成都市房地产估价技术指引

标题成都市房地产估价技术指引

法律结构地方文件

文号

时效性

颁布机关成都市房地产评估协会

省份四川

发文日期2004-12-30

成都市房地产估价技术指引

1 总则

1.1 为规范成都市房地产评估协会全体会员的估价行为，

结合成都市房地产估价的实际情况，制定本指引。

1.2 估价机构和估价师从事房地产估价，应遵守国家相关

法律法规和国家标准《房地产估价规范》的规定。

1.3 本指引用于指导成都市行政区域内的房地产估价活动。

1.4 房地产估价应独立、客观、公正，估价结果应合理。

估价活动不应受委托人或其他单位和个人的影响。

2 估价受理

2.1 受理估价业务前，应明确与估价有关的基本事项

2.1.1估价目的

应以估价报告或结果的期望用途为目的，估价目的由委托人提出，也可以通过询问来明确，但须委托人认定。

城市房屋拆迁估价目的可表述为：“评估被拆迁房屋房地产市场价格为确定其货币补偿金额提供参考依据”。

2.1.2估价对象

通过查看权属证书或询问委托人了解估价对象物质实体和权益状况，结合估价目的明确估价对象和范围。

城市房屋拆迁评估的对象一般有被拆迁房屋、安置房屋等房地产。

2.1.3估价时点

估价时点的确定须根据估价目的决定，由委托人提出或确认。估价时点一般为现场查勘之日，也可以是过去和未来的某日。

城市房屋拆迁估价应根据相关规定确定估价时点。

2.2 在明确基本事项后，应查看拟估价房地产的权属证书

或相关证明及委托人的身份证明。

涉及拆迁估价、司法鉴定估价、房地产纠纷估价等，应查验委托人的合法证明文件。

2.3 在受理估价业务时，应初步判断估价风险。对自身能

力不能胜任的估价项目应予拒绝。

2.4 受理估价业务应签订委托合同，委托合同应包括以下

内容：

委托人、估价机构的名称或姓名、地址、联系方式及经办人；

估价目的、估价对象及其范围、估价时点；

委托人的协助义务，包括提估价必需的资料和协助现场查勘等；

估价服务费用及其支付方式；

估价报告出具时间；

终止合同的条件、违约责任和解决争议的方法

双方认为需要约定的其他事项。

2.5 涉及个人委托的简单评估业务（如单套住宅等），

可由委托人填写表格式评估委托书，委托书应注明委托方、估价对象、地址、范围、估价目的、估价时点、收费标准、付款方式、双方责任等相关内容。

3 估价作业

3.1 拟定作业方案：

3.1.1 确定估价技术路线：应根据估价规范和估价理论要

求，结合估价对象的物质实体特性、权益状况、估价目的、用途、环境、区位因素及市场等情况确定估价技术路线。

3.1.2 在确定估价技术路线后,根据规范的要求和估价相

关理论，初步选定估价方法。

初步选定估价方法时宜选用两种以上方法。

3.1.3 拟定调查收集的资料的内容及收集方式和渠道

根据初步选定的估价方法和询问了解到的估价对象物质实体和权益状况拟定估价所需资料的内容，并拟定收集

渠道和方法。

3.1.4 拟定现场查勘的内容和方式

根据拟用估价方法的要求，确定现场查勘的内容范围，并对现场查勘工作的方式做出安排。

3.1.5 估价人员和时间安排

根据估价人员的能力选择合适的估价人员进行具体的估价操作并确定时间和进度。

3.2 现场查勘

3.2.1 在进行现场查勘前,应和委托人进行沟通以便其理

解和配合。如果委托人和业主不是同一人，还要求委托人争取业主的理解和配合。

3.2.2 在委托人、业主或其代理人的陪同下,对估价对象进

行查勘，核实委托人提供的相关资料，拍摄反映估价对象物质实体特征和环境状况的影像资料并作好相关的现场查勘记录。

现场查勘记录应有估价人员、委托人及业主或其代理人的签字，并注明查勘日期。对于拆迁估价、司法鉴定估价、纠纷估价业主或其他当事人不予配合或签字的，应有除估价机构和委托人之外的无利害关系的第三者见证。

3.3 搜集估价所需资料

根据拟定的收集资料内容、渠道方式，结合现场查勘情况，实施搜集资料的工作。

3.3.1 收集对房地产价格有普遍影响的资料和对估价对象

所在地区的房地产价格有影响的资料，包括：人口、经济、社会、行政等方面的资料。

3.3.2 收集相关实例资料,即类似房地产的交易、开发建设

成本、收益、基准地价、规划条件等资料。

相关实例资料应包括：环境情况、交易情况、物质实体、权益状况和交易时间及反映可比实例状况的影像资料等。

3.3.3 收集资料的渠道有：

委托人、业主及相关当事人提供；

实地查勘获得；

询问有关知情人士；

查阅估价机构自己的资料库；

到政府有关部门查阅；

查阅有关报刊和网站；

其他渠道。

3.3.4 对收集到的资料应当加以核实，并进行分析、分类、

整理。

在整理中，应对资料的来源、核实情况、分析情况如实记录。

3.4 测算和确定估价结果

3.4.1 在初步选定估价方法的基础上,结合现场查勘和资

料收集的情况确定估价的正式方法。

按估价规范的要求说明选用某种方法或不选用某种方法的理由。

3.4.2 根据估价对象、估价目的和掌握的资料，以选定的

估价方法按估价规范的要求和相关估价理论的原理进行测

算。

3.4.3 各种方法运用

应明确各估价方法的基本原理、基本原则和参数要求，结合估价目的、估价时点、估价对象的实体和权益状况及

所掌握的市场资料等，正确运用估价方法。

3.4.4 使用不同的方法应选取与之匹配的估价参数,对选

取参数的确定应有依据和理由。

参数体系应完整、修正方向应正确、修正幅度应合理。

3.4.5 对测算出的结果,应进行检查和核对,以保障计算结

果的准确。

3.4.6 在检查测算结果无误后，估价人员应选用简单算术

平均数、加权算术平均数、中位数、众数等方法确定最终

结果。

对使用不同方法测算的结果，偏差太大的，重新测算或另选估价方法测算，同时分析原因并做好记录。

4 撰写和出具报告

4.1 估价人员在确定最终结果后,应按规范的要求撰写估