郑州房地产分析

郑州房地产分析

前言

衣，食，住，行关乎国计民生。尤其是“住”更是困扰中国人的一个头等大事。特别是在目前房价奇高的情况下，一套住房可能困扰了一个个家庭，或者一个个将要成型的家庭。并且，在目前的户籍制度下，外来人口迫切需要一套房子来安置自己的户籍。作为我们大学生，不远也将面对房子的问题。而郑州作为河南省省会，人口数百万的大型城市，无数人在这座城市里奋斗，生活。房地产行业对很多人人都有着重要的影响。本文通过房地产行业，国家政策等方面，对郑州房地产的发展与未来做一个简单的探究。

一从十二五规划看房地产发展

2011年是十二五规划的开局之年。在中国五年规划是影响整个国家经济发展的重要政策信息。二房地产行业作为关系到国计民生的巨无霸产业。研究十二五规划对于分析房地产行业具有极为重要的作用。同样研究郑州一地的房地产行业，更加离不开对规划的研读分析，离不开对国家政策的理解和把握。

从十二五规划中我们可以明晰党和国家对“民生”的高度关注；体会到党和国家通过宏观调控使房价回到合理水平的信心和决心。《规划》明确地指明了我国房地产业在未来一定时期内的发展方向；同时指出，未来五年是房地产业发展的关键时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房问题，直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。

（一）针对房地产行业发展和宏观调控的政策趋势

《规划》明确提出：要加强土地、财税、金融政策调节，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。要把住房作为基本居住需求来对待，要重点解决广大无房户和住房困难户的问题，要避免把住房作为投资产品的发展

趋势。

因此，中央政府下一步的调控重点，依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变，如在税收调节上，分类指导，并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。

（二）针对住房保障问题的政策趋势

《规划》强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

未来几年，不仅中央政府会更加重视住房保障的投入，重视法律法规体系的完善，也会要求地方政府紧抓住房保障不放松，继续强化责任目标制、一票否决制。住房市场化与住房保障同步推进，政府着重抓好住房保障，这是未来五年房地产业发展的重中之重。

同时，《规划》也进一步明确了住房保障的方式和重点，从“以售为主”，转变为“以租为主”，重点解决居住问题而不是产权问题，以保证住房保障事业的可持续性，也有利于建立公平公正的住房保障供应体系，避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。

（三）针对房地产市场存在的一系列问题的政策趋势

《规划》指出：要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。根据这一系列要求，中央政府在未来几年，将着重做好以下两方面的工作：

1、继续重点规范房地产市场秩序。

打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题；要建立一个公开公平的交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应；通过增加释放开发商手中的存量土地、囤积的房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展的目标。

2、抑制投机需求。

重点将在金融税收上加大非自住和改善需要的调节力度，比如在重点地区，强化停止对多套住房的人群再发放贷款，甚至停止这部分人群再购新房等政策，抑制投资投机行为。

中国的房地产市场需要由一个投资性的市场转变为消费性的市场，杜绝投机炒作行为，回归住房的消费属性，这样才能让房价真正回归理性。政府需要在制

度建设上解决这一根本性的问题，才能让房地产行业回到健康发展的轨道上来。

（四）2011年中国房地产发展的趋势

通过对规划的研读，我们不难看出国家对房地产发展方式转变的较强的要求，同时明确了房地产产业是为中国经济服务的，房子是给老百姓这样广大住房需求者使用的，绑架似的房地产发展会发生巨大转变。

现在中国的房地产业已经成为诸多经济矛盾的汇集点，因此，2011年的房地产调控肯定将在整个宏观调控的总体背景下继续深入进行。我认为2011年房地产业的发展重点和趋势主要表现为：以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业的平衡健康发展。

二2011年前3季度郑州房地产市场基本情况

1．房地产开发投资情况

2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长 18.2%。

2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。

2．商品房投放情况

2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。

3. 商品房销售情况

2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/平方米。

4．商品房累计可售情况

2011年9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长