2019大型地产公司产品线梳理及考察方案
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2.2 小区规模 2.2.1 计算容积率建筑面积：一般在60万㎡以内，超过此规模的小区宜考虑产品类型的变化。 2.2.2 容积率：2.0~4.5
2.3 建筑品类 以高层住宅为主，配以沿街底商。
2.4 小区规划的空间特色 小区建筑的主要风格为ARTDECO，小区的空间氛围
宜与高贵典雅的建筑风格匹配，建筑布局规整有序，建议 在小区主入口附近的建筑物做对称布局，以便形成小区入 口空间的秩序感与礼仪感，设计中应注意入口广场的平面 尺寸与四周建筑高度之间的比例关系，以形成合适的入口 空间尺度。
小区的主入口可纯人行或兼作人行与车行出 入口，其中的车行出入口宜在人行入口的单侧设置， 其他小区车流可直接从小区周边道路出入车库（模 式一）或通过在地块不设沿街商铺一侧的区内道路 出入车库（模式二）。区内车行道宜尽量靠小区或 不同分期的边缘布置，在避开有商业价值的沿街面 的同时，应保证车行道划分的人行活动区域的规模。
规模较大 的小区
备注
需要对外经营的社 区配套设施，如会 所等一般设在小区 外面，避免外来车 辆穿越小区
3.1.2 住宅垃圾收集与清运
住宅垃圾的收集点布置及相关清运的路线应在规划阶段就予以考虑，充分考虑当地居民的生活 习惯及物业管理的品质要求，减少对住户生活的不利影响，避免把小区垃圾收集站设在人车流集中 的地点旁边，并应与物业管理部门共同讨论确定以下垃圾收集线路的安排；
4.2.1 远景尺度：
应注意通过建筑群高低错落的形体设计与顶部的处理，弱化高层建筑平板的立体效果，配合典雅 协调的建筑立面颜色，在城市尺度营造丰富的小区建筑天际线和典雅的小区形象
4.2.2 中景尺度：
应强调建筑立面三段式的构图原则，塑造沉稳 大气的基座、富有韵律的中部和层次丰富的顶部； 应关注建筑外立面材料的选择，便于突出建筑的稳 重典雅及品质感。
3.2 道路断面设计 3.2.1车行道路断面 车行道路断面形式主要可分为两种：双向车行单人行车道、单向车行单人行车道。 双向车行单人行车道适用于项目内行车道路，车道宽6m，靠近纯步行组团一侧一般设置人行
道。车道与人行道间宜设置1.5m绿化带（图3.2.1a 双向车行单人行车道一），如条件受限，人行道 可靠车行道设置，但需设置行到树池（图3.2.1b 双向车行单人行车道二）。建筑物、构筑物与道路边 线间最少间距应不小于1.5m。
人车分流模式一示意图
香槟系
保利产品线
模式 组织方式
模式 一
车辆直接从 小区周边道 路进入车库
模式 二
车辆直接进 入小区后再 通过区内路 进入车库
特点
适用
小区内人车交叉 点最少，但车库 停车数量较多时， 将导致小区出入 口增多
规模较小 或地块四 周均为商 铺的小区
小区出入口数量 较少，方便管理， 可沿区内道路两 侧安排地面停车、 后勤通道（如货 车、垃圾清运等）
常见入口空间序列示意图
香槟系
保利产品线
3、小区交通组织
3.1 交通流线
3.1.1 人车分流
小区交通流线设计应注意人车分流，尽量避 免人行与车行流线的交叉，保持区内人行活动区域 的相对独立的完整性，为住户提供安全舒适的小区 环境。
本产品为带底商的的高层小区，一般没有地 下或半地下车库，人车分流的重点在于如何组织车 辆进入停车库，及小区地面停车如何结合底商与小 区车道进行安排这两个方面。
a. 保利 b. 万科 c. 华润 d. 绿城 e. 仁恒
2. 综合体项目介绍 3. 行程安排
保利产品线介绍
1. 香槟系 2. 林语系
保利产品线
香槟系
1、产品线定位
1.1 客户属性 1.1.1 社会新锐型 25-34岁的青年或青年夫妻，无子女，家庭成员学历较高。这部分客户不太喜欢租房，想拥有自己的房子，来体现个人
4.2.3 近景尺度：
关注建筑的细部元素，包括外立面凹凸线条、 外门窗、阳台栏板、百叶、灯具等主要外立面部品， 均需配合Art deco风格特点设计，其中立面基 座部分，包括单元入口及商业裙楼等的外立面需重点处理，外立面管线不可外露，需结合墙身进 行隐蔽处理。
单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境，车辆单向通行的道路。车行道可为单车道， 车道宽4m，也可为双车道，车道宽6m，车行方向的右侧设置人行道，建筑物、构筑物与道路边线间 最少间距应不小于1.5m（图3.2.1c 单向车行单人行车道）。
香槟系
保利产品线
4.2 设计原则
建筑形体与外立面的设计原则从远、中、近景及内景4个尺度分析。
大型房地产企业产品线介绍及考察安排
说明
1.产品线筛选原则
根据能够找到的详细资料对国内大型房地产企业的成熟产品线进行介绍。
2.考察方案原则
根据梳理出的各条产品线发展历程选择各大房地产企业最新的相关系列产品进行考察，用以对应产品线中梳理出的结论，相互 应证，以期对考察过程有个良好的指导。
目录
1. 产品线介绍
的品味、情调甚至个性，房子对他们来说是一个重要的朋友聚会、娱乐的场所。 1.1.2 望子成龙型 有0-17岁子女的家庭，这部分家庭买房是为了让子女有更好的生活条件，能够去更好的学校去学习；或现有住房不理想，
想要改善住房条件。 1.2 产品要求
1.2.1 社会新锐型 希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑风格。
层间或单元入口垃圾收集点
园区垃圾收集点
地上/地下车库垃圾收集点
地下车库垃圾收集点
香槟系
保利产品线
3.1.3 底商货流 底商货流应避免进入住宅小区内。如商铺进深较大而需要在朝小区内开疏散门时，宜设置单独的地
面通道连接，且通道与小区之间应采用围墙及绿化隔开，避免商户干扰小区住户生活。 3.1.4 小区出入口形式
双向车行兼人行主出入口 双向车行兼人行主出入口可分为双向车行兼单向人行或双向人行两种。常用的形式是双向车行兼双 向人行出入口，详见图3.1.4a。
其他设计要求：a、出入口的保安岗亭位 于车道的中间以管理车辆进出，人行出入 口位于车行道右侧，可根据项目情况设置 值班保安亭管理人行出入口。
Baidu Nhomakorabea
香槟系
保利产品线
1.2.2 满足与孩子成长相关的文化教育和安全需求；有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件。 1.3 结论
产品线定位：舒适型属性，中高等档次；
保利产品线
2.规划原则
2.1 区域资源 2.1.1 区位：城市区域或城市副中心。 2.1.2 资源：有良好的生活资源或自然资源，如配套设施完备或交通便利等。
2.3 建筑品类 以高层住宅为主，配以沿街底商。
2.4 小区规划的空间特色 小区建筑的主要风格为ARTDECO，小区的空间氛围
宜与高贵典雅的建筑风格匹配，建筑布局规整有序，建议 在小区主入口附近的建筑物做对称布局，以便形成小区入 口空间的秩序感与礼仪感，设计中应注意入口广场的平面 尺寸与四周建筑高度之间的比例关系，以形成合适的入口 空间尺度。
小区的主入口可纯人行或兼作人行与车行出 入口，其中的车行出入口宜在人行入口的单侧设置， 其他小区车流可直接从小区周边道路出入车库（模 式一）或通过在地块不设沿街商铺一侧的区内道路 出入车库（模式二）。区内车行道宜尽量靠小区或 不同分期的边缘布置，在避开有商业价值的沿街面 的同时，应保证车行道划分的人行活动区域的规模。
规模较大 的小区
备注
需要对外经营的社 区配套设施，如会 所等一般设在小区 外面，避免外来车 辆穿越小区
3.1.2 住宅垃圾收集与清运
住宅垃圾的收集点布置及相关清运的路线应在规划阶段就予以考虑，充分考虑当地居民的生活 习惯及物业管理的品质要求，减少对住户生活的不利影响，避免把小区垃圾收集站设在人车流集中 的地点旁边，并应与物业管理部门共同讨论确定以下垃圾收集线路的安排；
4.2.1 远景尺度：
应注意通过建筑群高低错落的形体设计与顶部的处理，弱化高层建筑平板的立体效果，配合典雅 协调的建筑立面颜色，在城市尺度营造丰富的小区建筑天际线和典雅的小区形象
4.2.2 中景尺度：
应强调建筑立面三段式的构图原则，塑造沉稳 大气的基座、富有韵律的中部和层次丰富的顶部； 应关注建筑外立面材料的选择，便于突出建筑的稳 重典雅及品质感。
3.2 道路断面设计 3.2.1车行道路断面 车行道路断面形式主要可分为两种：双向车行单人行车道、单向车行单人行车道。 双向车行单人行车道适用于项目内行车道路，车道宽6m，靠近纯步行组团一侧一般设置人行
道。车道与人行道间宜设置1.5m绿化带（图3.2.1a 双向车行单人行车道一），如条件受限，人行道 可靠车行道设置，但需设置行到树池（图3.2.1b 双向车行单人行车道二）。建筑物、构筑物与道路边 线间最少间距应不小于1.5m。
人车分流模式一示意图
香槟系
保利产品线
模式 组织方式
模式 一
车辆直接从 小区周边道 路进入车库
模式 二
车辆直接进 入小区后再 通过区内路 进入车库
特点
适用
小区内人车交叉 点最少，但车库 停车数量较多时， 将导致小区出入 口增多
规模较小 或地块四 周均为商 铺的小区
小区出入口数量 较少，方便管理， 可沿区内道路两 侧安排地面停车、 后勤通道（如货 车、垃圾清运等）
常见入口空间序列示意图
香槟系
保利产品线
3、小区交通组织
3.1 交通流线
3.1.1 人车分流
小区交通流线设计应注意人车分流，尽量避 免人行与车行流线的交叉，保持区内人行活动区域 的相对独立的完整性，为住户提供安全舒适的小区 环境。
本产品为带底商的的高层小区，一般没有地 下或半地下车库，人车分流的重点在于如何组织车 辆进入停车库，及小区地面停车如何结合底商与小 区车道进行安排这两个方面。
a. 保利 b. 万科 c. 华润 d. 绿城 e. 仁恒
2. 综合体项目介绍 3. 行程安排
保利产品线介绍
1. 香槟系 2. 林语系
保利产品线
香槟系
1、产品线定位
1.1 客户属性 1.1.1 社会新锐型 25-34岁的青年或青年夫妻，无子女，家庭成员学历较高。这部分客户不太喜欢租房，想拥有自己的房子，来体现个人
4.2.3 近景尺度：
关注建筑的细部元素，包括外立面凹凸线条、 外门窗、阳台栏板、百叶、灯具等主要外立面部品， 均需配合Art deco风格特点设计，其中立面基 座部分，包括单元入口及商业裙楼等的外立面需重点处理，外立面管线不可外露，需结合墙身进 行隐蔽处理。
单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境，车辆单向通行的道路。车行道可为单车道， 车道宽4m，也可为双车道，车道宽6m，车行方向的右侧设置人行道，建筑物、构筑物与道路边线间 最少间距应不小于1.5m（图3.2.1c 单向车行单人行车道）。
香槟系
保利产品线
4.2 设计原则
建筑形体与外立面的设计原则从远、中、近景及内景4个尺度分析。
大型房地产企业产品线介绍及考察安排
说明
1.产品线筛选原则
根据能够找到的详细资料对国内大型房地产企业的成熟产品线进行介绍。
2.考察方案原则
根据梳理出的各条产品线发展历程选择各大房地产企业最新的相关系列产品进行考察，用以对应产品线中梳理出的结论，相互 应证，以期对考察过程有个良好的指导。
目录
1. 产品线介绍
的品味、情调甚至个性，房子对他们来说是一个重要的朋友聚会、娱乐的场所。 1.1.2 望子成龙型 有0-17岁子女的家庭，这部分家庭买房是为了让子女有更好的生活条件，能够去更好的学校去学习；或现有住房不理想，
想要改善住房条件。 1.2 产品要求
1.2.1 社会新锐型 希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑风格。
层间或单元入口垃圾收集点
园区垃圾收集点
地上/地下车库垃圾收集点
地下车库垃圾收集点
香槟系
保利产品线
3.1.3 底商货流 底商货流应避免进入住宅小区内。如商铺进深较大而需要在朝小区内开疏散门时，宜设置单独的地
面通道连接，且通道与小区之间应采用围墙及绿化隔开，避免商户干扰小区住户生活。 3.1.4 小区出入口形式
双向车行兼人行主出入口 双向车行兼人行主出入口可分为双向车行兼单向人行或双向人行两种。常用的形式是双向车行兼双 向人行出入口，详见图3.1.4a。
其他设计要求：a、出入口的保安岗亭位 于车道的中间以管理车辆进出，人行出入 口位于车行道右侧，可根据项目情况设置 值班保安亭管理人行出入口。
Baidu Nhomakorabea
香槟系
保利产品线
1.2.2 满足与孩子成长相关的文化教育和安全需求；有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件。 1.3 结论
产品线定位：舒适型属性，中高等档次；
保利产品线
2.规划原则
2.1 区域资源 2.1.1 区位：城市区域或城市副中心。 2.1.2 资源：有良好的生活资源或自然资源，如配套设施完备或交通便利等。