和实体经济的严重失衡，资产价格泡沫化，并导致虚拟经济累积的系统性风险集中爆发。

第一章美国次贷危机形成的原因

1.1起源：住房抵押贷款的证券化。

这一行为对于正常贷款进行证券化并不会造成很大的风险，但是对于降低标准后的房屋抵押贷款却埋下了危机。

1.2住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款有着接短还长的特点，因为商业银行通常愿意出售其住房抵押贷款来获得更好的流动性。何为住房抵押贷款证券化，就是指金融机构将自己所有的流动性较差但具有未来现金收入的住房抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合，