解析中国商业地产四大缺陷

解析中国商业地产四大缺陷

◇字体：［大中小］中国经济时报 (06/11 15:24) 在6月4日举行的“2004中国(石家庄)商业趋势论坛”会上，专家们就我国商业地产的发展现状和存在的问题以及今后发展方向进行了分析，并指出，目前我国商业地产还存

在规划和运营机制上的缺陷，如布局不合理、重复建设、规划缺乏前瞻性等等，如果不改

变现状，商业地产将难有大的发展。

中国城市商业建设管理联合会会长、中国商业地产联盟会长荀培路认为，目前国内商

业地产存在四个方面问题：第一，商业网点布局不合理，大都集中在老城区中心，新城区

较少，这种不合理的布局，造成商业资源和社会资源的极大浪费。第二，规模小，大型综

合商业网点较少，都是一些零星小商业网点。第三，招商与市场脱节，存在极大的盲目

性。第四，开发商不够诚信，投诉集中在开发商的承诺不兑现。

对类似问题，前来参会的美国商业规划专家何瑞杰也作了精辟的分析：中国商业地产

所存在的一系列问题，跟中国现行带有浓厚的行政色彩的“规划模式”有极大关系。

何瑞杰说，他在中国工作几年来，看到许多商业规划，政府起很大的作用，选址和规

划都是政府行为，在规划之前，既没有做市场调查，征求客户的意见，也没有做初步预

算，在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案，并进行施工。因此，在开发和招商

的时候较被动和盲目，一旦发现规划不合理也不能进行大调整。

而西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，先进行模块设计，

紧接着进行市场营销，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，对预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计

方案。在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要

做大调整，这大大减少了资金的浪费。

何瑞杰还指出，目前，全世界的商业巨头都集中在美国与欧洲，世界500强商业零售

商只有17家落户中国，这是因为中国目前的商业发展水平还达不到世界顶级商业群体入驻中国，中国的商业投资环境还需要不断完善。

北京禾田摩尔投资顾问公司总经理张天翔就我国商业地产存在的重复投资和资源浪

费、商业规划的合理性等问题也提了不少建议。

随着全世界商业微利时代的到来，商业地产从过去的暴利走向今后的微利，似乎也是

一个不可阻挡的趋势，这意味着商业地产商今后的投资和运营的双重风险在增加。中国的

商业地产正处在一个全新的发展和变动时期，因此，专家们还就“我国地产商如何按照商

业定单开发店铺，寻求商业地产与商业运营的最佳结合点，规避商业地产投资与运营双重

风险”等问题提出了许多建议。

2003年07月02日 05:29 深圳商报

近一二年来，商业地产的魅力日渐拔高，商业项目大有遍地开花之势，且规模一个比一个大，在关外某区甚至还出现多个项目都打着做“Mall”的旗号，商业地产已经呈现出明显过热的苗头。商业地产异常火爆，一个重要的原因是同一地段、同样面积的商业地产的利润远远超过住宅项目的利润，出于对利润最大化的追求，众多开发商纷纷投资商业地产，结果造成建商场的地方越来越多，建商业裙楼的楼盘越来越多，空置也越来越严重。商业地产可能带来更大的利润，但商业地产的开发绝不同于住宅的开发。很多开发商建商业或者商业裙楼都仅仅是出于对利润的追求，对商业地产本身缺乏深刻的认识，他们无视商业地产对地段有特别要求，不了解周边区域现有的商业现状、商业需求及周边居民的购买力，更不进行相关商业业态的调查，结果本该建商铺的地方建成了大卖场，可以建大卖场的地方又开发成了商铺，有的甚至建得不伦不类。

由于大卖场和商铺在层高、内部结构划分、排污及停车场等方面要求不一样，定位不明确不科学，往往造成相关配套设施不匹配，开发出来的商业项目无人问津。商业地产选址最重要，选择业态及定位同样要非常准确。业态及定位直接关系着楼盘的建造合理与否，经营能不能成功。

就某一片区来讲，如果超市已经饱和，就应该选择专业业态，选择专业业态也要考虑不同的专业业态的不同需求；如果中低档的商业业态饱和，不妨走精品路线；总之，开发商业地产的秘诀就在于挖掘市场空白点，实行差异化经营，走个性化道路，不管是规模、经营业态还是定位的空白点，都是市场的机遇点。商业地产，开发不同于住宅，经营管理也不同于住宅，开发商业地产必须要具有长远的眼光，商业地产注重长期回报，更多的要考虑到10年、20年的收益。由于商业地产的利润大，风险也大，只有把开发商和业主的利益结合一起，实行统一管理、统一经营、统一产权，充分调动开发商、管理公司、业主三股力量，才能将商业地产做强做大。商业地产并非绝对能赢取巨额利润，开发商要根据项目本身的具体情况，全面分析区域市场，对症下药，深刻把握消费趋势，充分挖掘业态空白点，准确进行商业定位，将商家及消费者的需求整合考虑，才能回避市场风险，商业才能产生最大的效益。（置业国际董事总经理姜树荣）

商业地产如何防范风险

2003年5月13日16:34 [ 王晓民 ]来源：[ 科技智囊 ]

地产和商业本来就是天生的一Array对，自去年以来，这一对可谓打得火

热，当然，双方是奔着”钱景”而

来。

率先采取主动的一方是地产商，

高额利润驱使着众多的地产商跟风进

入商业地产的开发领域。

但问题的关键是，商业地产与地

产商熟悉的住宅、公建等明显不同，

商业物业应具备与之相对应的经营模

式和管理人才，否则会付出惨重的代

价。

商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角，人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

如今，走进任何一个新建的中高档楼盘项目，几乎都可以看到在小区的临街底层环绕着诸如全国连锁的小型超市、干洗店，甚至高档服装专卖店。

这些临街店铺不再像过去小区物业管理招租的商家那样，无序地拥挤在小区角落的狭小店面里，而是井然有序地入驻开发商专门为他们建造的临街店铺，层高和店面面积都是按照标准的商业店面设计建造的。这些商铺的涌现不但方便了居民的日常生活，也为开发商和零售商带来了丰厚的利润。

现在，这种底层商铺已经成为楼盘的主要卖点之一。于是地产商的词典里又多了一个新词：商铺。这种地产与零售商结合开发项目的新模式则被称为商业地产。

总体看来，商业地产的发展呈现出先是零星商业渗透到地产项目，之后逐渐地产全面介入商业的互动格局。

据厚土机构主席林少洲介绍，商业地产是借鉴南方一些临街商铺的模式，由开发商利用楼盘底层开设便利店、发廊和洗染店，逐步发展成为公寓、写字楼和底商有机结合的三位一体商业地产项目，再逐步发展成为地产与商业合作开发的SHOPPING MALL以至商业街。

商业地产最开始的雏形是服务于小区内部的和服务于小区外部的便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。它们以小区居民为服务对象，服务种类比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要。

此后诞生的底商和大型商铺则综合考虑到店面的区域、地点、人流、门面、铺形、楼高、设

施等各项商业运作指标，一经推出，就引起商家的强烈关注。

目前我国各大城市主要商业区的优质商铺多为只租不售。其中一些热销的商铺租金和售价更