供给侧改革土地先行——2017年上海土地市场概况

一、规范市场——禁止商办用地建“类住宅”
由于2016年住宅物业市场限购限贷从严，房价持续高企，大量投资与购房需求涌入“类住宅”（即商办性质住宅）市场，促使当年全市“类住宅”项目成交有一倍以上的提升，同时整体成交均价涨幅也有20%以上，市场热度有赶超住宅市场的势头。随着热度的上升，该类物业擅自改建，违规销售等问题同样开始暴露，受到市场关注，因此2017年初政府开始正式整顿“类住宅”项目，网上房地产陆续有近150个“类住宅”项目被暂停销售。
为了杜绝开发商继续“打擦边球”行为的可能，政府紧接着出台《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》，其中明确规定出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售，该项政策的出台预示着往后市场中将难见新增的“类住宅”项目。
图4近五年全市商品住宅用地平均楼面底价走势
而在外围区域中一些商品住宅用地集中成交的热门板块，土地底价提升的情况则更为显著，诸如在青浦区盈浦街道，即在建17号线淀山湖周边的商品住宅用地，2017年地块楼面底价相比2016年地块的高出八成，同时奉贤南桥新城15单元两幅临近商品住宅用地中，2017年楼面底价高出多达156%。地块底价大幅度的向上调整，实质上就是在压缩地块成交的溢价空间。
39
32
30
2013年至2016年之间，商品住宅用地平均成交溢价率均在50%以上，且在2016年开发商对于商品住宅用地的争夺更为激烈，平均溢价水平已超过100%。按照此趋势，2017年商品住宅用地平均成交溢价水平应该也保持在较高的位置，但实际情况平均溢价率仅13%左右，是近五年的最低点；如若仅统计招挂复合方式出让的商品住宅用地，平均成交溢价率低至4%，几乎接近底价成交。出现这样溢价率骤降的情况，和政府对商品住宅用地出让的多项前端管控密不可分。
图1商办存量物业走势
故在上述《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》政策中也提出出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同，且办公用地、商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求、社会需求、土地用途等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求或提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态等多项要求。足见政府对于商办用地精细化出让管理的要求越发严格，今年成交的所有商办用地（除加油站用地），出让条件中均提出了自持要求且自持年限至少20年，同时部分热门地块还规定了引入企业，商业功能形态等条件，对于开发商自持运营的能力带来相当的考验。
表2同区域商品住宅用地楼面底价对比
青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块
15000
2016.7
青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块
27000
2017.7
奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块
9000
2016.6
奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块
23000
2017.11
3、严格管控
政府对于商品住宅用地出让流程中的各项要求执行极为严格，在2017年1月上海银监局就发布一份编号为“沪银监罚决字〔2016〕28号”行政处罚文件显示，江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款，罚金总计477.9254万元，原因在于江苏银行上海分行分别给相关公司融资用于支付土地出让金和支付拍地保证金；紧接着在2月商品住宅用地竞拍时，就有企业因未能通过事先进行的自有资金审查，而被取消竞买资格。
图52017年全市商品住宅用地出让方式对比
商品住宅用地使用招挂复合方式出让后，限定竞买人最多保持在3人，避免了市场中过度的非理性竞价；在商品住宅用地稀缺度不断提升的当下，最终通过招标方式出让成交将是大概率事件，同时政府也在不断完善招标出让的配套规定和要求，在进入招标出让环节后，将对有效申请人进行综合评分，确保拿地房企具有足够的专业实力，促进楼市稳定发展，另一方面在综合评分体系中，增加“受让管理”的评分项，对2017年5月1号后已拿过宅地的企业在进行综合评分时做相应减分，以防止宅地集中于个别房企手中，确保市场公平性。
图2 2017年商办成交地块自持要求概况
二、稳定预期——控制商品住宅用地溢价
近几年全市商品住宅用地的供应总量在逐年递减，2017年仅有30幅商品住宅用地入市交易，市场需求仍旧旺盛，商品住宅用地的稀缺性更为凸显。
表1近五年商品住宅用地供应量
年份
2013
2014
来自百度文库2015
2016
2017
供应量（幅）
47
64
另一方面由于前期大量出让的商办用地开发商多采用快建快销的模式，缺少对商办项目统一合理的运营管理，导致运营陷入困局，促使大批商办项目停业或烂尾，这样的情况在外围区域尤为明显，进而导致整体市场开始低迷走势，商办物业新增库存长期维持在高位，商铺去化周期高达90个月、办公也有71个月左右，这也是开发商转头建设“类住宅”的主要原因之一。
供给侧改革土地先行
——2017上海土地市场热点回顾
2017年楼市继续坚持“住房是用来住的，不是用来炒的”定位，各地方政府因城施策，结合当地实际情况进行调控，以促进市场的平稳健康发展。上海在2016年多项楼市调控政策加码后，房价上涨压力得到有效控制，因此2017年政府从以往需求端的抑制开始向供给侧的改革转变，一方面从土地市场供应入手，规范经营性用地土地出让，正确引导市场预期；另一方面优化供应结构，深化住房制度改革，大力发展住房租赁市场，集中推出多幅租赁住房用地入市。
图3近五年全市商品住宅用地平均成交溢价率走势
1、提升底价
从最近五年的时间来看，商品住宅用地公告出让的底价呈逐年上升的走势，且每年上涨幅度均维持在2000至3000元/平方米之间，而2017年的平均楼面底价已经超过18000元/平方米，相比2016年的价格水平提高接近5000元/平方米，全市商品住宅用地整体出让底价出现显著的上调。
2、限制购地者
去年“沪六条”出台后，政府就要求拿地企业需用自有资金竞买商品住宅用地，同时在2017年商品住宅用地推出招挂复合的出让方式，按照通过资格审查的有效申请人数确定，人数在三人及以下的，地块采取挂牌方式出让；3人以上的，则将通过招标方式出让，进一步收紧土地供给侧要求，且本年度内商品住宅用地以招挂复合方式出让的已经占到六成，挂牌方式出让的用地主要集中于一季度，后期地块使用招挂复合方式出让基本呈常态化。