产业园区管理公司组织与管理

• 园区网站建设、推广和维护 • 园区刊物策划与发布
支持部门 外部协助单位
招商部 行政部
发展部 招商部
招商部
招商部 运营部
合作单位 管委会
政府主管部门 行业协会 管委会
管委会
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招商部——主要职能
主要职能 目标客户挖掘
商务谈判 节点资源拓展 客户关系维护
职能描述
• 通过网络和渠道搜集目标企业名录 • 采用扫楼扫园，电话营销等方式搜集客户
根据协议满足园区政府管 理部门/企业的需求
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产业园区发展过程中包括四个重要角色（经营主体）
管委会
– 掌握园区发展的节奏和节点，并控制资源投入； – 对于园区发展过程中出现的，其它层面难以解决的问题，给予资源支持； – 协调政府各机构关系，推动政务和园区发展模式创新。
管理公司
– 提出整个园区发展的策略与计划，并就相关问题进行专项研究； – 与社会各类机构建立关联，吸引入园并构建合作模式； – 动态把握入园企业的需求，监督已有园区服务运行质量，提出完善建议； – 向管委会传递企业需求信息，并将自身难以解决的问题及时向管委会反馈。
获取物业销售佣 金提成
获取物业管理和 经营价值回报
建立招商团队分区域 直接运作为主，结合 渠道等其他方式
传统物业管理服务外 包，园区企业政务、 人力资源等经营服务 建立团队直营
招商团队规模大， 招商结果的不可控，
分散广以及人员素 当前市场的激烈竞 招商赋于载体与内
质差异大都增加了 争环境都大大增加 容，运营赋于载体
运营部
合作单位
发改委 管委会 行业协会
规划局 国土局
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策划部——主要职能
主要职能 营销活动策划
客户研究 招商支持 信息平台运作
职能描述
• 行业/协会等会展沙龙策划 • 园区参观访问团队接待 • 园区活动策划 • 海外/全国路演
• 行业/地区动态研究 • 重点企业/重点城市研究
• CIS设计与监督执行 • 招商物料制作 • 媒体策划与发布
管理难度
了风险
于活力，二者应当
紧密相连，但是当
下前后脱节现象严
人员素质一般，团 队规模适中，管理 难度亦适中
运营的效果直接影 响园区的形象
重，招商承诺与运 营的实际兑现存在 较大差异
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愿景、使命、目标和商业模式
愿景: （领导填写） 使命: （领导填写） 目标: （领导填写） 商业模式：轻资产运营模式
• 招聘管理 • 培训管理 • 薪酬管理 • 绩效管理 • 基本人事管理
支持部门 外部协助单位
各部门
管委会 合作单位 车管所等政府部
门
各部门
人才机构 劳动保障局
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主要职能 预算管理 核算管理 资金管理 税务管理
财务部——主要职能
职能描述
• 预算编制与分解 • 预算执行监督 • 预算调整
• 日常费用报销 • 资产核算 • 资金流入流出监控 • 银行账户管理 • 现金管理 • 政府税务关系处理 • 报税事务办理 • 税收筹划
基本资料 • 参与会展沙龙活动接触目标客户
• 沙盘讲解与园区参观 • 合同条款商讨 • 优惠政策商讨
• 搜寻节点资源信息 • 建立与节点资源合同关联
• 园区活动邀请 • 节日问候与拜访 • 客户资料收集整理
支持部门
策划部
策划部 行政部 招商部 招商部 运营部
外部协助单位
合作单位 管委会
管委会 管委会 管委会
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产业园区管理公司在园区经营发展中与其他角色的关系
产业园区管理公司与 管委会是委托管理关 系
已入园服务机构以第 三方服务机构的身份 承接管理公司（管委 会）的外包服务业务
入园企业以客户（业 主）的身份在享受园 区服务的同时，通过 自身创造的价值增加 产业园区价值
入园企业
提出政务需求 接受政府管理
提出专业需求
已入园服务 机构
建改 需 立进 求 合建 反 作议 馈
提出需求
管理公司
提供解决方案或服务
提出发展策略 反馈难点问题
提供解决方案 行使政府管理职能
管委会
产业园区管理公司在园区发展过程中充当“牵头人”的角色，在能力和权力范围内解决入园企业的问题，协 调安排已入园服务机构对入园企业的服务，同时把超越自身权限的问题向管委会反映并寻求其资源支持。
• 收集城市基本资料，收集产业发展资料， 收集其他园区资料
• 汇总并分类收集资料
• 研究城市产业布局 • 研究产业发展前景和发展环境 • 研究园区产业发展策略和规划 • 测算园区发展经济指标
• 园区土地规划 • 园区空间总体规划设计 • 园区内各产业区布局规划 • 地标性建筑规划和重要配套设施规划
策划部 招商部
已入园服务 机构
– 依照自身业务定位，以及合作模式的要求和委托合同的约定，向入园企业提供专 业服务；
– 向园区服务委托方（管理公司或管委会）反馈企业的需求信息。
入园企业
– 通过建议和投诉等手段，帮助园区改善服务体系运作质量； – 积极配合园区管理方进行企业需求的整理； – 积极参与各项平台和载体的建设并协助监督。
支持部门 外部协助单位
各部门
各部门
审计事务所
管委会
政府税务部门
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产业园区管理公司的岗位设置
总经理
发展部经理
策划部经理
招商部经理
运营部经理
行政部经理
财务部经理
研究专员
策划专员
助理研究员
策划助理
招商主管 招商专员 招商助理
运营主管 运营专员 运营助理
行政专员
人力资源 专员
会计 出纳
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主要内容
战略定位 组织架构 管理流程
上游产业
产支
支服
业持
持务
体
性 主导产业 性
产
产
机
系业
业构
下游产业
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产业园区的三种管理模式分析
类型 政府主导型
描述
一般由省市领导组成的领导小组 负责重大决策，所在地市政府成 立园区管理委员会，管理公司以 辅助者角色出现，甚至不成立。
优点
缺点
政策上有较大的优惠
入驻的企业一般技术、 经营管理等方面较为 成熟
滚动更新阶段
编制内部方案 评审报批定案
END
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主导部门
园区招商流程 招商准备阶段
招商实施阶段
策划部
策划管理流程
招商部
招商管理流程
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园区运营流程
代办入园工商注册和装修手续 行政服务（工商服务） 物业服务（装修服务、入住服务） 投诉处理 整合资源提供服务（班车、食堂）
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附：管理流程文件链接
能
产业园区管理公司的定位
LOW
政府介入 程度
HIGH
企业主导型
政企合一型
政府主导型
提供资源整合服务的 管理公司
提供某一专业服务的 专业机构
集成各类相关专业公司， 确保园区开发建设以及后 期运营的顺利进行
协作园区政府管理部门， 完成上级政府下达的园区 建设指标
接受园区政府管理部门/企 业委托承担园区开发建设 及运营阶段中某一功能
目标客户挖掘 商务谈判 节点资源拓展 客户关系维护
政务服务 商务服务 物业服务 资产经营
行政管理 人力资源管理
预算管理 核算管理 资金管理 税务管理
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发展部——主要职能
主要职能 市场调研 园区定位研究 空间布局研究
职能描述
支持部门 外部协助单位
由于参与的政府部 门较多，可能造成 建设周期长、决策 缓慢
政企合一型
园区管委会与园区管理公司实行 两块牌子，一套人马，主要职能 机构合署办公，既具有行政职能 又具有经济职能，管委会行使市 级管理权限。
简化了关系，避免了 一些繁琐的协调工作
增强企业提高经营效 益的积极性，避免吃 大锅饭现象
企业可提供的支持 有限
难有一个较完整的 规划
企业主导型
主要以园区的管理公司来管理， 在沿海开放城市的产业园区较多 采用这一模式。
市场化运作，有较大 的抗风险能力
行政机构简化，大大 缩短了决策和执行的 时间
企业得到的政府支 持较少
企业的压力较大
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产业园区管理 公司的定位主 要立足园区内 外的资源整合， 代替园区管委 会行使经济职
业务模块
园区定位 园区招商 园区运营
盈利模式
运营方式
管控难度
经营风险
当前特征
通过智力投入获 取咨询策划价值 回报
3~4 人 左 右 精 英 项 目 团队创意策划
精英团队人员职业 素养高，易于管理
园区定位目前土地
参谋的角色决定了 规划、空间规划在
不必为决策风险负 前，产业规划在后，
责
与理论逻辑要求刚
好相反
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产业园区业务链构成的四个主要业务模块
从业务链来看， 产业园区的发展 可以分为园区定 位、园区招商、 园区建设、园区 运营四个模块
产业园区管理公 司则涉及了除园 区建设外其他三 个模块的经营活 动，基本上全程 参与了园区发展 与经营
园区定位 研究城市产业与居民生态
的平衡，寻找园区的产业定位与功能和空 间规划。
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原策咨询
企业成长的伙伴
地址:南京市玄武大道徐庄软件园研发一区D栋 邮编:210042 电话:025/84801560 84818851 传真:025/84827721 网址:www.uchoice.cn 邮箱:uchoice@uchoice.cn
普洛斯物流园 制造基地
津通工业园 （创业园）
企业 开发主体
注：开发主体中的企业既包括纯粹进行园区经营的企业，也包括大型企业集团根据 自身规模扩张而建设的新产业基地
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管理公司的经营本质是构建并合理平衡园区内的产业生态
产业园区内的产业生 态可以分为纵向的上 下游产业和横向的支 持性产业两个方面
产业园区管理公司通 过经营园区构建并维 持产园区内的产业生 态的平衡，促使园区 内产业健康发展
产业园区管理公司 组织与管理
2009年1月1日，中国 南京
主要内容
战略定位 组织架构 管理流程
1
产业园区的类型和管理公司的关注重点
图中灰色部分的园 区类型为产业园区 管理公司所重点关
注的业务对象
政府
空港物流园
软件园
单一产业
创意产业园
沿海经济开发区
高新技术开发区
来自百度文库
综合产业
产业涵盖面
研发基地
愿景、使命、目标和商业模式 业务模块与核心能力 产业园区重要角色构成和管理公司定位
10
主要内容
战略定位 组织架构 管理流程
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成熟的产业园区管理公司组织结构
总经理
发展部
策划部
招商部
运营部
行政部
财务部
市场调研 园区定位研究 空间布局研究
营销活动策划 客户研究 招商支持 信息平台运作
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产业园区管理公司的岗位设置
产业规划 与定位
园区建设
园区运营
园区招商
产业升级 与调整
产业园区管理公司的管理流程将以其业务价值链为基础，划分为产业规划与定位、园区招 商、园区运营三个子流程
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产业规划与定位流程
阶段
前期准备阶段
发展部
明确规划任务 组织规划团队
基础资料收集
规划编制阶段
拟定工作计划 实地调研访谈
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主要职能 政务服务 商务服务 物业服务 资产经营
运营部——主要职能
职能描述
• 企业工商注册办理 • 企业税务变更办理 • 国家不同部门产业基地/基金资质申报 • 企业资质申报指导 • 项目申报信息发布与 材料写作指导
• 会展服务、办公配套服务和人力资源服务 • 产业资源整合和技术平台建设
• 入住服务和装修服务 • 物业管理
园区建设 细化空间规划，展开区内规
划设计和建筑设计，并在随后组织实施工 程建设。
园区建设 园
区
定
位
园区招商
园区运营
园区招商 依据产业规划，制定招商
策略，宣传推广园区，并吸引重点企业入 园。
园区运营 提升园区品牌，为入园企业
提供物业服务、产业引导、政府支持、资 源整合等服务。
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产业园区管理公司主要业务模块和核心能力浅析
• 信息平台建设 • 园区内商业物业经营 • 园区内商务空间出租、委托转让服务
支持部门
招商部
招商部
外部协助单位
管委会 政府主管部门
管委会 管委会 物业公司 管委会
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主要职能 行政管理
人力资源
行政部——主要职能
职能描述
• 办公用品和固定资产管理 • 车辆管理 • 档案管理 • 印章管理 • 收发文管理 • 会务和接待管理