2013南沙黄山鲁项目整体定位与发展战略2334515747

PART 2 通过对南沙区域规划的分析， 预判未来房地产发展高度，寻 找有利于发展的优势和机会？
PART 3 目前的市场环境如何，在区域 内是哪一类产品销售较好与客 户接受度高？
本报告是严格保密的。
14
思考二：项目具备的“山湖海”资源在消费者中的认知度和认可 度有多高？其竞争力究竟有多大，如何在竞争中脱颖而出？
南沙境界
碧桂园天玺湾 龙光棕榈水岸 碧桂园豪庭 星河丹堤 茗荔雅苑 南沙奥园 本项目
优山美墅 时代南湾 南沙湾东苑
PART 4 消费者对版块认知如 何，对“山湖海”资 源是否敏感，在实际 置业中有何需求？
区域周边具备类似资源的楼盘较多，存在较 显著的竞争，而项目景观资源和规模优势并 不具有绝对优势，如何在竞争中取胜？
动植物生态资源 − − 维管植物460种，其中野生植物434种 鸟类41种，鸟类密度在广州各森林公 园中最高 − − 两牺动物8种 爬行动物14种
人感觉空气清新 具有一定的保健作用 具有一定的治病作用

黄山鲁森林公园内空气中的负离子含量达到 5000个/立方厘米，比广州市的平均值426个/ 立方厘米高出10倍 植被 鸟类
九王庙
港前路
1
休闲旅游配套区
3
虎门大桥
南沙高尔夫
4
2
5
6 7 8
11
游艇俱乐部
9 10 11
天后宫
本报告是严格保密的。
10 南沙游艇会
【地块劣势1】地块地理位臵隐蔽，公共交通通达性较差，半径2 公里内缺乏市政配套

区位较为隐蔽，交通不便，从 最近的市政路进入地块有2公里 多路面距离 缺乏公共和生活配套，地块半 径两公里范围内基本无配套 黄山鲁公园开发十年，内部缺 乏基本配套 华盛隆商场 黄山鲁位臵还算蛮偏的，什么配套 都没，就算一个公园，里面厕所都很难 找，小卖部都没有。 ——南沙出租车司机访谈
本报告是严格保密的。
18
【区域理解】南沙是广州唯一的出海口，位于珠三角几何中心， 半径100公里囊括广深珠港澳，战略位臵显著
广州 南沙 南沙
南沙发展历程
1988-1992年 1993-1999年 经济开发区时代，大规模开发 国务院批准设立国家级南沙经济核技术开 发区 全球最大企业美国通用落户南沙 东发和南伟码头分别投入使用 虎门大桥通车 粤港经济合作座谈会在南沙举行 南沙定位升级为珠三角的中心支点城市 2000-2011年
市场调研阶段
整体定位及发展战略 （中期汇报）
项目界定及目标分析 区域分析 市场分析 消费者分析 竞争分析 项目整体发展战略 项目定位 规划排布建议 财务测算
启动区策略与物业发展建议 （终稿汇报）
项目整体定位及工作内容 回顾 大盘开发模式、分期建议 启动区策略及定位 启动区物业发展建议 财务测算
2011年各区GDP排比
本报告是严格保密的。
20
【产业现状】 2011年全区第二产业比重为80.49%占主导地位， 第三产业比重偏低，决定了南沙目前缺乏本地白领中坚阶层

从近年来数据看出，南沙产业结构稳定于“二、三、一”型，第二产业比重最大


南沙第三产业比重过小，产业结构的优化升级和发展任务依然艰巨
4
5 3 2 7 6 1 8
9
10
本报告是严格保密的。
12
【数字黄山鲁项目】
7.5
项目拥有7.5万平方米天然湖面
1 500
15° 128
稀缺的1500米湖岸线
平均约15°坡地观湖望海
海拔128米，远望无遮挡海景
12 000 000
私享1200万平方米黄山鲁森林公园
4 888
天生丽质 不可多得
项目整体优势明显大于劣势，黄山鲁资源 不应被辜负，具备开发高端住宅的基础。
核心问题1：项目如何实现高价高速销售，实现价值最大化？ 核心问题2：项目的竞争策略是什么，应如何整合资源打造什么样的产 品在竞争中胜出？
本报告是严格保密的。
16
报告 提纲
F
区域背景分析 3.1区域理解 3.2规划目标 3.3产业发展 3.4人口增长 3.5未来价值
OUTLINE
O
REPORT
2
区域市场分析 4.1政策分析 4.2物业市场分析 4.3市场机会预判
本报告是严格保密的。
市场调研与数据收集情况
市场调研 城市区域

访谈&问卷 珠三角在售项目 （共23个）

广州 珠海 中山 佛山 东莞 清远 深圳 项目地块内部 项目红线外地块
南沙在售住宅项目 （共14个）

专业人士访谈（共 11位） 世联地产策划经理 陈颖林

消费者深度访谈 金山谷别墅客户蒋 先生

……
消费者问卷 时代南湾业主问卷 （共57份）

碧桂园豪庭
……
东莞海逸豪庭
东莞锦绣山河 ……
项目周边公共配套 南沙区内交通 ……
锦绣山河销售张小 姐

万科麓湖销售经理 冯桂坚

南沙奥园业主抽样 调查

……
……
本报告是严格保密的。
2
项目顾问工作阶段划分
2013/05/21 2013/05/31 2013/06/29 2013/07/23

大致红线范围
地块四至
− − 外围是黄山鲁森林公 园 内部为白灰田水库
白灰田水库
山体
本报告是严格保密的。
白灰田水库
地块红线 7
【地块优势1】地形地貌丰富，坡地为主，私密性佳，中部湖体 可利用率高，开发空间大，并且可东南向望海

湖体面积7.5万平方米

湖岸线长1.5千米
湖边坡地
内部低洼 现有湖面 可扩展湖面
竞争分 析与发 展战略
整体定 位与发 展策略
规划、开 发建议与 经济测算
中期成果汇报思路 项目理解 市场机会分析与 项目发展战略 定位与策略 开发建议
本报告是严格保密的。
4
1
项目理解
区位 • 地块 • 核心问题
本报告是严格保密的。
5
【区位交通】项目位于广州最南部南沙区黄山鲁森林公园内，周 边道路通达性好，但目前项目地块内缺乏公共交通，进入性一般
海景视野
本报告是严格保密的。
8
【地块优势2】占地1200多公顷的黄山鲁，生物植被覆盖率达 99.9% ，物种丰富，负离子含量极高，生态资源极佳

整个公园占地约1200多公顷，主峰海拔295 米，是广州南部地区的最高峰，可以俯瞰南 沙全景
负离子含量 （个/立方厘米） 700 1000 8000
作用

3
消费者分析 5.1消费者特征分 析 5.2消费者趋势分 析
4
基于竞争的发 展战略 6.1竞争分析 6.2发展战略
5
项目整体定位 与发展策略 7.1项目整体定位 7.2项目发展策略
6
开发建议与 经济测算 8.1规划建议 8.2开发建议
7
8.3经济测算
本报告是严格保密的。
17
2
区域背景分析
寻找项目发展高度的支撑点
13
海拔128米，远望黄山鲁森林公园 空气中负氧离子含量高达4888个 /cm³
本报告是严格保密的。
思考一：不辜负项目的先天优势，做到价值最大化就意味着能实 现高价高速销售，区域市场的现状和发展如何，是否具备条件？
项目地块资源具备打造高端产品的基础，区域未 来发展又能否提供高端支撑？物业市场现状如何， 低价是不是卖得快？高价是不是不能卖？
珠海、澳门 一小时车程
虎门高速
南沙客运港
香港 一小时航程 6
本报告是严格保密的。
【经济指标与四至】项目占地522亩，容积率较低，地块内外均 为绿色山地坡地，中部大面积水库，具备郊区景观大盘潜力

经济指标
− 总占地面积：522亩 − 用地性质：一类居住 用地 − 容积率：0.8-1.8 − 限高：无
城市第三产业决定了城市白领阶层的数量
南沙区历年三次产业比重图 指标 合 计
南沙区2011年产业状况 本年生产总值 （亿元） 571 14.85 495.64 96.57 增长 （% ） 13.05 4.58 12.9 15.25
第一产业 第二产业 第三产业
本报告是严格保密的。
21
【规划目标】在南拓方针下高起点规划，是广州市唯一写入国家 “十二五”发展规划纲要的片区，打造成以生态、智慧和休闲为 特色的国际化滨海新城
市场调研阶段
项目地块查勘 案例分析 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
根据客户意见对 报告进行完善、修 改 进行规划交底， 参与规划跟进
本报告是严格保密的。
报告思维导图
主要的研究内容
项目 条件
客户 目标
项目理解 及核心问 题
区域 背景 分析
市场 分析
消费 者分 析
本富，度假设施高端，项目坐 享区域内旅游休闲资源较为成熟的优势
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
南沙高尔夫球会 地铁四号线 荷塘公园 上下横栏岛 科学展览馆 南沙客运港 南沙大酒店 蒲州花园 南沙天后宫 大角山炮台 亲水公园
京珠高速 南沙区政府 进港大道
霍英东时代， 南沙的启动 洛溪大桥通车，霍英东投放启动资金超25亿 元 虎门轮渡公司成立 南沙被确定为九十年代三大重点发展区域 虎门轮渡及广珠东线公路正式开通 南沙港成为对外通商口岸，南沙客运港试航
本报告是严格保密的。
南拓时代，产业纷纷落户 广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计划. 广州市政府提出在南沙“再造一个新广州” 广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立 2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙 南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通 南沙成为广州市一个独立的行政区。 全球500强纷纷投资南沙
本报告是严格保密的。
PART 5 存在较为激烈的市场 竞争，项目该建立怎 样的核心竞争力和竞 争策略来突破竞争？
15
现实与希望目标的对比推导出项目核心问题
R2
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
S
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
明确发展方向，在市 场基础上实现项目价值 最大化。
项目地块资源具备打造高端产品的基础， 在市场环境下也有“被动”往高端发展的 推力，若打造高端产品能否实现高盈利呢？ 片区竞争较激烈，存在同质化竞争，项目 不具备明显的规模和资源优势，打造怎样 的产品才能在竞争中脱颖而出呢？

项目离广州市中心一小 时车程，离南沙中心区 十分钟车程 区域交通网络成熟 − − − − 南沙港快速干线 京珠、虎门高速 地铁4号线 南沙港客运码头

广州市区 一小时车程
广州市 京 珠 高 速
南沙中心 东边入口
南沙区
东莞半小时车程 深圳一小时车程

内部交通一般，公共交 通进入性较差 − − 地块离最近的市 政主干道约2公里 目前只有公园内 部道路通达，无 规划市政路和公 交站点进入
【经济发展】南沙经济发展迅速，但经济总量相较其他区仍处于 较低水平，预计2015年GDP达1000亿元，发展空间大

从区域经济总量来看，南沙经 济总量历年呈上升趋势，尽管 增幅逐年降低，但从整体来看 ，区域经济发展飞猛，2010年 达到486亿，相比2005年增幅 达到295％

从广州十区二市的经济总量来 看，南沙区经济排名第十一位 ，GDP处于较为低下水平，但 是增幅度却名列前茅，区域经 济发展潜力无比
南沙海港大酒店 南沙高尔夫


2KM
南沙科技馆
时代影院 南沙小学
金业小学
本报告是严格保密的。
11
【地块劣势2】项目地块分散、窄小，存在利用性难度

项目地块总共分为10块宗地

宗地形状不规整，面积大小 不一，给后期规划带来难度
− − 1.2.3地块窄小 5地块面积小

宗地相互之间连贯性较差， 需要通过臵换或整合达到良 好的开发目的

谨呈：深联地产
南沙黄山鲁项目整 体定位与发展战略
2014年3月17日
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公 司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。

中惠璧珑湾 时代南湾
珠海中信红树湾 珠海凤凰山一号


星河丹堤
南沙奥园 万科府前一号 龙光棕榈水岸


珠海银海湾
广州玖珑湖 广州万科兰乔圣菲 招商金山谷
时代南湾销售经理 苏小丽

时代南湾高层客户 张先生

时代南湾策划经理 李忠丽

时代南湾高层客户 李先生

项目周边



优山美墅
优山悦海 创鸿南沙一品 珠江湾


碧桂园莲山首府
中山华发生态庄园 中山碧桂园秀丽湖 东莞万科麓湖
碧桂园豪庭销售经 理张小姐

带香港亲戚看房的 黄女士夫妇

招商金山谷销售经 理黄明泉

中惠壁珑湾洋房成 交客户李女士


项目周边自然、人 文环境

华发生态庄园营销 部经理曾先生