吴江汾湖江南岸项目

10%
9%
5%
0% 淀山湖
佘山
沪青平
龙东大道
南汇
闵行
其他
江南岸
市场供应：板块内土地供应充足
区域 上海 淀山湖东侧 昆山 淀山湖北侧
吴江淀山湖内湖 太阳湖
项目名称 海源别墅 淀湖桃源 丰泽湾二期 大自然别墅 恒海高尔夫 宝镇湖滨花园
江南岸 加枫别墅 太阳花大花园
占地面积 面积（m2)
户数
建设进度
近1900亩
双拼、独 栋
地块研判——价值
三大板块构成江南水乡水景别墅群
板块 行政区域
太湖板 江苏苏州、
块
无锡、嘉兴
阳澄湖 昆山 板块
淀山湖 上海青浦； 板块 江苏昆山、
吴江
代表楼盘
目前价格范围
主要客户来源
太湖之星、翠峰山庄、 天阕、太湖缘
单价5800－12000 元、总价100－ 2000万
大上海高尔夫、泰泓花 双拼5500左右 园、天使湾、克拉水城、 独栋7000左右 漾月湾
淀湖桃源、太阳湖花园、 单价5600-20000 丰泽湾、东方港湾、福 运庄园
苏锡本地；上海及江浙 其他城市；高档别墅中 上海客户占60％左右
苏州昆山本地及周边客 户；上海度假、投资客 户占60％左右
上海客户90％以上
淀山湖板块日渐崛起，成为度假别墅典范区域
随着昆山所辖淀山湖北侧别墅项目的集中开发，及吴江淀山湖内湖太阳湖区域别 墅的启动，淀山湖别墅板块日渐崛起，并脱离佘山板块成为一个独立的别墅板块
丰泽湾
依托上海周边唯一的大面积天然水
系资源，淀山湖版块成为度假别墅
的典范区域 ，成为上海客户购买
大自然 福运马洛卡 别墅的首选区域
淀湖桃源
恒海高尔夫
25%
上海别墅消费者购买意向
东方港湾
21% 20%
19% 18%
太阳湖花园
太阳湖
金燕半岛花园 加枫
国际华城
海源别墅 楠林水岸
上海市
15% 13%
14%
10%
2004.7 2004.8 2005.3.1 2005.10.8
推案体量
价格（元) 已售体量
87栋 一期105栋
二期95栋 一期63栋
26套 54套 100套 328套
总价350－480万 推出时6000，目 前10000－14000
14000 单价20000、均 价800－2700万
单价13800
8000-20000
5600-6800 双拼9800；独栋
11800
85栋 约90栋
约25栋 63栋
5 1套 约50套 约30套
销售率 97％ 85％
26％ 100％
20％ 2％ 50％ 10％
从2002年10月板块内第一个别墅项目丰泽湾开始至今三年内，板块内累计上市别墅980套， 去化约400套，销售率不到40％
江南印象
都市圈
水乡韵
▪3小时都市圈、世界第六大 城市带
▪太湖水域江南水网湖泊率 8％，芦墟镇湖泊率48％
▪人均GDP为全国的3.34倍，
▪千年水乡古镇周庄、同里、
地均GDP为全国的8.45倍
西塘、朱家角名誉海内外
中国人文与自然、古韵与时尚的完美结合
江南情
3小时都市圈
同里
周庄
大观园
朱家角
西塘
解读吴江－概况
2005年以来，除淀湖桃源与福运马洛卡总价低于200万的经济型别墅成交情况较为良好外， 太阳湖、国际华城等高端项目鲜有成交。
产品特征
项目 太阳湖大花园
建筑类型
独栋
容积率
主力房型 建筑风格
主要卖点
一期0.093二期 0.14
400－600
一期新古典 二期现代美式
太阳湖、大占 地、私家游艇
码头
淀湖桃源 一期
165000
229
在建
三期共1300亩 一期约5万
328
一期在售
不祥
不详
Hale Waihona Puke Baidu
不详
800亩
125900
196幢
在建
1000亩
166750
在建
不祥
不详
不详
在建
313亩
64098
193
土地平整
约1000亩
40000
150
未开工
六期共6000亩
一期750亩、二 期500亩、三期
2280亩
40万以上
一期105、 二期95、三 期首批开发 约三分之一，
江南岸项目营销策略报告
江南印象——水之韵
江南—— 湖泊—— 居住——地处长三角都市圈包围的几大生态湖泊与上海、昆山、 苏州、无锡、湖州等几大城市相互辉映。这一区域依托千年江南 吴中文化、丰富的湖泊水系资源、便捷的交通网络、成熟的区域 经济，成为中国人文与自然、古韵与时尚完美结合的典范。
烟波浩淼的太湖、阳澄湖与淀 山湖畔，一片别墅群正傍水而 起。湖畔别墅演绎了千年江南 水乡风韵、吸引和凝聚了现代 财富精神和价值观，也深刻诠 ◎上海 释了别墅的寓意。
628户
一二在售 三期未开工
淀山湖板块在售及将售别墅项目土地在1.3万亩左右，以平均容积率 0.2估算，供应量将超过170万平米。
去化——销售速度参差不弃，整体相对缓慢
项目名称 丰泽湾
太阳湖大花园
东方港湾金杰
楠林水岸 国际华城 福运马洛卡 淀湖桃源
开盘时间 2002.10.30
2003.11
2004.4 2004.10
解读吴江——经济
❖ 吴江现有省级开发区2个， 市级开发区18个
❖ 丝绸生产量占全国总量的 八分之一，出口量占全国 总量的六分之一。电缆光 缆业生产能力占全国生产 总量的四分之一。彩钢夹 芯板年产占全国生产总量 的一半
❖ 吴江已成为长江三角洲地 区最具发展潜力的新兴城 市之一
解读吴江——历史·人文·旅游
解读吴江—交通
四通八达的水陆空交通把吴江与上海、苏州、杭州等大城市联成一体
沪苏浙高速公路与苏嘉杭高 速公路在境内十字相交，形 成四个互通及一个枢纽。318 国道与太浦河四级航道相依 在芦墟南部经过 市级干线公路及镇级公路星 罗棋布，每百平方公里道路 密度达到100公里以上。 到上海只需45分钟，到苏州 只需40分钟，到杭州只需60 分钟。
❖ 吴江位于江苏最南端，地处苏 沪金三角 ，北接苏州，南近 杭州，东临上海，西濒太湖， 是人间天堂的腹地
❖ 6000年悠久历史，吴中文化发 源地，千年古镇同里、盛泽闻 名遐尔，自古被誉为“鱼米之 乡”、“丝绸之府”
❖ 长三角地区新兴经济城市 ❖ 全国文明城市、国家级卫生城
市、全国优秀旅游城市，全国 城市环境综合治理优秀城市
▪ 历史悠久、文化底蕴深厚 ▪ 全国优秀旅游城市，现有文
物保护单位54处，其中国家 级1处，省级15处 ▪ 同里古镇、盛泽先蚕祠、震 泽慈云寺塔、黎里柳亚子故 居、松陵垂虹桥遗址等人文 古迹和风景名胜
走进芦墟——现状 区位：吴江东大门、上海后花园
走进芦墟——规划
地块研判——区位
地块研判——现状