华夏幸福产业新城开发模式

委托事项
结算收入 （核算名目）
资金回报来源 （资金池）
土地整理投资
土地整理XX%
基础设施建设
基础设施XX%
公共设施建设
公共设施XX%
产业发展服务 咨询服务 运营服务
产业发展服务
（落地投资额*XX% ）
咨询服务XX% 运营服务
全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。 投资成本以双方委托的中介机构审计结
全部开发建设管理运营事项（行政管理 果为准。
产业新城业务内容
湖北武汉 江夏备忘录公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
固安新兴产业示范区补充协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
委托事项和投资回报方式
政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理 统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
√
√
值
创
造
√
√
价
值
兑
√
√
现
价
值
区域开发全流程-拓展
国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣
和审批除外）由华夏幸福负责。
委托期限届满，结算收入总额超出资金
池部分自动豁免。
委托区域内新产生的财政收入的地 方留存部分
土地出让金县级留存适 当比例
税收收入县级留存适当 比例
非税收入县级留存适当 比例
专项基金、专项收入适当 比例
委托期限届满，相关基础设施和公 共服务设施的产权和经营管理权移交政 府。
正式开发程序
修建性详细 规划
专项规划 开发策略
启动三大规划 签订正式协议
区域开发全流程-资源
土地资源是产业新城开发的物质载体
没有土地就没有产业新城
农用地
农转用 土地征转
基
建
划拨
划拨决定书
公
建
建设用地批复
土地拆迁 土地整理
纳入土地储备
招标 拍卖 挂牌
土地出让
用地验收
村集体建设用地
土地征收
二
级
开
收并购
区域开发全流程-规划
三规统筹 三位一体
战略规划
输出
Fra Baidu bibliotek反馈
【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】
反馈
【城市定位、城市功能、功能体系等】
概念规划
输出
【空间发展策略、功能布局方式等】
产业规划
输出
【产业定位、产业发展策略等】
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区域开发全流程-规划
拓展启动
签订框架协议 /备忘录
城市总体规 划
控制性详细 规划
产业新城开发全流程
2016年7月
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
华夏幸福六大业务线
产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业……） 城市产业综合体 城市住宅 国际业务 TOD 特色小镇
产业新城业务内容
舒城备忘录公告
舒城合作协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
资格预审文件 实施招标程序 评标及谈判阶段
政府上会 签约
区域开发全流程-规划
三规：华夏幸福产业新城综合解决方案
战略规划
概念规划
综合解决城 市发展方向、 发展战略、 发展路径问 题
解决城市规 划理念、城 市风貌和空 间形象设计 问题
产业规划
解决产业定 位、产业发 展方向问题
寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径 就区域发展思路和规划与当地政府达成一致 寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式
选核心，布圈层，打基础，必进城 围绕12个核心城市进行布局
《全国主体功能区规划》
1 2
3
12 9
76
4
8
5
11 12
区域开发全流程-拓展
选址
城市选择 目标区域 意向选址 选址考察 项目立项
框架协议/ 备忘录
综合解决方 案汇报
确定合作选 址及模式
内部决策会
签订框架协 议/备忘录
正式协议
PPP招标 编制实施方案和
4用地规划许可证
√
5建设工程规划许可证 √
5管线规划许可证
6建筑工程施工许可证 8竣工验收
√
房管局
7预售证 9不动产证
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基建项目
√
√
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公建项目
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产业项目 √
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√
区域开发全流程-建设
区域开发全流程-运营
资产运营
业主
住宅 商业 市政类 办公 产业园
发
中国土地市场网www.landchina.com
区域开发全流程-资源
先有项目，再有资源
项目申报
•可研报告 •选址意见书 •项目备案证 •环评批复 •上报重点办、发 改委 •重点项目申列
落实指标
•列入指标分配计 划 •下达通知书
建设用地批复文 件
•选址确认 •用地组卷 •重点项目申列 •各级审批及费用 缴纳 •取得用地批复
区域开发全流程-资源
对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地
规划局出具规划 条件
储委会上会 地价确定
20%保证金
网上报名、竞价、 摘牌
100%出让金
办理土地证
土地预评估 出让文件组卷 成交确认书
国土审核
网上公告
50%出让金
签订土地出让合 同
区域开发全流程-资源
招拍挂：从现场竞拍到网上交易
产业新城业务逻辑
土
指标获取
地 整
土地征转
理
村庄整理
公
自持物业
建
投 园区配套设施 资
基 础
道路
设 施
景观
投 资
市政场站
产业发展
开发用地 工业用地
二级开发
区域 总收入
二级开发 收入
确定一级 开发成本
一级开发 总收入
一级开发 收入
企业招商
落地投资
产服收入
区域 总回款
二级销售 回款
一级开发 总回款
一二级税 金返还
居民 区域/商户 政府 区域/企业 区域/企业
城市运营 品牌推广、城市活动
运营管理单位
物业管理
物业 商业管理公司 城市运营中心/部 产业发展中心/部 产业发展中心/部
住宅物业 住宅物业 市政物业 产业园物业 产业园物业
区域开发全流程-结算
结算是一级开发收益的最终兑现。
共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司） 1、招投标：定标签署合同 2、审计：出具审计报告 3、政府确认：出具结算确认函
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
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http://www.landwx.com/wxmh/monitor/monitor!index.action
区域开发全流程-建设
创造价值 兑现价值
房地产项 目
国土局 1土地证/划拨决定书 √
环保局 2环评批复
√
发改局
3立项批文 核准批复、备案证
√
规划局 建设局