房地产开发企业开发涉及的税金

房地产开发涉及税金

第一章筹建环节税务处理

一、筹建期间的确定

筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。

房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。

二、筹建期间费用的处理

开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。

根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—

开办费”。企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。

企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者

作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

三、筹建期间企业所得税的亏损处理

自开始生产经营年度为开始计算企业损益年度。

从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。

第二章设立环节财税处理

一、项目公司设立

项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。

经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的免企业所得税。

开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。

二、项目公司设立方式选择

可根据项目实际情况，新设项目公司（一般成熟的房地产公司都会采取一个项目设立一家公司的操作）

（一）优点

1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；

2.不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；

3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；

4.如果不想自行开发，可按项目进行股权转让；囤地的一般都是会考虑设立独立的。

5.项目公司独立，开发失败的风险可控。

（二）缺点

1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；

2.品牌聚集效应不够；

3.项目间费用分摊难以操作；

4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；

5.土地增值税清算时不能转嫁成本；

6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。

三、人员配备

因为计入开发间接费用的工程人员等费用，在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可

以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目,开发间接费用总额有限制，只能说是在尽量做大总额的方向去努力。

四、建设产品设计及变更

房地产企业应按建设主管部门的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。

变更设计这部分基本上不涉及税费的问题。

五、土地使用权出资规定

地产公司的股东在用土地使用权作价入股的情况，按照土地性质的不同这里主要分为三种情况讨论：

1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；

2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；

3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

4、一般的商住用地作价入股的情形，此种情形不受限制。

六、土地使用权出资入股涉税分析

（一）增值税

销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，属于取得“其他经济利益”的情形，应缴增值税。

（二）土地增值税

1、对于普通的商住用地在资产入股时，大多数地方的税务部门会认定只涉及股权转让为没有涉及土地使用权发生转移。一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。

2、关于房地产项目非商住用地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57

号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值