上海市静安区控制性详细规划_2010年

上海市静安区控制性详细规划(2010年)
一、上一轮规划实施情况回顾及现状基本情况二、规划指导思想、期限和依据
三、城区发展性质与规模四、城区总体布局与功能分区
五、产业发展规划与布局六、住区发展与社区设施布局
七、科教与社会事业发展布局八、环境景观规划
九、道路交通综合规划十、市政基础设施规划
十一、城市历史风貌保护规划十二、城市防灾和地下空间规划
提要
<<静安区控制性详细规划>>是在<<上海市城市总体规划>>和<<上海中心城区分区规划>>导控下指导静安全区城区发展和建设的法定性文件，是全区经济社会发展战略在土地利用和空间布局方面的总纲，是编制各部门发展规划和全区实施城市建设和管理的基本依据。

一、上一轮规划实施情况回顾及现状基本情况
1、上一轮规划实施情况回顾
上一轮规划编制于1993年底，1993－1998年间的大开发，彻底改变了全区城市建设发展的面貌，直接形成了本次规划编制的工作基础。

据1998年底统计，全区已先后实施开发1千平方米建筑面积以上的建设项目363个，覆盖用地约187万平方米，达到全区的1/4；批建建筑面积约820万平方米，接近1992年底静安区建筑存量940万平方米的87％，是上海“三年大变样”的典型城区之一。

其中，已完成开发项目240个，建筑面积350万平方米；
在建施工项目73个，建筑面积270万平方米；
拆平未施工基地50处，意向批建建筑面积约200万平方米。

2、全区现状基本情况
1998年底人口户籍计有11.7万户，37.3万人，人口密度4.9万人/平方公里。

1998年全区土地面积7.62平方公里，其中居住用地占43％(其中高层住宅为7%，多层和较好质量低层为15%，较差质量的旧里为11%)，办公商业娱乐类用地占16%，科教体卫等社会事业占9%，工业用地占6%，城市道路占15%，绿地占0.7％，水域、市政、特殊用地占4.3％，另有拆平待建土地占6％待归类。

1998年全区完成区增加值34.3亿元（增幅13％），第三产业营销额194.5亿元（增幅14％），第三产业产值41.4亿元（增幅14％），外贸出口1.52亿美元（增幅30％），商业、房地产业与服务业、城市型工业有望共同形成四大经济支柱产业。

1998年全区完成区级财政收入9.8亿元，“九五”期间，全区协议引进境外资金10.54亿元，吸引外省市投资办企业210家，引进资金13.8亿元。

1998年底全区现存、在建和拆平待建的各类建筑总面积为1520万平方米。

其中现状使用的建筑总量1050万平方米，含住宅建筑560万平方米，商务办公建筑160万平方米，商业服务建筑130万平方米，社会事业类建筑105万平方米，工业仓储类建筑89万平方米，市政设施2.4万平方米，其它建筑3.7万平方米。

另有在建和拆平待建建筑面积470万平
方米，含住宅建筑230万平方米，办公建筑150万平方米，商业建筑75万平方米，社会事业建筑15万平方米。

二、规划指导思想、期限和依据
1、规划原则与指导思想
本次规划按照前瞻性、综合性、操作性和可控性的四大原则，在指导思想上突出以下几个重点：
第一、明确发展目标、确定总体规模。

随着上海作为国际经济中心城市的功能的凸现，要重新认识静安作为上海中心城区之一所担负的主导功能、发展目标、总体规模，明确其作为中心城区内高品位的商业商务区、高品质的生活居住区的“双高区”定位，论证和确定其适宜的居住和工作人口规模等一系列量化指标。

第二、优化总体布局，促进经济发展。

在前些年城区功能大发展的基础上，进一步推进以南京路为主体的“一轴两翼”和七大分区功能的完善，推进静安南京路高品位的商务办公、商业服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成，尽快出形象、出效益，更好地将城市总体布局规划与经济、社会、环境发展规划有机的结合起来，促进经济社会的总体发展。

第三、重塑社区结构，完善设施配置。

大建设的全面铺开，使得静安原有的社区结构和配套设施布局已面目全非，重新配置已适逢其时。

要依托目前全市推行的“两级政府、三级管理”大都市行政管理体系，以社区建设为龙头，重塑新型社区结构，合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活动中心、公共绿地广场等配置，以人为本，贴近居民，方便人民群众生活，构筑高品质生活居住区的基本框架。

第四、推进环境建设，提升环境品质。

要以公共绿地、城市广场、环境保护、建筑中心区氛围塑造为主体，进一步提升静安高品质中心城区的环境形象。

当今新一轮国际中心城市之间的竞争日趋激烈，作为上海中心城区之一的静安区在构筑环境高品质方面具有重要意义，这既是保持在各区竞争中的领先优势的需要，也是推进上海国际中心城市形成的必然，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。

第五、维护建筑特色，优化空间设计。

要解决开发和保护一手硬、一手软的问题，坚持保护和开发两手抓、两手都要硬的原则，处理好新区开发与旧区保护的关系，保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，特别是优秀近代建筑及其环境风貌，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴，同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。

2、规划期限
本次规划期限确定为2010年。

3、规划依据
<<上海市城市总体规划(1999年讨论稿)>>；
<<上海市中心城区分区规划(1999年第一稿)>>；
<<静安区第六届党代会报告>>；
<<静安区人民政府工作1999年政府工作报告>>；
<<静安区国民经济和社会发展“十五”规划思路框架>>；
静安区各部门近期和中远期发展设想及布局要求
静安区控制性详细规划(2010年)
三、城区发展性质与规模
1、城区功能定位与城区性质
上海中心商业区的重要部分，上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一，上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口，高品质的商业、商务、房地产、服务贸易、社会事业同步发展并保留相当居住规模的综合型中心(商住办娱)城区。

依据这一功能定位，拟定静安城区主导性质与建设目标为：上海中心城区内高品位的商业商务区和高品质的生活居住区。

2、城区用地分配与建筑总量规模
规划进一步调整土地利用结构和建筑总量分布，以适应和推动静安区城市规划性质的发展和完善。

规划期末，居住用地占全区用地比重为41％，商业、办公、文化娱乐服务用地占21％，科研教育卫生体育用地占9％，城市道路停车场用地占20％，公共绿地占4％，工业仓储用地占0.6％，市政、水域、特殊用地等其他占4.4％。

规划期末，全区建筑总量达到1640万平方米，其中，住宅建筑900万平方米，商务贸易办公建筑360万平方米，商业服务娱乐业建筑230万平方米，科教体卫建筑130万平方米，工业仓储10万平方米，市政设施及其它设施10万平方米。

3、人口规模
以规划期末确定的住宅建筑容量和舒适居住水平标准(户均30平方米)计算，全区规划居住人口适住规模为30万人。

以规划期末人口年递减法计算，年自然增长人口为－1850人，机械增长人口为－1500人，加之户口计算口径调整，规划期末实际居住人口规模为35万人左右。

工作人口规模以商业、办公和公建设施容量计算，其中商业、办公建筑每就业岗位10平方米、科教文卫与都市型工业每就业岗位30平方米计算，并以10％的空置率计，全区就业岗位数约可达到50~60万人左右。

四、城区总体布局与功能分区
城区总体布局
总体布局采用“一轴两翼”构架，进行全区社会经济活动的组织。

“一轴”区即为静安南京路沿线地区，面积约1.8平方公里，集中了约180万商务办公建筑和80万商业建筑面积，处于上海城市东西发展主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥机场）上，既是上海中心商业区之一和国际经济、金融和贸易中心区的之一，也是静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊，因此是静安“高质量的商务商业区”最主要的体现。

“两翼”分别为延安路～威海路以南的“南翼地区”和愚园路～北京路以北的“北翼地区”，南翼地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的高档居住区和办公区，面积0.96平方公里。

北翼是由大片老工业区和危棚简住宅改造而成的现代化高层住宅集中地区，相互连接成片，面积3.86平方公里。

南北“两翼”集中体现了静安“高品质的生活居住区”的重要功能。

结合“一轴两翼”的总体框架，全区分成七大功能区配置：
南分区(延安路以南地区)：位于全区的“南翼”，面积0.97平方公里。

全区最集中的花园住宅、新式里弄分布区和上海近代历史风貌保护地区之一；全市三大宾馆区之一和重要的市级医疗、文化单位分布区；全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中分布地区。

西分区(静安寺地区)：位于全区“主轴”的西段，面积0.87平方公里。

全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心商业区和文化娱乐旅游宾馆区；上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一；以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观旅游轴线和休闲集会中心；反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的文化窗口地区。

中分区(上海商城～梅龙镇广场地区)：位于全区“主轴”的中段，面积0.96方公里。

全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一；全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一；全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一；近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。

东分区(王家沙～上海电视台地区)：位于全区“主轴”的东段，面积0.96平方公里。

全区传统商业中心区之一和老字号、专业街、专业商厦密集分布区之一；以上海电视台、文汇报业集团为主体的文化传媒领先区和信息服务贸易区；全区主要的居住区之一和近代居住风貌保留地区之一。

北西分区(曹家渡～武宁南路地区)：位于“北翼”西端，面积1.29平方公里。

全区最主要的现代高层居住区之一；以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区商业中心组成区之一；以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。

北中分区(昌平路～常德路地区)：位于“北翼”腹心，面积1.16方公里。

全区最主要的现代高层居住区之一和全区的居住分布重心；以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心。

北东分区(江宁路～苏州河沿线地区)：位于“北翼”东端，面积1.41平方公里。

全区主要的现代高层居住区之一；全市苏州河滨水居住及旅游观光地带组成之一；以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区之一。

五、产业发展规划与布局
1、商业
静安商业发展要通过实施<<静安商业振兴纲要>>，以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点，大力开发社区便民商业，建设一批享誉沪上乃至全国的特色商厦、特色行业和特色街市。

规划“十五”期间商业行业发展以百货业(高档为主)、服装业(时装为主)、食品业、服务业(文化、娱乐、中介业为主)、旅游业为五大支柱，同时培育汽车贸易业、家居装潢业、电脑家电业等新的增长点，形成区域经济的重要支撑，商业经济总量发展速度年递增10％。

要强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位，“十五”期末销售额由现状的20亿元上升到40亿元，同时拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元，并建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。

要树立品牌发展的新战略，加强大贸易大流通建设，以培育“小巨人”品牌优势为龙头，坚持商品品牌与店誉品牌、传统品牌与新兴品牌、区内品牌与国内品牌及国际品牌同步发展，同时，要利用商业品牌发展产品品牌，利用代理进口品牌的商业机会扩大总经销总代理，并积极发展电子商务、邮购商业、无纸贸易等新型商业，批发贸易额比重要从现状的48％增加到60％。

南京西路商业街隶属全市商业布局“四街四城”的主框架，是以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心。

全街以现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店等四大商业业态相组合，布局上形成静安寺地区、南京西路地区两大商业中心：
(1) 静安寺地区商业中心：为块状商业区，以新九百、太平洋、会德丰、协和四大5～10万平方米的商业广场为核心，四周环以九百家居等一批专业商厦和雷允上、三阳盛等老字号特色店以及百乐门舞厅、静安寺广场地下世界等娱乐、餐饮设施，商业建筑总量达40万平方米，并与居中的静安古寺、公园、地铁站、公共广场相互支持，形成为沪西地区最大和最靓丽的商业购物文化旅游休闲中心。

(2) 南京西路地区商业中心：为带状商业区，自西康路至青海路，西段为梅龙镇、恒隆、中信泰富、亚细亚四大5～10万平方米商业广场和中安名品世界顶级品牌专卖店交相辉映，中段有中创、通利、向阳等特色商厦连字排开，西段为一批中华老字号专业店和餐饮、娱乐、古玩、集邮等特色街区，沿线有西康路口、石门路口、青海路口等三个小型广场和地铁站、吴江路步行街区等公共活动空间，规划对四大商业广场进行平台或地道串接，北侧预留大型立体停车场用地，商业建筑总量达40万平方米，形成为上海最为流行、高档的时尚商业消费中心街区和国际化商业区。

静安寺地区、南京西路地区两大商业中心之间，长400米，步行道宽阔，是上海南京路全线建筑风格最为精致、悦目的静雅地段，规划通过设置一系列的小型广场、舞台、露天酒吧、咖啡吧等休闲场所，组织静安文化长廊展示活动，在两大商业中心间形成一条靓丽的街道休闲风景串接走廊。

2、商务办公
现代商务功能是国际大都市中心区的主体功能，一般包括各类商务办公、宾馆、展馆、会务、交易场所及为之配套的各类中介服务业务楼。

静安商务区位居上海中心城区的中心，以南京路沿线为代表并延伸到延安路、威海路及江宁路南段的总量规模达240万平方米，具有的地理位置居中、高档商业组合、中介服务完善、空间环境优雅、主力楼盘声誉好的优势，与以政策区位、金融业、交易市场为优势的陆家嘴～外滩中央商务区和以先发规模、外贸展馆、毗邻领馆及外商居住重心的虹桥外贸商务区三分天下，各具特色，互补发展，已成为上海市中心区最成规模、档次最高的商务办公区。

现代商务办公区功能的强化和凸现，是支撑静安经济社会持续发展的最具发展潜力的新的经济增长点之一。

规划要坚持强化优势、推进招商、控制增量的三大发展策略，在中心城区内保持对淮海路、徐家汇商务区的领先优势，并与浦东～外滩中央金融贸易区、虹桥涉外商务区错位互补发展，共同形成上海多中心的商务贸易办公区的分布格局。

要以加强静安南京路沿线商务楼盘招商为龙头，推进对沿线60余幢外资和中资楼盘的整体招商策划和市场细分，同时，要利用近年来报业、电视、文艺、展览、咨询、广告策划、法律服务等市级文化传媒和信息服务机构移驻静安的趋势，引导一批与商务配套的中介服务企业的率先入驻，强化静安商务区综合服务便捷的特色优势所在，为中国加入WTO后可能出现商务机构入驻的新一轮高潮预备条件，使之作为全市四个高级写字楼发展热点地区（陆家嘴、南京西路、虹桥开发区、淮海中路）之一的趋势得到进一步巩固和发展。

规划商务办公建设总量上基本不再增加，南京路沿线并包括延安路沿线地区总量控制在250万平方米左右(留有10万平方米可能的上海展览中心等商务场馆增量)，在成都路高架以及武宁南路、江宁路沿线等商办适宜发展地区结合新增商用办公楼或各单位改建的自用办公楼面积总量不超过40万平方米。

3、旅游娱乐服务
从国际趋势看，现代城市中心区良性发展的模式是由传统的“纯商务办公区”向“商业-商务-宾馆-娱乐-餐饮-公寓”综合区模式演变，也称HOPSCA模式
(Hotel/Office/Parking/Shopping/Convention/Apartment)，这是上海中心区内特别是静安南京路地区特色和优势所在。

静安区是全市三大高级宾馆分布区之一，发展旅游业和文化娱乐服务业具有独特的客源基础和就近优势。

规划期末，全区中高级宾馆数达到38所，建筑面积达到100万平米，拥有12000间客房和700万人次以上的接待能力，并可形成静安寺(希尔顿、贵都、上宾、静宾、4507、航站、百乐门)、上海商城(波特曼丽丝卡尔顿、锦沧文华、香格里拉与) 和石门路(四季南洋、地铁假日、海港)等三大宾馆群，从而成为上海中心城区内最大的旅游住停中心。

静安旅游、娱乐和服务业的发展要依托静安的这一旅游住停中心的地位，努力扩大其消费延伸功能，形成旅游购物精品消费、旅游特色餐饮消费和旅游文化娱乐消费三大系列，壮大南京路商业购物、文化娱乐、餐饮休闲功能的发展，推进愚园路、吴江路、华山路等文化娱乐餐饮街和旅游风情街的形成，实现静安由单一旅游住停中心向综合性的旅游购物中心、文化娱乐中心、餐饮活动中心的积极转变。

同时，推进旅游观光场所建设和线路组织，一是建设静安寺地区旅游观光线，发挥好古寺、公园、广场、风情街、近代社区、大商场、航站楼及地铁车站的组合优势，发展海外宗教旅游、购物休闲旅游、民俗文化旅游、社区体验旅游、都市景观旅游等，积极争取将该地区培育成上海旅游观光干线的重要一站。

二是开发历史文化建筑旅游观光线，整理、修复、开放富有历史文化意味的建筑，包括二大会址、劳动组合书记部、平民女校、毛泽东故居、蔡元培故居等革命旧址旅游和康有为、张爱玲、阮玲玉、西摩会堂等名人名居及历史建筑旅游等。

此外，要利用航站楼和地铁车站的通达优势和静安区位居全市中心的地理位置，大力引进旅行社等旅游服务机构，在静安寺地区和南京西路地区设置两个旅游咨询服务中心，实现旅游服务的全方位发展。

4、工业
静安工业要呼应“建设上海工业新高地”的全市发展目标，坚持走商办工业品牌化、大工业配套化之路，以发展都市型工业和高科技工业为重点，以深化企业改革、加快现代企业制度建设为抓手，加大技改投入和新产品开发力度，培育一批有市场、有质量、有规模、有实力的工业“小巨人”，形成总部在静安、生产基地在郊县、销售市场在国内外的静安工业发展新格局。

要加大工业结构调整，大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业，积极培育和壮大通信电缆、精细化工、冶金设备等有基础的配套型工业，并在生物医药、环保节能等行业开发一些现代高新技术产业项目。

规划进一步推动城区工业的技术能级和档次，加大工业技术改造和新产品开发能力，在城区北翼预留都市型工业发展备用地。

规划根据全区性质和功能发展的定位，进一步推进工业用地的调整。

要结合区内工厂的“三废”监测情况、环保部门的调整意见以及企业运营效益情况，保留效益好、无污染
的现存工业企业，对于有污染、效益差的工厂企业，逐步予以置换，调整改造的主要方向是住宅、商业、绿化、市政和道路广场用地，规划合计调整工业用地约41.8万平方米。

同时， 依据城市型工业的标准，保留少数工业用地以作为未来全区都市工业发展的备用地，集中布置诸如电子、食品、服装、商务印刷、办公用品等都市工业或企业设计总部，合计占地面积约4.3万平方米。

六、住区发展与社区设施布局
1、住宅与住区
静安区是近年来上海市中心内通过旧区改造新建住宅最为活跃的区之一。

1992年以来，全区住宅开发呈现了前所未有的速度和规模，住宅整体质量较以前有较大提高，人民群众居住条件有显著改善。

根据规划测算，将进一步拆除破旧低层住宅110万平方米进行住宅建设改造，加上工业、单位等其他用地置换开发，合计住宅总量达到900平方米，其中高层住宅550万平方米，多层住宅230万平方米，低层住宅120万平方米，人均住宅建筑面积2005年实现后小康水平(人均居住面积12.3平方米)、2010年户均建筑面积接近30平方米，实现接近舒适水平(人均居住面积16.3平方米)的全市住宅发展目标。

全区住宅发展布局规划要以建构“静安高品质大住区”的良好形象为宗旨，因势利导，对全区住宅基地开发促成上规模、上层次，并开展住宅小区或居住街坊的后续整合工作，形成“居住社区～居住街区～居住街坊”的三级住区网络。

全区住区以南京路和北京路为分隔，形成南北两翼、五个居住社区和十二个居住街区：南翼以130万花园住宅和新式里弄为主体，包括120万平方米左右的高层外销住宅和多层成套率改造住宅，合计居住建筑面积250万平方米，含南西(静安寺社区)、南东(南京西路社区)两个居住社区内的四个居住街区，是上海中心城区内历史风貌浓郁、居住品位高尚的高级住宅区的组成部分；北翼以新改造的高层及多层住宅小区为主，合计居住建筑面积650万平方米，形成北西(曹家渡社区)、北中(江宁路社区)、北东(石门二路社区)三个居住社区内的八个居住街区。

各居住社区和街区的划分如下(规划社区人口以终结人口规模计算)：
静安寺社区：占地1.57平方公里，规划人口约4.7万人，划分为1区(延安路以南)、2区(延安路以北)两个街区。

南京西路社区：占地1.62平方公里，规划人口约4.4万人，划分为3区(延安路以南)、4区(延安路以北) 两个街区。

石门二路社区：占地1.09平方公里，规划人口约4.8万人，划分为5区(石门二路以东)、6区(石门二路以西)两个街区。

江宁路社区：占地1.84平方公里，规划人口约8.4万人，划分为7区(昌平路以南西康路以东)、8区(昌平路以南西康路以西)、9区(昌平路以北)等三个街区。

曹家渡社区：占地1.50平方公里，规划人口约7.7万人，划分为10区(武宁南路以东昌平路以北)、11区(武宁南路以东昌平路以南)、12区(武宁南路以西)等三个街区。

进一步推进作为全市先行试点工作的静安区新一轮旧区改造工作，并将之纳入整个高品质的居住园区的建构之中，贯彻保护与改造相结合，按“南留北改”的总体方针逐步推进坚持。

全区现有旧里建筑面积95.4万平方米(为1999年6月最新数据，已扣除了1998年3月普查后又改造的10.2万平方米)，占地约73. 8万平方米，大致分布在16个街坊半街坊、22个片区及30个较大零星分布点，加上间杂其中的一部新里和花园住宅，合计旧住宅改造用地为88万平方米和建筑110万平方米，新建建筑面积220平方米，拆建比为1：2，其中住宅建筑170万平方米(高层100万，多层70万)，商办及其他公共建筑50万平方米，。