武汉别墅市场分析

纵观武汉房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。

从近10年来别墅的发展历程来看，武汉别墅市场经历了三次热潮。

第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。

而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多。

从武汉别墅的历史而言有以下特色：
(一)平民化主流
主要表现为：
1、产品制造的平民化；武汉早期别墅普遍克隆欧陆风情，照搬南方和沿海模式，并施以“减法”和“代数”，“初级阶段”特征鲜明。

2、购买主体的平民化；可以在市区购置中档公寓楼的消费群成为早期近郊中低档别墅的主体。

3、别墅区生活形态的平民化；主流消费群体的传统居住观念与新型物业的不相适应，以及开发配套和物业管理上的不完善和不适应使物业管理成为老大难问题，收费高不成低不就，甚至难收。

4、价格的平民化，即一般别墅的总价与市区中高档住宅的总价相近，因此形成了在营销中“低价策略好过高尚品质”的现象。

（二)未形成良性消费
武汉别墅在理想与现实，形象与功能的严重错位中拨苗助长，大量的小型住宅满足了一定人群的“别墅”梦，却并未满足别墅的实质性功能消费，早期的购买者顾面子重于顾里子，具体表现为：
1、销售率高，空置率高，而实际居住率低，早期别墅销售较好，中低档别墅更好，感觉消费和跟风消费属主流。

空置率包括未售的和售后闲置的，高档别墅未售和售后空置率均高，中低档别墅主要是售后空置率高。

2、难以成为第一居所，武汉人或中国人的作息体制和习惯及交通状况不适应郊外别墅。

调查显示有90％以上的别墅业主，实际不能正常享用别墅居家功能，即实际没有成为“第一居所”。

那么怎样的别墅更具有市场竞争力呢？我们将从以下几个方面来分析；
武汉拥有别墅生存的土壤----市场及自然环境
目前，武汉市约有58个带别墅项目，10多个纯别墅物业，别墅类型也很齐全。

按组合形式分，有独栋别墅，双拼别墅，叠拼别墅以及连排别墅四种；按建筑风格来分，大致有日式、欧陆式、美式、中国传统式等。

目前，武汉市场以美式和欧陆式较为流行。

可以说武汉房地产市场已初步开发建成各种类别及档次的别墅市场体系。

而别墅因为其住宅产品的尖端性和消费人群的特殊性，应具备几个必要环境，包括自然环境和市场环境。

自然环境方面，湖北拥有“千湖之省”的美誉，尤其是武汉具有大量可用于别墅住宅开发
的土地及良好的人文风貌环境。

有湖、有江、有山、有水，这为别墅项目的开发提供了基本的生存条件。

除此之外，由于房地产的区域性很强，武汉三镇距离较远，又有两江相隔，虽然长江二桥取消收费，购买别墅的人群也是有车族，但对大多数购房人来说，还是不愿意在汉口上班，到武昌住别墅，因为一个多小时对于那些中上层人士来说就是金钱。

从市场环境来看，一方面，武汉房地产市场第二次置业高潮的持续升温，对于很多人来说已不再是解决住房问题，市场积累了大量二次、三次置业人群，享受生活的欲望非常强烈，虽然已有几套住房，但总有一些不尽如人意的地方，甚至有一部分人虽然已具备消费别墅的水平，但目前还仍持币观望，这些群体都是武汉别墅消费市场的主要力量。

欧陆风、现代风还是中国风--建筑形式
早期别墅均为欧陆风，后又盛行现代风，目前出现的新古典主义，偏重于在欧陆风的基调上变化，而中国风几乎没有。

如同时装，新古典主义完全可以考虑中国风，现代建筑的所谓风格实际上已经简单地演变成了一种形象符合，无论采用何种风格，影响的是审美价值和建筑造价，而并不会从根本上影响建筑功能，因此在楚地是否可以在别墅建筑上有机地溶入一些具有雄厚楚文化底韵的新古典主义元素，使建筑风格开些新风。

这样的别墅应该能够被市场接受。

别墅功能—需要创新，市场才能接受
联体Townhouse住宅区的规划特点是：打破排排坐的传统布局形式，而在满足容积率的前提下丰富排列方式，变化中寻求统一。

户型面积分别为160平方米、190平方米、220平方米三种。

其中这三种户型最有特点的是160平方米Townhouse，中国典型的Townhouse是6米开间的二三层联排住宅，而160平方米的空间要做成二层，每层只能80平方米，去掉垂直交通剩下的面积就非常有限了，做成典型Townhouse就不太可能了，因此160平方米平层Townhouse户型的构思应运而生。

也许我们会马上把此户型联想到160平方米的典型公寓户型，而六东的设计不同之处就是创造平层别墅的平面布局感觉，例如12米的加大开间，所有的卫生间都有采光，主卧室带有自己单独的卫生间及步入式衣帽间，又加入了花房以及阳光房的空间，并升级为一梯一户，且将三户重叠在一起。

将这三种Townhouse组合在一起就形成2.5层高的190平方米户型、三层高的160平方米户型和二层高的220平方米户型的高低错落立面,使得每栋Townhouse的立面都是不尽相同且变化丰富。

在独立式别墅的设计方面，在规划时将每个别墅组成一个组团，后院有围墙围合，以增加每户的私密性，前院开敞为公共景观空间，面积大的户型有一个分开的工作室，这个单独的20平方米工作室含有卫生间和厨房，既可以作为父母的居室、成年子女的住所或家庭的办公室，也可以作为客房或出租之用。

工作室与别墅之间的过渡就是私家围合的后庭院，这个别墅+工作室的组合超越国内现有别墅的功能布局，
别墅应彰现个性---突出生活
所谓别墅，其实不是一座私人花园或住宅，已不再是户型面积的扩大和简单提高绿化率了，好的别墅将是极低密度的纯粹别墅与完整的社区文化；多绿地，多私家绿地；舒适随意，自由自在完备的居住空间和进退自如；居家出门两方便及完善的生活环境等各方面集中整体的综合体现。

所以别墅项目的开发一定要满足高层次的精神需求，别墅代表着尊贵，代表着一种生活方式。

每个细节都应该透露着成熟、稳重、大气。

因此我们建造的别墅应在突出生
活上，下一定的功夫。

其次，住别墅其实代表着选择一种高贵的生活方式，这就对物业管理提出了更高于一般的要求，什么样模式的别墅区应有什么样的相匹配的物业服务，让业主从烦琐的生活琐事中解脱出来，更好地享受生活。

居家式还是度假式---定位
武汉别墅实际居住率低，除了有投资倾向和商务用途等因素的置业外，一是作息体制与习惯的不适应，二是交通和配套的不适应，因此，是居家式还是度假式，不是简单的主观因素可以决定的，客观条件决定了武汉别墅实际的现实功能是度假，无论是刻意的还是变相的，因此，在配套和物业服务等功能设置上而应以度假为主。

其中环境硬件和物业管理的设置更应注重方便度假功能。

大洋彼岸·假日群岛是旗帜鲜明地将别墅项目与旅游度假结合的一个案例，其许多功能设置和物业服务上的思路值得借鉴。

因此在定位上我公司应借签大洋彼岸的案例，作深入调研。

别墅之趋势：从星星之火走向簇群发展（扎堆效应）
早期武汉别墅零星分布在城郊进行开发，经过近十年的开发，武汉别墅的板块效应初现雏形。

以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖板块、以高尔夫花园、碧海花园为代表的金银湖板块、以梦湖香郡为代表的后湖板块、以海天一色为代表的沌口板块、以F·天下为代表的黄陂滠口板块等等均已经形成一定规模。

别墅簇群化的具体表现是规模化和社区化。

规模化是指别墅项目占地面积非常大，少则几百亩，多则上千亩；社区化是指早年开发的别墅不太注重社区气氛的营造，不少别墅区甚至没有公共活动场所和会所，而现在的别墅对社区概念十分重视，竭力营造一个融洽和睦的社区氛围。

别墅市场调研分析（根据相关销售人员对已购买别墅客户的剖析及我们自己调研相关客户所作的综合结论）
市场需求面积
客户普遍接受的面积在180—230平方米之间，比例达到73.4%。

只有12.5%的客户选择220—300平方米的户型。

此外，选择300平方米以上或160平方米以下的只占极少数。

建议开发160—220平方米户型为主，其他面积的为辅，以市场需求决定产品定位。

市场接受的价格
有23%的消费者认为100万以上的价格可以接受，而有77%的消费者认为价位应在100万以内。

建议项目主力户型的价格不宜超过100万；而其它相对较好的户型可适当提高价格，满足不同层次需求。

市场需求户型以五房、六房居多
客户比较接受五房、六房的户型，选择七房、八房的只占极少数。

此外，有16.90%的消费者选择其他的户型。

其原因有：1、许多客户不了解别墅户型的设计，不知道别墅应当设置几个房间？怎样布置？2、部分客户有自己的设计考虑。

因此，项目应考虑在户型的优势宣传上多下工夫，做到扬长避短。

市场需求年龄构成
调研客户中，以40岁左右有意向购买别墅的居多，这些人工作多年，有一定积蓄，有
事业基础及社会地位，对未来充满信心，所以敢于超前消费。

同时他们理智、成熟、有主见，消费没有盲动性，购买时会从价格、地段、品质及服务等方面因素综合考虑问题。

别墅开发----风险分析
今年2月28日，国土资源部发布紧急通知，明令要求各地停止别墅类的土地供应。

长远来看，这一政策对别墅市场利大于弊，这对目前武汉别墅市场稳定健康发展提供了充足的保证，同时可大大刺激武汉别墅中高档项目的开发与销售。

但是目前，武汉别墅市场开发存在着两个矛盾。

首先，是单纯别墅与带别墅的综合物业存在矛盾。

武汉市别墅住宅社区以带别墅综合物业为主体，单纯别墅物业较少。

很多综合性项目都以别墅销售为托，主要有两种开发模式：一种是先开发别墅区，然后抬高住宅均价，推出的是别墅，想要卖的还是普通住宅。

另一种方式是先开发普通住宅，采取低价入市，形成品牌，聚集人气，资金回笼后再花高成本打造别墅区。

无论哪一种开发模式，都存在一个无法回避的问题，整个住宅社区的住户鱼龙混杂，所谓“人以群分，物以类聚”，因为能支付几百万元房款的人与只能承受几十万元的购房者，其职业背景和社会地位及生活起居习惯都会存在着巨大的差异。

同时还因房价的多少，决定业主所享受的待遇服务是不一样的，这给社区的各种生活配套设施、环境布局都会带来不可避免的矛盾。

其次，就算是纯别墅社区的开发，也存在物业管理费过高的问题。

目前，武汉市各纯别墅小区的物业管理普遍为1－2元／平方米，一套别墅平均面积在250平方米左右，加上水电、电话、宽带网等等费用，平均一套别墅每月要花去上千元，再加上每月向银行还贷，这的确是一个不小的数字，对于很多人来说，是承受不了的。

所以，物业管理等费用也是制约别墅销售开发的一个大问题。