对房地产调控政策的分析及建议

对房地产调控政策的分析及建议

摘要

房地产业是目前我国的支柱型产业，房地产市场的健康稳定的发展将直接影响到我国的宏观经济运行。所以，国家对房地产市场宏观调控的成败对我国经济的发展意义重大。因此，本文试以新一轮出台的房地产业法律政策为视角，从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题, 并对我国政府干预房地产市场的必要性、合理性与效应进行肯定，对房地产市场中存在的问题进行评析并提出相应的对策，将对社会主义市场经济的稳健发展，实现社会正义具有重要意义。

关键词：房地产业; 宏观调控; 建议

Abstract

The real estate industry is the pillar industry of our country nowadays, so its stable and healthy development will influence our country’s economy directly. Therefore, whether the macro-control of our country succeeds or not will have great influence on our economy. So this thesis analyses the macro-control from the aspect of law and confirm the necessity and the rationality of the macro-control, besides, it also raises some measures, which will have great influence on the stable development of our economy.

Keywords:the real estate industry; the macro-control; suggestion

对我国房地产调控政策的分析及建议

房地产业指从事房地产经营管理服务性企业的总称，包括内容：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营；房地产经营，包括房屋的买卖、租赁、抵押；房地产中介服务；房地产物业管理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的产业，它影响了众多相关产业，也是国家宏观调控的重点。加强对房地产市场的宏观调控，是政府的重要职责。

房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定的运作。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。

一、背景

自2011年下半年以来，已有30余个城市陆续出台楼市微调政策，涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。广东佛山是全国首个明确放松限购政策的城市。至今年2月，安徽芜湖更是发文对“购房者购买90平米及以下房子，给予50元/平米—150元/平米的补贴”。佛山、芜湖等地的新政出台后，遭到外界对于其地方政府“托市痕迹明显”等质疑。在上级政府干预下，两地新政被迅即叫停。其中，佛山新政从出台到被叫停尚不到12小时，被讽为“史上最短命新政”。与此前佛山、芜湖、成都、海口等城市微调被叫停不同，其他城市微调政策均在默许下正常进行。今年5月，扬州发布新政，受到了住建部住宅产业化促进中心官员的肯定，称其并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索。6月初的降息利好，令本月整个住宅楼市都处温暖之中。北京市住建委网站公布的网签数据显示，端午期间，北京市新建住宅签约1397套，二手房住宅签约378套，合计签约1775套，较今年“五一”三天假期上涨104%，同比去年飙涨307%。有报道称，整个6月北京楼市成交量创下限购后新高已成为定局。价格方面，北京楼市也告别此前的僵持状态。统计显示，北京热销的64个楼盘中，均价上涨的达37个。6月北京普通住宅签约均价为21238元/平方米，环比上涨7.7%，再次突破2万元。6月25日，河南省6部门发文，称金融机构原则上应给予首套房购房者基准利率下浮30%幅度内的优惠。

以上数据似乎显示楼市调控政策松动，然而，事实情况究竟是否真如此需要进一步从法律角度分析。

二、分析

（一）经济学的依据

2003年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%、国办发出半年内停止农地转征的通知、国土资源部也出台了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的71号令。这些宏观调控政策引起了土地需求大于供给的结构性矛盾。房屋在中国人的眼中是一种基本生活资料，因此在短期内，房屋是缺乏弹性的，所以，这必然导致房地产的需求剧增。这种需求的增加，进一步会引起房价的快速上涨。这会导致需求拉上型的通货膨胀。这种通货膨胀是由于过度的需求引起的。首先，这种持续的上涨，再加之我国银行存款利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，境外资金进入，居民需求与预期进一步膨胀的情况下，进一步促使大量资金涌入房地产业并且银行信贷也不断追加。这使得房地产业的金融风险激增。其次，房地产业投资的进一步扩大，又使得基本能源如，煤，石油等和建材如，钢铁，水泥等价格持续上涨。这又会进一步引发成本推动型通货膨胀。这种通货膨胀主要是由能源价格上涨引起的，但它会导致物价上涨而产出下降。

（二）中国政府干预房地产市场的合理性分析

古典经济学的基本信条是在一个发育良好的市场环境下，市场价格是反映一切交易的有效显示器。但是，什么算是发育良好的市场却不好断定。现实表明，因交易信息不对称、垄断及市场交易规则的不完善，实际存在的各类市场基本上都达不到市场发育良好的标准，即市场失灵状况普遍存在。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的，而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平，面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。

首先，房地产交易的特殊性决定了政府干预的必要性。因房地产本身的不可移动性，决定了房地产只能以产权户籍证书的流转作为交易方式。同时，土地本身又具有稀缺性和可永续利用的特点，随着社会经济发展和人们对土地需求的不断增加，土地具有潜在的升值功能。这些特点决定了房地产市场的价格成分中高估和偏差房地产实际价值的情形将普遍存在。所以，在制定产业政策、金融政策及国民经济发展计划时应给予足够的重视。同时，又要注意住宅业、房地产业的发展保持在一定速度范围内，适度健康发展。这就必须通过政府的干预与合理引导，防范和抑制房地产业泡沫对经济的冲击。对此，我国90年代初房地产过热的教训相当惨痛!我国1992～1993年在全国出现了房地产热，在房地产市场发展的初期有其必然性，但海南、北海、惠州等地出现的房地产投机现象，产生的房地产虚热(实际上就是地产泡沫)，对当地经济也产生了长期、严重的影响。不但给向房地产开发商直接贷款的金融机构(尤其以银行、信托公司居多)造成了大量的不良资产，而且还造成了大量宝贵土地资源的浪费和闲置，妨碍了国民经济的健康发展。

其次，政府在房地产市场中担任的双重角色决定了政府干预的正当性。一方面，政府以土地直接供应者的身份进入市场。我国实行土地所有权与土地使用权两权分离的运作模式。国家是国有土地的所有人，采取土地使用权的有偿限期转让制度，能够进入房地产市场交易的只是土地使用权。所以，政府可以根据土地资源稀缺性和独占性的特点，利用其配置土地资源的垄断权，影响房地产市场的供求状况。另一方面，政府的财政收入中相当部分来源于房地产业。例如，香港特区政府财政收入的30％主要源自房地产业。在我国，政府可以利用土地使用权有偿出让获取城市建设资金；另外，还可以通过对房地产业征收税费的方式，增加财政收入。同时，中国房地产市场存在价格与需求的结构不平衡。身处北京、上海和深圳等重要城市的居民可以随时感受到购房的火爆场面，而且搭起帐篷数十日排队甚至雇农民工排队的报道也屡见不鲜。而同期建设部发言人则称各地不存在房源不足，截止2006年4月底，40个重要城市可售商品住房面积总量达到12000万平方米、100万套，而且不同套型面积段可售住房都有供应。这说明中国房地产市场存在价格与需求的结构性不平衡，这为政府干预提供了合理的前提。

再次，从住房的需求方来看，我国居民的消费结构已从吃穿为主转为住行为主，住