20110228-关于“房改房”产权纠纷审理的深度解析

关于“房改房”产权纠纷审理的深度解析

——以一起“离职退房协议”诉讼案为例

发布于：2014-11-15 法治研究2011年第2期陈会林

摘要：出售“公房”是当代中国住房制度实质性改革的破冰之旅。“离职退房协议”纠纷引起的“房改房”产权纠纷，因遭遇法律空白而成为世人关注的焦点和法院审理的难点。本文以实际案例为材料，在考察“房改房”特征及其产权纠纷遭遇法律空白的基础上，论证了公房买卖合同中“离职退房协议”存在的四大法律问题；给出类似案件的处理启示：从降低解纷成本考量，当事人应该尽量选择非讼解纷；就法律适用来说，法理和政策在法律漏洞填补中具有特别的意义；法官进行民事裁决的实质是利益权衡或权利分配。

关键词：“房改房”产权纠纷审理解析

“圣人之治理也，安其居，乐其业”。以“安居”促“乐业”，历来是中国官方与民间最无分歧的民生理念之一。如果从1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》算起，当代中国的住房改革——适应计划经济体制向市场经济体制全面转轨的房改——已经进行了16年。这场改革的实质性措施是从“出售公房”运动开始的，“房改房”（公有住房在商品化改革中变成私人产权房）成为这场全面改革破冰之旅的标志。改革之路，风雨相随。各种各样的房地产纠纷伴随着这场改革的始终，最能体现这场改革实质的纠纷就是“房改房”产权纠纷。随着职工工作单位的变动或“房改房”的上市交易流转．这类纠纷日渐增多，近年进入高发期，成为数量迅猛攀升的房地产纠纷案特别是房地产疑难复杂案中的一道独特风景。由于这些纠纷事关这场改革的方向与进退，其处理成为世人关注的焦点。而在这方面既无专门法律可依，又无审理实践经验，所以审判机关在受理和处理这类案件时异常谨慎。2009年湖北省武汉市某法院在第一次正式受理某“房改房”产权纠纷案之后．特邀包括笔者在内的几位学者召开案件审理咨询报告会，笔者在会上作了长篇发言。从此案最后的处理结果来看，该法院基本上采纳了笔者的建议。这里特将这些分析和建议整理成文．以供有关方面参考并希望能因此促进有关理论的深入探讨。

一、某法院首次受理的“房改房”产权纠纷案

下面是湖北省武汉市某法院首次受理的“房改房”产权纠纷案，案情如下：

1987年8月，张元晖（化名）进入某公立医院工作，单位无偿分给30平米住房一间。1999年12月28日，双方签订《购房协议书》，约定张元晖以成本价36318元购买该医院出资修建的职工小区89平米的新房一套：张元晖交出原住房．原住房作价8660元计入购房款。同时约定“乙方（张元晖）如果调往其他单位工作，应无条件向甲方（医院）退回房屋，甲方按规定房价收回房屋”。协议签订后，张元晖交清购房款办理了产权登记，房屋所有权人为张元晖。

2007年7月16日，张元晖与医院双方签订为期3年的《聘用合同》。2008年11月8日，张元晖向医院提交辞职报告后离职。2009年2月，医院就房屋腾退事宜诉至法院，请求判令张元晖退还本案所涉房屋，同时返还张元晖所交购房款。法院依法受理了此案。

此案中《购房协议书》的内容包括房屋买卖条款和“离职退房协议”两大部分。现在的焦点问题是“离职退房协议”是否符合国家的房改政策？有没有履行的可能？为了弄清这个问题，下面我们首先就“房改房”的特征及其产权纠纷案件审理所适用的依据问题进行简要梳理和考察．然后再对上述“离职退房协议”可能存在的法律问题进行系统的分析。

二、“房改房”的特征及其产权纠纷遭遇的法律空白

（一）“房改房”的特征

“房改房”是居民个人享受国家房改优惠政策而购买的公有住房，也就是机关、企事业单位

及房管部门将原有的公有住房按照国务院、建设部、地方政府有关公有住房改革制度的规定，经过县级以上房改部门审批后，将产权出售给干部职工（下文简称“职工”）个人所有的住房。这里的购买或出售有两种情况：一是职工直接以标准价或成本价购买自己现住公有房。二是职工“退旧房、换新房”（所谓“换购房”），也就是职工先退售原住旧公房，再以成本价或标准价购买新的公房，旧房款计人新房购房款。上面的案例就是后一种情况。

向职工出售公房是国家对计划经济时期职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度从公有化向商品化过渡的措施。与一般商品房相比，“房改房”具有以下特征：(1)买卖双方主体关系不平等。“房改房”是单位向职工个人出售的，出卖人与买受人在人事工作管理上有隶属关系。(2)低价格。“房改房”的价格⑤主要是标准价⑥或成本价，同时还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。(3)身份性。“房改房”的出售对象是特定的，即承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。(4)面积控制。人均可购房的建筑面积，国家有控制指标规定，目的是防止有人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。(5)限期流转。“房改房”购买之后，一般要在住用5年以后才可以出售。

（二）“房改房”产权纠纷的发生与受理

广义的“房改房”购买合同，一般都有两部分内容：一是房屋买卖条款。即单位出卖房屋、职工支付房款购买住房的条款。二是房屋买卖的附加惫款。即为买卖条款设立附加条件或限制性条件的约定，最具代表性的是约定职工调离、辞职、除名时，将所购住房退回单位（本文中称之为“离职退房协议”）。这两部分内容有的订立在同一份购房协议中．有的分别签订，它们实际上反映了两种法律关系和纠纷性质。

1．买卖条款反映严格意义上的“房改房”买卖合同关系，这类合同在形式上不同于一般的商品房买卖合同，因为当事人双方不是平等的法律主体关系。所以单纯的“房改房”买卖纠纷不属于民事诉讼法意义上的民事纠纷，根据国家相关规定，法院是不受理这类纠纷的。2．“离职退房协议”反映的是产权转让关系，单纯的这类纠纷属于权益之争，也就是产权纠纷。这种纠纷一般都发生在买卖条款得到实际履行，买受人已经获得“房改房”所有权之后．所以这种纠纷可以作为一种平等民事主体之间的合同关系来处理，人民法院可以受理。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第1条规定：“凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼．由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。”

（三）“房改房”产权纠纷处理的适用规范。

“房改房”是特殊历史背景下的特定产物，目前尚无可以直接适用的法律法规，仅有一些非立法性规范性文件（主要是政策性文件）、司法解释以及间接相关的法律规定。

1．国家政策性文件。主要是两个：《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，下面简称《改革决定》）、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，下面简称《进一步通知》）。

2．地方政策性文件。例如：《湖北省直房改领导小组关于省直单位贯彻实施<国务院关于深化城镇住房制度改革的决定）的意见》（鄂直房改[1996]2号，下面简称《湖北省实施意见》）、《武汉市深化城镇住房制度改革方案》（1995年，下面简称《武汉改革方案》）等。

3．司法解释。例如：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）（下面简称《受理通知》）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下简称《适用解释》）、《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（法发[2009]42号，以下简称《审判指导意见》）、《贵州省高级人民法院关于房改期间处理房改房及其相关纠纷案件若干问题的意见》（2001年）。

4．间接相关的法律规定。主要有《宪法》（第13条）、《民法通则》（第4、6、7、58、59、