盛泽项目市场定位报告1102()

老镇区板块分析
产品分析
案名 面积 80—90 √ 91—100 101—110 111—120 121—130 131—140 141—150 151—160 161—170 171—180 181以上 √ √ √ √ √ √ √ √
东城商业广场 君悦半岛
老镇区产品线较为丰富，别墅、多层、高层产品均有，公寓面积有80—90的中小户 型也有120—170㎡的中大户型；别墅面积主要集中在280—360㎡之间。 客户分析 东城商业广场项目位于老镇区，地缘客户较多，且周边生活配套设施完善，客户受众 度较高；君悦半岛主要吸引了本地的高端客户，以私营业主和做丝绸纺织生意的个体 经营者为主，其次为盛泽的公务员。 整体来看，老镇区的客户主要是来自于本区域：以私营业主、个体经营户以及部分公 务员。
新行政中心 盛泽医院
丝绸市场
老镇区
规划中的 高端居住 区
地块现状：地块内部较为平整，郎中荡湖面较宽，需要政府后 期治理。
地块现状一 地块现状二
郎中荡湖面一
郎中荡湖面二
交通属性——项目所在区域道路众多，通达性好。
项目周边道路众多：南环路、南二环路、西环路、中心大道、茅塔路、 舜新路等，交通便捷，通达性好。
用地指标分析：项目体量达24万㎡，产品将以高层为主。
1住宅用地 2商业用地
用地指标分析
用地性质
用地面积
住宅用地（R21），商业用地（C2）
用地面积105210㎡，其中住宅用地占 80%，为84168㎡；商业用地占20%， 为21042㎡。 总建设面积241983㎡，其中住宅面积为
2
1
总建设面积 193586.4㎡，商业面积为48396.6㎡。
一期别墅40套全部去化，二期高层去化约为60%。 本项目在盛泽属于高端住宅，其客群购买力较 强：当地的私营业主占到购买客群的绝大部分， 其次为当地的企业高层和公务员。
81—137㎡，主力面积：87㎡和 122㎡ ——
2期全部去化完毕 主要是盛泽当地的客户，生活 在盛泽老镇区的居民。
价格
去化状况 客户属性
城西板块分析
产品分析 城西板块是盛泽房产项目的集中区，已开发的项目有东方花园、盛泽财富中心、星月 翡翠半岛、皇家领誉等，产品形态以别墅+商业+高层为主，未来区域产品仍以别墅+ 高层为主。即将上市的天鸿国际花园，总供应量较大，别墅产品面积222—400平米 不等，高层产品面积段丰富，86—176平米不等，主要以120—160平米的产品为主。
案名 开发商 项目位臵 产品类别 产品面积 君悦半岛 鹏翔房地产开发有限公司 舜新北路360号 高层+联排别墅 东城商业广场2期 江苏绸都房地产发展有限公司 舜湖路与祥盛路交界处 多层
别墅：287—420，主力面积：287—360； 公寓：130—174，主力面积：130—150 别墅12000元/㎡；公寓5800元/㎡
小进深，通风好
郎中荡板块分析
板块概况：
郎中荡板块为新兴房产板块，区域内的生活及市政配套设施尚待完善，在售项目只有锦
盛苑一个，根据政府相关规划本区域未来将会是盛泽镇高端居住区。
重点项目介绍：
案名 开发商 项目位臵 产品类别 产品面积
价格 去化状况 客户属性
锦盛苑 吴江新泽地产有限公司 南环二路、中心大道交汇 联排别墅+高层 公寓67—166㎡
位于苏州市（松陵）边 缘，不具备稀缺景观和 强势配套资源；吴江各 乡镇分散发展，盛泽对 周边各乡镇购房客群吸 引力有限。 城市常住人口保持在 30万以内，增长缓慢， 房地产市场依赖本地客 户。
盛泽经济增速连续两年 下滑，传统支柱产业丝 绸纺织产量低（负）增 长，影响了城市居民消 费信心。
热点制造——景观/ 产品/标示性/区域开 发/自造影响力
产品分析 丝绸市场板块主要是以商业项目为主，服务于整个丝绸市场，项目大多以商业和办公 为主，商业面积主要集中于100㎡以下的小商铺和300㎡以上的大面积商铺；办公产 品面积56—160㎡不等。
客户分析
本区域的客户以本地的私营业主和来盛泽做生意的外地经营户，主要是进行投资和自 用，区域内丝绸贸易公司较多，拥有良好的客源基础。
旧城居住区——保护历史文化保护区，拓宽道路，增加绿化，改善内部居住环境。
城东北居住区——发展多层住宅，完善配套设施。 城西居住区——未来行政、医疗、体育、商业、文化中心，房地产发展重点区域。 西南居住区——郎中荡设环湖绿地和公园，将该区域建成高档居住区。
城市发展分析小结
城市发展向西，行政中 心西迁、房地产开发重 点在西部、基建向西倾 斜……，西南板块无重 点样板工程，缺乏市场 关注。
视野开阔，充分利用阳台空间；两房南向，次卧
连接阳台，采光充足；
整体户型动静分区明显； 附送面积较多，户型附加值较高；
餐厅人性化设计，功能分区明显；
卫生间干湿分离，功能分区明显。
城西板块分析
户型分析——皇家领誉
花园洋房E户型，四室两厅三卫，
184平米：
四开间南向，采光充足；
双套卧
动静分区明确
项目具备向高端发展的资源基础，政府对郎中荡的基建投 资是项目最大的外部溢价条件。
一、项目属性分析
二、房产市场分析
城市发展分析/住宅市场分析/商业市场分析
三、项目发展战略 四、项目产品定位
五、企划表现
吴江城市结构形态——双核：松陵城区与盛泽城区，双辅：汾湖镇和震 泽镇；
松陵
双主：松陵镇Βιβλιοθήκη Baidu盛泽镇
汾湖
购房信心——影响 项目价格增长
客户争夺——封闭 型市场，客户数量 有限，立足对有限 客户的争夺
一、项目属性分析
二、房产市场分析
城市发展分析/住宅市场分析/商业市场分析
三、项目发展战略 四、项目产品定位
五、企划表现
盛泽镇房产板块划分
城西板块 丝绸市场板块
老镇区板块
郎中荡板块
老镇区板块分析
板块概况： 老镇区板块生活配套完善，房产市场发展相对成熟，区域内的住宅项目品质参差不齐， 镇区核心区域多为多层产品，外围区域多为高层产品，且品质较高。 重点项目介绍：
双辅：震泽镇、汾湖镇
双轴：南北轴、东西轴
震泽
盛泽
吴江城市产业结构——五大产业集群。
临苏外向型经济区
——电子信息产业制造基地
盛泽民营经济区
——丝绸纺织生产出口基地
震泽民营经济区
——服装生产基地
临沪综合经济区
——汽车配件工业集中区
临湖生态经济区
——羊毛衫、缝纫机及电缆生产区
纺织业是盛泽的支柱产业，近期处于低速增长期。
楼面价格
容积率
1304元/㎡
≤2.3，住宅和商业物业容积率相同。 ≤26%，住宅地块≤20%； 商业地块≤50%。 ≥32%，住宅地块≥35%； 商业地块≥20%。
建筑密度
绿地率
建筑高度
建筑高度≤80米。
项目四至：北临南环路及苗圃，东为中心大道，西南临郎中荡， 南面为锦盛苑。
项目属性总结
项目位于盛泽镇西南部，是新兴房地产板块，政府意图打造为高 档居住区。市场认知度正在提升中。 郎中荡是项目的主要景观资源，环湖建设尚未展开。 北侧道路及工厂有一定污染。
公寓5500—5700元/㎡ 项目一期去化约为60% 盛泽本地私营业主以及新盛泽人。
郎中荡板块分析
产品分析 郎中荡板块为新兴房产板块，周边环境较为杂乱，整个区域的成熟小区为金盛花园，
在售项目为锦盛苑；锦盛苑项目总建18万平米，分四期开发：一期为4幢高层产品，
二期为五幢高层；三期为别墅产品；四期为靠近本项目的高层产品。一期产品为
老镇区板块分析
户型分析——君悦半岛
150㎡，三室两厅两卫，A户型： 户型方正，视野开阔，整体舒适度高； 可利用面积较多，双卧室南向采光较好； 北面卧室观景窗设计，可大面积观赏湖景 赠送面积多，产品附加值高
130㎡三室两厅两卫，B户型： 户型方正，舒适度较高； 餐厅客厅与阳台相连，视野开阔； 双卧室南向，且可自由出入阳台； 产品附送面积较多，附加值高
支柱产业增速下滑，减缓城市经济增速，2008年居民储蓄的快速增 加显示资金流出实体经济，推高储蓄总量。
2009年盛泽GDP值为192亿元， 增速为11%，与上年相比有所下降， 平均增速连续三年保持在16%以上； 2009年居民银行存款额达到 202.6亿元，自06年以来的复合增
长率达到9.7%。
丝绸市场板块分析
板块概况：
丝绸市场板块相关生活配套较为完善，房产市场发展成熟，区域内主要是以商业项目为
主，住宅项目较少，商业项目具有代表性的为雅都SOHO商业广场 。
重点项目介绍：
案名 雅都SOHO商业广场 盛泽城市广场
开发商
项目位臵 产品类别 产品面积 价格 去化状况 客户属性
盛世地产
市场路、强武路口 商业+高层精装酒店式公寓 商铺1+2层130㎡，精装酒店公寓47—117㎡ 商铺价格17000元/㎡；精装公寓6800元/㎡ 项目未开盘
产品面积
价格 去化状况 客户属性
别墅260—278㎡，公寓130—180㎡
湖景公寓6300元/㎡，非湖景公寓5700 元/㎡ 项目整体去化98%
联排别墅：392平米；叠加别墅：222—260平米； 高层：86—176平米
目前按价格未定 尚未去化，预计明年5月开盘。 主要针对盛泽中高端客户
盛泽本地私营业主、个体老板为主， 另有部分浙江、上海、福建、常州等 外地客户
城西板块分析
板块概况：
城西板块未来规划良好，是盛泽镇的行政、医疗、体育、居住和商业购物中心，未来配 套齐全；也是盛泽镇品质楼盘集中区。
重点项目介绍：
案名 开发商 项目位臵 产品类别 皇家领誉 吴江天诚臵业 舜湖西路与西二环路口 商业+联排别墅+高层 天鸿国际花园 吴江天鸿房地产开发有限公司 盛泽丝绸中专对面 高层+别墅
60—90平米的小面积产品，去化存在一定的难度，故将两套小面积产品合并为一套
谨呈XXXX公司
盛泽郎中荡项目产品定位报告
2010—10—28
一、项目属性分析
二、房产市场分析
三、项目发展战略 四、项目产品定位 五、企划表现
区位属性——位于郎中荡东北侧，南环路与中心大道交汇处，属 盛泽老镇区外围，规划良好；
项目周边有大型纺织工厂，北侧南环路经流货车较多， 为主要干扰源，市场认知度有待提高。
客户分析
本区域的客户以本地的私营业主和来盛泽做生意的外地经营户，本板块拥有良好的规 划和生活配套，未来城市发展重心，故吸引众多购买者前来臵业及投资。
城西板块分析
户型分析——皇家领誉
花园洋房D户型，三室两厅两卫，135平米：
开间大，视野开阔，采光度高；
南北通透；
花园洋房A户型，三室两厅两卫，143平米：
丝绸纺织为支柱产业，占经济总 量90%以上，目前有纺织企业2300
多家，纺织商行5400多家，东方
丝绸市场2009年市场交易额为 吴江丝织品及印染丝织品产量增速
630.07亿元，连续四年荣登全国纺
织品服装市场及十大布料市场榜首。
盛泽丝织品多为外销，08年金融
危机以来，外需减少，丝绸相关行 业产量增速下滑。
储蓄量增长，潜在购买和消费能力强劲；人口增长缓慢。
2008年，人均可支配收入
增速减缓，但总收入仍稳步
增长；
2006-2009年，盛泽镇城镇
居民可支配收入的平均增长 率为13%。
2009年深泽镇的外来人口
数量已超过20万人；盛泽镇
户籍人口（132545人）占吴
江市户籍人口的20%左右。
盛泽镇整体规划“东整、西拓，南延、北优”，城市未来发 展方向是向西、向南。
老镇区板块分析
户型分析——东城商业广场
三室两厅两卫81—87㎡： 户型较为紧凑，经济实用； 餐厅客厅为一体，开间较宽；视野较好； 主卧采光较好； 附送面积较多，附加值较高。
四室两厅两卫122—138㎡： 户型方正，舒适度较高； 客厅连接阳台，采光好，可利用面积较多； 双卧南向，舒适性较好； 附送面积较多，附加值较高。
吴江恒基房产开发有限公司
市场路、湖滨路口 商业+写字楼 商业60—80㎡，办公56—160㎡ 商铺外街43000元/㎡（层高7.6 米），办公7500元/㎡ 项目去化约为70%左右。
主要是盛泽本地的私营业主、企业高层和公务员进 主要是以本地私营业主和公务员 行投资，自住和自营客户较少。 投资为主。
丝绸市场板块分析
东整区域
西拓区域
南延区域
东整——整和盛泽旧城区及沿227省道两侧杂乱的用地； 西拓——向西拓展生活用地，并有效整合原坛丘和南麻的建设用地； 南延——向南形成工业发展空间； 北优——利用城区北部的湖荡资源和交通条件形成重要的景观功能区和物流集散地。
区域居住规划合理，各居住片区功能划分明显，偏重于对 城西新城区和西南片区的发展。