毕业论文 房地产企业财务报告分析与评价——以万科为例
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Keywords:Real estate industry,Vanke,Financial report,Analysis and evaluation
1绪论
1.1选题背景与意义
1.1.1选题背景
房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产企业的发展是关系到我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。房地产企业在发展的过程中也存在着诸多问题。
三亚学院
毕业论文
论 文 题 目 ：房地产企业财务报告分析与评价
——以万科为例
学 院 ：财经学院
专 业（方 向）：财务管理
年 级 班 级 ：财务管理1201班
学 生 学 号 ：1210931034
学 生 姓 名 ：侯贝贝
指 导 老 师 ：贺群舟
20Leabharlann Baidu6年04月16日
论文独创性声明
本人所呈交的毕业论文是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的成果。除特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人的研究成果。本论文如有剽窃他人研究成果及相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任。
Financial statement analysis can not only help enterprises reduce the decision-making errors, but also can reduce corporate financing and investment blindness. Through the financial statement analysis, not only can evaluate the enterprise's solvency, profitability, profitability, and future development trend, do a good job in financial statement analysis can correctly appraise enterprise financial condition, operating results and cash flow status, reveals the expected return and risk of the enterprise, the completion inspection enterprise budget, performance assessment and management personnel, to establish and improve the scientific and rational operating mechanism. Often need to calculate all kinds of financial index to analyze the enterprise benefits, and these financial index there are some limitations, as a result, people in the use of financial statement analysis enterprise financial conditions to find out the deficiency existing in enterprise financial management, management decision to provide data for the enterprise. Based on the real estate industry as an example to study the financial report of listed companies, select the typical vanke real estate industry company in China as the research object, to the company's overall financial position, operating results, cash flow situation to analysis and report, and puts forward some rationalization Suggestions.
加密学位论文解密之前后，以上声明同样适用。
论文作者签名：
年 月 日
房地产企业财务报告分析与评价——以万科为例
摘要
随着经济的发展，房地产企业也在迅速崛起。在快速发展的同时也存在了很多问题。本文将通过对财务报告的分析与评价来分析当前中国房地产企业所存在的问题。财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。
进入二十一世纪以来,人类社会在不断的进步,会计一这门古老的“商业语言”也跟随时代的发展不断的前进和完善,而财务报表作为这门“商业语言”的重要载体,更是连续、系统、综合、全面地反映了不同会计主体的各项经济往来,财务报表分析也越来越被更多不同的利益相关者所关注和研究,在现代社会中扮演着越来越重要的角色。通过对财务报表的解读和分析我们能很直观很清楚的看出房地产企业所面临的一些问题，从而提出合理化建议！
财务报表分析不仅可以帮助企业减少决策失误，而且还可以减少企业筹资和投资盲目性。通过财务报表分析,不但可以评价企业的偿债能力、盈利能力、获利能力和企业未来发展趋势，做好财务报表分析还能正确评价企业财务状况，经营成果和现金流量状况，揭示企业的预期收益和风险，检查企业预算完成情况，考核经营管理人员业绩，为建立健全科学合理的运营机制提供服务。企业常常要计算各种财务指标来分析企业效益,而这些财务指标存在着一定的局限性，因此，人们在利用财务报表分析企业财务状况时要找出企业财务管理存在的不足，为企业管理决策提供数据。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象，对公司的整体财务状况、经营成果、现金流量情况给以分析、报告，并提出一些合理化的建议。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
财务报告分析在中国的开展主要是在20世纪50年代以后,当时在计划经济体制下,财务报告分析的内容主要是分析企业各项计划的完成情况。改革开放以后,财务报告分析越来越引起广泛重视,随着社会主义市场经济体制的建立、发展和完善,财务报告分析的应用领域不断拓展,由原来外部的信贷和投资分析逐渐拓展到内部经营管理分析和发展前景分析等领域。张新民（2001）提出对财务报表各项目进行财务状况质量分析,通过财务报表,透视企业管理质量,开辟了企业财务质量分析理论的先河。樊行健（2006）将财务报表分析与经济活动分析相融合,为财务分析学科体系建设做出了杰出贡献。侯春慧（2005）阐述了房地产投资财务分析的目标及方法。房地产企业财务分析是指根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规、计算、分析房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等内容,从项目(企业)角度,考察项目的盈利能力、清偿能力等。王文平（2010）认为要关注房地产企业的政治背景。房地产企业作为一个特殊是行业，已被国家确定为支柱行业。因此房地产企业若是存在一定的政治背景，无疑对其日常经营有着比其他行业更大的好处。故而在研究房地产企业业绩等方面的影响因素时，政治背景将是不容忽视的一方面。陈晓红（2010）认为科学合理的企业财务分析指标体系,对于企业决策者和信息使用者来说者显得十分重要,它可以为实现企业经济效益最大化目标发挥积极的支撑和保障作用.随着市场经济的不断发展,企业要在激烈的市场竞争中求得生存和发展,必须及时掌握大量的财务信息资料,而这些财务信息资料的提供离不开企业财务分析指标体系。毛哲敏（2009）以房地产上市公司为研究对象,以SPSS10.0为分析工具,运用主成分分析法,对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行实证分析,结果表明:公司规模与其资产负债比率正相关；经营能力、股权集中程度与资产负债比率负相关；非负债税盾、盈利能力及偿债能力与资本结构影响不显著。可以看出,国内各个专家学者对财务报告分析理论分别从不同的角度进行了探讨,但结合公司实际案例较少,即使结合实际也不够完整；而且中国的财务报告分析体系还不够完善。因此,我们应多借鉴国外相关理论研究,并且以案例形式解读财务报告分析理论和体系构成,有助于阅读者更加深入透彻地理解企业的财务和经营状况,做出正确决策。
本人的毕业论文中所有研究成果的知识产权属三亚学院所有。本人保证：发表或使用与本论文相关的成果时署名单位仍然为三亚学院，无论何时何地，未经学院许可，决不转移或扩散与之相关的任何技术或成果。学院有权保留本人所提交论文的原件或复印件，允许论文被查阅或借阅；学院可以公布本论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他手段复制保存本论文。
关键词：房地产行业，万科，财务报告，分析和评价
RealEstateEnterpriseFinancialReportAnalysisAndEvaluationForVanke,ForExample
Abstract
With the development of economy, real estate enterprises in the rapid rise, too. In rapid development at the same time there are a lot of problems. This article through the analysis of financial reporting and evaluation to analyze the current problems of China's real estate enterprises. Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, use the special method, system analysis and evaluation of the past and present operating results of an enterprise, financial situation and its change, the purpose is to understand the past, evaluate and predict the future, now help improve interest relations group decision making.
1.1.2选题意义
理论意义：过去学者在研究房地产上企业财务报表分析时大都从财务报表分析的相关指标，分析方法等方面进行研究。通过综合分析发现目前财务报告分析中存在的问题以及提出解决问题的方法。但在分析方法及指标上存在局限性，而且在分析过程中也较少结合目前上市公司中的实际数据进行分析。本文概括了财务报表分析的基本理论，从上市公司财务报表本身存在的不足，以及财务报告分析指标，财务报告分析方法的局限性三个方面，以万科公司为例分析了房地产企业财务报表分析中存在的问题，最后针对这些问题，提出了完善房地产企业财务报表分析的对策建议。
现实意义：研究房地产企业财务报表分析，首先可以为投资者的投资决策提出一些建议，上市公司的年报能为投资者提供有效的信息，投资者读懂财务报表，能够真正的得出公司真实的发展状况，为投资提供帮助。其次股市信息过多，有很多虚假的信息，不应该盲目跟从所谓的内幕消息，应该从公司的财务状况、基本面等方面入手，并在此基础上冷静下来，仔细研究财务报表，分析行业发展状况，吃透行业相关政策，才能够在股市中找到真正值得投资的股票，发掘价值佳地，从而获利；再次可以为公司治理提出指导性建议，管理层可以借鉴外部的一些建议，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司治理水平；最后可以为其他投资者提供参考资料，能够使投资者更好的理解行业和公司的状况，为他们的潜在投资决策更好的服务。
1绪论
1.1选题背景与意义
1.1.1选题背景
房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产企业的发展是关系到我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。房地产企业在发展的过程中也存在着诸多问题。
三亚学院
毕业论文
论 文 题 目 ：房地产企业财务报告分析与评价
——以万科为例
学 院 ：财经学院
专 业（方 向）：财务管理
年 级 班 级 ：财务管理1201班
学 生 学 号 ：1210931034
学 生 姓 名 ：侯贝贝
指 导 老 师 ：贺群舟
20Leabharlann Baidu6年04月16日
论文独创性声明
本人所呈交的毕业论文是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的成果。除特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人的研究成果。本论文如有剽窃他人研究成果及相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任。
Financial statement analysis can not only help enterprises reduce the decision-making errors, but also can reduce corporate financing and investment blindness. Through the financial statement analysis, not only can evaluate the enterprise's solvency, profitability, profitability, and future development trend, do a good job in financial statement analysis can correctly appraise enterprise financial condition, operating results and cash flow status, reveals the expected return and risk of the enterprise, the completion inspection enterprise budget, performance assessment and management personnel, to establish and improve the scientific and rational operating mechanism. Often need to calculate all kinds of financial index to analyze the enterprise benefits, and these financial index there are some limitations, as a result, people in the use of financial statement analysis enterprise financial conditions to find out the deficiency existing in enterprise financial management, management decision to provide data for the enterprise. Based on the real estate industry as an example to study the financial report of listed companies, select the typical vanke real estate industry company in China as the research object, to the company's overall financial position, operating results, cash flow situation to analysis and report, and puts forward some rationalization Suggestions.
加密学位论文解密之前后，以上声明同样适用。
论文作者签名：
年 月 日
房地产企业财务报告分析与评价——以万科为例
摘要
随着经济的发展，房地产企业也在迅速崛起。在快速发展的同时也存在了很多问题。本文将通过对财务报告的分析与评价来分析当前中国房地产企业所存在的问题。财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。
进入二十一世纪以来,人类社会在不断的进步,会计一这门古老的“商业语言”也跟随时代的发展不断的前进和完善,而财务报表作为这门“商业语言”的重要载体,更是连续、系统、综合、全面地反映了不同会计主体的各项经济往来,财务报表分析也越来越被更多不同的利益相关者所关注和研究,在现代社会中扮演着越来越重要的角色。通过对财务报表的解读和分析我们能很直观很清楚的看出房地产企业所面临的一些问题，从而提出合理化建议！
财务报表分析不仅可以帮助企业减少决策失误，而且还可以减少企业筹资和投资盲目性。通过财务报表分析,不但可以评价企业的偿债能力、盈利能力、获利能力和企业未来发展趋势，做好财务报表分析还能正确评价企业财务状况，经营成果和现金流量状况，揭示企业的预期收益和风险，检查企业预算完成情况，考核经营管理人员业绩，为建立健全科学合理的运营机制提供服务。企业常常要计算各种财务指标来分析企业效益,而这些财务指标存在着一定的局限性，因此，人们在利用财务报表分析企业财务状况时要找出企业财务管理存在的不足，为企业管理决策提供数据。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象，对公司的整体财务状况、经营成果、现金流量情况给以分析、报告，并提出一些合理化的建议。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
财务报告分析在中国的开展主要是在20世纪50年代以后,当时在计划经济体制下,财务报告分析的内容主要是分析企业各项计划的完成情况。改革开放以后,财务报告分析越来越引起广泛重视,随着社会主义市场经济体制的建立、发展和完善,财务报告分析的应用领域不断拓展,由原来外部的信贷和投资分析逐渐拓展到内部经营管理分析和发展前景分析等领域。张新民（2001）提出对财务报表各项目进行财务状况质量分析,通过财务报表,透视企业管理质量,开辟了企业财务质量分析理论的先河。樊行健（2006）将财务报表分析与经济活动分析相融合,为财务分析学科体系建设做出了杰出贡献。侯春慧（2005）阐述了房地产投资财务分析的目标及方法。房地产企业财务分析是指根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规、计算、分析房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等内容,从项目(企业)角度,考察项目的盈利能力、清偿能力等。王文平（2010）认为要关注房地产企业的政治背景。房地产企业作为一个特殊是行业，已被国家确定为支柱行业。因此房地产企业若是存在一定的政治背景，无疑对其日常经营有着比其他行业更大的好处。故而在研究房地产企业业绩等方面的影响因素时，政治背景将是不容忽视的一方面。陈晓红（2010）认为科学合理的企业财务分析指标体系,对于企业决策者和信息使用者来说者显得十分重要,它可以为实现企业经济效益最大化目标发挥积极的支撑和保障作用.随着市场经济的不断发展,企业要在激烈的市场竞争中求得生存和发展,必须及时掌握大量的财务信息资料,而这些财务信息资料的提供离不开企业财务分析指标体系。毛哲敏（2009）以房地产上市公司为研究对象,以SPSS10.0为分析工具,运用主成分分析法,对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行实证分析,结果表明:公司规模与其资产负债比率正相关；经营能力、股权集中程度与资产负债比率负相关；非负债税盾、盈利能力及偿债能力与资本结构影响不显著。可以看出,国内各个专家学者对财务报告分析理论分别从不同的角度进行了探讨,但结合公司实际案例较少,即使结合实际也不够完整；而且中国的财务报告分析体系还不够完善。因此,我们应多借鉴国外相关理论研究,并且以案例形式解读财务报告分析理论和体系构成,有助于阅读者更加深入透彻地理解企业的财务和经营状况,做出正确决策。
本人的毕业论文中所有研究成果的知识产权属三亚学院所有。本人保证：发表或使用与本论文相关的成果时署名单位仍然为三亚学院，无论何时何地，未经学院许可，决不转移或扩散与之相关的任何技术或成果。学院有权保留本人所提交论文的原件或复印件，允许论文被查阅或借阅；学院可以公布本论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他手段复制保存本论文。
关键词：房地产行业，万科，财务报告，分析和评价
RealEstateEnterpriseFinancialReportAnalysisAndEvaluationForVanke,ForExample
Abstract
With the development of economy, real estate enterprises in the rapid rise, too. In rapid development at the same time there are a lot of problems. This article through the analysis of financial reporting and evaluation to analyze the current problems of China's real estate enterprises. Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, use the special method, system analysis and evaluation of the past and present operating results of an enterprise, financial situation and its change, the purpose is to understand the past, evaluate and predict the future, now help improve interest relations group decision making.
1.1.2选题意义
理论意义：过去学者在研究房地产上企业财务报表分析时大都从财务报表分析的相关指标，分析方法等方面进行研究。通过综合分析发现目前财务报告分析中存在的问题以及提出解决问题的方法。但在分析方法及指标上存在局限性，而且在分析过程中也较少结合目前上市公司中的实际数据进行分析。本文概括了财务报表分析的基本理论，从上市公司财务报表本身存在的不足，以及财务报告分析指标，财务报告分析方法的局限性三个方面，以万科公司为例分析了房地产企业财务报表分析中存在的问题，最后针对这些问题，提出了完善房地产企业财务报表分析的对策建议。
现实意义：研究房地产企业财务报表分析，首先可以为投资者的投资决策提出一些建议，上市公司的年报能为投资者提供有效的信息，投资者读懂财务报表，能够真正的得出公司真实的发展状况，为投资提供帮助。其次股市信息过多，有很多虚假的信息，不应该盲目跟从所谓的内幕消息，应该从公司的财务状况、基本面等方面入手，并在此基础上冷静下来，仔细研究财务报表，分析行业发展状况，吃透行业相关政策，才能够在股市中找到真正值得投资的股票，发掘价值佳地，从而获利；再次可以为公司治理提出指导性建议，管理层可以借鉴外部的一些建议，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司治理水平；最后可以为其他投资者提供参考资料，能够使投资者更好的理解行业和公司的状况，为他们的潜在投资决策更好的服务。