以房养老为何不可行

一、我国住宅地的使用年限问题（70年）。

我国住宅地的使用年限问题（70年）。等民众年老，他们年轻时置办的房产产权也就差不多到期，又或者，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多；而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回；虽然可以自动续期。但并没有规定到期后如何续期，以什么标准续期。续期也并非无偿。依靠房屋抵押获得贷款以维系生活的老人，在房屋到期后是否还有能力续期，值得怀疑。

二、住房产权拥有人对房屋未必有自由处置的权利。

在现有的高房价之下，两代人同住的情况十分普遍，和子女在一起居住的老人，他们根本没法将住房用来“倒按揭”。也就是说，以房养老要想在中国顺利推行，两个前提必须同时具备：一是永久产权，二是独立住房。显然，短时间内实现这两大要素，可行性不大。

三、观念障碍，大多数老人认为房子应该留给子女，虽然退休金不多，但也够用，即使不够，

需要儿女补助一些，但维持日常生活也不需要太多，而房子相对来说却是一笔不小的财产，对儿女以后生活会有帮助。

中国人重视“但存方寸地，留与子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”，叫人情何以堪？而且靠“倒按揭”养老的模式等于要求国人将唯一赖以居住的房屋从不动产变更为动产，让买来的房子再典当出去。房屋所有者付出了毕生所有的积蓄，到头来仍然是“租用”这套房子，这无疑等于替银行打了一辈子工。

四、法制滞迟

“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。

目前，我国没有开征遗产税，这也在间接上鼓励子女继承遗产。

五、房地产市场在一个非理性的房市背景下，“以房养老”充满不确定性，系统性风险随时

可能爆发。

以房养老，先入为主的逻辑起点是房价的持续上涨。即当民众步入老年时，他的房子，至少仍然能够和现在一样足够值钱，还能够继续击鼓传花，以更高的价格卖给年青一代。

（到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这

些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。）

随着人口老龄化趋势的加重，老年人越来越多，年轻人越来越少，而且房价泡沫的恣意生长，中国房价在未来二三十年很难再重演过往十多年的疯涨。甚至，一旦房价在未来某个时间点变盘，以房养老的技术前提也就彻底消失。到时候，房屋的价值过低，也就很难指望将其作为自己养老的资本。以现有货币通胀趋势推算，为了维持体面的老年生活，恐怕需要一笔十分庞大的财富方能实现。

“以房养老”的“倒按揭”模式要顺利开展，前提是房价继续坚挺下去，这势必就会将人们的切身利益与房地产暴利捆绑在了一起，也更让人们感到左右为难：倘若房价下跌，未来房产抵押评估时就会贬值，所领到的钱或许还不够填平当年的按揭付出；而房价不断上涨，购房门槛也会水涨船高，支付出的住房成本将更加高昂。当房地产一头挑起扩大内需的重任，另一头又扛上养老的重担之时，中低收入者“居者有其屋”的良好愿望就会受到挤压和排斥，甚至化为泡影，而房产价格在亢奋状态必然会一直持续下去。反过来，房价的坚挺又会影响到“以房养老”的覆盖范围和保障效果，从而陷入一个恶性循环。

如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构要当冤大头。

在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致，以确立一个公平的交易价格。

六、农村的养老群体怎么办？

中国养老的最主体部分其实在农村，他们以房养老更是完全不可能。在房地产热潮席卷到最偏远的乡村之际，小产权房海量上市但却没有合法身份，宅基地价格猛涨，这虚幻的增值带来的只是农民的表面财富。银行无法认可宅基地和小产权房的抵押，这也成了阻遏农村以房养老的政策高压线。

七、以房养老并不能免除儿女们的赡养义务，也不能成为所有养老金来源的全部，而只是其他养老模式的有益补充。

尽管老龄化社会虽已来临，但目前房产财富主要还是集中在40岁到50岁人群中，60岁以上的老年人仍以家庭养老为主，并未形成较大的倒按揭市场需求。

八、完善的评估体系尚未完全建立。如何在变化的市场中，准确衡量房屋的真实价值，

这将影响参与主体的切身利益。“倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价

值及未来房价走势，还要估算老人寿命，同时，银行还要培育一批类似保险精算人

的测算人群，这些问题都不是一两年内能解决的。

九、我国“以房养老”门槛设置相对国情来说稍稍过高，适用人群较小

“以房养老”之所以可能成功，是要以老年人手中掌握着可以折换为货币资产的住房为基础的。有了这笔资金之后，老年人就有了更强的支付能力，可以购买更好、更专业的养老服务，提高自身生活质量。因此，“以房养老”的实质，就是提高老年人对于老年服务的支付能力和购买力。但事实上，在现阶段的我国，拥有房产的老年人大多也是已经具备养老服务支付能力的人群。而那些有比较迫切的融资需求的老年人口，大多是没有自有住房或者对

其住房没有处分权的老年人。与前者相比，后者才是当前中国老龄人口中的大多数。这样一来，真正既有意愿又有能力尝试“以房养老”的群体实际上相当有限。

中信银行最近在除青岛外的各地分行试点“信福年华”借记卡，含有房产按揭养老功能。但最多贷10年，贷款期满还要一次性偿还剩余本金，并不适合收入下降、医疗开销增加的老人。由于老年人还款能力低，所以特别要求申请人有两套以上房子，抵押给银行的不能是唯一住房，否则，就要把有房产的法定赡养人—通常是子女—作为共同借款人。

这实际上成了以房产做抵押，向银行申请按月发放的贷款。只有一套房的老人不给贷，有两套以上住房的老人，贷了一大笔钱，要不断付利息、还本金。相比起来，还不如把闲置的房子出租、坐收租金划算。