城市进入研究—世联方法

珠三角功能 增长城市
1036.04 1100.00 933.20
长三角城市群
区域中 心城市 区域次 中心城 市 上海 杭嘉湖城镇群：杭 州 宁镇扬城镇群：南 京 杭嘉湖城镇群：嘉 兴、湖州
区域 中心 城市
区域 功能 性中 心城 市 区域 功能 增长 型城 市
广州、深圳
区域次 中心城 市
东部区域：
烟台 东部区域： 威海
区域功 能性中 心城市
宁镇扬城镇群：宁 波、镇江、扬州 苏常锡城镇群：苏 州、常州、无锡
黔中城市群 区域中 心城市
合肥
贵阳
区域中 心城市
南宁
滇中城市群 区域中 心城市 昆明 区域中 心城市
环鄱城市群 南昌
区域次 中心城 市
区域功 能增长 型城市
北海
钦州
13
第一次筛选： 中国城市梯级划分
根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群 中的代表城市进行等级划分与排序
城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重 要的两个方面；

一级城市群
GDP10000亿以上
二级城市群
GDP5000~7000亿
三级城市群
GDP2000~3000亿
四级城市群
GDP2000亿以下
城市群
资料来源：2004年城市群经济总量统计
9
第一次筛选： 中国城市梯级划分
成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据 等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功 能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等
12000.00 10000.00 8000.00 6000.00 4000.00 2000.00 0.00
以目前中国最为成型的城 市群为标杆（长三角、珠 三角），建立城市等级划 分标准 顶级城市划分：上海、深 圳、北京、广州四个城市 的经济水平均超过5000亿 元，明显高于全国其他城 市，划分为顶级城市 一级城市划分标准：两大 城市群中区域次中心及区 域功能性中心城市的平均 经济水平（GDP在2000亿 以上）； 二级城市划分标准：两大 城市群中区域重要增长型 城市的平均经济水平 （GDP在1000亿以上）； 三级城市划分标准：GDP 在1000亿以下

10296.97 7720.30 6068.41 5684.39
顶级城市
GDP在5000亿以上
上海
6000.00 5000.00 4000.00 3000.00 2000.00 1000.00 0.00 4820.26
北京
广州
深圳
长三角区域 次中心与功 能中心城市
3440.99 3300.00 2864.50 2774.00
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参考的数据
世联平台
中国房地产信息网数据 库
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向5位世联顾问部总监 针对房价上升问题进行访 谈
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《美国城市城市化的历史 解读》
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搜房网数据库
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《中国房地产年鉴》
《中国城市竞争力报告》
向北京、上海、深圳公 司多位世联一线业务同仁 征询城市发展建议
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《中国120个城市竞争力 的提升》 《京津冀地区城乡发展规 划研究》
全国范围的重点城市 符合协信集团战略性进入要求的城市 市场价值实现潜力高的城市 满足房价快速上升条件的城市 协信具备进入性条件的城市 优选城市归属城市群内部条件比较
借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件
目标城市
1
2
3
4
5
…
7
第一次筛选： 中国城市梯级划分
我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形 成的十七个城市群与城镇密集区
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各城市2000~2006年统 计公报
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各城市官方统计网站 部分城市统计年鉴 中国土地监测中心网站 ……
全国十一五规划纲要 多个城市的规划文本
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《MGI china consumer demand》
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……
4
世联的研究思想（1/2）
大区域中的城市发展阶段 区域单中心城市阶段
城市进入研究_世联
重庆协信控股(集团)有限公司
协信对于本次研究的要求
协信对于本次研究内容的要求
对于城市的研究必须是全国范围内的研究。 中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能 够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线 还是 走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。 对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几 趟飞机。 ——访谈纪要（2007.4.30）
2926.72 2624.63
珠三角功能 中心城市
2200.00
一级城市
1560.00 1343.10 1100.00 760.89 335.55
GDP在2000亿以上
长三角功能 增长城市 1758.34
1678.19
749.60
莞 珠 海 平 均 值
州
州
锡
波
京
州
兴
州
州
江
山
2000.00 1800.00 1600.00 1400.00 1200.00
小城市 小城市 小城市 （案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
区域中心城市大都市化阶段
小城市 副城区 小城市
城市群阶段
横滨
副城
川崎
小城市
区域中 心城市
小城市
副城区
中心城市 主城区
副城区
其他城市
副城
东京
副 城
副城
其他城市
特征： 区域中仅有一个大规模城市， 整个区域的资本、人才等各种 资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外 扩的力量

城市群中心城市芝加哥，综合性工业大城市，具有新 的全国性经济中心的性质；

区域次中心/功能性中心城市，以某种产业为主，其他 产业为辅，如圣路易斯、底特律、匹兹堡、辛辛那提等；

区域功能增长型城市，在地方性中心城市周围兴起的 大批与其主导产业相匹配的中小型城镇，专业化程度较 高又相对独立；

卫星城，隶属于前两类城市，一种是工厂城，另一种 是居住城。
第一次筛选： 中国城市梯级划分
根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四 个等级
一级城市群经济总 GDP 量达到10000亿以上， 35000 包括：长三角城市群、 珠三角城市群、京津 30000 冀城市群、山东半岛 城市群； 25000 二级城市群经济总 量在5000~7000亿， 20000 包括：辽中南城市群、 川渝城市群、中原城 15000 市群、海峡西岸城市 10000 群、湘中城市群； 三级城市群经济总 5000 量在2000~3000亿， 包括：关中城市群、 0 长江中游城市群、哈 大齐城市群等； 经济总量2000亿以 下为四级城市群

2
世联对于本次研究目的的理解
通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战 略发展要求，选择进入房地产市场具有明显 上升潜力的城市
3
围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作 中进行了大量的数据收集与相关研究
进行的访谈
与4位世联集团高层领 导探讨研究思路与研究方 法
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进行的研究
《中国城市群》 《城市群与城市国际化》 《美国城市发展模式》
小城市
小城市
副城区
小城市
千叶
特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外 沿扩张，城市周边出现以某种功能 （居住、产业等）为主的快速发展的 副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势
取地机区域中心城市近郊土地具备较好的 市场机会
特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了 产业分工和功能互补，根据行政地位与 经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、 功能性中心城市、功能增长型城市等城 市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展 趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功 能中心城市、增长型城市等均具有较好 的市场机会 5
湘中城市群 区域中心 城市 区域次中 心城市
郑州
长沙
泉州
洛阳
株洲、湘潭
漳州
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第一次筛选： 中国城市梯级划分
我国城市群内部城市划分——三级城市群及以 下
关中城市群 长江中游城市群 区域中 心城市 武汉 区域中 心城市 区域次 中心城 市 哈大齐城市群 哈尔滨
区域中 心城市
西安
大庆
北部湾城市群
淮南城市群 区域中 心城市
3
4
10 6 13 7 11 14 1 8 2
9 湘中城市群 10 关中城市群 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群
15
16
9
17
注：十七个城市群并未完全包括我国的所有 8 城市，西部的大部分城市尚未形成城市群

根据高潜力市场的进入性 条件与所在区域的潜力条 件，判断聚焦区域；

借鉴成功企业的发展经验， 结合自身条件最终确定进 入的目标城市

目标城市
6
世联的研究方法：七次筛选确定目标城市
第一次筛选： 中国城市梯级划分 第二次筛选： 协信企业发展要求 第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力 第四次筛选： 房价快速上升条件 第五次筛选： 城市的进入性条件 第六次筛选： 城市群内部优势比较 第七次筛选： 成功经验借鉴
世联的研究思想（2/2）
世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划 分为基础，结合协信集团 自身的企业战略发展要求， 进行初步的城市筛选；

全国范围的城市梯级研究 协信集团取地要求 房地产快速上升市场 的一般规律 高潜力市场的进入性 条件判断 高潜力区域条件判断 借鉴成功经验
通过房地产市场上升潜力 的系统研究，选择在房地 产市场价值实现潜力高， 房价满足快速上升条件的 城市进入；

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第一次筛选： 中国城市梯级划分
我国城市群内部城市划分——一级城市群
珠三角城市群 京津冀城市群 区域中 心 城市 中部区域：佛山 东部区域：东莞 西部区域：珠海 东部区域：惠州 区域功 唐山、秦皇岛、 能性中 石家庄 心城市 北京 山东半岛城市群 区域中 心 城市 天津 区域次 中心城 市 西部区域： 济南 青岛
区域功 南通、绍兴、舟山、 能增长 泰州 型城市
西部区域：中山
区域功 能增长 型城市
廊坊、承德
区域功 能性中 心城市
中部区域： 潍坊 西部区域： 淄博
注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和 不可进入性，将其排除于城市划分体系之外 11
第一次筛选： 中国城市梯级划分
我国城市群内部城市划分——二级城市群
川渝城市群 区域中心 城市 区域功能 性中心城 市 成都、重庆 海峡西岸城市群 区域中心 城市 厦门
辽中南城市群
区域中心 城市
区域次中 心城市
区域功能性 中心城市
沈阳、大连 鞍山 营口
德阳
区域次中 心城市 区域功能 性中心城 市 区域功能 增长型城 市
福州
中原城市群 区域中心 城市 区域次中 心城市
1 2 12 3 4 5 5 6 7 8 长三角城市群 珠三角城市群 京津冀城市群 山东半岛城市群 辽中南城市群 川渝城市群 中原城市群 海峡西岸城市群
什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都 市群或都市圈）指以中心城市 为核心，向周围辐射构成城市 的集合。城市群的特点反映在 经济紧密联系、之间的产业分 工与合作，交通与社会生活、 城市规划和基础设施建设相互 影响。由多个城市群或单个大 的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分 单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有 机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规 划的划分标准，将中国大部分 城市划分为17个城市群及城镇 密集区

国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的
最主要和直观的经济指标；

人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。
城市等级划分方法： 将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人 均财富水平进行排序。
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第一次筛选： 中国城市梯级划分
以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作 为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城 市与三级城市

协信对于异地发展的思考
集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、 长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引 到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。 ——访谈纪要（2007.4.30）
世界六大城市群
美国五大湖城市群简介 美国大湖城市群（芝加哥-匹兹 堡城市群）是世界六大城市群之 一，拥有成熟完整的内部城市等 级结构；

大湖城市群分布于美国中部五大 湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的 纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥， 其间分布有匹兹堡、克利夫兰、 托利多、底特律等大中城市以及 众多小城市，城市总数达35个之 多。