商品房买卖合同的解除与诉讼时效

商品房买卖合同的解除与诉讼时效*

——由一个房屋渗水纠纷引发的思考

车辉

一、问题的提出

（一）据以研究的判例

原告（上诉人、被申请人）：刘延厚

被告（被上诉人、申请人）:西安新兴集团有限公司（下称新兴公司）

1、案情

1997年5月20日刘延厚与新兴公司签订一份商品房购销合同，合同约定由刘延厚出资116万人民币,购买新兴公司的新兴大厦顶层住宅两套,房屋建筑面积共计256.8平方米。该房屋附带装修,购房款中包含装修费用。刘延厚自1997年7月入住所买房屋，同年9月2日向新兴公司交清购房款116万元人民币,新兴公司于同日向刘延厚出具发票一张。刘延厚入住房屋后的几年来，每逢雨天屋顶数处存在渗漏现象，对其的居住、生活产生影响，对房屋的装潢设施造成一定的损坏.刘延厚为此曾找物业公司及新兴公司要求维修及赔偿相关损失，新兴公司派人进行了数次维修，但未能彻底修复.其所购房屋仍然存在较为严重的渗漏现象，后多次向新兴公司主张退房未果。此间，刘延厚曾向有关新闻媒体反映，一些报刊、电台对房屋渗漏现象的情况进行了报道.

2003年4月刘延厚起诉至西安市碑林区人民法院要求退房。法院审理期间，2003年4月30日,新兴公司下属的物业公司与西安市第二建筑工程公司签订一份防水工程施工合同，对新兴大厦B区西单元(包含刘延厚购买的房屋）屋面漏水部位进行防水施工。2003年5月20日，物业公司与维修部门签署一份竣工验收证明书，注明防水工程初验合格.

2、审判

2003年7月，一审法院认为：刘延厚1997年7月入住所买售房屋，虽然屋顶几年来存在漏水现象，给其居住、生活造成一定影响，但新兴公司一直持积极态度采取措施进行维修，竣工验收证明也显示新兴公司已初步解决了刘延厚房屋屋顶漏水问题，况且双方争议的房屋漏水问题属于商品保修的范畴，由此给刘延厚造成的损失双方应妥善处理。新兴公司应积极处理刘延厚房屋售后的相关问题，确保刘延厚的合法权利不受侵犯.据此，一审判决驳回刘延厚要求解除购房合同及退回购房款的诉讼请求。

宣判后刘延厚不服,以原审诉称理由上诉至西安市中级人民法院.2003年8月29日上午10时雨间，二审法院对刘延厚房屋漏雨情况进行了现场勘察,未发现漏雨情况。刘延厚称2003年5月前漏,此时不漏。2003年10月,二审法院认为依法成立的合同受法律保护，同样以一审法院判决所援引的理由，再加之“刘延厚未在法定期间行使合同解除权”为由，驳回上诉，维持原判决。

2003年11月刘延厚向二审法院申请再审被驳回。原二审法院在驳回再审通知书中写道:“二审期间对刘延厚进行雨天现场勘查表明，未出现漏雨情况，刘延厚自己也承认2003年5月以前漏雨，现在不漏。据此刘延厚坚持解除购房合同,退还购房款的诉讼请求，不符合解除合同的条件,原审驳回诉讼请求的做法并无不妥。”

2004年2月刘延厚向陕西省高级人民法院申请再审，2004年10月陕西省高*该文公开发表于《判解研究》2009年第六期。

院裁定指令西安市中院再审.再审法院经过勘察后认为：刘延厚1997年入住所购买房屋后屋面即发生大面积渗漏现象，在长达近六年的时间内，经新兴公司多次维修均未能修复，现房屋受损严重,严重影响到刘延厚正常居住使用，达不到其当初购买房屋居住之合同目的.直至起诉前房屋仍存在严重渗漏，不得不诉至法院请求解除合同，退房还款。再审法院适用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第13条的规定，对刘延厚的诉讼请求予以支持。否定了二审法院适用该解释第15条的规定而做出的判决结果.再审法院认为：“解除权一年的法定期间仅指迟延交付房屋或迟延交付购房款的这两种情形,不适用因房屋质量引起的纠纷。”2006年1月西安市中院作出再审判决：“撤销一、二审判决,解除合同退房。新兴公司返还刘延厚购房款116万元。"

（二）本案的焦点所在

原告刘延厚的起诉和上诉都被法院驳回，不同的是两法院驳回其诉讼请求的依据，一、二审法院都援引了“房屋漏水属于商品房保修范围的问题"，二审法院又辅之以《商品房买卖解释》第15条，认为刘延厚享有的合同解除权已过期,驳回刘延厚再审申请的法院的意见亦是如此。第一次再审时法院认为二审期间新兴公司已就房屋漏水问题解决，不支持原告的请求.该法院的错误在于,认定刘延厚是否享有合同解除权应当以其第一次起诉之时为标准而非申请再审之时，该问题没有可争议之处本文不与探讨.第二次再审时西安市中院仅依据《商品房买卖解释》第13条的规定承认了刘延厚的解除权，否定了二审法院对该解释第15条的规定，由判决结果可以推知其默认了刘延厚的解除权。

本案争议点引出的问题可归纳为以下几点:第一，解决商品房质量纠纷涉及的合同解除权期限问题可否比照适用《商品房买卖解释》15条的规定。第二，如果可以适用，那么非违约方享有的合同解除权的期限是多长时间？第三，该合同解除权的期限如果适用《商品房买卖解释》15条中关于迟延交付的解除权期间的规定，那么解除权期限的起算点又该如何确定？第四，本案当中法院已判决解除合同退还房款，但刘延厚所享有的合同解除后请求权（例如请求新兴公司退还房款的请求权），应当在多长时间内行使?围绕这几个问题，本文将分别加以探究。

二、关于合同的解除

（一）合同解除权的基本理论

1、合同解除的内涵及解除权的性质

合同的解除是指合同有效成立后，当具备法定或约定的条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或仅向将来消灭的一种行为。合同的解除需依法律的规定或当事人的约定，合同一经成立，非依法律规定或当事人的约定，任何一方不得擅自变更或解除合同。合同的解除具有以下特征：第一，合同的解除以有效成立的合同为对象。第二，合同解除必须具备一定的条件.第三，合同解除必须有解除行为。第四,合同的解除使合同关系消灭。

合同解除权的性质属形成权。所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。根据形成权的法律特征，在通常情况下，形成权以单方意思表示方式行使；也就是说，实现形成权既不需要向法院提出请求，也不需要进行强制执行,所以行使形成权不需要法院的裁判。不过在例外情况下，形成权只能通过司法途径来行使,此类形成权又称为形成诉权，它主要出现在亲属法和公司法中，如婚姻关系的解除以及公司代表权限的剥